2010年4月23日无锡保利花园营销执行方案及开盘前工作计划
无锡地产策划书活动3篇
无锡地产策划书活动3篇篇一《无锡地产策划书活动》一、活动背景随着无锡城市的不断发展和房地产市场的日益繁荣，各大地产开发商之间的竞争也愈发激烈。
为了提升无锡地产项目的知名度和影响力，吸引更多潜在购房者的关注，特制定本策划书活动。
二、活动目标2. 增加项目的曝光度，吸引更多潜在购房者的关注和咨询。
3. 促进项目的销售，提高销售业绩。
三、活动主题“品质生活，从无锡开始”四、活动时间[具体活动时间]五、活动地点1. 项目售楼处2. 周边商圈、社区等六、活动内容1. 开盘仪式：邀请政府领导、开发商代表、媒体嘉宾等参加开盘仪式，共同见证项目的盛大开盘。
在仪式上进行精彩的文艺表演，营造热烈的氛围。
发布项目的优惠政策和购房福利，吸引购房者下单。
2. 样板房开放：精心打造样板房，展示项目的高品质装修和户型设计。
邀请购房者参观样板房，提供专业的讲解和咨询服务。
举办样板房品鉴活动，让购房者亲身感受项目的居住品质。
3. 促销活动：推出限时购房优惠，如折扣、赠品、首付分期等，吸引购房者尽快下单。
举办抽奖活动，设置丰厚的奖品，如家电、汽车等，增加购房者的参与度和购买欲望。
开展团购活动，鼓励购房者组团购买，享受更多的优惠和福利。
4. 社区活动：在周边社区举办丰富多彩的社区活动，如亲子活动、文艺演出、健康讲座等，增加项目的亲和力和社区认同感。
与社区居民互动，发放项目宣传资料，提高项目的知名度和美誉度。
举办社区开放日活动，邀请社区居民参观项目，了解项目的建设情况和未来规划。
5. 媒体宣传：与各大媒体合作，进行全方位的宣传推广，包括报纸、杂志、电视、网络等媒体。
发布项目的新闻稿、广告宣传、专题报道等，提高项目的曝光度和关注度。
利用社交媒体平台进行线上推广，发布项目的图片、视频、文字等内容，吸引潜在购房者的关注和互动。
七、活动执行1. 成立活动执行小组，明确各成员的职责和分工，确保活动的顺利进行。
2. 提前做好活动的策划、筹备和组织工作，确保活动的各项准备工作就绪。
保利物业方案
保利物业方案制定保利物业方案第1篇一、项目背景随着城市化进程的加快，物业管理服务在居民生活中的作用日益凸显。
保利物业作为一家具有高度社会责任感和专业素养的物业服务企业，始终秉承“以人为本，服务至上”的原则，为广大业主提供优质、高效的物业服务。
为进一步提升保利物业服务质量，现结合实际情况，制定以下方案。
二、项目目标1. 提高物业管理水平，确保物业服务质量满足业主需求。
2. 优化物业服务流程，提高工作效率。
3. 强化员工培训，提升员工服务意识和技能。
4. 建立健全物业管理规章制度，确保企业合法合规经营。
三、具体措施1. 建立完善的物业管理组织架构，明确各部门职责，形成协同高效的运作机制。
2. 制定完善的物业服务流程，规范服务行为，提高服务质量。
（1）加强物业服务中心与业主的沟通，及时了解业主需求，提供针对性服务。
（2）建立业主投诉处理机制，确保投诉及时、准确、高效地处理。
（3）定期开展业主满意度调查，及时了解业主对物业服务的满意度，持续改进工作。
3. 强化员工培训，提高员工服务意识和技能。
（1）制定年度培训计划，确保每位员工都接受系统的培训。
（2）培训内容涵盖物业服务专业知识、法律法规、沟通技巧等方面。
（3）建立员工考核机制，将培训成果与员工绩效挂钩，激励员工提升自身能力。
4. 建立健全物业管理规章制度，确保企业合法合规经营。
（1）制定完善的物业管理规章制度，明确各部门、各岗位的职责和权限。
（2）加强对规章制度的学习和宣传，确保每位员工熟悉并遵守相关规定。
（3）建立健全内部监督机制，对违反规章制度的行为进行严肃处理。
5. 加强与政府相关部门的沟通与合作，确保企业合法合规经营。
（1）主动向政府相关部门汇报工作，及时了解政策法规变动，确保企业合规经营。
（2）加强与政府相关部门的沟通，积极争取政策支持，为企业发展创造有利条件。
四、项目实施与监控1. 成立项目实施小组，负责方案的落实与推进。
2. 制定详细的项目实施计划，明确时间节点，确保各项措施按时完成。
某地产_无锡某地产花园营销执行方案及开盘前工作计划_122PPT
与本项目竞争关系最大，主推 山居文化和节能住宅，现房销 售，以三房为主，面积在130-
140平米。
7400 （二期）
起价：7000 均价：7500
最高价： 10000
沿梁溪河的景观高层单价在 8000以上，二期推出沿鸿桥路 两幢高层，价格在7400左右
6800
起价：6746 均价：6800
3
0
0
9
8200
16
6900
13
7000
4
87
2008
5
58
7200 7250
7
8500
15
7100
10
7000
6
8600
37
6400
14
6000
6
34
7150
6
7500
10
6800
3
6800
7
9
7150
27
7400
5
6800
4
6300
8
8
7100
9
7500
12
6800
2
6000
自08年以来，以上项目的销售量呈递减趋势，量价齐跌趋势明显。
17
可比典型项目营销经验及启示－现场展示策略
例证：山语银城
现场展示能让潜在客户提前感知在社区生活中的场景，对房 地产项目前期销售有着重要的作用。如山语银城在销售前期 便完成、并有效利用这些展示成为了销售的主要道具。
足够以及充分的现场展示设置，一方面显示发展商的实力， 同时也是告知客户——这是未来生活的展现，给予客户信心， 从而推动其购买。
注： 绿色建筑、节能住宅，一直是银城的开发特色，并获得了多项 国家级、省部级荣誉。 是我们重点关注的同区域项目。
保利拉菲庄园营销全案
2009年1月-2009年10月主城区商品房销售量及成交均价
6500
250.0
6000 5500 5000
200.0 150.0 100.0 50.0
元 4500 2009.012009.022009.032009.042009.052009.062009.072009.082009.092009.10万0.平0 方米
570-715
300-340 310-370 473-536（主力） 1067（一栋楼王）
雅居乐 花园
独栋
200-417 （不含地下室）
均价 16000
27000 （含12000精装修） 15000 14000 18000
15000-20000
总价区间
销售情况
550万-900万
售罄
1200-2400万 （精装修总价） 390-550万 380-580万 700-1500万（主力）
国家发改委——表示要加强房地产价格和收费监管（7/31） 改进房地产价格和收费监管
国税总局——要求近日将房地产业的税收作为监管重点（8/5） 十四条强调加强建筑安出要对宽松的货币政策“动态微调”（8/5） 坚定不移地继续落实适度宽松的货币政策；注重运用市场化手段进行动态微调
08年楼面地价回落到06年的水平，仅 为1570元/平米 09年在楼市带动下，楼面地价回升至 07年水平，达到3797元/平米
05年至09年1-9月市区住宅类土地楼面地价（单位：元/㎡）
保利拉菲庄园营销全案
10年房地产市场将迎来一个理性的调整期
房产政策：一系列政策的出台，表明了国家遏制房价快速上涨的决心，必然使楼市价格回归理性
保利拉菲庄园营销全案
全国楼市：作为楼市风向标的重点城市近期房价过快增长导致成交量出现萎缩， 市场开始进入到理性调整期，消费者置业开始出现观望态度
保利花园信心开活动执行草案完整版
保利花园信心开活动执行草案HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】保利花园2009活动营销系列信心携手,浪漫花园爱在2009开年启动派对执行草案保利集团20余年来一直致力于建设社会文化、拯救民族文化遗产，斥巨资为国家购回圆明园国宝的壮举曾一度传为佳话。
“保利花园”作为保利集团在中国投资开发的第18座保利花园，承袭了保利集团16年文化社区建设经验，以文化地产为旗帜，打造齐鲁和谐人居。
保利花园项目自从入市以来，市场反应良好，但在整体知名度及影响力方面有所欠缺。
基于目前的宣传推广形势，特策划保利花园之“2009，我们结婚吧！”活动，希望以此引爆市场强烈关注度，扩大影响力，增强项目案场人气，最大化的挖掘刚性需求的年轻消费群体，促进婚房的销售，同时进一步丰富保利花园的项目文化，创造多层面的良好效益。
构想如下，请项目有关领导参阅。
（一）活动主题：信心携手,浪漫花园,——爱在2009（二）活动目的：1、通过系列公关活动，制造新闻热点，引爆市场强烈关注、扩大影响力。
2、树立项目年轻、充满活力、具有品质感的大盘形象，传播保利品质生活文化。
3、提升案场人气，强势蓄客；促进本阶段婚房销售并带动全年热销。
4、向市民展示央企保利文化、责任品牌形象，提高品牌名誉度。
（三）活动概述：利用三八妇女节节点，结合婚房的营销策略；以“爱在2009”为主题，以感情共鸣实现群体召唤，使公众持续关注，不断渗透项目产品信息。
活动step1：花园之约在三八节之前，派送鲜花和邀请卡，提高项目的美誉度，为现场派对做有效传播，聚集人气，传达购置新房优惠信息。
活动step2：真爱派对契合之际和婚房主题在案场进行婚纱走秀和试穿拍照爱情游戏互动等吸引年轻客户；完美爱情讲堂，国际钻石，化妆品，手表，等女性用品品牌现场展示，赠送拍婚纱摄影的客户附有情侣照的杯子等礼品，现场情侣DIY，让客户对项目持续关注。
保利地产定价策略及开盘组织方案
定价的基本 要素
市场分析
企业目标 定价 顾客分析
产品分析
1.2 整体定价的策略
• 低开高走 • 高开低走 • 高开高走 • 波浪螺旋 • 不同项目档次和阶段的价格策略
• 应依据项目的档次，市场竞争环境与企业目标的 实现而定
1.2.1 低开高走
项目先采取低价入市，保证人气和市场占有率，随后再根据 销售工作的开展，逐步提升项目价格的价格策略。
1.3.3 需求导向定价
以消费者对产品/服务/品牌/区域前景等各方面的认知价值、 需求强度及对价格的承受能力为依据制定项目的价格。
在实际运用中，可细分为认知价值和差异需求定价两种不同的形式。 在保利地产实际操作中，一般采用略低于顾客价格预期的定价方法
1.3.4 三种综合应用
目前，房地产项目中主要是以竞争导向定价为主，通过系统 地分析竞争对手的产品特色、价格分布、销售等情况，运用 竞争类比的方法制定项目的可行均价区间。
1.2.2 高开低走
项目先采取高价入市，突出产品档次和产品高端形象，随后 再根据后续产品的素质调整价格的价格策略
1.2.3 高开高走
项目先采取高价入市，突出产品档次和产品高端形象，随后 不断较快、较大提升产品价格的价格策略
1.2.4 波浪螺旋
结合房地产市场周期波动、项目的销售速度和最终利润而同 步、周期性调整价格波动的价格策略
层差制定 特殊调差的安排 价格表演算与完成 验证与价格调整
以销售单价为基础
1.4.6 初步价目表的制定及分析
成表因素
住宅
• 价格制定考虑因素： 景观 朝向 视野 户型结构 采光 面积大小 通风 噪音
商业
• 价格制定考虑因素： 项目整体位置 临街面状况 楼层状况 与主力店关系 铺面与交通关系 铺位面积 层高 使用率 进深比 内部柱网结构
保利花园(花园前组团)营销策划执行案(DOC38页)
保利花园“花园前”组团营销策划执行案保利地产营销中心二00四年三月二十二日目录一、营销推广情势基础。
4 （一）、广州市房地产市态分析。
4 （二）、本案竞争环境分析判断。
5二、本案产品素质分析。
61、31号楼/32号楼产品分析。
62、 33号楼产品分析。
8三、营销推广的难点与必须面对的问题。
91、本案部分大户型的推售问题。
92、产品质素的提升存在不足。
103、推售技术层面的难题。
10四、目标客户定位。
111、目标客户群体。
112、目标客户群消费形态分析。
12五、形象定位与塑造。
141、案名选择：花园前。
142、形象定位策略。
143、形象内涵。
154、形象解构。
165、形象塑造计划。
17六、价格定位。
18七、“花园前”推售计划与销售安排。
20 （一）推售整体思路。
20 （二）、推售计划及销售目标（2004年4月——12月）。
20八、推售计划及销售安排。
211、业主员工内部认购期：（4月1日～4月15日）。
212、内部认购期（4月16日～5月7日）。
213、公开发售日（5月8日）。
224、强销期（5月9日～5月31日）。
225、续销期（6月1日～12月30日）。
22九、“花园前”广告策略及费用预算。
231、广告策略性阶段划分。
232、花园前五一档期的广告推广发布计划。
243、广告主题表现与执行计划。
25十、活动跟进。
281、活动进行的指导思想。
282、童子军招募报名、保利童子军开营仪式及开盘仪式。
28 十一、媒体炒作与操作计划。
30 十二、售点建设。
31 十三、“花园前”推广预算与销售绩效控制标准。
32 十四、附件。
32附表一：开盘日抽奖活动流程 (32)附表二：开盘日抽奖活动流程图 (35)附表三：场地人流控制图 (36)附表四：内部认购及公开发售流程 (37)一、营销推广情势基础（一）、广州市房地产市态分析◆房地产市场在稳定中前进，价格有所下降2003年商品房上市量和成交量同步增长，全市预售商品房成交登记面积为907万平方米，增长14.09%,其中原八区557万平方米，增长8.37%。
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
保利花园项目开盘前营销方案
➢距9月12日护照截止办理时期32天内，需持续办理保利护照1617份，日均50份；
➢按照60%来访转护照率计算，32天所需总来访量为2695组，即日均来访85组；
日护照办理比较 日来访量比较
满足日目标量
后续日平均办理目标：50
82份（8月12—18日均办理量）
日相差15组
后续日平均来访目标：85
70组（8月12—18日均来访量）
13%
1
0%
搜狐焦点
86
7%
11
2%
搜房网
288
24%
43
6%
新浪网
65
5%
6
1%
网络
41%
银河网
32
3%
1
0%
燕赵房产网
4
0%
0
0%
腾讯蓝房网
37
2%
1
0%
朋友介绍
93
友介
老业主介绍
12
9% 10%
1%
277
39%
0
0%
路过
路过
——
——
0%
200
29%
其他
其他
17
1%
18%
54
8%
合计
1240
100%
保利花园 意向户型B1\B5户型：90、97㎡ 两居 封先生
产品关注点：
➢有一定支付能力：20万左右 ➢关心价格 ➢生活配套及基础教育配套 ➢可参与的园林 ➢开发商品牌
客户线索：
➢客户多为品质刚需首置客户，婚房为 主，对生活怀有憧憬，关注90平米左 右的小户型，重视道交通便利和生活的 便利性，教育配套尤其重视，追求产品 的实用性。
2010房地产策划-保利中心2010年度营销策略终结篇
来福士广场位于位于成都市主干道人民南路与一环路交 汇点以东，即人民南路四段（原四川博物馆地块）。
项目包括甲级写字楼（76494㎡），星级酒店（44644 ㎡），服务式公寓（11849㎡），T5塔楼（26261㎡）， 零售商业（74844㎡）
目前状态：所有产品目前未对外公开推售，预计2019年 3-4月推售，2019年年底商业租售完毕试运营，2019年 4月办公楼投入使用
78-120平米高层； 09年华润翡翠城将08年库存的4期
产品销售完毕，并推出其景观资源最差 的5期产品，整个价格较年初上涨近1500 元/平米，全年销售近22万方。
2009年区域可比楼盘销售表现
成都A区09年市场表现
望江橡树林09年市场表现
成都A区供应产品包括： 55-150平米电梯公寓。
09年12月14日，成都A区开盘开盘 销售率仅30%左右，该项目前期并未进 行大量推广，以项目周边的户外广告宣 传项目区位为主。全年销售1.6万余方。
万科金色海蓉
成熟大盘
开发商品牌 户型得房率高
8000
12000（精装， 实得8400元/平
米）
成熟平稳 阶段
平稳销售期
09年供应量 （万平米）
6
09年业绩
-
-
年销售约500套 房源
推广力度 市场形象 竞争力度
-
以项目旁墙 以项目周边户外
房地产保利茉莉公馆营销策划案
活动平台：聘请搜房、焦点等媒体举办网络评选活动， 比赛方式：在样板间拍摄参赛照片进行初赛，在网络及现场展示，决赛在现场走秀决出 优惠措施1：所有参赛选手均可获得１万元购房代金券，决赛参赛选手可获得２万元购房 代金券，最终优胜者可获得３万元购房代金券。 优惠措施2：同时每周六、日还在现场抽取幸运投票奖10名获5000元购房代金券。
2010营销方案调整—推广
➢6月份下旬保利茉莉公馆开盘报广一支
主标：茉莉盛放 香溢满城
副标：
随文：
保利·茉莉公馆6月26日开盘 首付两成30万·90平米圆30岁家庭梦
30岁家庭，是时候圆梦 保利·茉莉公馆，保利9年京城巨作，京南核心、地铁上盖物业； 首付两成30万，低首付低总价； 90平米醇熟生活，高品质高价值。 6月26日，保利·茉莉公馆开盘，圆梦您的30岁
茉莉公馆即将绽放 圆30岁家庭梦
注：以上销售数字及时间均为假定，可替换。
2010营销方案调整—推广
➢软文计划
5-6月软文计划示意：
30岁夹心层买房不是梦 茉莉公馆首付两成30万 保利9载心酿 茉莉公馆6月26日开盘 上有老 下有小 30岁家庭怎买房 圆30岁家庭梦 保利地产为你独善风雨
…………
2010营销方案调整—推广
2010营销方案调整—推广
➢户外（围档+环线擎天柱+地缘性户外+竞争性看板）
保利九载心酿 圆30岁家庭梦
首付两成30万·京南核心地铁上盖
注：以上销售数字及时间均为假定，可替换。
2010营销方案调整—推广
➢网络
第一帧：
第二帧：
保利九载心酿 为你独善风雨
京南核心·首付两成30万·90平米醇熟生活
保利开盘活动方案
2007年9月16日保利香槟花园开盘活动前期筹备工作拟定开盘时间：2007年9月16日上午8：58分（9月10日售楼处交付使用，人员到岗，9月13-15日开始排号）开盘地点：香槟花园售楼处参与来宾：诚意购房客户、保利开发人士、媒体人士来宾人数：约600人第一部分前期筹备工作安排总表2第二部分开盘活动整体费用预算3保利香槟花园签约客户保温活动方案一．活动前提自7月20日起，保利香槟花园由于所处位置的特殊性，受到道路禁行、集会受限等规定影响，销售形势不容乐观。
与此同时，由于受到大势影响，保利香槟花园的部分签约客户对已购买住房的保值、升值前景略有担忧，对保利地产品牌信心不足。
老业主的担心和顾虑势必会对项目的口碑传播造成不利影响，最终影响到项目的销售。
因此，在奥运期间通过有效的渠道加强对签约客户的保温工作，就显得尤为重要。
二．活动时间2008年7月26日星期六4三．活动目的✧保养前期签约客户，稳定购房信心，促进项目美誉度传播✧加强现场人气，增加网络话题，促进销售✧利用抽奖优惠便于业务员催促未签约客户尽早签约四．活动主题“和谐盛会，共享香槟”——暨保利香槟花园庆奥运邻里联欢活动。
五．活动形式为达到“保养签约客户、促进签约、增加现场人气、促进口碑传播”的目的，活动形式有以下几部分：1. 现场互动活动✧“奥运百科问答”——针对与奥运相关的知识点进行以家庭为单位的竞猜游戏，答对的家庭可获得小礼品。
✧“我爱记歌词”——由现场乐手演奏老歌，以家庭为单位采取抢答的方式唱出歌词，唱对的家庭可获得小礼品。
✧“谁是画圣”——以家庭为单位，指导被蒙住眼的家庭成员在印有人物头像轮廓的画板上为人物画出五官，现场观众评选出画得最像的家庭获得小礼品。
✧“我是大赢家”——以家庭为单位，针对从超市购买的商品进行价格竞猜，猜对的家庭可获得该商品。
✧“才艺大比拼”——以家庭为单位，进行才艺展示，由现场观众评选出表演较为竞猜的节目给予奖品奖励（奥运福娃）。
保利项目交付活动方案
保利项目交付活动方案
为了保证保利项目的顺利交付，并满足客户的需求，我们制定了以下交付活动方案：
1. 项目启动会议：在项目启动阶段组织会议，与客户共同讨论项目目标、需求和交付时间表，确保双方对项目交付的预期一致。
2. 项目计划制定：根据项目目标和需求，制定详细的项目计划，包括项目里程碑、工作分解结构、资源分配等，确保项目按时交付。
3. 需求收集与分析：与客户沟通，收集详细的需求并进行分析，明确项目的功能、界面和性能要求，以便后续的设计和开发工作。
4. 设计阶段：根据需求分析的结果进行系统设计，主要包括数据库设计、系统架构设计和界面设计等，确保设计满足客户需求和技术要求。
5. 开发阶段：按照设计阶段的要求，进行系统的开发工作，包括编写程序代码、进行单元测试和集成测试等，确保系统能够正常工作。
6. 系统测试：在开发完成后，进行系统测试，包括功能测试、性能测试和安全性测试等，确保系统的正确性和可靠性。
7. 用户培训：在系统开发完成后，组织用户培训活动，培训用户如何使用系统，如何操作系统各个功能模块，以便用户能够顺利地使用系统。
8. 验收测试：在用户培训完成后，与客户组织验收测试阶段，对系统进行最后的测试，验证系统是否满足客户的需求和要求。
9. 项目交付：在通过验收测试后，正式交付项目给客户使用，包括系统的安装部署、数据迁移等工作，确保客户能够正常使用系统。
10. 项目总结与闭环：在项目交付后，组织项目总结会议，总
结项目的经验教训，收集客户对项目的反馈，并提供售后服务，保证项目的闭环和持续改进。
以上是我们制定的保利项目交付活动方案，通过这些活动，我们能够确保项目按时交付，并满足客户的需求。
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启示： 启示： 客户认同价格是在认同产品综合 品质基础之上的， 品质基础之上的，同时强大的推 广攻势是客户短期认知的有效方 做足产品内功、强化推广、 式。做足产品内功、强化推广、 精做区域客户耕耘， 精做区域客户耕耘，快速去化房 从而与山语银城相抗衡。 源，从而与山语银城相抗衡。
效果： 效果： 综合的品质诉求，激发了中高端客户群需求以及攀比心理。现 在，山语银城已经成为无锡高品质楼盘的典型代表（事实上很 多山语银城的成交客户之所以接受其较高的价格，综合品质占 了主导因素） 。 经验：以全方位的品质诉求为内容，强大的推广攻势为载体， 经验：以全方位的品质诉求为内容，强大的推广攻势为载体，立体的 进行地段、产品、环境、配套、品牌等价值诉求，让客户群关 注、认同、追捧从而真正实现成交。
数据来源：房地产信息网
金色江南 销售量（套） 87 5 16 15 均价（元） 6800 6800 6900 7100 6400 6800 6800 6800 蓉湖山水 销售量（套） 11 7 13 10 14 3 4 2 均价（元） 7000 7000 7000 7000 6000 6800 6300 6000
蓉湖山水
单位：套
数据来源：房地产信息网
从上图可以看出可比典型项目08年以来成交套数普遍走低， 从上图可以看出可比典型项目08年以来成交套数普遍走低，个别项目月成交量出现了 08年以来成交套数普遍走低 个位数。反映了整体市场成交有进一步萎缩的趋势。 个位数。反映了整体市场成交有进一步萎缩的趋势。
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1、可比项目情况分析 2、可比项目营销经验及启示
序 号 楼 盘 名 称 山 语 银 城 瑜 璟 湾 金 色 江 南 蓉 湖 山 水 总建筑面积（单 总套数/已售数/ 建筑类 房屋 可售数 型 现状 位： ） （单位：套）
数据来源：市场调研部和销售现场内部信息
㎡
近一年平均 成交均价 （单位:元） 7100-7250
近3个月成 目前报价 交均价 （单位:元） （单位:元） 7150
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可比项目情况分析
可比典型项目08年每月成交套数走势：（山语银城、瑜璟湾、金色江南、蓉湖山水）
区域重点项目成交套数走势 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2008.1 2008.2 2008.3 山语银城 2008.4 瑜璟湾 2008.5 金色江南 2008.6 2008.7 2008.8
例证： 例证：山语银城
上，推出四重开盘优惠方案，营造火爆的销售场面，开盘认购250余套， 推出四重开盘优惠方案，
在逆市中成为了滨湖区的聚焦点,但仍然低于开发企业预期目标。
山语银城开盘优惠政策 1、银城会会员优惠1% 2、开盘期优惠1% 3、一次性付款优惠、纯商业性贷款 优惠1% 4、预付壹万元车位定金购房优惠1% 5、银城地产业主凭产权证优惠1%
展示标准： 展示标准：
材料展示、样板房、示范区 会所、准现楼（建筑、环境）…
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可比典型项目营销经验及启示－ 可比典型项目营销经验及启示－价格策略
前提：首先完善现场展示吸引客户眼球， 前提：首先完善现场展示吸引客户眼球，以优越的自然环境以及高 水准的现场展示将项目形象拉升到高位。 水准的现场展示将项目形象拉升到高位。 在长时间蓄水后，开盘的价格策略采取平开策略，同时在开盘价格基础 开盘的价格策略采取平开策略，
序 号 楼 盘 名 称 阳 光 嘉 园 万 达 广 场 总建筑面积 （单位：㎡） 总套数/ 首批 推出套数/认购套 数 （单位：套） 994/376/210 首批推出 房源类型 房屋 现状 客户蓄水 周期/意 向客户数 量 12个月/ 约700组 交付5000 排号金 4个月左 右/约170 组交2000 意向金
期房
由于房价 含有车位， 客户普遍 反映价格 高 目前客户 对价格非 常敏感， 觉得万达 得价格相 对还是高 了；万达 的户型比 较单一， 除了2梯3 户就是2 梯4户
2
70万
2200/426/140
期房
7200
7000
目前受整体市场环境影响，客户观望氛围浓厚，整体市场低糜；提高项目性价比显得尤其重要。 目前受整体市场环境影响，客户观望氛围浓厚，整体市场低糜；提高项目性价比显得尤其重要。 新开盘的同区竞争项目供应量增大，它们的推出将进一步加剧对本项目的竞争威胁， 新开盘的同区竞争项目供应量增大，它们的推出将进一步加剧对本项目的竞争威胁，分流地域性 客群。 客群。
数据来源：房地产信息网/ 金网络市场部
首批推出房 源整体均价 （单位:元/ 平米） 8000（130 平米以上赠 送车位）
推出后实际 成交均价 （单位:元/ 平米） 7200
备
注
1 近 期 推 出 竞 争 项 目 情 况
11.6万
沿粱溪河 景观房4#、 5#、6#、 7#楼 沿梁青路 1#、2#、 3#、5#、 6#、7#、 10#、11#
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可比典型项目营销经验及启示－ 可比典型项目营销经验及启示－现场展示策略
例证： 例证：山语银城
现场展示能让潜在客户提前感知在社区生活中的场景，对房 地产项目前期销售有着重要的作用。如山语银城在销售前期
便完成、 便完成、并有效利用这些展示成为了销售的主要道具。
足够以及充分的现场展示设置，一方面显示发展商的实力， 一方面显示发展商的实力，
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可比典型项目营销经验及启示－ 可比典型项目营销经验及启示－客户策略
例证： 例证：山语银城ห้องสมุดไป่ตู้
背景： 背景：南京银城地产首次进入无锡所开发的项目，占地177100平米， 总建247000平米 。开发形式中包括多层及小高层住宅、社区 配套公建会所、商业娱乐设施以及一个12班幼儿园。 注： 绿色建筑、节能住宅，一直是银城的开发特色，并获得了多项 国家级、省部级荣誉。 是我们重点关注的同区域项目。 策略：以全方位的品质诉求为内容， 策略：以全方位的品质诉求为内容，以强大的推广攻势为载体，综合 拔高项目的高品质整体形象，得到客户的认同以及购买。
同时也是告知客户——这是未来生活的展现，给予客户信心， ——这是未来生活的展现 同时也是告知客户——这是未来生活的展现，给予客户信心，
从而推动其购买。
启示：开盘前“展示先行、充分到位” 启示：开盘前“展示先行、充分到位”
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可比典型项目营销经验及启示－ 可比典型项目营销经验及启示－现场展示策略
例证： 例证：山语银城
启示：以务实的价格策略， 启示：以务实的价格策略，获得客户 的追捧，广开客户渠道， 的追捧，广开客户渠道，快 马加鞭去化房源，保证资金链， 马加鞭去化房源，保证资金链， 在目前的市场环境中较为可取。 在目前的市场环境中较为可取。
效果： 效果：提前预支了未来价格上升空间，同时卖房送车位使客户来源变 的相对单一。目前二期产品虽采用大幅度明折明扣的方式，但 整体房源去化也较为缓慢。 经验： 经验：在产品优势不突出，缺乏特色的背景下，对自身品牌和市场过 于乐观。以高价格进入市场，存在高风险。
高端楼盘的开发对于扩大开发商的品牌知名度 和提高品牌美誉度有重要影响； 同时本案也是金洋房产开发的第一个洋房产品 线项目，因此其成功开发对金洋品牌的价值提 升有着非常重要的作用。
5
（三）重新标定区域价值
1、做领跑者比做追随者，更能在市场中占据主动 做领跑者比做追随者，
做现有标准的领跑者？ 做现有标准的跟随者？ 还是创造新标准，成为新领袖？
保利花园营销执行方案及开盘前工作计划 营销中心
2010年4月23日 年 月 日
1
目录 第一章、 第一章、准确把握市场走势 实现最佳业绩 第二章、 第二章、准确定位 提纯产品核心竞争力 第三章、 第三章、精准营销 打造全方位推广通路 第四章、全效渠道运用 实现策略目标 第四章、 第五章、 第五章、开盘前工作计划
备注
1
30万
709/315/35
多层、 现房 小高层
起价：6500 与本项目竞争关系最大，主推 均价：7250 山居文化和节能住宅，现房销 最高价： 售，以三房为主，面积在1308300 140平米。 起价：7000 沿梁溪河的景观高层单价在 均价：7500 8000以上，二期推出沿鸿桥路 最高价： 两幢高层，价格在7400左右 10000 起价：6746 金色江南还剩最后200套房子 均价：6800 左右，未推出。三房居多，主 最高价： 推114小三房， 7600 起价：5898 首推洋房，目前主推高层公寓， 均价：6800 在北塘区是首次推花园洋房产 最高价： 品的项目 7570
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可比典型项目营销经验及启示－ 可比典型项目营销经验及启示－客户策略
例证： 例证：瑜璟湾
背景： 背景：栖霞建设首次进入无锡所开发的项目。地段在梁溪河畔，无锡 热点的居住板块，占地268555平米，总建540000平米。 注：栖霞建设目前在江苏省内开发企业排名列位第一，同时也是上 市房产企业。 策略： 高价格进入无锡市场，控制放盘量， 策略：强调企业实力及品牌，高价格进入无锡市场，控制放盘量，价 格高开高走， 格高开高走，并采用买房送车位的形式搭售车位，对有车族形 成购买诱惑。
可比典型性项目产品线丰富多样（有多层、小高层、高层、别墅等多种产品类型）， 可售房源充足。 可比典型性项目产品线丰富多样（有多层、小高层、高层、别墅等多种产品类型）， 可售房源充足。 而且在相当长的一段时期内与英郡项目存在竞争关系。 而且在相当长的一段时期内与英郡项目存在竞争关系。
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近期推出竞争性项目情况分析
可 比 典 型 项 目
2
55万
1665/891/776
高层、 现房 小高层
7800-7900
7400 （二期）
3
11.6万
1831/1798/33 多层、 现房 小高层、 高层、 联排别 墅 822/779/45 洋房、 现房 小高层、 高层