金融街控股股份有限公司案例分析

案例编号：
案例名称：金融街控股股份有限公司投资性房地产会计政策变更的决策及其
经济后果分析
适用课程：《高级财务会计理论与实务》
选用课程：《财务报告分析》
编写目的：用于MPAcc《高级财务会计理论与实务》课程的教学，帮助学员理解投资性房地产会计政策变更的决策过程，并进行经济后果分析。

重在
理解决策过程中的会计判断问题和经济后果学说的思想。

通过本案例
的学习与分析，推而广之是学员深入理解会计政策选择、变更的重要
性，并能够将经济后果学说的相关理论应用于实践。

知识点：会计政策的选择和变更；会计职业判断；经济后果学说
关键词：会计政策；会计政策变更；投资性房地产；经济后果
案例摘要：金融街控股股份有限公司2008年初正在进行投资性房地产后续计量属性选择的决策，公司财务总监需要为董事会的决策呈送分析报告。

提供单位：武汉大学MPAcc教育中心。

案例作者：谢获宝教授。

编写时间：2008年。

金融街控股股份有限公司
投资性房地产会计政策变更的决策及其经济后果分析
一、案例问题概述
伴随新会计准则的颁布和实施，符合投资性房地产定义和确认标准的土地使用权和建筑物需要单独核算。

根据投资性房地产的特点，其后续计量可以采用成本模式或公允价值模式。

采用哪种后续计量模式需要会计人员进行专业的职业判断；采用不同的后续计量模式可能会产生严重的经济后果，影响企业利害关系人的经济利益。

企业应该采用哪种模式对投资性房地产进行后续计量，是会计人员、董事会和股东会面临的重要决策问题。

金融街控股股份有限公司的会计人员、董事会和股东会2008年初正在对这一问题进行决策。

公司是否符合采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的条件？如果符合条件，那么从成本计量模式改变为公允价值计量模式这一会计政策变更可能引起的经济后果是什么？董事会在决策过程中希望听取财务总监对这些问题的分析，以便做出科学合理的决策。

作为公司的财务总监，你参加了金融街控股股份有限公司董事会举行的分析会，围绕这些决策问题，请呈送你的分析报告。

二、金融街控股股份有限公司的基本情况
金融街控股股份有限公司（以下简称公司）原名重庆华亚现代纸业股份有限公司，成立于1996年6月18日，系经中国包装总公司批准，由华西包装集团公司独家发起，以所属重庆华亚现代纸业有限责任公司为主体组建的股份有限公司。

北京金融街建设集团与华西包装集团公司（公司原第一大股东）经国家财政部财管字〔2000〕14号文和中国证监会证监函〔2000〕65号文批准，进行股权转让，并于2000年5月24日办理股权过户手续。

公司国有法人股占注册资本的61.876%，由华西包装集团公司持有变更为由北京金融街建设集团持有。

2000年5月15日，股东大会通过决议，公司与北京金融街建设集团进行资产置换。

根据《资产置换协议》，公司将全部资产与北京金融街建设集团进行等值置换，并变更主营业务。

2001年3月30日，公司召开2000年度股东大会，审议通过了变更公司住所的决议，决定将公司注册地从重庆市迁往北京市，2001年4月，公司获得了北京市工商局核发的《企业法人营业执照》。

2001年6月25日，公司2001年第二次临时股东大会通过《2001年公司增发方案》，2002年8月14日，经中国证监会证监发行字[2002]60号《关于核准金融街控股股份有限公司增发股票的通知》核准，公司向社会公众发行人民币普通股2,145万股，股票面值为每股人民币1元。

2003年4月16日公司2002年年度股东大会及2004年2月24日公司2003年度股东大会分别通过的资本公积金转增股本的方案，上述方案实施后，公司总股本增加为383,126,640股，每股面值1元。

2004年12月8日，经公司2004年第一次临时股东大会决议并经中国证监会核准，向社会公众增发人民币普通股7600万股，增发完成后，公司总股本为
459,126,640股，每股面值1元，其中国有法人股202,556,640股，占股份总额的44.12%，社会公众股256,570,000股，占股份总额的55.88%。

2005年4月9日公司2004年度股东大会和2006年3月31日公司2005年度股东大会分别通过的资本公积金转增股本的方案，上述方案实施后，公司总股本增加为964,165,944股，每股面值1元。

根据公司2006年11月20日召开的2006年第二次临时股东大会通过的《关于公司向特定对象非公开发行股票方案》，并经中国证监会“证监发行字[2006] 165号”文《关于核准金融街控股股份有限公司非公开发行股票的通知》核准，公司向10家符合相关规定条件的特定投资者定向发行人民币普通股股票
114,285,700股，股票面值为每股人民币1元。

2007年12月31日，公司总股本为1,078,451,644股，每股面值1元。

2007年12月31日，公司第一大股东为北京金融街建设集团，该公司持有公司股权为35,869.7274万股，持股比例为33.26%。

2008年1月，公司公开增发30,000万股人民币普通股股票，募集资金总额为828,300万元（含发行费用）。

2008年2月，公司进行了企业法人营业执照工商变更，变更后的注册资本为1,378,451,644.00元。

公司注册住所为北京市西城区金融大街19号富凯大厦B座5层。

法定代表人为王功伟，经营范围为房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口；以下项目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售烟卷、图书期刊。

三、2007年金融街控股股份有限公司核算投资性房地产的会计政策
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

公司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

1、投资性房地产的确认
投资性房地产同时满足下列条件，才能确认：
（1）与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。

2、投资性房地产初始计量
（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定。

（4）与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的,计入投资性房地产成本;不满足确认条件的,在发生时计入当期损益。

3、投资性房地产的后续计量
公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

公司对投资性房地产在预计可使用年限内按年限平均法摊销或计提折旧，预计可使用年限超过45年的，按45年摊销或计提折旧。

4、投资性房地产的转换
公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为其他资产，或将其他资产转换为投资性房地产，将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

5、投资性房地产减值准备
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其减值准备的计提依据和方法按照资产减值准则的一般规定处理。

四、2007年12月31日金融街控股股份有限公司财务报告披露的投资性房地产的构成状况
1、投资性房地产明细情况
项目期初数本期增加本期减少期末数
采用成本模式进行
后续计量的投资性
房地产 55,253,209.72 1,474,592,104.37 17,884,915.64 1,511,960,398.45
采用公允价值模式
进行后续计量的投
资性房地产
减:投资性房地产减
值准备
合计 55,253,209.72 1,474,592,104.37 17,884,915.64 1,511,960,398.45 2、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
项目期初数本期增加本期减少期末数
原价
房屋、建筑物 42,617,974.76 918,805,629.51 961,423,604.27 项目期初数本期增加本期减少期末数
土地使用权 12,904,509.48 555,786,474.86 568,690,984.34 合计 55,522,484.24 1,474,592,104.37 1,530,114,588.61 累计折旧和累计摊销
房屋、建筑物 207,341.38 11,433,388.99 11,640,730.37 土地使用权 61,933.14 6,451,526.65 6,513,459.79 合计 269,274.52 17,884,915.64 18,154,190.16 投资性房地产减值准备
房屋、建筑物
土地使用权
合计
投资性房地产账面价值
房屋、建筑物 42,410,633.38 918,805,629.51 11,433,388.99 949,782,873.90 土地使用权 12,842,576.34 555,786,474.86 6,451,526.65 562,177,524.55 合计 55,253,209.72 1,474,592,104.37 17,884,915.64 1,511,960,398.45
注：本期投资性房地产原值增加主要是公司开发的F124底商146,575,016.71元用于长期出租，C3四合院67,962,689.00元用于长期出租，F7/9商场项目1,260,054,398.66元用于长期出租。

3、截至2007年12月31日，公司投资性房地产无账面价值高于可收回金额的情况。

五、金融街控股股份有限公司投资性房地产会计政策变更决策的初期工作
公司为投资性房地产会计政策变更决策进行了一些初期工作。

经过分析，管理层认为公司目前从事的主要经营业务除房地产开发外,还有部分自持物业出租和经营,其中包括投资性房地产出租业务。

截至2007年12月31日,公司全部投资性房地产项目包括：北京金融街购物中心、金树街、C3四合院、重庆嘉年华项目,这些项目的帐面价值合计约为15.12亿元,占公司2007年度经审计净资产的比例为30.83%。

对于北京商业物业,包括北京金融街购物中心、金树街、C3四合院,由公司市场部进行市场调研,从市建设委员会房地产交易管理网、中国指数研究院等权威性较强的机构选取同类或类似房地产市场价格及其他相关信息,对投资性房地产的公允价值进行合理测算,并做出《金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》,以其测算结论作为公允价值的确定依据；对于重庆嘉年华项目,以其同期成交价格和报价,作为确定其公允价值的依据。

随着国内房地产市场的发展和逐渐成熟,广大投资者希望更加全面客观地了解房地产企业资产的市场价值。

新会计准则的颁布实施,准许企业选择对投资性房地产以成本进行后续计量或以公允价值进行后续计量。

同时,根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》第十二条的规定,已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。

公司管理层认为采用公允价值计量投资性房地产有利于向投资者客观反映公司投资性房地产的价值,更真实地反映公司的财务状况和经营成果,符合全体股东的利益。

因此正在考虑是否将投资性房地产的后续计量模式从成本模式变更为公允价值模式。

公司做出变更决策前对投资性房地产的后续计量政策是：资产负债表日,公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

公司对投资性房地产在预计可使用年限内按年限平均法摊销或计提折旧,预计可使用年限超过45年的,按45年摊销或计提折旧。

如果经过分析决定采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，那么变更后采用的会计政策应该是：公司在每个资产负债表日,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,不对其计提折旧或进行摊销,并以期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

经公司初步测算,如果采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,按照追述调整的要求，公司2007年12月31日所有者权益将增加约13.22亿元,其中留存收益约12.78亿元,资本公积约0.44亿元。

其中留存收益部分是原已确认的投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式导致的价值增长；资本公积部分是根据《企业会计准则第3号－投资性房地产》的规定,当自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,该项投资性房地产应按照转换日的公允价值计量，转换日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积所致。

六、艰难的抉择
经过初步研究，尽管公司管理层认为采用公允价值对投资性房地产进行后续计量有利于向投资者客观反映公司投资性房地产的价值,也能更真实地反映公司
的财务状况和经营成果,但是公司是否具备符合采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的条件，如果符合采用公允价值计量条件并采用公允价值进行计量，公司采用新计量模式当年以及以后年度财务报告所反映的财务状况和经营成果又会受到什么样的影响，公司利害关系人的利益会受到影响吗，各方当事人对公司采用新的计量模式会做出什么样的反映呢？这些问题都在困扰董事会对公司是否应该采用公允价值对投资性房地产进行后续计量做出决策。

董事会希望听取财务总监对这些问题的分析性建议，作为公司的财务总监，请你对这些问题给董事会呈送一份分析性的决策建议报告。

七、补充资料
金融街控股股份有限公司2007年财务报表的相关信息对于财务总监完成高质量的决策建议分析报告具有积极作用。

财务报表信息见本案例附录资料。

《金融街控股股份有限公司投资性房地产会计政策变更的决策及其经济后果分析》案例附录资料
案例说明书
1．本案例需要解决的关键问题是：
掌握采用公允价值对投资性房地产进行后续计量符合条件的判断标准，理解会计人员在会计政策选择和会计政策变更决策过程中正确进行职业判断的重要性；掌握会计学中的经济后果学说，理解经济后果学说应用于会计政策变更决策的基本过程。

本案例的教学目标是：通过《金融街控股股份有限公司投资性房地产会计政策变更的决策及其经济后果分析》的案例讨论，强化学员对会计职业判断在会计问题决策中重要性的认识，加深对经济后果学说相关思想的理解，并能够在会计实践中正确加以运用。

2．本案例讨论的准备工作：
需要学生事先掌握会计职业判断和经济后果学说的相关理论，了解我国新会计准则颁布和实施的基本情况，了解房地产行业的特征和典型企业的经营状况。

3．本案例的分析要点：
（1）本案例涉及的主要知识点有：投资性房地产的定义和内容；投资性房地产的后续计量和模式；采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的条件；会计职业判断的含义和要求；经济后果学说及其运用。

本案例需要学生识别的关键问题是：投资性房地产采用公允价值进行后续计量的基本条件；该决策可能引起的经济后果，这些后果对决策的推动和制约作用。

（2）根据案例相关的知识点提出解决问题的可供选择方案：详细列举采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的基本条件，对照案例材料对这些条件逐一进行分析，对是否应该进行会计政策变更做出职业性判断；利用经济后果学说对案例中决策所涉及的利害关系人的利益所在及其可能做出的反映进行分析，并对最终决策形成建议。

（3）推荐解决问题的方案及具体措施：第一，在什么条件下应该而且能够采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，2008年初金融街控股股份有限公司所拥有的投资性房地产符合这些条件吗？第二，什么是经济后果学说？本案例中会计政策变更决策的主导者是谁？约束者有哪些？他们各自的利益何在？他们之间如何博弈？第三，该决策的利害关系人最后如何协调，主导者可能会做出什么样的选择？按照这一讨论路径，学员会获得自己的答案。

4．教学组织方式：
（1）问题清单及提问顺序、资料发放顺序：为完成本案例正文第六部分提出的系列问题，教师可以：第一，要求学生阅读《投资性房地产》准则、会计职业判断和经济后果学说的相关理论；第二，发放本案例资料，要求学生提前阅读，并形成各个小组的分析报告；第三，课堂上对小组分析报告进行交流，学生参与讨论，教师进行点评。

（2）课时分配：课堂上以小组为单位报告分析过程和结论（抽取部分小组报告），时间40分钟；学生参与讨论，提出改善建议，时间30分钟；教师总结和点评，时间20分钟。

（3）讨论方式：小组式。