城市商业综合体研究与案例分析

种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，复杂而统一
的建筑或建筑群。
城市综合体是指，将城市中不同性质用途的居住（包括住宅与酒店）、办公 （包括会议与展览）、商业（含购物、文娱、游憩）、交通等公共功能空间， 至少组合三种及以上，并能充分形成协同与互补、多样而高效的，有助于提 高城市效率改善生活质量的综合建筑与建筑群。
后期的运营管理上存在较大的难度。
案例选取标准
开发商：具有较高知名度的品牌开发商 所在城市：中国未来城市综合体的主要分布点——二三四线城市 运营模式：以部分持有型项目为主。 研究重点：区位特征、规划布局、业态分布、运营模式
万达广场发展简况
2001年，万达集团在长春开设全国第一家万达广场； 2006年开业的宁波万达广场（第三代）标志着进入了“城市综合体”时代； 万达广场在全国城市扩张迅速，至2011年底，在中国大中小城市开业的万达广 场将达49个，持有物业面积超过1200万平方米。
城市商业综合体专题研究
汇报目录： 1 2 3 4 5
综合体的发展由来及特征
当前中国城市综合体开发规律及案例研究 绿城城市生活综合体的基本设想 综合体发展战略的中国城市研究 绿城城市生活综合体发展建议
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综合体的发展由来及特征
1、Fra Baidu bibliotek市综合体的由来和形成 2、城市综合体的概念与特征 3、城市综合体的分类
城市综合体的主要特征
城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能 够适应不同时段的城市多样化生活，并能进行自我更新与调整。
城市影响
自身价值 经济效益
区位可达性、土地均衡性、文化地标性、联系完整性
空间开放性、功能复合性、人流密集性、景观连续性
效益增殖性
城市综合体的分类
从人类的基本需求特征和国内外城市综合体发展趋势来看，可以归纳出未来 城市综合体的九大类型模式，由此满足人类的生产、生活及公共服务全方位需求。
万达广场发展简况
指标 选址区位 建筑规模 产品种类 业态特征 主力商家 建筑形态 经营模式 典型案例 第一代 （2001-2002年） 核心商圈黄金地段 5万平方米 商业 购物功能组合 超市+家电+影院 单体封闭式建筑 商铺分割销售 长春 第二代 （2003-2005年） 核心商圈黄金地段 10-15万平方米 商业 购物功能组合 超市+建材+家电+影院 单体封闭式及开放式建 筑组合 分割销售+整体出售 沈阳 第三代 （2006年至今） 副中心、开发区、CBD 30万平方米以上 商业、写字楼、酒店、住宅 24小时不夜城+集成功能组合 百货+超市+家电+美食+影院 封闭式建筑+步行街区+高层的 组合 核心商业只租不售，销售小型 商业、写字楼、住宅项目 宁波
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城市分布
长江流域板块
持有物业情况
第三代万达广场在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅或者商务公寓， 通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。 据不完全统计，目前万达广场商业及酒店业态比例平均约为42.38%（涵盖持有 物业）。
建筑规模 28~40万平方米 41~70万平方米 71~328万平方米 数量 20 25 17 持有比例均值 50% 32% 19% 案例 上海五角场万达广场，持有比例高达 76% 宁波万达广场，持有比例达47% 石家庄万达广场，持有比例11%；武 汉东湖万达广场，持有比例15%
万达广场基本特征
中国三大经济区是万达集团投资的重点区域。 一二线城市已经成为万达集团投资的热点区。 三四线城市是万达集团未来扩张的重要区域。 特大城市内部拥有城市综合体增长的潜力。
中国城市万达广场的空间分布
地区 泛环渤海地区 合计 21 一线城市 北京（2） 二线城市 天津（2）、沈阳（3）、大连（3）、济南 （2）、石家庄（1）、唐山（1）、青岛 （3）、太原（1）、呼和浩特（1） 南京（3）、苏州（1）、无锡（1）、宁波 （2）、温州（1）、合肥（2）、常州（1） 东莞（1）、福州（2）、厦门（1）、泉州 （1）、长沙（2）、南昌（2）、南宁（1） 西安（4）、郑州（2） 重庆（2）、武汉（5）、成都（2） 长春（3）、哈尔滨（3） 兰州（1） 三线城市 包头（1）、廊坊（1） 芜湖（1）、镇江（1）、泰州（1） 淮安（1） 漳州（1）、莆田（1）、宁德（1） 洛阳（1） 宜昌（1）、襄樊（1）、绵阳（1） 大庆（1）、抚顺（1） 银川（1） 江阴（1）、宜兴 （1）、绍兴柯桥 （1）、太仓（1） 晋江（1） 四线城市
香港太古广场
香港九龙联邦广场
上海凯德龙之梦
科教研发综合体
日本筑波中心
宁波研发园
主要类型 大学园区型 科技研发型
典型案例 杭州大学城高教综合体 日本筑波中心、宁波研发园
体育运动综合体
杭州奥体博览城
北京奥体文化综合区
主要类型 体育休闲型 运动场馆型
典型案例 北京奥体文化综合区、杭州奥体博览城 南京奥体中心、济南奥体中心
13-17世纪，近代全球性商业城市的 崛起时期（含文艺复兴时期）。 1-14世纪，古代世界城市的兴盛发展 时期（含中世纪时期）。如罗马的广 场建筑与公共浴场等。
两宋时期开放式街区格局开始出现，其 时全球最大10座城市中的5座在中国， 开封与杭州均超百万人口，出现了最早 的城市综合性市场瓦子（勾栏）。 秦汉时期形成里坊制格局并在隋唐时期 达到高峰。 475-221BC，春秋战国时期形成完整意 义上的“城”与“市”。 1700-1000BC，商周时代出现真正意 义上的规模性城市，如安阳、长安。
巴黎拉德芳斯
纽约洛克菲勒中心
东京六本木
商业零售综合体
主要类型 购物广场型 文化商街型 特色商场型 时尚街区型 典型案例 香港海港城、上海恒隆广场、深圳中信广场、杭州万象城 利物浦天堂大街、悉尼情人港 伦敦西田购物中心、蒙特利尔玛丽城、日本福冈博多运河城 上海新天地、成都宽窄巷子、天津新意街
香港海港城
随着城市等级规模的提升，商务办公、酒店公寓的业态比例增大，商业零售、 住宅的比例相对下降。 城市综合体的核心功能为商务商业，其次是生活居住。
中国一二三四线城市综合体开发的功能类型比例统计 城市 国际城市 一线城市 综合型业态 商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅 商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅 比例 44232112 34261624
休闲旅游综合体
主要类型 主题公园型
历史文化型 自然生态型
典型案例 香港迪斯尼公园、深圳华侨城、天津华侨城
北京前门大街、上海豫园 深圳东部华侨城、杭州西溪天堂
深圳华侨城
北京前门大街
香港迪斯尼公园
交通物流综合体
主要类型 综合站场型 公交换乘型 轨道站点型 仓储物流型 典型案例 香港地铁九龙站联邦广场、上海虹桥枢纽 巴黎拉德芳斯 香港太古广场、香港时代广场、上海凯德龙之梦 福州国际物流商贸城、青岛新世纪物流综合体
泛长三角 地区
23
上海（4）
芜湖（1）、镇江（1） 泰州（1）、淮安（1）
泛珠三角 地区
黄河中下游 地区 长江中上游 地区 东北地区 西北地区 合计
15 7 12 8 2 88
广州（1）
漳州（1）、莆田（1） 宁德（1）
洛阳（1） 宜昌（1）、襄樊（1） 绵阳（1） 大庆（1）、抚顺（1） 银川（1） 16
二线城市
三线城市 四线城市
商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅
商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅 商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅
26291233
20341234 1542 835
二三四线城市综合体项目代表案例研究
1、万达广场
2、龙湖天街 3、案例比较
目前，国内城市综合体根据运营模式可分为以下三种模式： 全部持有型：如恒隆广场、三里屯village、新天地等； 部分持有型：如万达广场、龙湖天街等； 全部销售型：如三里屯soho。 全部持有型模式对开发商的资金实力要求较高，而全部销售型模式在
世界
亚洲
一线
二线
三线
四线
如东文峰大世界 武汉万达广场 万象城 巴黎拉德芳斯 柯桥万达广场 香港圆方
常州宝龙 溧阳上河城 龙湖天街 纽约洛克菲勒中心 三里屯 Village 福冈运河城
城市综合体的定义
《百度百科》：城市综合体是将城市中商业、餐饮、文娱、办公、展览、会议、 居住、旅店、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一
健康医疗综合体
主要类型 医院疗养型 保健养生型 典型案例 爱丁堡皇家附属医院、南京医疗综合体 三亚凤凰岛度假综合体
爱丁堡皇家附属医院
三亚凤凰岛国际养生中心
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中国城市综合体开发规律及案例研究
1、城市综合体分布规律 2、城市综合体开发规律 3、二三四线城市综合体案例研究
综合体分布规律
城市综合体较多出现于国际城市及 国内一二线城市，其中国内二线城
备注：持有比例的降低主要与配建住宅、SOHO开发量的大小有关。
绍兴柯桥万达广场效果图
厦门湖里万达广场效果图
规划选址
厦门湖里万达 绍兴柯桥万达
区位特征：城市新区核心，紧邻快速干道，商业区内无大型竞争对手
规划指标
厦门湖里万达 绍兴柯桥万达
总建筑面积
总占地面积 容积率 地上建筑面积
53万平方米
12.9万平方米 3.02 39万平方米
中国20个重点城市城市综合体存量分布
市占据较多的数量比例。
北京、上海、广州、成都、重庆及 沈阳城市综合体的存量领先全国，
总存量在1000万平方米以上的城市
为北京、沈阳、重庆三市；上海、 广州、成都的综合体存量介于500-
1000万平方米。
资料来源：2011年中国城市综合体发展报告.
综合体业态比例规律
总建筑面积
总占地面积
68.17万平方米
16.98万平方米
容积率
地上建筑面积 地下建筑面积
住宅3.0，商业2.96
50.94 17.23
城市综合体
商务 办公型
商业 零售型
酒店 公寓型
交通 物流型
休闲 旅游型
文化 创意型
科教 研发型
体育 运动型
健康 医疗型
商务办公综合体
主要类型 金融商务型 会展商务型 酒店商务型 总部商务型 典型案例 纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、香港国际金融中心北京东方广场 上海中国博览会会展综合体、广州保利世贸中心、杭州奥体博览城 横滨港未来21区 东京六本木、香港太古广场、北京华贸中心、上海浦东新鸿基
泛长三角地区
23
上海（4）
泛珠三角地区 黄河中下游地区 长江中上游地区 东北地区 西北地区
15 7 12 8 2
广州（1）
合计
88
7
60
16
5
城市分布
地区 泛环渤海 地区 合计 21 一线城市 北京（2） 二线城市 天津（2）、沈阳（3）、大连（3） 济南（2）、石家庄（1）、唐山（1） 青岛（3）、太原（1）、呼和浩特（1） 南京（3）、苏州（1）、无锡（1） 宁波（2）、温州（1）、合肥（2） 常州（1） 东莞（1）、福州（2）、厦门（1） 泉州（1）、长沙（2）、南昌（2） 南宁（1） 西安（4）、郑州（2） 重庆（2）、武汉（5）、成都（2） 长春（3）、哈尔滨（3） 兰州（1） 7 60 三线城市 包头（1）、廊坊（1） 江阴（1） 宜兴（1） 绍兴柯桥（1） 太仓（1） 晋江（1） 四线城市
2000-1700BC，欧洲最早城市出现， 位于地中海中克里特岛上的王宫城市。
20世纪70年代以后世界第一个城市综 合体——法国巴黎的拉德芳斯、日本 东京的六本木、加拿大多伦多的伊顿 中心等。
1918年上海南京路出现了永安公司，这 是一家综合各种商业功能在内的大型建 筑物，包括购物、旅馆、酒楼、茶室、 游乐场、银业部等各种设施，可以被认 为是中国最早的综合建筑。 始建于光绪年间（1875年-1908年） 兴旺于20世纪初的北京东安市场是中 国最早比较成型的综合性商业街区，集 几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏 院、棋社等多种功能为一体。 17世纪以来，以纽约、伦敦、巴黎为 代表的世界城市雏形显现。 1940年出现的美国纽约洛克菲勒中心 成为建筑综合体的典范。
利物浦天堂大街
伦敦西田购物中心
酒店公寓综合体
主要类型 主题酒店型 住宅公寓型 典型案例 杭州西溪天堂 多伦多湖滨区、成都龙湖时代天街
杭州西溪天堂
成都龙湖时代天街
文化创意综合体
上海新天地
北京三里屯
主要类型 文化娱乐型 创意产业型
典型案例 北京三里屯village、上海新天地、天津新意街 上海苏河湾、杭州LOFT49