金地常州项目推介材料-实例

飞龙生活去属于新兴的生活开发区，价格还在攀升阶段，但常州单价过万楼盘也逐步增多。楼市处于 快速发展阶段。 自诩为“豪宅”的项目缺少自主创新，产品千篇一律，精装修概念刚起步，产品提升有巨大空间。
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常州地产市场价格一直维持较为稳定的增长，且常州并未出现限购措施，除非市场出现剧烈变化，价格下跌20％的情况 较为罕见。
成本抗压
建安成本变动（较可研成本） 建安成本变动（较可研成本） 净利率 IRR +40%(盈亏平衡点) +40%(盈亏平衡点) -0% 7.86% +30 +30% 3.40% 14.57% +20％ +20％ 6.85% 20.54% +10% 10.25% 26.07%
税费
营业税及附加 土地增资税 所得税
44,814
23,134 3,614 18,066
净利率=净利润/收入 净利润=收入-直接成本支 出-费用支出-税费
净利润 净利率 IRR (无杠杆） 无杠杆） 无杠杆
54,197 13.00% 30.54%
1、此处的内部收益率如 何计算？ 2、峰值如何计算？
该项目的总投资31.8亿，资金峰值12.9亿
地块位置wk.baidu.com
沿街商铺已建成并对外 招商
地块周边生活配套设施配置齐全，预计2011年部分商业、教育配套可投入使用。 地块周边生活配套设施配置齐全，预计2011年部分商业、教育配套可投入使用。 2011年部分商业
项目区位分析项目区位分析-飞龙生活区
飞龙生活区是常州市重点规划建设的九大居住区之一（新 龙、青龙、飞龙、湖塘、薛家、新港、东方、北港、武 南），总用地面积3.8平方公里，规划总建筑面积超过 500万平方米，肩负完善城市功能、展示城市形象的重 任。飞龙生活区作为常州新市中心重点发展的战略要地， 聚集居住人口超过7万人，总体定位为“城市大型居住 区”，兼具区域城市配套的商办、休闲功能。 飞龙居住区设计布局为“十字框架，一心三区六组团”的 结构形态： 十字框架：以长江路、飞龙西路为功能景观轴形成的十 字框架，沿长江路主要聚集大型商业、商办、商住、飞 龙中心公园、SOHO、餐饮酒店、体育休闲、学校、邻 里中心、居住等功能。 一心：以飞龙中心公园为起点，城北干道超高层星级酒 店为对景，规划集大卖场、商办、商住、公园、餐饮酒 店、体育休闲等功能核心区。 三区：以长江路、天山路为界形成三个居住社区，结合 社区中心规划学校和邻里中心。 六组团：以长江路、天山路、飞龙西路为界规划形成6 个社区，结合社区中心设置幼托、绿化广场等配套设施。
高层（1类）：两层三户类型 高层（2类）：180+220高层 售价均为加精装修售价
项目开发周期及销售周期
项目开发周期 该项目的投资期为三年左右
关键节点 土地获取 四证获取 开盘 交房 2010-12-28 2011-09-19 2012-08-05 2014-11-17
项目销售周期
合计 Q1 Cross-over 100% Q2 24% 20% 12% 2012 Q3 24% 20% 12% Q4 24% 20% 12% Q1 20% 20% 12% Q2 5% 20% 12% 24% 12% 24% 12% 24% 80% 17% 27% 20% 2013 Q3 Q4 2014 Q1
项目的盈亏平衡出现在建安成本上浮40％时。即使建安成本出现10％左右的增幅，项目在售价不变的情况下，也有10％ 左右的净利率，因此，该项目成本抗压性表现不俗
以上抗压测试中住宅售价2011年－2013年增幅（年化率）10％
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目录
一 项目简介 二 项目测算 三 融资需求 四 投资者收益分析
融资需求
根据项目现金流测算，该项目的资金峰值为12.9亿，出现在2012年第一季度。 金地集团会以提供该项目20％左右的股东借款来支持项目土地购买及前期工程建设，剩余资金双方 股东按股权比例出资，因此，我们对该项目的融资需求在5亿人民币左右。
河海地块/占地114108/容积率2.2/可 建251038/总价25200/楼板价1004/拿 地09年12月/未动工 雅居乐地块/占地223906/容积率 2.2/可建492593/总价94000/楼 板价1908/拿地09年10月/未动工
绿都项目
银河湾项目
绿地地块/占地272845/容积 率2.3/可建627544/总价 53200/楼板价848/拿地08年4 月/在售 福建名城地块/占地401947/容积率 1.75/可建704295/总价166200/平均 楼板价2360/拿地10年5月/未动工
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目录
一 项目简介 二 项目测算 三 融资需求 四 投资者收益分析
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地块位置
地块距离京沪高铁常州站约4公里， 地块距离京沪高铁常州站约4公里，距离 常州火车站约5公里 常州火车站约5
项目周边配套
2011年投入运营 2011年投入运营
2011年开工建设
规划有20万平米的商办 物业，将成为区域商业 中心 占地110亩，一期为 80亩已建成并投入使 用 规划有7万平米的社区商 业，其中包括一个1万平 米的超市
常州近期成交地块
佳兆业薛家地块/占地101819/容 积率1.4/可建142547/总价 48800/楼板价3423/拿地10年12 月 九龙仓薛家地块/占地141947/容积 率1.2/可建170336/总价67200/楼 板价3945/拿地10年12月 龙湖地块/占地184756/容积率 2.2/可建406463/总价128500/楼 板价3161/拿地10年1月
建筑面积： 235,784.5 ㎡ 楼面价： 3690元/㎡
2010年12月28日 87,000 2011年9月 2012年8月
项目位置
到沪宁高速出口 6km
7.5km 4km
市政府
6km 8km
地块距离常州市政府约4 地块距离常州市政府约4公 里，距离虹梅公园约8公里， 距离虹梅公园约8公里， 距离市中心商业区约6公里。 距离市中心商业区约6公里。 距离恐龙园约7.5公里， 距离恐龙园约7.5公里，距 7.5公里 离沪宁高速薛家出口约6 离沪宁高速薛家出口约6公
目录
一 项目简介 二 项目测算 三 融资需求 四 投资者收益分析
项目主要指标
项目整体指标
总用地面积 面积（平方米） 土地总成本（万元） 楼板价（元） 102,515 87,000 3,690 总建筑面积 282,137 可售面积 234,096 容积率 2.30 总户数 1,310
项目物业形态
可售面积（平方米） 可售面积（平方米） Cross-over 高层（1类） 高层（2类） 楼王 配套商业 合计 38,416 40,300 101,200 49,680 4,500 234,096 1,494 户数（ 户数（户） 504 300 506 184 预计销售均价（ 预计销售均价（元） 13,236 16,431 17,887 21,614 13,731 N/A
保利地块/占地96780/容积率2.2/ 可建212916/总价63000/楼板价 2959/拿地10年9月
项目地块
市中心
景瑞天宁青龙生活区地块/占地 93045/容积率2.4/可建223308/ 总价75000/楼板价3359/拿地10 年10月
常州市场典型项目
绿都万和城，毛坯公寓6,000元/平米，月均去 化53,000平米
项目资金结构
资金进入方式 注册资本（金地） 注册资本（投资方） 股东借款(金地提供） 合计 金额（万元） 金额（万元） 53,000 50,000 26,000 129,000 股权比例 51.5％ 48.5％ 0% 100% 该借款在出现销售回款时提前偿还， 项目公司支付资金成本
经过近5年的运作，飞龙生活区住宅地块已陆续出让。 经过近5年的运作，飞龙生活区住宅地块已陆续出让。 本次出让地块是生活区内最后一批可供出让土地。 本次出让地块是生活区内最后一批可供出让土地。
周边土地市场
绿洲地块/占地135877/容积率2.5/可 建339693/总价30000/楼板价883/拿 地09年12月/未动工
Gemdale Corporation
科学住家
常州项目推介材料
金地上海公司营运中心
1
无法显示图像。计算机可能没有足够的内存以打开该图像，也可能是该图像已损坏。请重新启动计算机，然后重新打开该文件。如果仍然显示红色 “x”，则可能需要删除该图像，然后重新将其插入。
申明
该推介材料中的所有数据均来自可研报告，因此该报告中给投资者 的收益测算均为暂定，不代表公司任何承诺，确定的数据会在项目设 计规划得到政府相关部门审批，经营测算通过公司内部评审后为准。
飞龙板块土地整理及交通设施建设在今年才逐渐完成并成型， 飞龙板块土地整理及交通设施建设在今年才逐渐完成并成型，是新兴的生活片 由于以往环境较差，周边地块成交价格普遍偏低。 区，由于以往环境较差，周边地块成交价格普遍偏低。
无法显示图像。计算机可能没有足够的内存以打开该图像，也可能是该图像已损坏。请重新启动计算机，然后重新打开该文件。如果仍然显示红色 “x”，则可能需要删除该图像，然后重新将其插入。
项目售价／ 项目售价／成本抗压测试
售价抗压
价格变动（较可研价格） 价格变动（较可研价格） 净利率 IRR －35% -4.79％ -0.15％ -20%(盈亏平衡点） 0%(盈亏平衡点） 盈亏平衡点 0％ 7.11％ 7.11％ －15％ 15％ 4.01% 13.83% －10％ 10％ 7.62% 19.99%
项目概况
本项目地块位于常州市新北区（常州国家高新技 术产业开发区）南部，往南紧邻钟楼区。 新北区区域总面积439.16平方公里，是常州总 面积的10%，2009年末全区户籍人口44.23万人， 常住人口58.08万人。地区生产总值405亿元。
金地常州项目－飞龙生活区 号地块 金地常州项目－飞龙生活区3号地块 项目位置 用地性质 所在区域 项目来源 平方米） 占地面积 (平方米） 平方米 容积率 竟得时间 土地款总额（万元） 土地款总额（万元） 预计开工时间 预计开盘时间 飞龙南路南侧、天山 路西侧、沪宁城际铁 路北侧 住宅 新北区 公开招拍挂 102,515 2.3
市中心
里。 交通便捷， 交通便捷，通达性好
项目交通环境
本地块距常州快速内环高架路仅约1公里： 本地块距常州快速内环高架路仅约1公里 常州快速内环高架系统由龙江高架、龙 城大道高架、长虹路高架、青洋路高架 组成。目前龙江高架路、龙城大道高架 路西段和青洋路高架已建成通车。 地块周边规划有地铁3号线： 地块周边规划有地铁3号线 轨道交通3号线，以高铁常州站为起点， 沿长江路到达常州市中心城区，中途会 穿越飞龙生活区。目前轨道建设方案正 在上报审批中。
高层（1类） 100% 高层（2类） 100% 楼王 配套商业 100% 100%
项目成本及收益测算
总价（万元） 总价（万元） 收入
销售收入
416,834
416.834
直接成本支出
土地成本 建安成本
289,411
94,230 195,181
费用支出
公司管理费用 营业费用 财务费用
28,414
8,337 8,337 11,740
银河湾第一城，毛坯公寓7,700元/平米，月均 去化4,800平米
金地项目
新城首府，精装修公寓17,000-18,000元，月均 去化5,300平米
莱蒙时代，毛坯公寓16,000元/平米，月均去化 4,300平米
朗诗国际街区，精装修公寓13000元/平米，月 均去化3600平米
新城金郡，精装修公寓15000元/平米，月均去 化26000平米