中国房地产宏观调控的难点问题和对策研究余凯

经济研究导刊
ECONOMIC RESEARCH GUIDE
总第186期2013年第4期Serial No．186
No．4，2013一、制约中国房地产宏观调控的瓶颈问题
１．房地产调控双重目标问题。

中国政府对房地产的调控目标有二重：一是经济增长和经济效率目标，二是社会公平和稳定目标。

这二重目标本身是有冲突的。

由于中国房地产长期以来都被设计成国民经济的支柱性产业，成为拉动投资与需求的最直接的产业类型。

中国经济对房地产的过度依赖，使得近些年来，中国政府往往注重前一个目标，而忽视后一个目标，其结果必然造成房地产市场的持续升温和房价的不断推高。

２．土地财政问题。

中国现行的土地批租制度使卖地成为地方财政收入的主要来源。

２００９年中国土地出让收入达１．４２万亿元，相当于同期全国财政收入２０．８％。

２０１０年末，中国地方融资平台贷款余额高达１０．７万亿元，
这也主要是以政府所拥有的土地作质押进行融资的。

２０１２年前１１个月，国内１３０个主要城市土地市场总土地出让金额为１．１８万亿元，与２０１１年同期相比减少了３０％。

如果计算全国所有城市，２０１２年地方政府的土地财政可能减少上万亿。

这在客观上使得各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方。

中央政府与地方政府的政策博弈不可避免。

由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是
“上有政策，下有对策”，使房地产宏观调控由于缺乏地方政府的支持和配合而成为“空调”。

从地方政府的角度看，现行的财税体系使基层政府缺乏财政的支配权，财权主要掌握在中央政府手里，依赖土地财政实在是无奈之举。

因此，要解决这个问题就必须改革中国政府现行财税体制，把更多的财权下放到地方政府。

３．货币的超量供应问题。

据央行网站显示，从１９９９—２００９年，广义货币供应量十年间共增加了４９万亿人民币，增
幅超过５倍。

其间，中国楼市发生了几次价格大幅上涨，这与货币增长幅度保持了基本同步。

这似乎又佐证了货币学派的代表人物弗里德曼的名言“无论何时、何地，物价都是货币现象”。

４．房地产业与中国金融体系的安全密切相关的问题。

中国房地产企业开发项目和个人购房主要依赖银行贷款。

以上海为例，截至２００９年底，上海中资金融机构人民币自营性房地产货款累计增加１０２３亿元，
占各项货款新增额比例高达７６％，其中个人住房货款累计增加７２８亿元，新增个人住房货款中占中长期货款增量的比例高达４２％。

银行实际上直接或间接地承接了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

一旦房价大跌，会造成房地产市场波动风险高度向银行体系传递。

因此，房地产行业与商业银行之间极大的风险关联度，是中央政府怕房价过快上涨，但更怕大幅下跌的一个重要原因。

５．中国贫富差悬殊问题。

２００３年中国的基尼系数为０．３９，
离国际上０．４的警戒线仅一步之遥。

到了２０１１年，
中国的基尼系数已达０．４６。

中国目前占总人口２０％的最贫困人口占收入或消费的份额只有４．７％，而占总人口２０％的最富裕人口占收入或消费的份额高达５０％。

富人可以一次性付款买好几套房，而穷人几辈子的收入也买不起一套房子。

在此大前提下，政府出台的房地产调控的金融税收等政策往往会大打折扣。

比如提高首付比例和房贷利率，富人买房不差钱，一次性付款也没关系，提高房贷首付比例和利率不但限制不了富人炒房，还给了富人买更多房子的机会，因为调控政策往往会短期内压低房价让他们抄底。

至于通过征收二手房交易税来抑制房价那更是缘木求鱼了。

价格由供求关系决定，只要房子供小于求的矛盾不解决，征税对价格毫无影响，卖方完全能把税收转嫁给下家，等于政府直接向买
收稿日期：２０１２－１１－２９
基金项目：福建省社科规划基金课题（2012B050）；福建省教育厅课题（JAO9180S ）；福建工程学院课题的研究成果（GYS10044）作者简介：余凯（1968-），男，福建古田人，教授，高级经济师，博士，从事房地产经济与流通经济研究。

中国房地产宏观调控的难点问题和对策研究
余
凯
（福建工程学院管理学院，福州３５０１０８）
摘要：近几年，中国对房地产实施了一系列的调控政策，但效果却不容乐观。

当前制约国房地产宏观调控的瓶颈问题有：房地产调控目标问题、土地财政问题、货币的超量供应问题、中国金融体系的安全的问题、贫富差悬殊问题等问题，并由此提出了对策和建议，包括确立“公平优先，兼顾效率”的房地产调控目标、实现地方政府与中央政府的博弈由非合作博弈转变为合作博弈、用金融办法来压缩房地产信贷规模、利用新税收调控房地产市场，抑制房地产市场的投资需求、加快金融体制改革、建立房地产统计、预警与评价系统等。

关键词：房地产；宏观调控；难点中图分类号：Ｆ２９３．３
文献标志码：Ａ
文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０１３）０４－０１６７－０２
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方征税了。

目前中国的收入差距正呈现全范围多层次的扩大趋势。

这就需要我们的管理层采取包括税收政策在内的各项政策加以有效调节，切实提高中低收入人群的收入。

使他们的收入能够跟房地产价格的上涨幅度趋一致，最终使他们也买得起房。

二、破解房地产宏观调控的瓶颈问题的对策和建议
１．确立“公平优先，兼顾效率”的房地产调控目标。

笔者认为，中国房地产调控的总体目标应是：按照以人为本和科学发展观的要求，遵循“公平优先，兼顾效率”的原则，以保障居民基本住房需求为政府调控房地产市场的基本出发点，同时兼顾经济增长。

２．通过制度创新，协调好中央及地方政府的利益关系，使地方政府能认真自觉地贯彻执行中央政府制订的各项房地产宏观调控政策。

（１）推进财政体制改革。

改革“财权上移，事权下移”的分税体制，重新划定中央与地方的事权与财权，将一部分目前由地方政府管理的而没有对应财权支撑的事权收回中央，扩大地方政府的税源与税基，保障地方政府有充足的税收，从而有助于地方政府摆脱对土地财政的依赖，打破土地财政与房地产宏观调控矛盾的尴尬局面。

（２）逐步改革地方政府绩效评估体系，建立科学的绩效评估体系，同时，实施对地方政府的房地产调控的问责制。

把控制住房价格过快上涨、增加保障房建设等内容纳入经济社会发展工作的目标责任制，切实强化对地方政府行为的约束。

（３）创新土地制度，改土地批租模式为年租模式。

现行城市土地批租制度是一次付清几十年租期的土地出让金，所支付的金额巨大。

这种土地批租方式使本届政府能够获得未来历届政府几十年的土地出让金收入，这为地方政府土地财政得以实现创造了条件。

目前，部分城市正在以保障房为突破口探索以“年租制”替代“出让制”的房地产土地流通机制。

我们应根据不同使用条件探索年租制的使用范围及与“出让制”的对接机制。

年租制推行对地方政府干预土地市场、推高土地市场价格从中获利、乃至土地财政都是釜底抽薪式的改革。

３．运用金融手段来控制房地产信贷规模。

鉴于贷款规模对房地产均价的显著影响，对贷款规模的适度控制，可以有效地调控房地产价格。

（１）提高房地产贷款风险系数。

央行和银监会应尽快颁布新房地产信贷条例，规定按房地产信贷占银行总资产的比例累进提高房地产贷款风险系数，不妨先将房地产贷款风险系数基点提高１０％￣２０％，然后按房地产信贷占银行总资产的比例每超出平均数的１％提高超出的房地产贷款风险系数５％，增加房地产贷款资本金。

（２）尽快预征房地产风险基金。

央行和银监会应尽快颁布新房地产信贷条例，规定按房地产信贷占银行总资产的比例累进对房地产信贷总额预征１０％￣２０％房地产风险基金，上交央行或银监会新设立的房地产风险基金司，然后按房地产信贷占银行总资产的比例每超出平均数的１％提高超出的房地产贷款风险基金５％，以应对房地产信贷风险，规避银行负盈不负亏的代理风险，减少纳税人救助成本。

４．加快房地产税制改革步伐，抑制房地产市场的投资需求。

对当前中国的房地产市场来说，开征房产税不失为一种有效的、可持续的调控手段。

房产税的开征将有效抑制非刚性需求，增加以投资为目的购买者的税负负担，此种调控方式可长期存在，并可通过税率的调整应对房价的涨跌。

目前国家已在上海以及重庆开始房地产税征收的试点工作，并取得了初步成效。

但也存在量税过低、实施不彻底等问题，不能从根本上起到打击囤房、炒房行为的效果。

应在总结经验的基础上进一步完善房地产税，对征收范围、税率多少、房屋等级的界定、房屋的价值评估及相应的申诉程序等组织专家学者进一步探讨并进行科学的评定。

５．加快金融体制改革，加大房地产直接融资的力度。

加快发展资本市场使资本市场与信贷市场平衡发展，尤其是大力发展债券市场使债券市场与股票市场平衡发展，加大企业直接融资的力度，改变目前中国房地产金融体制的单一性，减少房地产资金过度向大银行集中的积弊，降低房地产金融的系统性风险。

积极支持发展为中小企业服务的中小金融机构和区域交易所，中央银行应尽快建立覆盖中小金融机构的全国统一结算体系和全国存款保险制度，进一步分流大银行的资金。

从根本上抑制银行尤其是大银行的房地产信贷。

与此同时，改善内资投资环境，拓宽内资投资渠道。

国家对一般竞争性领域，要敢于打破垄断，同时鼓励民间资本参与水利、电力、电信、交通、金融、石油天然气、矿产资源勘探开发、政策性住房、棚户区改造等基础设施和社会公用品以及新能源、新材料、新环保等领域的建设。

分流资金压力，扭转千军万马投资房地产局面。

６．建立完善的住房信息统计系统。

一是从建设全国统一的个人住房信息系统着手，可以先进行省会城市之间的联网，而后扩展至主要城市，再到全国所有地级市，最后到所有县域，形成统一的个人住房信息查询系统，为房产税在全国范围推广奠定基础，为保障性住房的合理分配扫除障碍。

二是建立存量住房统计系统，准确掌握房屋供给情况，以此为基础来制定住房建设土地供给计划，新建住房项目审批进度，保持供需的平衡。

三是与个人纳税、征信统计系统或其他部门的中低收入者信息统计系统对接，作为确定保障性住房分配对象、商品房限价政策制定的依据。

四是要建立全国统一的房地产运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系，通过对全国房地产市场信息的适时归集、整理分析，及时做出市场运行的评价与预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，有效防止房地产业泡沫的形成。

参考文献：
[1]余凯.论中国房地产宏观调控的长效机制的构建[J].城市发展研究，2008，(5).
[2]马国顺.不同条件下房地产市场的演化与调控[J].商业时代，2011，(8).
[3]刘春潮.房地产宏观调控需标本兼治[J].黄冈师范学院学报，2011，(4).
[4]武倩.对现行房地产调控政策的几点思考[J].生产力研究，2012，(6).［责任编辑吴明宇］
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