房地产法第一章 我国建设用地基本制度
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来源于东南亚、香港。物业是指单元性房产。物 业管理是对楼宇、房屋的经营管理。
(二)房地产的法律特征 1、永久性 2、固定性与安全性 3、特定性:是典型的特定物 4、必要性和供给有限性 5、资本价值 二、房地产立法的现状与问题 (一)我国房地产立法的历史回顾和现行体系 1、停滞时期(1949-1979年) 2、恢复时期(1979-1988年) 3、现行制度创立时期(1988-2002)
房地产法第一章 我国建设用地基本 制度
Fra Baidu bibliotek
(2)从权属关系看,房屋所有权是否合法,通 常以房屋坐落的土地使用权是否合法取得,非法 占地所建房屋,尽管是自己建造,不能取得房屋 所有权。
(3)从价格构成看,房屋价格包括地价与房价 两部分。
从权利处分看,房产的处分一般均涉及土地使用 权,一体处分。
2、房地产与不动产 3、物业
B、房地产开发中需要办理各种各样的审批手续。 C、政府的管制行为渗透至房地产交易的各个环
节。
(2)立法指导思想上的问题 A、管理权与所有权不分 B、整合思路 (三)房地产法体系
1、宪法 2、物权法:确立土地所有权、房屋所有权、土
地使用权及上述物权的取得、变更权利。
3、房地产法律法规
政府处理是提起诉讼的前置程序。1994年3月17日, 最高人民法院批复:有关土地所有权或者使用权 归属争议的案件,人民法院作为行政案件处理。 行政诉讼。
1987年,最高法院批复:土地、森林、林地所有 权和使用权的争议由县级以上人民政府处理,当 事人对人民政府处理不服的,可以向法院起诉。 此类案件虽然经人民政府作过处理但性质仍属民 事权益纠纷,人民法院审理此类案件仍应以原争 议双方为诉讼当事人。
第二节 建设用地制度 一、土地分类及其归属利用制度概述 (一)土地分类 1、农用地、建设用地和其他荒地 房地产法主要涉及建设用地。 2、城市土地和农村土地 (二)土地权属制度 1、两种土地所有权形式:国有土地及集体所有
土地
土地用途转变的途径主要是征用,通过征用农民 集体所有土地不断变换为国家所有。
4 、制度整合时期 (二)房地产现行立法问题、成因和出路
1、存在的问题 (1)立法性质带有浓厚的行政管理色彩 (2)行政管理权力对民事权利过多干预 (3)多层次、多部门立法 2、成因 (1)政府推动下的房地产业和市场 A、政府既作为所有者向社会出让土地使用权,
同时也作为制定出让规则,维护地产市场秩序、 监督和惩治主体。
《行政复议法》第30条,规定为行政诉讼,且将 行政复议作为前置程序。规定:公民、法人或者 其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已 经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、 荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用 权的行政复议决定为最终裁决。
(三)土地利用制度是以使用权为核心的制度设 计
1、是一种直接支配土地的物权 2、是一种具有较强独立性的他物权
3、几乎具有相当于所有权的权能。 4、是支撑我国房地产制度的基础。 (三)城市建设用地的现状与问题
1、现状:多种土地使用权并存:出让、划拨、 私人宅基地使用权
2、问题:城市土地使用权应否归并 3、建议:土地使用权分类与归并 (1)公益用地 (2)私益用地(居住用地和商
只有创制合理的土地使用权体制,才能发挥土地 的价值。
三、国有土地及其分散利用体制
(一)可流转国有土地使用权制度的创立
1988年宪法第10条第4款:增加了土地使用权可以 依照法律的规定转让的规定。
《土地管理法》确立了国有土地使用权有偿取得、 使用或转让和出租的制度。
1、出让: 2、划拨: (二)可流转土地使用权的性质和法律特征。
土地所有权有争议,不能依法证明争议土地属于 农民集体的有的,属于国家所有。
2、土地权属争议的解决
土地所有权和土地使用权争议是通过行政途径解 决的。
《土地管理法》第16条:土地所有权和使用权争 议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政 府处理。 单位之间的争议,由县级以上人民政 府处理;个人之间,个人与单位之间的争议,由 乡级人民政府或县级以上人民政府处理。 当事 人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接 到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起 诉。
农民住宅用地须经乡镇政府审核、县级人民政府 批准。
农村宅基地依附于房屋所有权,是农民的重要财 产,但不能脱离房屋转让和处分,只能随房屋一 并转让、出租。原则上,房屋灭失后,原宅基地 使用权人即丧失使用权,宅基地具有身份性,只 有农村户口的人才能申请获得宅基地,农村房屋 一般不得转让给城镇户口居民。
(2)企业经营用地
土地管理法第63条规定:农民集体所有的土地的 使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设; 但是,符合土地利用总体规划并依法取得建
设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使 用权依法发生转移的除外。
业用地)
四、农村建设用地及其征用制度
(一)农村土地归属和利用现状
(二)农村土地分类及其利用规范
1、农业用地:国家对农用地实行保护政策,严 格控制耕地转为非耕地,实行基本农田保护制度, 控制建设用地吞蚀农业用地,保障农民基本生存 条件。
农村承包经营体制。
2、建设用地
(1)宅基地:土地管理法62条:一户一处宅基 地,其面积由省、自治区、直辖市规定标准。农 民建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划,并尽 量使用原有宅基地和村内空闲土地。占用农用地 建房的,须按照土地管理法等44条办理农用地转 用审批手续。
(1)国有土地使用权法:《城镇国有土地使用 权出让和转让暂行条例》;《划拨土地使用权管 理暂行办法》、《协议出让国有土地使用权最低 价确定办法》
(2)房地产开发管理法 (3)其他 (4)相关法律法规 A、土地管理法 B、城市规划法 C、建筑法 D、住宅法。
三、房地产法调整对象 (一)房地产法研究对象 1、房地产法中的民事关系: 2、房地产法中的行政法律关系
(二)房地产的法律特征 1、永久性 2、固定性与安全性 3、特定性:是典型的特定物 4、必要性和供给有限性 5、资本价值 二、房地产立法的现状与问题 (一)我国房地产立法的历史回顾和现行体系 1、停滞时期(1949-1979年) 2、恢复时期(1979-1988年) 3、现行制度创立时期(1988-2002)
房地产法第一章 我国建设用地基本 制度
Fra Baidu bibliotek
(2)从权属关系看,房屋所有权是否合法,通 常以房屋坐落的土地使用权是否合法取得,非法 占地所建房屋,尽管是自己建造,不能取得房屋 所有权。
(3)从价格构成看,房屋价格包括地价与房价 两部分。
从权利处分看,房产的处分一般均涉及土地使用 权,一体处分。
2、房地产与不动产 3、物业
B、房地产开发中需要办理各种各样的审批手续。 C、政府的管制行为渗透至房地产交易的各个环
节。
(2)立法指导思想上的问题 A、管理权与所有权不分 B、整合思路 (三)房地产法体系
1、宪法 2、物权法:确立土地所有权、房屋所有权、土
地使用权及上述物权的取得、变更权利。
3、房地产法律法规
政府处理是提起诉讼的前置程序。1994年3月17日, 最高人民法院批复:有关土地所有权或者使用权 归属争议的案件,人民法院作为行政案件处理。 行政诉讼。
1987年,最高法院批复:土地、森林、林地所有 权和使用权的争议由县级以上人民政府处理,当 事人对人民政府处理不服的,可以向法院起诉。 此类案件虽然经人民政府作过处理但性质仍属民 事权益纠纷,人民法院审理此类案件仍应以原争 议双方为诉讼当事人。
第二节 建设用地制度 一、土地分类及其归属利用制度概述 (一)土地分类 1、农用地、建设用地和其他荒地 房地产法主要涉及建设用地。 2、城市土地和农村土地 (二)土地权属制度 1、两种土地所有权形式:国有土地及集体所有
土地
土地用途转变的途径主要是征用,通过征用农民 集体所有土地不断变换为国家所有。
4 、制度整合时期 (二)房地产现行立法问题、成因和出路
1、存在的问题 (1)立法性质带有浓厚的行政管理色彩 (2)行政管理权力对民事权利过多干预 (3)多层次、多部门立法 2、成因 (1)政府推动下的房地产业和市场 A、政府既作为所有者向社会出让土地使用权,
同时也作为制定出让规则,维护地产市场秩序、 监督和惩治主体。
《行政复议法》第30条,规定为行政诉讼,且将 行政复议作为前置程序。规定:公民、法人或者 其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已 经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、 荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用 权的行政复议决定为最终裁决。
(三)土地利用制度是以使用权为核心的制度设 计
1、是一种直接支配土地的物权 2、是一种具有较强独立性的他物权
3、几乎具有相当于所有权的权能。 4、是支撑我国房地产制度的基础。 (三)城市建设用地的现状与问题
1、现状:多种土地使用权并存:出让、划拨、 私人宅基地使用权
2、问题:城市土地使用权应否归并 3、建议:土地使用权分类与归并 (1)公益用地 (2)私益用地(居住用地和商
只有创制合理的土地使用权体制,才能发挥土地 的价值。
三、国有土地及其分散利用体制
(一)可流转国有土地使用权制度的创立
1988年宪法第10条第4款:增加了土地使用权可以 依照法律的规定转让的规定。
《土地管理法》确立了国有土地使用权有偿取得、 使用或转让和出租的制度。
1、出让: 2、划拨: (二)可流转土地使用权的性质和法律特征。
土地所有权有争议,不能依法证明争议土地属于 农民集体的有的,属于国家所有。
2、土地权属争议的解决
土地所有权和土地使用权争议是通过行政途径解 决的。
《土地管理法》第16条:土地所有权和使用权争 议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政 府处理。 单位之间的争议,由县级以上人民政 府处理;个人之间,个人与单位之间的争议,由 乡级人民政府或县级以上人民政府处理。 当事 人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接 到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起 诉。
农民住宅用地须经乡镇政府审核、县级人民政府 批准。
农村宅基地依附于房屋所有权,是农民的重要财 产,但不能脱离房屋转让和处分,只能随房屋一 并转让、出租。原则上,房屋灭失后,原宅基地 使用权人即丧失使用权,宅基地具有身份性,只 有农村户口的人才能申请获得宅基地,农村房屋 一般不得转让给城镇户口居民。
(2)企业经营用地
土地管理法第63条规定:农民集体所有的土地的 使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设; 但是,符合土地利用总体规划并依法取得建
设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使 用权依法发生转移的除外。
业用地)
四、农村建设用地及其征用制度
(一)农村土地归属和利用现状
(二)农村土地分类及其利用规范
1、农业用地:国家对农用地实行保护政策,严 格控制耕地转为非耕地,实行基本农田保护制度, 控制建设用地吞蚀农业用地,保障农民基本生存 条件。
农村承包经营体制。
2、建设用地
(1)宅基地:土地管理法62条:一户一处宅基 地,其面积由省、自治区、直辖市规定标准。农 民建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划,并尽 量使用原有宅基地和村内空闲土地。占用农用地 建房的,须按照土地管理法等44条办理农用地转 用审批手续。
(1)国有土地使用权法:《城镇国有土地使用 权出让和转让暂行条例》;《划拨土地使用权管 理暂行办法》、《协议出让国有土地使用权最低 价确定办法》
(2)房地产开发管理法 (3)其他 (4)相关法律法规 A、土地管理法 B、城市规划法 C、建筑法 D、住宅法。
三、房地产法调整对象 (一)房地产法研究对象 1、房地产法中的民事关系: 2、房地产法中的行政法律关系