房地产企业部门精细化管理与考核大全

弗布克精细化管理与考核大全系列房地产企业14大部门精细化管理与考核大全（配套光盘）刘瑞江编着北京目录第2章投资拓展部精细化管理全案2．7 投资拓展部制度规范与工作标准2．7．1 房地产项目投资管理制度房地产项目投资管理制度第1章总则第1条为了规范公司房地产项目的投资运作和管理，保证投资资金的安全和有效增值，实现投资决策的科学化和经营管理的规范化、制度化，使本公司在竞争激烈的市场经济条件下获得良好的社会效益和经济效益，特制定本制度。

第2条本公司及下属各单位在进行房地产项目投资时，均须遵守本制度。

第3条本公司及下属各单位的重大房地产投资项目由总经理办公室和董事会审议决定，并由总经理和各项目经理负责组织实施。

第2章项目的初选与分析第4条选择投资项目时应以本公司的战略方针和长远规划为依据，综合考虑产业的主导方向及产业间的结构平衡，以实现投资组合的最优化。

第5条选择投资项目时应经过充分调查研究，并进行准确、详细分析，以确保资料内容的可靠性、真实性和有效性。

第6条根据所掌握的有关资料对各投资项目进行初步实地考察和调查研究后，由投资项目提出单位项目建议，并编制可行性报告及实施方案，按审批程序及权限报送公司总部主管领导审核。

第3章项目的审批与立项第7条投资项目的审批权限如下。

1．100万元以下的项目，由公司主管副总经理审批2．100万元以上、1000万元以下的项目，由总经理审批。

3．1000万元以上的项目，由董事会审批。

第8条凡投资100万元以上的项目均列为重大投资项目，应由公司投资拓展部在原项目建议书、可行性报告及实施方案的基础上提出初审意见，报公司主管副总经理审核后，按项目审批权限呈送总经理或董事会进行复审或全面论证。

第9条投资项目确立后，凡确定为公司直接实施的项目，由公司法定代表人或授权委托人对外签署经济合同书及办理相关手续；凡确定为二级单位实施的项目，由该法人单位的法定代表人或授权委托人对外签署经济合同书及办理相关手续。

其他任何人未经授权所签定之合同，均视为无效。

第10条各投资项目负责人由实施单位的总经理委派，并对总经理负责。

第4章项目的组织与实施第11条属于公司全资项目的，由总经理委派项目负责人并组织业务班子，设立办事机构，制定员工责任制、生产经营计划、企业发展战略以及具体的运作措施等，同时认真执行本公司有关投资管理、资金有偿占有以及合同管理等规定，建立和健全项目财务管理制度。

第12条属于投资项目控股的，按全资投资项目组织实施；非控股的，则本着加快资金回收的原则，委派业务人员积极参与合作，并通过董事会施加公司意图和监控其经营管理，确保利益如期回收。

第5章项目的运作与管理第13条项目的运作管理原则上由公司分管项目投资的副总经理及项目负责人负责，并由本公司采取总量控制、财务监督、业绩考核的管理方式进行管理。

第14条各项目在完成工商注册登记及办理完相关法定手续成为独立法人开始正常运作后，属公司全资项目或控股项目的，纳入公司全资及控股企业的统一管理；属二级企业投资的项目，由二级企业进行管理，同时接受公司各职能部门的统一协调和指导性管理。

第15条凡公司持股及合作开发项目未列入会计报表合并的，应通过委派业务人员以投资者或股东身份积极参与合作和开展工作，并通过被投资企业的董事会及股东会贯彻公司意图，掌握和了解被投资企业的经营情况，维护公司权益。

第16条公司全资及控股项目的综合协调管理的牵头部门为项目部；持股及合作企业（未列入合并会计报表部分）的综合协调管理的牵头部门为公司投资拓展部。

第6章项目的变更与结束第17条投资项目的变更包括发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报公司总部审批核准。

第18条投资项目变更时，由项目负责人书面报告变更理由，按报批程序及权限报送总部有关领导审定，重大变更应参照立项程序予以确认。

第19条项目负责人在项目运作期内发生工作变动时，应主动做好善后工作。

如属公司内部调动，则须向继任人交接清楚方能离岗；如属个人卸任或离职，必须承担相应的经济损失。

如有违者，公司将根据所造成的后果追究其个人责任。

第20条投资项目中止或结束时，项目负责人及相应机构应及时总结清理，并以书面形式报告公司。

属全资及控股项目的，由公司企管部负责汇总整理，经公司统一审定后，责成有关部门办理相关清理手续；属持股或合作项目的，由投资拓展部负责汇总整理，经公司统一审定后，责成有关部门办理相关清理手续。

第7章附则第21条本制定由公司董事会制定并负责解释。

第22条本制度于颁布之日起实施，未尽事宜按本公司有关制度执行和办理。

2．7．2 企业经营计划管理制度企业经营计划管理制度第1章总则第1条为了加强企业经营计划管理，促进企业的快速和健康发展，结合企业实际情况，特制定本制度。

第2条本制度适用于企业各类经营计划的编制、执行和监督工作。

第2章年度经营计划的编制第3条年度经营计划所确定的计划期为每年的1月1日到12月31日。

第4条年度经营计划编制程序如下。

1．每年年底，投资拓展部根据企业中长期发展规划、本年度经营计划的执行情况和预期目标，初步提出下一年度的经营目标。

2．投资拓展部将拟订的年度经营目标传达给各部门，并对各部门的意见进行汇总。

3．投资拓展部通过汇总各部门的意见，编制“年度经营计划草案”，并提交总经理办公会议讨论。

4．投资拓展部根据总经理办公会议的讨论结果，对年度经营计划进行修改，并报经总经理批准后执行。

第5条年度经营计划的内容如下。

企业年度经营目标，预计分阶段目标，各业务部门的业务计划指标，编制规范和编制进度要求。

第6条如遇特殊情况，企业年度经营计划可于年中调整一次，调整计划须经总经理办公会议批准。

第3章年度经营计划的分解第7条每年年底，投资拓展部组织各部门采用滚动编制、逐步细化的方式对整体经营计划进行分解，形成各部门季度和月度的分解计划。

第8条按季度和月度分解年度经营计划。

1．投资拓展部负责整体计划的分解，并对各部门计划进行综合协调和平衡。

2．各部门负责各自具体计划的分解、执行和修订。

第9条各部门负责将季度经营计划分解到每个月，形成月度工作计划。

第10条总经理办公会议讨论、审核各部门的季度分解计划和月度工作计划，并报经总经理批准通过。

第4章经营计划的执行第11条经营计划的下达。

1．每年年底前，总经理办公会议向各部门下达年度经营计划。

2．每季度之初，经总经理办公会议批准后，投资拓展部下达下个季度的经营计划和各部门工作计划。

3．每月月初，经总经理批准后，投资拓展部下达下个月度的经营计划和各部门工作计划。

第12条经营计划的执行。

各部门根据企业经营计划及本部门工作计划，着眼全局开展工作，以保证本部门工作目标和企业整体经营目标、经营计划的实现。

第13条调整经营计划。

1．确因客观因素影响需要调整年度经营计划的，必须由投资拓展部提出申请并说明原因，经总经理办公会议讨论通过后才能调整。

2．确因客观因素影响需要调整季度经营计划的，必须由相关部门主管副总提出申请并说明原因，经总经理批准后才能调整。

3．确因客观因素影响需要调整月度经营计划的，必须由相关部门经理提出申请并说明原因，经主管副总确认、总经理批准后才能调整。

第14条调整计划时一律以书面批复为准，在未接到书面批复以前，一律按原计划执行。

第5章检查与考核第15条投资拓展部负责跟踪、分析、报告企业经营计划的执行情况。

第16条各职能部门每月以书面形式报告一次企业经营计划任务的完成情况。

如有特殊事项需要缩短报告周期的，由总经理办公会议决定。

第17条各级领导必须随时监督检查企业经营计划的执行情况，发现问题应及时采取有效措施予以解决，以保证计划的顺利完成。

第18条检查企业经营计划的执行情况时，应充分利用统计报表、跨级报告、业务报表等资料。

检查计划的实际完成数，一律以统计报表数据为依据。

第19条企业每季度对各部门经营计划的执行情况进行一次考核。

投资拓展部组织考核并提出初步意见，总经理办公会议讨论后做出考核结论。

第6章附则第20条本制度由投资拓展部负责制定和解释说明。

第21条本制度自年月日起开始执行。

2．8 投资拓展部文书范本与表单设计2．8．1 融资策划委托合同书范本融资策划委托合同书范本签订时间：年月日经双方友好协商，达成如下委托合作协议。

第1条委托标的（委托人委托受托人撰写）：____________________________项目(以下简称项目)的商业计划书。

该商业计划书主要用作融资。

第2条委托人需提供或明确如下具体数据或事项。

1．项目承担单位概况，拥有哪些特定资源，如市场渠道、特定客户等。

2．项目承担单位资产负债情况、前三年经营业绩。

3．项目承担单位现有主要产品的经营情况。

4．项目承担单位在项目上有何独特资源、项目本身专利等技术壁垒详细说明。

5．项目的作业流程。

6．项目的经济技术指针，包括目标产量、价格、收入、成本(分类细化)、利润、投资概算等，估算10年，受托方会根据项目测算情况及行业调研事实调整相关资料。

7．项目的行业市场分析。

8．项目的各种政府批文及其他证明档案。

9．对该新项目拟采取哪种融资方式，若是股权融资，项目承担单位以什么方式入资，希望新的投资者投入什么、投入多少、可占多少股权。

10．资金使用计划。

11．公司管理团队介绍，主要管理人员简历(总经理、营销副总、总工等)。

12．及时提供其他受托方认为非常重要的相关数据。

委托方应于本协议签订后两日内将以上数据提供齐全，并交给受托方。

第3条本商业计划书应至少包括但不限于如下内容。

1．专案背景。

2．项目承担单位概述。

3．项目产品及技术。

4．行业及市场分析。

5．产品竞争战略与营销计划。

6．财务分析。

7．融资及退出。

8．风险分析。

9．结论。

第4条委托期限如下。

自年月日至年月日。

此期限自客户首付款进入受托方账户之日起，到受托方将计划书初稿交给委托方之日起止。

因委托方原因造成时间拖延的，则交稿时间顺延。

第5条关于投资商的提供。

受托方向委托方提供可能对本项目有特别兴趣的家投资商情报资料，供项目融资之用。

在项目融资成功后，若融资资金直接或间接来源于所提供投资商，则委托方应在融资资金到位之日起五日内向受托方支付万元融资服务费，大写：万元。

第6条费用支付方式如下。

本次商业计划书撰写服务费用总额为元人民币，委托方应在双方签约后两日内支付费用总额的50%，即元。

在交付商业计划书(中文)正稿后两日内支付费用总额的50%，即元。

受托方应在最后一笔费用支付完毕后两个工作日内将计划书正本电子版交付委托方，同时将精选出的投资商情报资料发送给委托方。

第7条违约责任具体如下。

若受托方在收取费用后不履行撰写商业计划书的义务，则受托方应按已经支付金额双倍返还给委托方。

若委托方不按本合同约定支付相关款项，则受托方可以拒绝继续服务，并有要求委托方偿付其余款项的权利，委托方还应按未履约金额的一倍支付罚金。