物业培训内容.

物业培训内容

一、物业的概念

●物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之配套的设备、设施和场地。

●其中各类房屋,可以是住宅区,也可以是单体的其他建筑,商业中心、办公大楼、工业厂房、仓库或是俱乐部和运动场所。●配套是指房屋内外各类设备, 公共市政设施及相邻的场地, 庭院、干道。

二、物业管理的概念

●物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托,依照国家有关法律经营,按照合同或契约行使管理权,运用现代管理科学和先进维修技术,以经济手段物业实施多功能全方位的统一管理, 并为物业所有人和使用人提供高级,周到的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济价值。

●简而言之,一些有关房地产物业发展、租赁、销售及售后服务的活动都称为物业管理或房地产管理经营。

三、物业管理经营人的概念

●物业管理经营人是指从事物业管理的企业或组织。

●“所有人”是指房屋所有权人,即业主;

●管理对象是物业;

●管理的服务对象是人(所有权人和使用权人

●物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动,社会化、专业化、企业化、经营型管理之路。

●物业管理的性质主要是“服务性”的,是寓管理,经营于服务之中,在服务中体现管理并完善管理与经营。

四、物业管理总的宗旨

●总旨:以现代化的经营管理手段为业主服务,创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。

●最终目的,实现社会效益,经济效益,环境效益和心理效益的同步增长。

五、物业管理的主要内容

1、房屋的维护与修缮管理

●住宅小区内房屋及设备的维护管理,其任务是为了保证房屋及设备能在正常状况下使用;

●科学的,正确的使用才是最好的维护,其内容包括:

(1按照建筑设计用途使用,不得随意改变房屋的用途;

(2按照设计功能使用,不得随意滥用;

(3按照设备的系统功能使用,不得随意拆改和增添;

●修缮管理:

(1统一管理,积极开展托管业务,可以延长房屋设备的使用年限,减少自然淘汰,充分发挥房屋及设备的效用。

(2建立房屋共用部位及设备的维修基金。

2、住宅小区环境的维护管理

●包括:小区内违章建筑,市政公用设施、环境卫生、绿化、治安、车辆交通等管理

2、开展多种便民服务:

●物业管理费包括:综合服务费和日常维修养护费

●进行的常规性服务包括:

(1公共楼道,楼外道路及公厕的保洁清扫;

(2住户垃圾的清洁;

(3保管自行车

(4疏通阴沟,修理水电

(5开设商业网点,便民购买生活必需品;

(6日夜派专人值班,维护小区的治安和正常秩序;

(7代收交水电,燃气等费用

●受业主委托而提供的有偿服务即委托性服务:

(1 代收代送牛奶

(2 代送杂志报纸

(3 代送病人就医送医

(4 代住户搞室内卫生

(5 代雇保姆

(6 代购粮食,燃料,家具等生活用品

(7 代住户设计花园,绿化阳台供应花木,定时更换盆景等●经营性服务:商业网点、文体娱乐、交通网点、社区配套

●服务内容:投资咨询,中介,代理经租,住房交换,住房改建,

房屋更新,开发装潢和经营建材等。

(1 利用小区空地开辟收费农贸市场

(2 为住户进行室内装潢, 安装防盗门, 修理家用电器、家具及其他设备

六、物业管理企业的资质等级管理

●一级物业管理企业资质标准:

1、管理物业规模一般在 50万平方米以上,或者管理涉外物业在 20万平方米以上。

2、管理物业的类型三种以上, 或管理涉外物业两种以上 (物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋

3、管理的物业需有两个以上为优秀小区或者大厦, 且所关的物业达标面积在 50%以上。

4、企业经理或常务副经理需从事专业物业管理工作 3年以上。

5、具有经济类、工程类中级职称管理人员 10人以上。

6、企业经营年限需在 3年以上。

7、企业注册资本 100万元以上(含 100万元。●物业管理企业的组织机构:经理部、办公室、开发部、财务部、业务管理部、工程部、经营服务部

七、物业管理程序

●物业前期管理的内容:

1、物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务

2、建立与业主或使用人的联络关系

3、察看工程建设现场

4、设计管理模式,草拟及制定管理制度

5、建立服务系统和服务网络

6、办理移交接管事宜

●物业的接管与验收:分竣工验收和接管验收

1、竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续,通过验收能明确责任。

2、接管验收是由物业管理企业依据建设部颁布的《房屋接管验收标准》 ,接管开发商移交的物业所进行的验收。

●物业入住手续的办理 :物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书一并寄给业主,以方便业主按时顺利地办好入伙手续。

●物业的装修与管理:业主在售楼后有权对自己所购物业进行装修, 但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括:国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。

八、物业收费标准

●物业管理服务费、日常维修养护费:

多层 : 元 /平方米 . 月

小高层元 /平方米 . 月

高层：元/平方米.月元/平方米.月花园洋房： TOHO 以上费用最终以物价局核定价格为准。供暖费用：按物价局核定价格执行汽车车位费：小型汽车视室外占道停放收费元/辆.月小型汽车室内停车场管理费用元/辆.月电梯费（暂定）： 2 层以下（含 2 层）电梯电费 2 层以上（不含 2 层）电梯电费生活垃圾清运费：元/月.户元/平方米.月元/平方米.月商业、居民等用电用水：按国家政策执行房屋自用部位、自用设施维修费用：由产权人负责也可委托物业公司维修，维修费用实行有偿服务以上费用按国家有关政策的调整而调整或相关费用的变化而调整。九、高层的管理特点针对高层住宅的特点：1.建筑标准高、面积大、规模大； 2.住户多、居住人口集中、涉及面广 3.设备实施多且复杂、专业化程度强治安管理要求严格：要有严格的查证制度，严格管理外来探访人员；物业管理企业的管理部门对业主和住户的情况应十分熟悉和

了解，并配合派出所等有关政府部门加强人口管理。强化房屋及房屋设备实施管理开拓多种特约特许服务项目，有偿特色服务项目。