石家庄某商贸城项目策划方案

石家庄某商贸城项目策划方案

第一章本项目SWOT分析

一、优势

本项目位于槐安路与建设大街交叉口西北角，占据槐安路新城市经济走廊中段，处于市中心黄金商圈边缘，具有金角银边的商业特征，地理位置优越，交通便利。项目所在区域内正在不断形成规模较大、档次较高的居住社区，如世纪花园、阳光水岸、燕港怡园、香榭里（在建）、国富华庭（待建）、仁和家园（待建）、华城绿洲（待建）、平安万和园等，这些社区基本上都有底商配套，加之该区域内还分布着卡西诺大型娱乐广场、凯莱金第（在建）等大型娱乐城和中高档写字楼，使该区域内的商圈日趋成熟。槐安路沿线人气指数在不断上升，槐安路上的商业物业的升值空间不可限量。

二、劣势

本案土地拥有15年租赁使用权，且项目内东侧建筑有改造或拆迁的可能，因此，较之大部分商业地产项目在建筑规划、业态定位、销售策略及招商组市等方面存在较大局限性。且本案所在区域正处于发展阶段，因此本案的商业价值无法在近期内产生“即时效应”，即投资者及经营者无法在短期内获得较高收益，远期收益存在不可预知性。

三、机会

项目所在区域内已形成怀特家居城、怀特装饰城、求实美居、金博爵等较具规模和特色的家具家居业态，形成了该区域内独特的商业氛围。本案存在与其他同类商业物业实现资源共享的机会，利用该区域内的商业规模效应，实现自身发展的价值优化。

目前石家庄市已形成的家具广场经营方式较落后，存在较大的缺陷和漏洞。如，缺乏专业的经营管理公司对项目整体进行统一经营，经营档次定位不明晰，经营商之间存在恶性竞争等。而本案在运作模式、经营方式及业态划分等方面可运用差异化竞争模式赢取优势和成功。

四、威胁

从宏观政策考虑，国家近日新出台的针对房地产市场的“国八条”对于一部分商铺投资者的投机行为具有很强的抑制作用，这将成为影响本案后期销售的因

素之一。

从微观市场考虑，目前石家庄已经建成并投入经营使用的怀特家具城、米氏家具城等大型家具广场的经营情况不甚理想，一定数量的品牌代理商有撤租行为。其原因是石家庄家具市场的运作存在不规范性，一些家具生产厂家盗版知名品牌设计作品，并以直销低价冲击市场。此现象正迎合了石家庄家具消费市场两极分化的特点，从而使一部分品牌家具代理商的利润受到很大冲击，而对经营场地的租金及其他经营费用缺乏足够的支撑能力，故出现经营惨淡甚至失败的现象。承租者无法赢利自然使商铺的投资者无法获得稳定的租金回报，从而造成了家具城开发商、运营商和经销商三方共输的局面。目前，基于目前石家庄家具市场的现状，一定数量的家具品牌代理商在进驻市场前慎之又慎，这将为本案后期招商制造一定困难。

第二章市场调研及分析

为对本项目进行科学合理的定位，市场调研分析将为此提供依据。

1、市场调研汇总表(附图)

2、市场调研分析

对市场调研的汇总分析发现，目前石家庄家具市场分为老、中、青三代，老一代家具业态的经营形象较差，运营模式较落后，经营管理中存在环节缺失的情况，比如没有专业的家具商场经营管理公司，因此，这些家具商场的经营水平较低。

君乐美等中年一代家具商场已进入成熟期，经营情况相对稳定，但由于其经营品类不充足，且经营的产品的设计理念比较滞后，与当前时尚化高档品牌相去甚远，已经不能适应市场的需求。其次，君乐美等项目在经营家具商品的同时，缺乏对自身品牌形象的建设意识。再次，这类家具商场的建筑历时较长，有些甚至是后期改造而成，建筑形式呆板，同质化严重，不能与现代城市的时尚气息同步，不易给消费者留下深刻的印象。此外，其内部购物环境的装修缺乏高档次感，同一楼层的各个品牌的装修风格及档次达不到协调统一，不易激发购物者的联想和消费欲望。因此，这类家具商场的发展空间有限。若其进行重新定位及包装，耗费成本较大，而这些成本最终将分摊到消费者身上，从而使其不具备市场价格优势。

创典居等青年一代家具商场的经营品牌充分切合市场发展趋势，成为时尚家居产品的弄潮儿，加之商场品牌化经营意识较强，因此具有较高的市场认知度和优秀的品牌形象。但其规模较小、经营档次较高、个性较强的特点，决定其目标消费人群范围较窄。因此其市场占有率较低，影响力有限。

本项目最大的竞争对手是与本案属同一区域的规模较大、建成时间较短的怀特家居城。怀特家居城拥有目前整个石家庄家具市场最大的经营体量，这决定其必须容纳品类众多且档次不同、风格各异的产品，以保证招商充分。在不得不考虑经营风险的前提下，怀特家居城忽略了统一的品牌形象和风格设计，而集合了各个家具家居厂家的产品，分类摆放，没有形成明显的特色。因此，怀特家居城的这种“商场式”经营特点使其品质感大打折扣。

市场调研结果表明，与本案同处槐南路经济带的居然丽家、求实美居、怀特家居城，其租金水平都在1.2~2元/㎡/天的范围内，这说明该租金水平与家具行业的利润水平相吻合。

第三章产品规划定位

在产品规划定位上，应根据市场需求，并结合本案所在区域的特有商业氛围，较之其他竞争项目，寻求差异化竞争优势。

一、建筑规划

本项目总建筑规模面积为30000~35000㎡，此规模为家居主题商场较适宜的经营面积。建筑主体分为东西两部分，均为3层建筑，分为沿街门店及内部卖场两部分。其中西侧建筑首层层高7.5m，2F、3F层高5.4m，东侧建筑层高均为5.4m。建筑主体采用钢架结构。

二、外立面设计

外立面形式将明显区别于其他商业项目的风格，采用现代、简约的建筑风格，外墙装饰使用独特的材质，建筑外立面强调工业化的粗旷线条感，恢弘中带有细腻，并透露出一种现代都市的神秘感，达到独树一帜、标新立异的效果，并能成为石家庄市的标志性建筑物。比如，国际城售楼部外立面标新立异，临街外墙安装有带状条形窗，室内窗沿配有多盏射灯，使明亮的带状空间与建筑物整体色调形成鲜明的对比，营造空间神秘感，并起到建筑物标志的作用。

本项目东西两侧建筑主体风格应保持一致，浑然一体。在建筑主体的顶部设置有四面环向的广告塔（为建筑主体的一部分），利用广告效应使本案实现品牌化经营。

本项目一层沿街门店全部采用通透的落地玻璃窗设计，开敞明亮，店内装修及经营的产品一目了然，吸引往来人群的目光，成为整个商业建筑体的形象窗口。

三、卖场设计

在建筑的入口大堂处做个性化挑空设计，增加空间层次感，使消费者的视觉感受更加舒畅开阔。每个经营铺位的装修可由品牌生产厂家根据各自产品的风格特征出具装修方案，风格各异，使消费者对每个如家一般的铺面都能产生无尽的联想，将本案打造成为“艺术家居会馆”。从而让消费者在满足购物需求的同时，充分感受各派品牌的文化气息，使购物成为一种享受。