2019年地产行业：一二三四线城市变化趋势分析

房地产行业研究：一二线与三四线城市变化趋势分析

2019年4月14日

第一部分、中观层面，银行将趋势性增加一二线按揭配置

中观层面，银行将趋势性增加一二线按揭配置：商业银行对一二线城市按揭表态发生重大拐点性变化、一二线和三四线按揭利率走势出现结构性差异、一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。而这背后主导大逻辑就是过往几年三四线低质量杠杆施加太多，这个时间点银行理应对一二线和三四线城市的杠杆态度出现结构性逆转，这是趋势性的。

1、银行对一二线城市按揭态度发生重大拐点性变化

银行公开表态，按揭贷款将向一二线倾斜。

以按揭总量较大的某国有大行为例，2019年初发布的2018年报中对于按揭表态是：重点支持一线和部分二线城市按揭，审慎对待三四线城市。而过去2-3年的表态一直是：支持三四线按揭，支持去库存，热点城市按揭比例逐步下降，并且过去2-3年在三四线发放按揭比重持续保持在50%左右。通过对比发现，银行态度发生较大变化。

某大型股份制银行在2016年公开表态，认为其按揭比较安全的核心逻辑是主要发放在了一二线城市。2018年年报中则指出房地产行业风险主要集中在部分去库存速度慢的三四线城市。

2、一二线和三四线城市按揭利率走势出现结构性差异

一二线城市按揭利率明显下行，而三四线相对平稳。根据融360数据，2018年11月起按揭利率为近几年最高点，此后开始下行，截至2019年2月，一线城市首套按揭利率下降11bp，二线城市下降16bp，三四线城市下降只有5bp。

3、一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化

一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。2018年10月以来，尤其是2019年以来，一二线城市放款周期明显缩短。2018年银行整体房贷额度紧张，放款速度较慢一般在3-6个月左右，而今年以来，房贷额度明显宽松，多数城市基本7个工作日即可放款。

4、变化的支撑逻辑是趋势性的

银行态度和行为变化的原因是趋势性的：变化背后主导大逻辑就是经济增长中枢下行后，银行对于按揭偏好是长期的。而过往几年三四线低质量杠

杆施加太多，这个时间点银行理应对一二线和三四线城市的杠杆态度出现结构性逆转，这是趋势性的。

4.1、经济增长中枢下行后，银行主要就是发放购房贷款

经济增长中枢下行后，银行就是要给居民购房加杠杆。几乎所有经济体经济增长中枢下行后信用创造主要都是依靠居民杠杆率提升、银行给地产加杠杆！这是由于企业利润率中枢下行、直接融资推进、银行风险偏好降低所决定！去年系列深度六《居民杠杆率国际比较研究》、《美国篇》、《日本篇》、《韩国篇》，还有三年前系列深度一《银行必给地产加杠杆》有详细深入阐述。

4.2、三四线低质量杠杆施加太多，难以持续

估算2015-2018年三四线购房杠杆资金合计达到13.2万亿，同时，估算新增购房者杠杆比率在2016-2018年分别为67%、72%、56%。三四线购房杠杆量大、杠杆率高，叠加三四线潜在土地供给弹性较大，三四线加杠杆不可持续。由于经济增长下行后，银行偏爱按揭的大逻辑，未来如此大体量银行三四线按揭资产配置的转移，大概率需要增加一二线城市按揭配置来部分解决。

1，过去四年，银行在三四线投放了大量按揭贷款。估算2015-2018年三四线购房杠杆资金合计达到13.2万亿，而此前2012-2014年三四线购房杠杆资金均低于1万亿。

2，三四线边际购房杠杆率很高。2018年我们测算三四线边际购房杠杆比率达到56%，2017年72%，2016年67%。（具体测算方法请参考系列深度报告五《三四线房价再无周期》）

3，三四线土地财政依赖程度高，潜在土地供给弹性大，三四线比较容易出现类似2011-2014年的低谷情景。

三四线城市土地财政依赖程度较高。根据土地使用权出让金收入占地方政府总财政收入的比重指标，2018年全国占比为38%，而核心城市比如北京、上海分别为10%和7%。三四线城市如：湖州、徐州该指标占比2017年均

在50%左右。对于土地财政的依赖使得三四线城市有较强的卖地冲动，较多潜在供给容易给基本面带来较大下行压力。

此外，从某大行的按揭违约客户样本来看，按揭违约客户大部分分布在三四线，也印证了我们的判断。根据某大型商业银行不良个人住房抵押贷款样本数据，（该样本总计本息余额92亿元，占该行所有不良个人住房贷款余额的一半左右，具有一定代表性），违约客户中按揭发放金额在50万以下的贷款笔数占比84.2%；借款人年收入在10万元以下的贷款笔数占比74.4%；三四线贷款笔数占比58.1%（按照产品发行说明书中的划分，未将边缘二线城市列入三四线城市）。如果将部分非核心二线城市列为三四线城市，三四线城市占比更高，贷款金额占比高于60%，贷款笔数占比高于70%。

4.3、一二线城市购房边际杠杆率较低，反而较为安全

整体来看，过去几年一二线城市居民加杠杆能力被大幅削弱，边际购房杠杆率较低。从2017年数据和2018年数据来看，一二线城市边际杠杆率大幅低于全国平均水平。

微观结构来看，一二线购房客户主要可分为首次置业需求和置换需求，加给这两类群体的杠杆总体看相比三四线的购房杠杆更安全。

首先，在核心城市置换需求正在成为成交主力，置换需求客户已经享受过往多年来资产价格红利，客户质量较高。同时因换房需求是资产换资产，边际杠杆率较低，相比三四线边际杠杆率50%-70%的购房需求也更安全。根据贝壳研究院的统计数据，核心城市改善性换房需求占比高达46.7%，首次置业占比37.8%。

其次，一二线首次置业需求相对三四线购房需求来说也较为安全。这部分需求主要分布在核心城市的近郊和远郊区域，恰巧和核心城市新房供应区域重合度较高。拿这些区域和三四线城市整体比较来看，核心城市的近郊和远郊购房者相对更安全，银行资产配置在此类区域也相对更安全。因为一二线潜在土地供给弹性相对有限，未来商品住宅供应普遍是收缩的，相比依赖土地财政从而潜在土地供给弹性大的三四线城市，资产价格更有支撑。

以上海为例，十三五规划纲要提出到2020年全市规划建设用地总量要实现负增长。其中，计划供应商品住房用地2000公顷，仅占住房用地总供应的