房地产市场结构与指标

第二节房地产市场结构与指标

一、房地产市场结构（考点）（2012、2011、2009、2007、2005、2004年考点）

（一）房地产市场的垄断竞争关系【教材新增内容】

市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。市场可分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。四种市场结构中，完全竞争市场竞争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争又不充分。

【

【

A

B

C

D

（1）总量结构：考察房地产供给和需求之间的总量差距。

（2）区域结构：考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

（3）产品结构：考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间，或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

（4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系。

（5）投资结构：分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。

（6）租买结构：分析租住空间和购买自住空间的比例关系。

【2009、2007、2005、2004年试题】从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。

A．物理结构

B．区域结构

C．产品结构

D．供求结构

E．总量结构

【但同时显示，

A

B

C

D

居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。

（三）按增量存量细分（难点）

通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）

按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。

（四）按交易方式细分

房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。土地的交易（土地使用权）包括土地买卖、租赁和抵押等子市场；新建成的房地产产品交易存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

【2005、2007年试题】房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。

A．租赁

B．销售

C

D

如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。

【易混淆点辨析】在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（）。

A．按存量增量细分

B．按交易形式细分

C．按目标市场细分

D．按房地产用途细分

E．按地域细分

答案：BCD

问：此题为什么没有E选项？

史家解读：因为题目的前提条件是“在对某市房地产市场进行细分时”，就不能再指出“按地域细分”这一标准了。

三、房地产市场指标

（一）供给指标（10项）（重要考点）

（1

（2

（3+报告（4

还建

司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。另，对已销售出去的存量房屋的空置情况，由于调查成本和难度很高，统计精度达不到规定要求，因此空置量仅指增量房，不涵盖存量房。

（5）空置率（Vacancy Rate，VR t），是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VR t＝VC t/S t。包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

（6）可供租售量（House sfor Sale/Rental，HSR t），是指报告期期末可供销售或出租房屋的数量。可供租售量＝上期可供租售数量一上期吸纳量＋报告期新竣工量（HSR t＝HSR t－1－AV t－1＋NC t）。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数量。（史家解读：最后这句话的意思是：空置量＞可供租售量）

【2008年试题】2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡；同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。

A．9%

B．12%

C．12．5%

D．15%

【

A

B

C

D

（7

屋面积16000

16000

（8t

括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建在报告期恢复施工的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。（举例：接上例，报告期新开工的面积10000平方米，上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积5000平方米，上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积1000平方米，则房屋新开工面积＝10000平方米，房屋新开工面积是房屋施工面积中的一项）【2011年试题】某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万平方米。

A．500

B．700