《2018中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》(2)(1)(1)
2018年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究
2018中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究Content 目录▶ 研究背景与方法体系1/研究背景经济面临下行压力，转型升级迫在眉睫，产业转移推动城市格局重塑房地产告别高增长时代，城市分化加剧，城市群效应显现4/方法体系市场容量与增值潜能两大维度判断城市房地产开发投资吸引力10大方面，近40项具体指标构建评价模型297个地级以上城市全样本评价▶全国297个地级以上城市开发投资吸引力评价结果7/评价结果上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，经济基本面较好的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前东部沿海发达城市群城市保持领先优势9/特征分析一二线城市经济总量大且增长较快，东莞、中山、苏州等长、珠三角城市制造业基础强房地产市场分化加剧，郑州等重点二线城市及一线周边三四线城市开发投资额及销售面积增长显著▶城市群视角下的城市发展趋势15/中国城市群发展格局京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群面积占全国11%，GDP占全国55%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区。
18/京津冀城市群内部城市差距明显，是短板也是契机。
政策驱动：国家重点规划区域，千年大计雄安新区落地，城际高铁网络铺开，产业转移不断，由0至1发展空间广阔。
北京强核稳定并开始辐射周边，环京县市空间大，天津快速扩张中。
23/长三角城市群国内最成熟城市群之一，经济水平领先且活性高，城市等级完备。
创新驱动：当前产业门类齐全，城市协同与博弈共存，创新是城市取胜关键。
上海心脏地位强化，Z字形发展带仍是重点，发展轴带上的城市将保持领先优势。
28/珠三角城市群同属广东，珠三角内部协同发展更加顺畅，作为中国最早对外开放的窗口，市场化程度高，产业基础雄厚、制造业发达，广佛与深莞一体化程度突出。
当前正携手港澳进入湾区时代，珠三角再迎发展新机遇。
34/长江中游城市群长江中游城市群承东启西、联接南北，战略地位突出，是实现东部产业转移的重要传送带，目前武汉、长沙、南昌三大省会城市虹吸效应明显，尚未进入辐射周边地区的阶段，但轨道交通将带动九江等第二圈层城市和黄冈、孝感等城市价值逐步提升。
2018年中国房地产总结分析报告(分区域)
2018年中国房地产总结分析报告（分区域）2018年1-12月，全国房地产投资保持平稳较快增长，销售增速继续回落，新开工和土地购置意愿依然较强，房价平均涨幅维持高位运行。
从全国各区域来看，区域间分化特征明显。
华北地区疲态明显，房地产主要指标增速放缓，房屋销售面积出现负增长；东北地区土地购置增长较快，但销售仍保持小幅下跌态势；华东地区投资增长较快，销售平稳，是保持房地产市场稳定的压舱石；华中和西南地区多数指标增速较快，是房地产市场的新兴力量和新的增长极，但西南地区需警惕房价上涨过快带来的不利影响；华南地区投资和新开工指标增长较快，但销售和土地购置指标增长较慢；西北地区投资和销售均较为平缓，但房价涨幅较快。
一、房地产开发投资增速平稳，东北、华南、华东增长较快，三四线城市增速快于一二线城市2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，同比名义增长9.5%，增速与1-11月份相比回落0.2个百分点，但与2017年全年相比提高2.5个百分点。
其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，增速比2017年加快4.0个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%，与上年同期相比提高2.4个百分点。
分区域看，东北、华南、华东、西南增长较快，分别增长16.2、14.2、13.0和10.4个百分点，对全国房地产投资增长的贡献率为889.2%。
华北、华中、西北增速低于全国平均水平，分别增长0.4、3.3和5.1个百分点，对全国投资增长的贡献率为10.8%。
分省市看，广东、江苏两省房地产开发投资完成额超过1万亿，浙江、山东、河南、安徽、四川等5个省投资完成额超过5000亿。
从投资增速上看，西藏、吉林、浙江、广东、甘肃、黑龙江、山西、云南、黑龙江等省区增长较快，增速均在15%以上。
宁夏、海南、青海、河北、河南、内蒙古、新疆等7个省区房地产开发投资出现负增长，特别是宁夏降幅较大，超过30个百分点。
分城市看，根据国家信息中心宏观经济与房地产数据库对全国223个地级以上城市的数据监测，重庆、上海、北京投资完成额位居前三甲，分别实现4249、4033和3873亿元，西安、郑州、杭州、武汉、广州、深圳、苏州、天津、南京、成都、佛山等城市投资完成额也较高，均超过2000亿元。
2018年房地产行业市场调研分析报告
图 1：“三价合一”政策调控梳理 ............................................................................. 8 图 2：2018 年 3 月重要中央政策一览 .................................................................... 8 图 3：2018 年 3 月重要地方政策一览 .................................................................... 9 图 4：全国重点 48 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 10 图 5：限购和非限购城市成交面积指数 ................................................................ 10 图 6：重点 48 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 ................................. 10 图 7：全国重点城市商品房与.................. 11 图 8：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 ................................................... 11 图 9：全国 32 城市住宅库存面积及去化周期 ....................................................... 11 图 10：全国商品房销售批售比（销售面积/批准上市面积） ................................ 12 图 11：百城价格指数变化及环比.......................................................................... 12 图 12：13 个重点城市二手房销售面积指数 ......................................................... 14 图 13：中原二手房指数 ........................................................................................ 14 图 14：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方） ........................................... 15 图 15：12 个三四线城市商品住宅可售面积（万方） ........................................... 15 图 16：32 城商品住宅历史同期可售面积（万方）............................................... 15 图 17：32 城市当前商品住宅库存/15 年以来最低库存......................................... 15 图 18：广发各线城市成交面积指数 ...................................................................... 16 图 19：广发各线城市成交面积同比情况 .............................................................. 16 图 20：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 .................................................... 16 图 21：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 ........................................... 16 图 22：12 个三四线住宅库存（万方）及去化周期............................................... 17 图 23：各线城市房价环比情况 ............................................................................. 17
2018年房地产土地市场月度投资分析报告
2018年房地产土地市场月度投资分析报告一、土地供应：3月住宅类用地供应环比+11%、同比+34%，预计全年供给向好趋势不改 (4)1、土地供应面积：3月供地环比+15%、同比+16%，其中住宅供地环比持平、同比+34%，趋势性走好 (4)2、住宅类土地供应面积：3月住宅类供地环比+11%、同比+34%，其中一线由负转正、二三四线涨幅收窄6二、土地成交：3月住宅类土地成交环比-1%、同比+29%，其中住宅同比+45% (9)1、土地成交面积：3月土地成交环比+17%、同比+50%，其中住宅环比+17%、同比+45%，涨幅扩大 (9)2、住宅类土地成交面积：3月住宅类土地成交环比-1%、同比+29%，其中一线下降、二三四线上涨 (11)3、住宅类土地成交金额：3月住宅类土地成交额环比-15%、同比+13%，其中二三四线同比上涨较多 (14)三、土地供需：3月地价环比、同比下降，溢价率同步走低，土地市场回归理性趋势不变 (17)四、投资建议：土地供需两旺，宅地尤其亮眼，溢价率继续下行 (19)五、风险提示：房地产市场下行风险 (19)图表1、百城土地供应建面（按土地性质分类） (4)图表2、百城土地供应建面占比（按土地性质分类） (5)图表3、百城土地供应建面同比（按土地性质分类） (5)图表4、百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类） (6)图表5、百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） (7)图表6、百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） (7)图表7、百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） (8)图表8、百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） (8)图表9、百城土地成交建面（按土地性质分类） (9)图表10、百城土地成交建面占比（按土地性质分类） (10)图表11、百城土地成交建面同比（按土地性质分类） (10)图表12、百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类） (11)图表13、百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） (12)图表14、百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类） (12)图表15、百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类） (13)图表16、百城住宅类土地成交建面累计同比（按城市能级分类） (13)图表17、提前一个月土地供应建面同比与土地成交建面同比的强关联关系 (14)图表18、百城住宅类土地成交金额（按城市能级分类） (15)图表19、百城住宅类土地成交金额占比（按城市能级分类） (15)图表20、百城住宅类土地成交金额同比（按城市能级分类） (16)图表21、百城住宅类土地成交金额累计同比（按城市能级分类） (16)图表22、百城住宅类土地供需比（土地成交/土地供应） (17)图表23、百城住宅类土地挂牌均价（按城市能级分类） (18)图表24、百城住宅类土地成交均价（按城市能级分类） (18)图表25、百城住宅类土地成交溢价率（按城市能级分类） (19)。
2018年房地产专题市场投资分析报告
投资建议 ............................................................................. 25
图目录
图表 1. 房地产销售及新开工面积增速 ....................................................5 图表 2. 房地产产业链示意图......................................................................5 图表 3. 商品房销售面积及土地购臵面积增速 .......................................5 图表 4. 地方财政收入中土地出让收入占比 ...........................................5 图表 5. 全国财政支出中基建相关领域占比 ...........................................6 图表 6. 房地产投资和基础设施建设投资增速 .......................................6 图表 7. 全国公共财政收入增速 .................................................................7 图表 8. 中央和地方本级财政收入占比 ....................................................7 图表 9. 全国公共财政收入各项来源占比 ................................................7 图表 10. 全国公共财政收入来源中房地产贡献占比 ............................7 图表 11. 全国政府性基金收入增速 ...........................................................8 图表 12. 中央和地方本级政府性基金收入占比 .....................................8 图表 13. 全国政府性基金收入来源中房地产贡献占比 ........................8 图表 14. 地方本级财政收入和政府性基金占比 .....................................9 图表 15. 地方财政的房地产相关收入占比 ..............................................9 图表 16. 地方政府土地使用权出让收入占本级财政收入比 ...............9 图表 17. 2011-2015 年各地区土地出让金占财政收入比 ......................10 图表 18. 全国公共财政支出增速 ............................................................. 11 图表 19. 中央和地方本级财政支出占比 ................................................ 11 图表 20. 全国公共财政支出各项领域占比 ............................................ 11 图表 21. 全国政府性基金支出增速 .........................................................12 图表 22. 中央和地方本级政府性基金支出占比 ...................................12 图表 23. 国有土地使用权出让收入安排的支出各项领域 ..................12 图表 24. 全国政府性基金支出各项领域占比 .......................................12 图表 25. 全国公共财政收入和支出增速 ................................................13 图表 26. 全国公共财政收支差额增速 ....................................................13 图表 27. 地方财政自给率和中央财政赤字率 .......................................13 图表 28. 2012-2016 年各地区财政收支比（财政自给率） .................14 图表 29. 2016 年全国公共财政支出中基建占比 27% ...........................15 图表 30. 2016 年全国政府性基金支出中基建占比 41% ......................15 图表 31. 固定资产投资中基建投资增速 ................................................15 图表 32. 分行业基建投资增速..................................................................15
2018年房地产行业市场调研分析报告
图表 1. 商品房竣工面积及销售面积 ........................................................5 图表 2. 商品房销售额和均价走势 .............................................................5 图表 3. 2017 年部分一线城市 1-11 月累计成交量历史地量 .................5 图表 4. 2017 年 11 月 30 城一二线城市成交降幅大幅收窄 ...................5 图表 5. 棚改完成数量与货币化安臵比例 ................................................6 图表 6. 国开行新增棚改贷款和货币化安臵贷款占比 ..........................6 图表 7. 棚改货币化安臵帮助库存去化量测算（亿平米） .................7 图表 8. 各地楼市调控政策新增内容概览（★表示 2016 年以来较上 轮 2013 年调控新增使用的内容） ............................................................8 图表 9.居民中长期和非金融企业新增贷款额 ........................................9 图表 10. 居民中长期和短期新增贷款增速 ..............................................9 图表 11. 居民和非金融企业部门贷款/存款 .............................................9 图表 12. 居民和非金融企业部门贷款/GDP ..............................................9 图表 13. 我国 25-45 岁适龄购房人口数峰值已过 .................................10 图表 14. 未来 25-29 岁适龄结婚人口下滑幅度较大 ............................10 图表 15. 各线城市户籍人口数量增速 ....................................................10 图表 16. 各线城市普通小学在校生数量增速 .......................................10 图表 17. 个人按揭贷款金额和居民中长期贷款额 ............................... 11 图表 18. 个人按揭贷款金额和居民中长期贷款增速 .......................... 11 图表 19. 商品房地产开发投资额及增速 ................................................12 图表 20. 商品房新开工和施工面积及增速 ............................................12 图表 21. 房地产投资增速滞后房企销售回款增速 ...............................12 图表 22. 商品房待售面积及同比增速 ....................................................13 图表 23. 全国和城镇人均住宅面积（平米） .......................................13 图表 24. 估算目前在建住宅可售库存（亿平米、人） ......................13 图表 25. 全国土地购臵面积增速和核心 40 城土地成交增速 ............14 图表 26. 40 个城市累计土地成交面积 ....................................................14 图表 27. 一线和核心二线城市库存去化月数低位企稳 ......................15 图表 28. 一二线城市土地供给有望持续放量 .......................................15 图表 29. 选取部分三四线城市库存去化月数 .......................................15 图表 30. 三四线土地供给与地方财政政策相关 ...................................15 图表 31. 2017 年 7 月后各地出台住房租赁市场政策 ...........................16
2018年中国房地产行业深度研究报告
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房地产调控政策概览
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房地产调控政策概览
2018年《政府工作报告》为中国房地产未来的发展指明了方向—— “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继 续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发 展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人 民群众早日实现安居宜居。” “多主体供给、多渠道保障、租购并举”、“安居宜居”将是未来住 房制度改革的重要要素。
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房地产调控政策概览
各地方政府继续深化以“四限”（限购、限贷、限价、限售）为基础的房地产调控政 策，坚决遏制投机炒房、维护市场稳定。
限购
本市户籍、非本市户 籍、单身、家庭、离 婚等不同类别人群分 别限制一定的房屋购 买数量。
限贷
首套房、二套房差别 化信贷，上调首付比 例、利率折扣等。
限价
①限定招拍挂土地所建 商品房销售价格、建设 标准和销售对象； ②限制预售备案价格， 限定调价周期，以及现 房销售价格； ③新商品住房采取摇号 方式销售等。
限售
①新房、二手房、保 障房获得产权证满一 定年限才可以上市交 易； ②商业用地地挂牌出 让时就已被限定转让 年限。
租赁
增加租赁用地及租赁住房供应，租售同权，鼓励 租房消费，开展集体用地建设租赁住房试点、允 许商业用房等按规定改建为租赁住房。
截至2018年3月10日限价城市分布图
资料来源：各地级市政府网站、国信证券经济研究所整理
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长租公寓行业竞争白热化面临洗牌
CHINA REAL ESTATE2018年商品房销售额创新高虽然2018年商品房销售增速有所回落，但商品房销售面积与销售额均创下历年新高，开发投资额亦保持较快增长。
近日，国家统计局发布数据显示，2018年全国房地产开发投资120264亿元，同比上年增长9.5%。
全国商品房销售面积171654万平方米，增长1.3%。
全国商品房销售额149973亿元，同比增12.2%。
有专家指出，热点城市年末为完成供地计划加紧推地，房企的投资热情阶段性被带动，但整体土地购置面积增速有所回落、流拍增多、溢价率下滑，企业在投资上对于区域与城市的选择更加谨慎。
2018年中国楼市50强城市报告：深沪京新房最贵易居房地产研究院日前发布的《2018年楼市50强城市排行榜》显示，2018年，中国新房成交量排名前50的城市中，新房成交均价最高的城市仍然是深圳、上海和北京，三者房价在全国范围内遥遥领先。
报告数据显示，2018年深圳、上海和北京新建商品住宅成交均价分别为每平方米5.6万元、5.3万元和4.9万元。
同为一线城市的广州新房均价为每平方米2.1万元，不及其他三个一线城市成交均价的一半，排名全国第7。
易居研究院研究员沈昕表示，深沪京房价领先主要因为三个一线城市的经济发展水平在国内处于顶尖水平，并且拥有最好的教育医疗等资源，对人才的吸引力最强，而土地供应却相对紧缺。
长租公寓行业竞争白热化面临洗牌日前，蛋壳公寓宣布以2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购长租公寓运营商爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权将并入蛋壳公寓。
交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间，业务遍布北京、上海、广州、深圳等10个一线、二线城市。
由于蛋壳公寓和爱上租均为分散式长租公寓领域知名企业，此次交易也因此成为业内迄今为止最大的一桩收购案，受到广泛关注。
京津廊优质物流物业市场空置率维持低位据高力国际公开数据显示，2018年，北京优质物流物业市场空置率同比上升1.5个百分点至1.5%。
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2017 19% 2015-2017
50%
13
2016
PSL
2014
4
PSL PSL 2017 6350 PSL
2016 PSL 48.31% 2018 4 4371
2018
5
2017
2018
0 山东 河南 贵州 浙江 湖南 江西 安徽 四川 甘肃 河北 湖北 江苏 陕西 内蒙古 山西 黑龙江 广西 吉林 重庆 辽宁 福建 宁夏 广东 北京 天津 海南 10 20 30 40 50 54 39 29 28 28 26 23 23 23 22 22 20 14 13 9 9 9 6 4 4 3 3 2 2 1 60 70 70 80
96 96 97 97
98 98 99 99
25 25
50 50
75 75
100 100
6
2018 1 1.5 1.5 2 2.5 11 13 14 20 50 2018 2 34 5
1.5
10
2. 北京 9. 天津
11.西安
14.郑州
13. 青岛 18. 济南
8. 重庆 10. 成都
6.武汉
1. 上海 5. 杭州 7. 南京 12. 苏州 16.宁波 20. 合肥
91 91
17 17 18 18
19 19 20 20
67 67 68 68
69 69 70 70
92 92 93 93
94 94 95 95
43 43 44 44
45 45
21 21 22 22
23 23 24 24
46 46 47 47
48 48 49 49
71 71 72 72
73 73 74 74
×
影 响
价
市场空间 影响房价
反映城市宜居性
影响
收入支撑 利润空间
影响生产要素流动效率
购房热度 投资热度
1
3
城市房地产开发投资吸引力
市场容量
人口基础
GDP
常 住 人 口 规 模 常 住 人 口 增 量 大 学 在 校 生 人 数 小 学 在 校 生 人 数 常 住 人 口 密 度 常 住 人 口 城 镇 化 率 常 住 人 口 占 全 省 比 重
佛山
东莞
泉州
烟台
经济实力 产业与创新 财富水平 环境及配套 交通便捷性
人口基础 100 供求关系 80 60 市场热度 40 20 需求满足度 0 房价支撑度 市场规模 规划潜力
8
1.5
1.5
1.5 1.5
2017
2.5 2017 2.5
2017
GDP均值（左） 30000 7.9%
GDP
GDP平均增速（右） 8.5% 7.6% 7.4% 7.2% 6.7%
13
y������������ =
× 100
4
298
2015-2017 298
GDP ( )
( 1 4
)
(
)
>3600 2900-3500
>28000 >20000
>2000 1000-1500
1.5
7
2000-3700 11000-20000 800-1600
2
பைடு நூலகம்
18
600-1600 3500-11000 500-1000
2018排名 1-50
15.长沙
51-100 101-150 151-200 201-250
251-298
3. 深圳 4. 广州 17. 佛山 19. 东莞
2018 20 6 4 50%
6 8
7
2
1.5
1线城市
上海
北京
深圳
广州
1.5线城市
杭州
武汉
南京
重庆
天津
成都
苏州
2线城市
西安
青岛
郑州
宁波
2.5线城市
20 100070 010-56319200 010-56319191
A
京津冀
山东半岛
成渝
长江中游
长三角
海西
珠三角
/24 /39
图：中国高铁运营线路图
GDP 47%
55%
/47
数据来源：中指· 城市地图
/32
/52
全国微型电子计算机产量占比TOP5
四川
江苏
上海
/55
-
重庆
广东
1
40
2017 2017 58.5%
试点阶段：2005年-2007年
2008 3
2015-2017 1500
2018-2020
推广阶段：2008年-2012年
加速阶段：2013年-至今
700
600
计划量
完成量 48.5% 50.0%
货币化安置比例
商品住宅销售面积（左）
棚改货币化面积（左）
占比（右） 25%
60.0%
160000 140000 120000 19%
价格 支撑
房 价 收 入 比 地 价 房 价 比
市场热 度
房 价 及 涨 幅
总 量 及 增 速
股 上 市 公 司 数 量
创 业 创 新 指 数
城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入
人 均 储 蓄 存 款 余 额
商 土 商 品 地 品 房 去 房 棚 销 化 销 售 改 售 周 额 计 投 期 划 资 开 比 工 量
26000
10
CREIS
2017 6 55000 / 1.2 / 2.0 45000 / 1 3 4.1
2017
120% 100%
80%
60% 40% 投 资 20% 增 速 0% -20% -40%
淮南 肇庆
蚌埠 河源 三亚
嘉兴 南京 深圳 苏州 广州杭州 西安 成都 武汉 天津
1
2
26 26
27 27 28 28
51 51
52 52
76 76
77 77
3
53 53 54 54
55 55 56 56
78 78 79 79
80 80 81 81
4
29 29 30 30
31 31
5 6
7
32 32 33 33
34 34 35 35
57 57 58 58
59 59
82 82 83 83
中国 T OPT E N
权威 / 公正 / 客观
中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究
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城市1 0 0 强
中国指数研究院 中国房地产指数系统
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298
298
璠璠
/6
1.5
6
4
20
/8
1.5
/16
图：2011-2017年全国地级以上城市人口净增长分布图
增值潜能
财富 水平
经济实力
人 全 固 均 社 定 会 资 消 产 费 投 品 资 零 额 售 及 总 增 额 速 人 均 公 共 财 政 收 入 第 三 产 业 增 加 值 占 比
产业及创新
科 技 支 出 占 财 政 支 出 比 例 国 家 级 高 新 区 企 业 营 业 收 入
资源 环境
空 气 质 量 普 通 高 等 学 校 数 量 每 千 人 床 位 数 机 场 客 运 吞 吐 量
2.5
25
400-1000 2500-8000 200-1000
3
64
200-500
1000-5000
200-800
3.5
80
80-300
1000-3000
200-700
4
100
<80
<1500
<400
5
1 7 2
4
1.5
18
2.5 25
3 64 3.5 180 3.5 4
2.5
3
3
3.5
4
1
2018
GDP
GDP 1.5
9
GDP
11.3%
2.5
GDP
7.6%
1.5
2017
12000 社 会 消 9000 费 品 零 售 总 6000 额 （ 亿 元 ） 3000
GDP
100
北京
一线城市
广州
上海
1.5线及二线城市
重庆 深圳 杭州 苏州 东莞 长春 福州 南京
武汉
成都 天津
长沙 西安 青岛
宁波 石家庄 合肥 济宁 泉州昆明 郑州 金华 绍兴 中山 镇江 无锡 泰州 大庆
10.0%
20000 2%
5%
4%
0.0% 2013 2014 2015 2016 2017 2018E 2019E 2020E
0 2013 2014 2015 2016 2017
0%
2013-2016 *90 /
2017
2013 2016
2015-2017 48.5% 2017 50%
1800
2015
2018
1
2017 2018
2050 40 18% 66% 85%
19
2017 GDP 55% 40%
5
2003
16
2
2
2003 298
1
2018
2
12
40 298
31
相互影响 相互影响
决定就业机会
决定城市活力及潜能