如何做一名合格的物业项目经理？(ppt文档)
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心，很具教育意义）
案例分析
四、工作方法得当，困难迎刃而解
工作方法
不断提升
项目计划如何落地……
逐级分解责任和指标 逐月分解指标 激励与考核 及时总结，适时调整
如何防止指标不达标……
沟通确定的计划才是好计划 及时跟踪 及时调整
我是项目团队中最厉害的员工……
指导他人还是自己动手？
法律法规常识
二、如何有效开展工作……
我刚刚当上了项目经理……
内部晋升 外部空降 老板指定 其他
业主满意，房屋保值增值，企业获利！
----企业目标
安居乐业，和谐社区，社会进步！
管理目标
----政府目标
物业服务合同
服务范围及内容 服务期限 人员配置 服务质量与标准 收费标准及结算办法 违约责任
团队建设
如何面对项目压力……
项目合同过度承诺……，不可能完成的任务 遗留问题难以解决……，何从下手 项目人员配置紧张……，三头六臂 业主不遵守规矩 ……，难以应付 公司费用控制严 ……，投入收紧 物业费收缴难 ……，入不敷出
客户、同事沟通，了解项目背景 根据移交约定，明确责任，限期整改 进行岗位分析，一人多岗，激励机制提升效率 加大宣传和引导，规范业主行为 在费用可控范围内，说服公司缩短审批周期 提升服务的同时，多措并举，提升收缴率 乐观
旁听班组例会 汇报项目重大事
项
协调团队内部工作 关注业主心声
参与重大投诉处理
工作任务－－贵在坚持！ 安排阶段性工作
三、小品欣赏－－案例分析
物业工作很难，在做“瓷器活”，一碰即碎 不是冤家不聚头－－冤家宜解不宜结 管理与服务矛盾共同体 打铁还须自身硬－－否则会被扒扒 新时代用心沟通 物业、业主本是“一家人” 小品其实是宣传物业的好方法（形象、生动、开
物业服务方案
服务范围及内容 服务期限 人员配置 服务质量与标准 收费标准及结算办法 项目收支测算
约定－－服务合同（服务方案）
人员组织与管理 项目验收交接 房屋管理 秩序管理与服务 绿化、保洁管理与服务 工程管理与服务 客户服务、投诉处理及收费管理 消防、安全管理 社区文化活动组织 增值服务、有偿服务 成本、费用控制 风险识别、控制。
三、“一手抓经营，一手抓管理，两手都要硬”。
四、能够感染和带动身边所有人的核心， 是项目的精神领袖。
五、必定是公司员工学习的楷模。
六、一定是精细化管理的专家。
减压、解压－－共同抗压
沟通的重要性……
项目经理
主要沟通对象
来源者 个性滤网
信息
理解力滤网
接受者
反馈
信息处理
企业－－老板放心，员工顺心，自己开心 小区－－业主舒心，社区省心 社会－－协会称心，政府安心
一、“项目经理是干出来的，不是学出来的； 是带出来的，不是教出来的。”
二、项目经理要一门心思扑在企业经营上。
精通物业服务管理相关专业知识。
对物业管理法律法规有广泛的了解和较深的理解。
具备最基础、最必要的道德素质。 具备一定的文化素质和相当的专业素质。 具备个性化的素质。
基本素质
基本技能
专业技能
应有技能
发现和分析问题的能力 处理和解决问题的能力 制定和作出决策的能力 灵活应对和变更的能力
执行能力 组织能力 激励能力 协调能力 学习能力 创新能力
物业、物业管理、物业服务的含义、关联及区别 物业类型：小区、写字楼、工厂、商业等 物业服务内容及服务标准 业主公约、业主大会及业主委员会 前期物业服务合同与物业服务合同的区别 物业行业主管部门及社会重要性 物业财务管理知识 房产销售及房屋建筑基本知识
物业专业知识
全国及地方《物业管理条例》 《物业专项维修基金管理办法》 《物业收费管
理办法》 《商品房销售管理办法》《住宅室内装饰、装
修管理办法》 《 物权法》《民法通则》《 合同法》 《 消费者权益保护法》 《 消防法》 《劳动合同法》 《最高人民法院关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
如何做一名合格的 物业项目经理？
目录
1
合格的项目经理需具备哪些素质和能力？
2
如何有效开展工作？
3
小品欣赏——案例分析
4
工作方法得当，困难迎刃而解。
5
寄语
一、需具备哪些素质和能力……
三年以上物业工作经验，独立运作过一定规模的项 目（约１０万平方米以上建筑面积）
具备项目经理的基本素质和应有技能。
项目毛利率 工程维修现问题、解决问 题
客户满意率 投诉处理率 社区文化活动次数
无重大安全责任事 故
无消防安全责任事 故
社区文化活动次数
无重大安全责任事 故
无消防安全责任事 故
项目管理月度简报
检查项目团队工作 完成情况
项目管理应有的义务
项目经理需要做哪些事情呢……
确保项目目标实现，保证业主满意 制定项目阶段性目标和项目总体控
制计划 组织精干的项目管理团队 及时决策重大决定 履行合同义务，监督合同执行，处
理合同变更。
职责和任务
年度工作
月度工作
每日工作
物业费收缴率
物业费收缴率
踏看现场
发现问题、分析问题 提供指导，帮助成员解决问题 提出整改措施和方法 对过程和结果进行审查、纠正 既是管理者又是执行者
该出手时就出手－－角色定位
合理分工及作息时间 早会、周例会、月度例会、年会 合理的薪酬、福利体系 绩效激励机制，职业成长空间 指导和培训员工服务能力 定期的团队活动 关注员工工作，关心员工生活，互帮互助
案例分析
四、工作方法得当，困难迎刃而解
工作方法
不断提升
项目计划如何落地……
逐级分解责任和指标 逐月分解指标 激励与考核 及时总结，适时调整
如何防止指标不达标……
沟通确定的计划才是好计划 及时跟踪 及时调整
我是项目团队中最厉害的员工……
指导他人还是自己动手？
法律法规常识
二、如何有效开展工作……
我刚刚当上了项目经理……
内部晋升 外部空降 老板指定 其他
业主满意，房屋保值增值，企业获利！
----企业目标
安居乐业，和谐社区，社会进步！
管理目标
----政府目标
物业服务合同
服务范围及内容 服务期限 人员配置 服务质量与标准 收费标准及结算办法 违约责任
团队建设
如何面对项目压力……
项目合同过度承诺……，不可能完成的任务 遗留问题难以解决……，何从下手 项目人员配置紧张……，三头六臂 业主不遵守规矩 ……，难以应付 公司费用控制严 ……，投入收紧 物业费收缴难 ……，入不敷出
客户、同事沟通，了解项目背景 根据移交约定，明确责任，限期整改 进行岗位分析，一人多岗，激励机制提升效率 加大宣传和引导，规范业主行为 在费用可控范围内，说服公司缩短审批周期 提升服务的同时，多措并举，提升收缴率 乐观
旁听班组例会 汇报项目重大事
项
协调团队内部工作 关注业主心声
参与重大投诉处理
工作任务－－贵在坚持！ 安排阶段性工作
三、小品欣赏－－案例分析
物业工作很难，在做“瓷器活”，一碰即碎 不是冤家不聚头－－冤家宜解不宜结 管理与服务矛盾共同体 打铁还须自身硬－－否则会被扒扒 新时代用心沟通 物业、业主本是“一家人” 小品其实是宣传物业的好方法（形象、生动、开
物业服务方案
服务范围及内容 服务期限 人员配置 服务质量与标准 收费标准及结算办法 项目收支测算
约定－－服务合同（服务方案）
人员组织与管理 项目验收交接 房屋管理 秩序管理与服务 绿化、保洁管理与服务 工程管理与服务 客户服务、投诉处理及收费管理 消防、安全管理 社区文化活动组织 增值服务、有偿服务 成本、费用控制 风险识别、控制。
三、“一手抓经营，一手抓管理，两手都要硬”。
四、能够感染和带动身边所有人的核心， 是项目的精神领袖。
五、必定是公司员工学习的楷模。
六、一定是精细化管理的专家。
减压、解压－－共同抗压
沟通的重要性……
项目经理
主要沟通对象
来源者 个性滤网
信息
理解力滤网
接受者
反馈
信息处理
企业－－老板放心，员工顺心，自己开心 小区－－业主舒心，社区省心 社会－－协会称心，政府安心
一、“项目经理是干出来的，不是学出来的； 是带出来的，不是教出来的。”
二、项目经理要一门心思扑在企业经营上。
精通物业服务管理相关专业知识。
对物业管理法律法规有广泛的了解和较深的理解。
具备最基础、最必要的道德素质。 具备一定的文化素质和相当的专业素质。 具备个性化的素质。
基本素质
基本技能
专业技能
应有技能
发现和分析问题的能力 处理和解决问题的能力 制定和作出决策的能力 灵活应对和变更的能力
执行能力 组织能力 激励能力 协调能力 学习能力 创新能力
物业、物业管理、物业服务的含义、关联及区别 物业类型：小区、写字楼、工厂、商业等 物业服务内容及服务标准 业主公约、业主大会及业主委员会 前期物业服务合同与物业服务合同的区别 物业行业主管部门及社会重要性 物业财务管理知识 房产销售及房屋建筑基本知识
物业专业知识
全国及地方《物业管理条例》 《物业专项维修基金管理办法》 《物业收费管
理办法》 《商品房销售管理办法》《住宅室内装饰、装
修管理办法》 《 物权法》《民法通则》《 合同法》 《 消费者权益保护法》 《 消防法》 《劳动合同法》 《最高人民法院关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
如何做一名合格的 物业项目经理？
目录
1
合格的项目经理需具备哪些素质和能力？
2
如何有效开展工作？
3
小品欣赏——案例分析
4
工作方法得当，困难迎刃而解。
5
寄语
一、需具备哪些素质和能力……
三年以上物业工作经验，独立运作过一定规模的项 目（约１０万平方米以上建筑面积）
具备项目经理的基本素质和应有技能。
项目毛利率 工程维修现问题、解决问 题
客户满意率 投诉处理率 社区文化活动次数
无重大安全责任事 故
无消防安全责任事 故
社区文化活动次数
无重大安全责任事 故
无消防安全责任事 故
项目管理月度简报
检查项目团队工作 完成情况
项目管理应有的义务
项目经理需要做哪些事情呢……
确保项目目标实现，保证业主满意 制定项目阶段性目标和项目总体控
制计划 组织精干的项目管理团队 及时决策重大决定 履行合同义务，监督合同执行，处
理合同变更。
职责和任务
年度工作
月度工作
每日工作
物业费收缴率
物业费收缴率
踏看现场
发现问题、分析问题 提供指导，帮助成员解决问题 提出整改措施和方法 对过程和结果进行审查、纠正 既是管理者又是执行者
该出手时就出手－－角色定位
合理分工及作息时间 早会、周例会、月度例会、年会 合理的薪酬、福利体系 绩效激励机制，职业成长空间 指导和培训员工服务能力 定期的团队活动 关注员工工作，关心员工生活，互帮互助