房地产投资决策分析要点

房地产投资决策分析要点

房地产投资具有资金量大、风险大和可塑性小的特点，因此必须采用科学的系统化决策方法。房，地产投资决策不仅信息量大、市场敏感性强、计算方法多样，而且预测困难。因此要把握投资决策的准确性，就必须了解和掌握投资决策的要点，即通过一定的逻辑推理，将定性分析和定量分析有机地结合起来。笔者通过对某房产投资可行性研究报告关键部分的回顾来分析掌握投资决策的要点。

项目的定量分析

开发成本计算开发成本的组成相当繁多，如前期费用、建设成本、贷款成本、租售成本及管理成本等方面。在决策研究中要确认如土地费、动迁费、配套费、利率、租售代理费、人员工资等指标数据是否合乎有关标准，有些已经取消的费用则不要重复计算。经估算，该项目的总投资约为2亿元。

此外，还要特别注意还贷进程和开发进度是否合理可行，因为这些变化将反映到项目的现金流量表中。由于该项目采用的是自有资金，所以没有涉及还贷问题，但理论上也应该考虑其机会成本并通过计算利息或提高目标收益率来加以调整。项目的开发进度为投资者的投资分配(即现金流出)提供参考。对于建设成本的支出不能按照简单的平均来计算，而是要根据工程总造价支出的特殊规律来安排。该项目的工程投资分4个阶段，投入比例分别为

15％、25％、45％、15％。

投资收入的计算