23#楼王推广方案

23栋楼王营销计划

一、市场分析

目前城区在售有130-200平方米户型的项目不少，本案楼王单价和北江一线望江户型接近，总价接近，客户群体相对重叠，鉴于清远市民对北江有一定的母亲河情节，因此附近江边创富御水湾形成了一定的竞争力；而一部分需求学位和大户型的客户总价更倾向接受卧龙五洲世纪城；至于本地高端人群对本案认可度不够天湖郦都及中央首座高，因此在一定的人群扎推消费中这两个项目也是有一部分竞争力的。

创富御水湾产品定位为江景楼盘，户型面积自83方两房116方三房168-191方四房不等，目前单价5200元/㎡起-6300元/平米；其产品形态与楼王有相近，产品总价差异接近，会形成一定的竞争；

卧龙五洲世纪城：户型面积由80平米至240平米不等型，平均价格4700元/㎡，大户型4500元/㎡送车位，小户型4800元/㎡左右，其位置距本案较近，大户型产品总价与本案楼王区接近，竞争人群有一定重叠；

天湖郦都产品是模拟法式古典贵族风格的豪宅，定位高端，其楼王平均价格在5500元/㎡望内湖和山，吸引尖端人士，客户群包含本案目标人群，与本案楼王产品在人群上形成一定争夺；

凯景中央首座是清远地标AREDECO风格建筑，定位高端，其均价在7000元/㎡左右，南向望江，吸引大部分广州，珠三角地区以及本地的高端人士，客户群与本案楼王客户群体定位有一定重叠，因此也形成一定的竞争。

二、消费者分析

从目前成交客群分析，主要来自三个层面：

1、三口之家，或者是三代同堂的家庭

2、住房改善型的客户。

3、本地财富人士

他们对项目的需求绝不仅仅局限于项目的产品，对项目的精神层面的需求更高，客户更加注

重服务方面的品质。他们在挑房时更加理性，并不急于下单。要打动这部分消费者，可以打造有特色的大户型样板房、样板景观，让客户切身感受到大户型的舒适与惬意。在打造样板间时，注意现代科技氛围的营造，使得购房者在亲身感受到如此舒适温馨的大户型后，愿意为此买单，以便一步到位，省得日后再为换房奔波劳累。

三、我们的产品：

现在23栋一共84套单位，面积为134.39和186.22㎡，每套价格在80万—120万之间，而这部分市场需求在清远住宅市场接近金字塔上端，市场需求量相对30-60万客群较少。

（而早前推出的24栋楼王整体销售较滞缓，原因归于：没有特别针对楼王的宣传，来访客流总量少——有效客户沟通机会相应少；来访主要是为三房而来，偶尔会顺带推大户型单位，但由于单价较高，导致客户与预想中不符而流失。）

➢项目所在区位的价值差异：

新城西核心位置——不可再生的稀缺土地资源

离省级重点学府最近的成熟大型品质社区——周边浓郁的人文氛围

交通便捷的高纯度富人居住区

一个隐性价值：风水

独特的地中海风情

➢楼王产品的价值差异：

中央园林地标豪宅——独享270°三重园林叠景

高纯度财富顶层——奢适大享受

三、项目推广策略：

按下半年推广策略和执行重心，主推是楼王单位——“叠景楼王”以及为二期铺垫；因而9、10、11月相应资源配比、投入力量主要体现在大户型楼王单位上。以现场为主载体，线上与线下相互配合。为营造健康向上的社区文化氛围，引进陈氏太极进社区，因而分两条推广线——明线：楼王线，暗线太极线。（太极文化前期以软文形式宣传，后期结合社区活动进行。）

现场：

1、楼王动线引导、指示牌、精神堡垒、看楼通道需要完善;

2、售楼处的接待安排，引客流线服务做出可以参考的标准；

3、调整样板间布置，营造足够的销售氛围；

4、重点提升置业顾问的销售技能，同时整理服务人员的精神面貌和服务细节；

5、二期广场的建设完善，以作为太极文化的驻地。

线下传播：

1、针对楼王做一份价值读本（宣传单也可）；

2、多渠道开拓有效客户的相关资料；

3、根据节点针对有效人群开展公关、促销活动。

线上传播：

广告投入力量

全面铺排户外、报纸、网络、电视等广告投放

四、阶段任务

第一阶段：8月15-31日推广阶段：入市筹划期

阶段任务：确定楼王推广方案

销售现场包装设计完成

认筹信息稿件进行设计

销售系统建立

销售人员培训

宣传资料设计准备

太极文化的连载报道

第二阶段：9月1-30日

推广阶段：9.1入市

9.27启动楼王认筹

阶段任务：楼王形象入市

推广主题：

一层空间，一种奢享——七色城邦叠景楼王载誉面世，即将认筹

传播要点：

1、日益成熟完善的百万城邦

2、在皇家园林的核心位置

3、最高档的叠景豪宅

主题活动1：中秋送礼业主回访

活动时间：中秋前后

活动设定：上门拜访入住业主

活动内容：带上好礼，收集业主对项目的意见以及建议

主题活动2：圈层活动

活动设定：沙龙、品鉴、论坛

邀约对象：圈层内客户及其朋友、亲戚

活动内容：财经论坛、艺术品鉴、美容保养、名车展演、风水讲座、会所体现、游艇俱乐部、红酒品鉴、摄影展览

主题活动3：23#楼王认筹开启暨太极文化进社区仪式

活动时间：9月27日

活动地点：营销中心

氛围营造：现场包装

认筹形式：内部认购+楼王双卡机制+日进斗金程序

第三阶段：10月1-31日

推广阶段：认购期（10.25开盘）

阶段任务：建立楼王形象+大量快速吸筹

推广主题：加冕给王者的功勋

传播要点：

1、富人聚居彰显峰层人士的份量；

2、财富人士家族的图腾；

3、土地的价值、房子的价值——峰层人士的首选价值

主题活动1：关怀活动

活动时间：10月1、2日

活动设定：美食、表演助兴、及适合小朋友或老人的各种互动邀约对象：圈层内客户及其家人、朋友、亲戚

活动类型：欢乐热闹

主题活动2：楼王品鉴会

活动时间：10月18日

活动地点：营销中心

活动主题：解构叠景楼王，体验王者风范

——翔隆·七色城邦楼王品鉴会

活动形式：产品解析/艺术表演/冷餐

主题活动3：楼王盛大开盘

活动时间：10月25日

活动地点：营销中心

活动主题：三重叠景，刻入史册的荣耀

——翔隆·七色城邦23#楼王盛大开盘