凤凰汇购物中心考察报告

人性化设计之二： 儿童洗手台+婴儿放置台
人性化设计之三：母婴室
PART 6
借鉴意义
借鉴意义
借鉴： 1.项目体量虽小、但品牌选择考究，保证品牌整体水准。引入中国首家美国A&F旗下休闲品牌Hollister，店铺 推广活动丰富，装修前卫，起到吸引年轻消费人流的作用。
2.主力店明显，搭配舒适。主力店：嘉禾影院、Ｈ＆Ｍ、UNIQLO、Hollister、BLT超市，粮呈吉时。 3.零售餐饮占比相当。 3. 餐饮业态包括正餐、中西快餐简餐、咖啡、甜品、水吧、烘焙。口味囊括、法、日、韩、东南亚、港、粤、 云南、台湾、美式，满足家庭聚会、情侣约会、商务宴请等需求。另外美食广场粮呈吉时作为主力店引入， 迎合了购物中心职工和附近部分中低收入员工的需求， 以较小的体量辐射较广泛的需求。
●1F业态以零售为主，辅以2家餐饮。 ●零售品牌为中高端，以国际二线+国内二线 为主。
3.商业规划-业态业种分析-1F
1F品牌列表
品牌
H&M i.t. UNIQLO IZZUE男装 TRENDIANO MO&CO CK jeans Hollister（美国A&F旗下休闲副牌） G-STAR RAW
业种
咖啡 咖啡 甜品 甜品 甜品 甜品 甜品 西餐 美食城 中餐 中餐 中餐 中餐 日式料理 食品零售 零食零售
品牌
blt supermarket 采活 莎莎SASA 华润堂CRCare 热风 字里行间 Belencre 乐礼轩 Lovely Lace 花茗秀卡通生活馆 THE KITCHEN SHOP 中纺 AZALEE peluso女鞋 嘉乐琥珀 CAROL 三星苹果体验店 爱空间美甲 aispace.nails 尊贵视力 Noble sight
5.2.2室内设计
凤凰小筑 COSTA咖啡休闲区
5.3 室内设计—小品设计
◆扶梯出入口处的绿植设计，改善 空气质量的同时缓解消费者的视 力疲劳。
◆休息处座椅富有设计美感。
◆云海肴餐厅等位椅，人性化。
5.4 导视设计
主力店LOGO导视 楼层业态导视
电子屏导视
5.5 洗手间设计
பைடு நூலகம்
人性化设计之一： 门上手机放置盒
●B1F以餐饮为主，16/31,餐饮集合西餐，中餐 ，咖啡，甜品，日本料理，小吃城，品类多， 中午由于办公人群的前往消费，生意火爆。 ●除餐饮以外，辅助业态有零售和生活配套。 零售品类多，涵盖超市、化妆品集合店、女鞋、 家居、厨房用品、书店、礼品、饰品、数码7个 品类。 生活配套有眼镜店、美甲店各一家。
业种
超市 洗护超市 洗护超市 健康品 集合店 书店 礼品零售 日用品零售 厨房用品零售 家居零售 女鞋零售 饰品零售 数码 美容美甲 眼镜
3.商业规划-业态业种分析-1F
1F业态业种分析
细分业种 服装零售 数量（家） 20 11
内衣零售
鞋零售 家居零售 化妆品零售
1
2 1 2
餐饮
咖啡 音响零售
1
1 1
品牌
芋同学 Taro mate 贡茶Gong cha 资和信Property&credit 千凝千语 EVAEVE 花狐FLOWER FOX园艺 ezo壹作形象
业种
甜品 甜品 金融 首饰零售 饰品零售 生活配套 美发
PART 4 人流动线分析
4.1.1水平动线
◆凤凰汇设计主入口1个，次入口4个，主入口位于京顺路，设计不合理，可达性差。
业种
服装零售 内衣零售 鞋零售 鞋零售 家居零售 音响零售 化妆品零售 化妆品零售 餐饮
Lacoste
服装零售
太平洋咖啡
咖啡
3.商业规划-业态业种分析-2F
2F业态业种分析
细分业种 女装零售 内衣零售 化妆品零售 银饰零售 箱包零售 饰品零售 数量（家） 16 5 1 3 3 1 1
文具零售
甜品
1
业种
服装零售 服装零售 服装零售 男装零售 男装零售 女装零售 服装零售 服装零售 服装零售
品牌
GUESS CK Underwear Clarks 奇乐 ETE女鞋（I.T旗下） 佳之优品 F&M HOME HIGH QUALITY BOSE美国音响品牌 innistree悦诗风吟 SKIN FOOD思亲肤 ELEMENT FRESH新元素
1
●2层业态以零售为主，搭配一家甜品。
零售涵盖女装、化妆品、银饰、内衣、 箱包、饰品、文具7个品类。
3.商业规划-业态业种分析-2F
2F品牌列表
品牌
broadcast播 lily JNBY江南布衣 DEZOEE迪索怡（英国） IROO依洛（台湾） imi'S爱美丽 AFU阿芙精油
业种
女装零售 女装零售 女装零售 女装零售 女装零售 内衣零售 化妆品零售
品牌
OVER SEA欧文希 彩妆 GMY曼谷银（泰国） Pirateship海盗船银饰
业种
化妆品零售 银饰零售 银饰零售 银饰零售 箱包零售 饰品零售 文具零售
全爱工匠augusmith 银饰手工制作
嘉里奥GILLIVO(法国） 19八3 (艾派创意坊） 优懋yomo 书面系统书签、笔记本 满记甜品 Honeymoon dessert
PART 2
项目区位分析
2.1 项目区位分析
■所在商圈：太阳宫商圈、燕莎商 圈和望京商圈的交汇处
■区位：凤凰汇位于三元桥北侧， 机场高速起点处，毗邻三环主干道 和京顺路，机场快轨与地铁10号线 在此交汇于此。 ■地铁：10号线：三元桥站B出口
2.2项目交通分析
■优势：成熟商圈，商业氛围好，但竞争激烈。
投资开发项目
投资物业发展了城市综合体万象城、区域商业中心万象汇/五彩城和体验式时尚潮人生活馆1234SP ACE三种模式，在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。截止到 2015年3月，万象城城市综合体项目已进入中国内地21个城市,并已在深圳、杭州、沈阳、成都、 南宁、郑州、重庆、无锡先后开业.万象汇/五彩城项目已进入中国内地22个城市，北京、合肥、 余姚、上海五彩城已相继开业。首个1234SPACE也于2013年在深圳开业。
nu scents优仙姿 彩妆
化妆品零售
甜品
3.商业规划-业态业种分析-3F
3F业态业种分析
细分业种 休闲娱乐 餐饮 数量（家） 14 1 5
甜品
首饰零售 饰品零售 园艺 美发
3
1 1 1 1
● 3F业态以餐饮为主，休闲娱乐为辅。
●由于面积局限性，餐饮虽然只有5家，但
包含了云南风味、东南亚风味、台湾风味、 韩国料理、日本料理5种口味，满足不同消 费客群的餐饮需求。 ●美发配置在餐饮楼层，可以有效利用就餐 等位和电影候场的时间，符合消费者消费 习惯。
4.1.2 水平动线
◆凤凰汇采用单动线设计，约30米一个转折，中间用连廊连接，动线简单明了，同时利于 店铺展示。消费者进入后空间感极佳，下沉式中庭扩大了B1F的商业价值，消费者站在1层 可以看到B1F到3F的大部分店铺。
4.1.1垂直动线
◆凤凰汇垂直动线设计合理，共4部电梯，分2组分布在近入口和停车场处，方便消费者上下。
4.1.2 垂直动线
◆2组扶梯位于中庭两侧，便于人流疏导，采用平行式布局，视野开阔。
PART 5 项目设计分析
5.1 建筑外观
◆凤凰汇外部设计时尚大方，与凤凰置地广场项目整体设计风格相呼应， 为三层裙楼，南侧有千余平的广场。
5.2 .1室内设计
凤凰汇内部设计简约时尚，具有现代风格，与商场面对的时尚 青年客群审美相符。
PART 3 项目商业布局
3.商业规划-各楼层主题业态分布
楼 层
业态（按店铺数量） 总品牌数：81 零售 餐饮 生活 配套 生活 配套 餐 饮 餐饮 生活配套
零 售
餐 饮
休 闲 娱 乐 --
生 活 配 套 13 % --
主力店/次主力店
B1 F 1F
35%
52 % 10 % 6 % 62 %
BLT超市 粮呈吉时 热风 Hollister H&M UNIQLO JNBY iROO
◆负2层业态以餐饮为主，零售为辅。 ◆下沉式广场举办各种艺术展览，人气最旺。 ◆有的品牌，如鼎泰丰，商场与商户联营， 商场参与到品牌的经营活动中，与品牌共 同承担风险和分享利润。 面积15000㎡。
3.商业规划-业态业种分析-B1F
B1F品牌列表
品牌
COSTA COFFEE 太平洋咖啡 西树泡芙 面包新语 仙踪林 爱蒂宝 水果花束（美国）EDIBLE ARRANGEMENTS cocobay巧克力（比利时） KFC 粮呈吉时 太兴餐厅 台湾食尚 金鼎轩 祥兴记 鲜品萃®Mini回转寿司 竹叶青茶 优之良品 A JI ICHIBAN
■劣势： 1，仅南侧一面临城市道路—京顺路，且京顺路为双向 6车道，受道路绿植影响，项目展示性不足。 2，南邻京顺路，受机场高速的影响，车辆需经曙光西路、 太阳宫南街绕行至京顺路，道路可达性差。 3，地铁：地铁10号线三元桥站B出口主要是机场快轨的 出入口，随机人流少
2.3 项目周边环境
凤凰汇周边中高档住宅和写字楼林立，以中高收入白领和商务人士为主。
90%
--
零售 2F 零售
94 % 休 15 闲 % 娱 乐
--
--
3F
零售
8 %
15 %
嘉禾影院 云海肴
3.商业规划-业态业种分析-B1F
细分业种 中餐 日式料理 西餐 咖啡 甜品 食品 超市 化妆品超市 数码生活馆 零售 书店 生活配套 数量（家） 31 5 1 1 2 5 2 1 2 1 8 1 2
1.2 开发商简介 开发商：华润置地
华润置地有限公司（HK1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产发展商 之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股，成为香港蓝筹股之一。 截至2014年12月底，公司总资产超过3,000亿港元，净资产超过1,000亿港元，土地储备面积超过4,000万 平米，华润置地已进入中国内地51个城市，发展项目超过110个。 。
思考： 1.虽然配备了母婴室，但是没有规划儿童业态。 2.受整体体量影响餐饮体量比较小，缺少川、湘、火锅、烤肉、自助等需求较广泛的菜系和品类。 3.总体来说，占据了这么好的区位位置但是整体人气不旺，提袋率较低。
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凤凰汇项目调研报告
时间：2015年10月26日
目录
1.项目基础信息 2.项目区位分析 3.项目商业布局 4.项目动线分析 5.项目设计分析 6.借鉴意义
PART 1
项目基础信息
1.1 项目概况
项目名称：北凤凰汇购物中心 项目位置：北京市朝阳区三元桥东北角 总 投 资：30亿元 开业时间：2012年2月 开 发 商：华润置地 占地面积：12.4万㎡ 总建筑面积：26万㎡ 购物中心面积：3万㎡ 商业楼层数量：4层（地上3层，地下1层） 停车位数量: 951个，其中地上约60个 物业组成：购物中心、5栋国际甲级写字楼、 1栋服务式公寓、2栋法国雅高国际品牌酒店 商业定位：时尚青年主题购物中心
3.商业规划-业态业种分析-3F
3F品牌列表
品牌
嘉禾影院 云海肴YUNHAIYAO THE YARD亭苑 东南亚风味 饭前饭后Before and after 釜山料理 PANKOO 大渔铁板烧TAIRYO 皇家米粒熊Royal Life
业种
休闲娱乐 云南风味餐饮 东南亚风味餐饮 餐饮 韩国料理 日本料理 甜品