物业公司接管验收管理制度

**物业公司接管验收管理制度

1、目的

规范集团新建项目承接查验及物业移交标准工作流程，确保新建物业项目顺利接管。

2、范围

适用于集团所有开发项目的承接查验、接管工作。

3、接管验收的定义

3.1 竣工验收指建设工程项目竣工后,由开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量是否符合标准进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。

3.2 物业承接查验是指物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。

3.3 当单体工程全部完工后且竣工验收已完成并取得政府部门颁发的合格证后，由项目物业公司发起承接查验工作。

4、职责

4.1 物业集团总部承接与合作服务部负责对物业城市公司及项目物业公司实施承接查验培训、监管、考核。

4.2 物业城市公司负责牵头发起项目承接查验工作，并按照本操作指引执行承接查验工作，由物业城市公司负责推动、跟进、反馈承接查验问题处理，由项目物业公司负责接管后设备设施的保管，负责移交后设备设施的运行、维修工作。

4.3 物业城市公司负责项目承接查验的专业技术支持。

4.4 项目地产公司工程部负责提供设计图纸、设施设备采购合同等相关技术资料及相应技术指标与参数，提供承接查验相关工具、物料及人员，以便承接查验顺利开展。项目地产公司工程部参与项目承接查验，负责问题的维修整改，并与项目物业公司工程部进行设备设施的技术交底。

4.5 新建项目集中交付前 3 个月，由物业城市公司、项目物业公司、项目地产公司工程部、项目地产公司销售部、项目地产公司设计部、相关施工单位、监理单位成立承接查验小组。

4.6 承接查验小组职责：

4.6.1 根据新建物业项目的接管时间节点组织、确定承接查验计划、流程、方案、参加人员及具体工作安排。

4.6.2 交付前 3 个月负责组织分户验收工作、召开承接查验及问题整改专项会议，编制会议纪要。

4.6.3 与参加承接查验的各方人员确定问题点整改方案、责任人（单位）及时间节点。

4.6.4 跟进问题完成情况，完成分户验收、承接查验问题复检。

4.6.5 由项目地产公司工程部、物业城市公司双方指定后期质保期内维修

对接人。项目地产公司工程部以书面形式告之物业城市公司及项目物业公司各工程责任施工单位、维保修对接人及联系方式。责任施工单位以书面形式告之项目地产公司、物业城市公司及项目物业公司质保期内维修负责人姓名、联系方式、邮件地址、质保期起止时间等信息，该文件要求加盖施工单位公司公章(或项目章)。

4.6.6 物业城市公司、项目物业公司负责依据项目地产公司工程部所提供的设计图纸、竣工图、合同清单等资料、国家有关规范及物业日后运行使用角度对设备设施进行查验，建立问题清单，提出整改意见及整改期限要求。

4.6.7 新建项目主要以地产开发的项目为主，首先应以设计图纸、竣工图、合同清单及国家强制性住宅建设规范为承接查验标准，若外接合同对承接查验标准有约定的，以约定为准，物业集团总部已有的承接查验标准可作为外接项目承接查验的参考标准。

5、方法与过程控制

5.1 承接查验范围：公共设备设施、公建配套（含可经营公共资源）、客户资料、产权资料、技术资料。如接管合同对承接查验的范围有特别约定，以约定为准。查验过程中发现有缺失或不符合移交标准的，需进行详细登记，记录内容包括但不限于地点、数量、现状描述等。

5.2 承接查验的时间节点

5.2.1 分户验收：在集中交付前 3 个月，由项目地产公司销售部主导、物业区域公司、项目物业公司、项目地产公司工程部、项目地产公司营销部、监理及施工单位参与，成立承接查验小组，对交付区域逐层逐户逐房间验收，形成销项清单。由项目地产公司工程部负责组织相关施工单位维修整改，项目地产公司客服部负责跟踪督促、项目物业公司负责复检销项。分户验收问题在集中交付前需全部整改完成。

5.2.2 交付前联合验收：交付前30 天，运营计划中心组织营销管理中心、研发管理中心、项目地产公司工程部、项目地产公司销售部、项目地产公司营销部、物业集团总部、物业城市公司、项目物业公司、监理及施工单位对交付区域进行联合验收。交付联合验收流程按照《交付过程管控与联合验收管理制度》执行。

5.2.3 资料查验：在交楼前15 天完成资料移交查验。主要包括规划资料、产权资料、竣工验收资料、技术资料、合同、竣工图资料等。物业城市公司及项目物业公司对项目地产公司移交的资料进行清点和核查，重点检查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。由项目地产公司与物业城市公司共同签字确认资料清单，未能移交的资料，项目地产公司须列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

5.2.4 集中整改阶段：集中整改阶段为集中交付后三个月。集中交付后15 天、45 天项目物业公司分两批汇总现场工程遗留问题清单以邮件发送项目地产公司。对于业主日常收楼过程中提出的整改问题，项目物业公司最迟于第二日汇总反馈项目地产公司销售部。项目地产公司应及时组织相关责任单位维修整改，交付后第一个月有效整改完成率必须达到 60%、第二个月必须达到80%、第三个月必须达到90%。

5.2.5 移交阶段：集中交付后四个月项目地产公司必须向物业城市公司及项目物业公司完成公用部位、公用设备设施的整体移交工作。移交包括资料移交、现场实体工程移交。移交查验应按照项目规划整体移交为原则。即以楼宇整栋单元本体、及机电配套系统进行查验。

5.2.6 实体工程的验收：在物业项目承接查验合格后对供配电、电梯、给排水、智能化、暖通等设备进行试运行，待试运行合格后再进行移交，其中供配电、电梯、给排水、智能化等设备的试运行周期为一个月，供暖设备、供冷设备的试运行周期为一个采暖期、供冷期。因受季节因素影响，无法调试运行的设备需待系统试运行完成后办理移交手续，项目整体移交可以容缺办理。试运行期间