锦绣别墅项目整体营销策略执行报告 56页PPT文档
别墅营销策划方案ppt怎么做
别墅营销策划方案ppt怎么做一、引言别墅作为一种高端房地产产品，其独特的空间布局、优质的生活环境和舒适的居住体验，吸引了越来越多的消费者关注和购买。
然而，市场上的别墅项目越来越多，竞争也越来越激烈。
如何有效地推广和销售别墅，达到市场销售目标，成为了众多房地产开发商的关注重点。
本篇文章将针对别墅的营销策划方案，以PPT形式来介绍。
二、市场调研1. 对目标消费群体进行深入了解，包括其年龄、收入水平、购房动机、需求等方面的调查和分析。
2. 对目标地区的楼市情况进行研究，了解当地的经济发展情况、人口状况、供需关系等因素，为推广和销售提供依据。
三、定位策略1. 确定别墅项目的定位，明确主打特色和优势。
例如：景观别墅、度假别墅、豪华别墅等。
2. 根据目标消费群体的需求和喜好，选择适合的定位和宣传手法。
四、宣传推广1. 设计别墅项目的品牌形象和标志性宣传语，包括logo、标语等。
2. 结合特色定位，制作宣传册、产品宣传片，以图文并茂的方式展示别墅的独特魅力。
3. 利用网络平台进行宣传推广：建立官方网站、微博、微信公众号等，发布别墅的信息、图片和视频等，吸引大量关注者和潜在客户。
4. 利用线下媒体进行宣传推广，包括报纸、杂志、电视、广播等。
5. 打造别墅的线下体验区：在大城市或商业中心设立别墅销售展厅，以真实的别墅样板房和内部装修，让客户亲身感受别墅的舒适和高档。
五、销售策略1. 组织开放日活动：邀请潜在客户参观别墅样板房，了解别墅的各项设施和优点，并提供咨询和购买的机会。
2. 设计销售活动和优惠政策：例如价格优惠、分期付款、赠送装修等，吸引客户购买。
3. 培训销售团队：提供专业的培训和知识，使销售人员了解别墅项目的特点和优势，以更好地向客户推销并解答问题。
4. 与合作伙伴合作：例如与银行合作提供购房贷款服务，与家居装修公司合作提供装修服务等，增加别墅的附加价值。
5. 制定销售目标和策略：根据市场调研和销售目标制定具体的销售计划，并进行监测和调整，确保销售目标的达成。
锦绣世家营销思路及工作计划.pptx
货量：首推4栋，344套，：国庆
3
4
1-4座，344套 3.43万方，约
3.5亿
56 7
8
9
10 11
12 13
面对客户群与竞争对手一致， 在激烈的市场竞争下，如何保 证首期成功？
以客户作为突破口，逐个击破！
敏捷集团客户以及合作企业员工； 沙湾本地、桥南客户 企事业团购客户 市桥、沙头以及其他散客
各消化1栋
针对四大目标客户，铺开拓展与推广
总体营销思路：
留 拓 抢
营销策略一：
留
——留住沙湾本地以及市桥客户
开设临时销售中心：提前蓄客，圈住沙湾客户； 开设展场：沙湾以及市桥开设展场，留住沙湾本地以及市桥客户；
营销策略二：
拓
——拓展政府以及企事业单位、敏捷集团员工、 合作单位员工、老业主
团购客户：对项目周边公务员、企事业单位组织团购，拓展团购客户； 派单：对沙湾以及市桥商业中心进行派单，拓展商业中心客户群体； 扫街：对沙湾街道商铺进行扫街，拓展沙湾商铺老板； 老业主：启动老带新送物管费活动，拓展敏捷老业主； 关系户：在集团内部以及合作单位，举办内部提前认购，保证关系户提前消化一部分产 品；
海伦堡流 金岁月
星晨时代豪庭 雅居乐锦官城南区
昊龙花园
越秀可逸 阳光
奥园养生广场
金沙湾花 园五区
保利香槟国际
雅居乐城南源著
越秀可逸江畔
在售项目 待售项目
锦绣世家位于番禺区沙湾镇政府东北面，地处沙湾镇中心区，靠近番禺重点发展的新兴高尚居住社 区——桥南板块。 桥南在售项目主要由：雅居乐锦官城、城南源著、保利香槟国际、星晨时代豪庭、奥园养生广场、 昊龙花园、流金岁月 待售项目：金沙湾花园五区、越秀可逸江畔、越秀可逸阳光
某别墅豪宅项目营销推广策略(ppt 53页)
• 我们要做到的，是让客户在亲眼所见和亲身所感中体验到项目 的尊荣与便捷，让客户切身的感受来促成其下单。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
1、开盘时间：建议4月春交会前
（5）充分利用春季传统销售旺季时机
春季为房市销售传统旺销季节，项目在本阶 段开盘可充分利用良好的季节销售时机，更好的 促进项目销售，规避项目在夏季的淡季销售期 （主要指强销期）。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
因此我们建议可在房交会之前开盘，先期消 化原有储备客源，房交会上全力做好新客户拓展 工作。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
1、开盘时间：建议4月春交会前
（4）借势营销 片区诸多项目目前已开始进行前期推广，到明年
3、4月份区域整体关注度将达到较高水平，届时片 区市场客群基础较好，林海山庄在该阶段开盘将可以 实行顺势与借势营销，可共享该片其他项目推广推广 成果，节约广告推广资源；若滞后，将会为重新启动 市场关注度而投入大量的广告资源和成本；
景观个性围墙
三、目前进行的准备工作
（一）、基础准备事宜
为保障营销计划的整体进度推进及推广效果，相关基础事宜务必按以下 时间节点完成，以便于一线执行。
1、相关景观的效果图方案在12月前完成； 2、别墅私家花园（每户）的界限确定，并出图基本框定工作于2009年12 月前确定；私家花园的精装方案设计（含效果图）于2009年12月前 完成； 3、项目物业管理的服务内容方案于2009年12月30日前确定； 4、项目智能化系统的确定于2009年12月30日前完成； 5、VI系统、形象宣传片、DM单、楼书、模型、户型渲染等准备工作完成；
别墅豪宅项目营销执行报告
别墅豪宅项目营销执行报告项目背景别墅豪宅项目是指面积较大、价格较高的高端住宅项目。
这类项目通常面向富裕人群，注重品质和舒适度。
本报告旨在总结和分析别墅豪宅项目的营销执行情况。
营销目标和策略目标•提高项目知名度和曝光率，吸引潜在买家的关注•增加项目的销售量和签约率，提高项目的盈利能力策略1.品牌营销：通过建立项目独特的品牌形象，提高项目的知名度和信誉度。
采取合适的市场定位、品牌定位和推广策略，使项目在目标受众中树立起良好的口碑和形象。
2.有效渠道：选择适合目标受众的渠道进行宣传和推广，包括线下媒体、线上媒体、社交媒体等。
通过精准的渠道选择，提高项目信息的传播效果，吸引更多潜在买家的关注和兴趣。
3.营销活动：组织各类营销活动，如展览会、开放日、专场发布会等。
通过活动吸引目标受众前来参观和了解项目，增加项目的曝光率和销售机会。
4.个性化推广：针对不同的客户群体，制定个性化的推广计划。
根据客户的需求和偏好，提供定制化的服务和解决方案，增加客户的购买意愿和满意度。
营销执行情况分析品牌营销在品牌营销方面，我们通过搭建一个完整的品牌形象体系，包括品牌名称、品牌标志、品牌色彩和品牌口号等，成功建立了项目的独特品牌形象。
在各大媒体和平台上进行了持续且一致的品牌宣传，提升了项目的知名度和信誉度。
渠道选择我们选择了传统媒体和新媒体相结合的方式进行宣传。
通过广告、报纸、电视等传统媒体，我们能够触达广大的潜在买家群体；通过社交媒体和互联网媒体，我们能够更加精准地定位受众，提高推广效果。
营销活动我们组织了多场展览会和开放日活动，吸引了大量的潜在买家。
通过展示别墅豪宅的优势和特色，我们成功增加了项目的曝光率和销售机会。
同时，我们也通过专场发布会等活动，向潜在买家展示项目的整体规划和建设进展，增加了客户的信任和购买欲望。
个性化推广我们针对不同的客户群体，制定了不同的推广策略。
对于高净值客户，我们提供了一对一的咨询服务和专业的购房建议；对于家庭客户，我们注重强调别墅的舒适性和便利设施。
别墅经典营销推广执行报告
别墅经典营销推广执行报告一、推广背景随着人们生活水平的提高和工作压力的增大，越来越多的人开始将居住环境作为提高生活品质的重要一环。
别墅作为高品质生活的象征，逐渐成为人们追求的居住形式。
为了满足市场需求，我们公司决定推广并销售一批别墅项目。
二、推广目标1. 提升品牌知名度：通过本次推广活动，希望进一步提升公司在别墅市场的知名度，并取得较好的口碑。
2. 增加销售量：通过市场推广活动，提高目标客户对我们别墅项目的认知度和购买意愿，从而增加销售量。
三、推广策略1.定位目标客户群体：根据市场调查数据，我们将目标客户群体定位为中高收入群体，追求生活品质，有一定购买能力的人士。
2.优化产品形象：通过提升别墅项目的产品形象，包括外观设计、内部布局、配套设施等方面，使其与竞争对手有所区别，吸引目标客户。
3.多渠道推广：我们将采取多种推广渠道，包括线上推广，如网站、社交媒体等；线下推广，如户外广告、活动策划等，提高推广覆盖面和传播效果。
4.制定营销奖励政策：为了提高销售量，我们将制定营销奖励政策，对于销售业绩突出的员工给予相应奖励，激励团队积极推广别墅项目。
四、推广实施1.产品宣传：通过线上和线下渠道，发布别墅项目的宣传信息，包括项目特点、优势和价格等，吸引目标客户了解并感兴趣。
2.线上推广：建立专门的别墅项目官方网站，在上面发布项目介绍、VR全景展示、户型图、实景图片和客户评价等内容，引导客户了解和购买。
3.社交媒体推广：我们将通过微信公众号、微博和抖音等社交媒体平台，发布别墅项目相关内容，吸引粉丝关注，增加品牌曝光度。
4.户外广告：在目标客户较为密集的区域，选择合适的户外广告位，投放别墅项目的宣传广告，提高项目的知名度。
5.活动策划：组织别墅项目开放日、品鉴会等活动，邀请目标客户参与，使他们亲身感受到别墅项目的特点和优势。
五、推广效果评估1.销售数据：通过销售数据的统计，评估推广活动对销售量的影响，以及目标客户的购买意愿是否有所提高。
别墅项目营销方案(PPT48张)
电话号码 87271888
本报告是严格保密的。
要求完成时间：2012年10月
下半年目标梳理 下半年工程节点安排
下半年营销推广计划
项目营销总控及费用预算
本报告是严格保密的。
9
营销策略
关键思路
借势时事热点、景观提升、交房在即，全面提升项目 价值，塑造全新形象;推三期入市，通过老带新、现场 活动拓展老客新客，促进成交
认购实际完成目标1亿，完成率50%；销售套数13套，完成率46%，销售面 积6040㎡，完成率69% 签约实际完成金额5824万元，完成率31%；完成套数8套，完成率32%，签 约面积3463㎡，完成率43%
上半 年完 成情 况
计划 目标 实际 完成
未完成 主要原因 2.项目在此情况下严控推广，仅依靠每周20万条短信，后又缩减为3--5万条，新客上门量较少
本报告是严格保密的。
4
10
举措一： 释放二期售罄信息，择机推售三期新品，错开已售产 品，重新包装上市
11
产品推售
三期推售
项目二期概念已推出一年，8月开始释放二期售罄，以“天麓 ”概念推出三期，三期包含18套独栋，17套双拼
第一层级：临中央水景4大独栋总价都 高于2000万主要用以树立组团形象以 及产品价值标杆；
本报告是严格保密的。
走量产品
高档墙产品
标杆产品
产品推售
三期推售
三期组团独栋产品主力总价区间在968万-1100 万，主力面积区间在490㎡-512㎡
25000000
独栋： 价格区间：968万—— 2200万 其中： 1000万以下（968万）的 4套 1000万-1100万 7套 1101万-1200万 1套 1201万-1500万 3套 2000万以上 3套
别墅项目营销策略及执行报告
别墅项目营销策略及执行报告一、项目概述本报告旨在分析别墅项目的营销策略及执行情况，并提出改进建议。
别墅项目是位于城市外围的高档住宅项目，主要面向高收入人群，拥有独立的庭院及私人空间，是一种奢华的住宅选择。
二、市场分析1. 目标客户别墅项目的目标客户主要是高净值人群，他们追求高品质的生活方式，注重居住环境的舒适性和私密性。
根据市场调研数据，目标客户主要包括企业高管、成功创业者、富豪等。
2. 竞争分析别墅市场竞争激烈，主要竞争对手有金地集团、华润置地等知名房地产开发商。
竞争对手的别墅项目经验丰富，有较高的市场影响力。
在营销策略方面，竞争对手主要采用线上线下结合的方式进行推广，包括品牌宣传、房展、社交媒体等。
三、营销策略1. 定位策略针对目标客户群体，我们将别墅项目定位为高品质的豪华住宅，提供独立的庭院空间和私密的生活环境。
强调别墅项目的独特性、品质和奢华体验，以吸引目标客户的关注。
2. 品牌建设建立和提升别墅项目的品牌形象是营销的关键之一。
我们将通过多渠道的品牌宣传，包括市场广告、公关活动、房展等方式，提升别墅项目的知名度和美誉度。
同时，我们将打造别墅项目的独特标识和形象，以便于目标客户对项目有深刻的印象。
3. 全方位推广针对目标客户的消费习惯和喜好，我们将采用多种渠道进行全方位推广。
首先，我们将通过线上媒体和社交平台进行品牌推广，包括建立官方网站和微信公众号，发布别墅项目的资讯和活动信息，与客户保持互动。
其次，我们将参与房展和高端社交活动，展示别墅项目的特色和优势，与目标客户面对面交流。
4. 营销合作营销合作是扩大别墅项目知名度和销售渠道的重要手段。
我们将与高端媒体、金融机构、精品购物中心等进行合作，通过互惠互利的方式，共同推广别墅项目。
例如，与高端媒体合作，发布别墅项目的专题报道和广告；与金融机构合作，提供优惠的房屋贷款和金融服务；与精品购物中心合作，推出别墅项目的购房套餐等。
四、执行报告本章将分析别墅项目营销策略的执行情况，并总结效果。
别墅推广策略方案课件 (一)
别墅推广策略方案课件 (一)别墅推广策略方案课件随着国民生活水平的提高，人们对居住环境的要求越来越高，别墅成为了一种高端住宅选择。
然而，别墅房产的推广和销售并非易事。
在这种情况下，开发商不得不借助各种手段和策略来提高别墅的知名度和销售量。
本文将详细讲述别墅推广策略方案课件。
一、攻略区域市场首先，开发商需要明确目标市场，并对目标市场进行详细调查。
目前，别墅市场主要集中在一二线城市，因此，开发商需要确定目标市场的城市范围，并进行针对性推广。
此外，还需要了解目标市场人口的年龄、性别、职业、收入等信息，以了解其购房需求和购买能力。
二、定位品牌和产品品牌和产品定位是别墅推广策略的关键，开发商需要根据目标市场的需求和价值观，将品牌和产品定位在高端、优雅、豪华和品质上。
同时，开发商还需关注不同市场对品牌和产品不同的看法，以便为其提供相应的服务和跟踪销售。
三、建立媒介品牌开发商需要将品牌和产品推广到目标市场，并且建立媒介品牌。
媒介品牌包括电视、报纸、网络和广告等，通过这些媒介，开发商可以将别墅品牌推广到目标市场，并提高其知名度。
此外，开发商还需与房产中介合作，提供适当的佣金，并激励他们向客户推销别墅产品。
四、特色活动策略特色活动策略是一种有效的别墅推广策略，邀请潜在买家参加别墅开放日和社交活动，以了解别墅的生活和文化特色。
同时，借助活动，开发商还可以增加潜在买家的购买欲望，提高销售量。
五、提供增值服务为了提高别墅产品的附加价值，开发商可以根据目标市场的需求，提供增值服务。
例如，在别墅周围设置高端商业区和配套设施，提供私人定制服务、家居装饰、金融理财等服务，为目标市场提供更加便捷的生活服务。
最后，别墅作为一种高端的住宅选择，在推广和销售中需要采用不同的策略和手段。
通过以上的别墅推广策略方案课件，开发商可以更好地定位目标市场、提高别墅产品的知名度和销售量。
别墅项目营销策略及执行报告
05
03
开发经验
了解竞争对手在别墅项目开发方面的 经验，包括项目数量、质量、客户评 价等。
04
市场占有率
评估竞争对手在市场中的份额，分析 其营销策略和销售业绩。
目标客户群体需求分析
总结词
详细描述目标客户群体的需求、偏好和购买 动机等。
需求分析
了解目标客户群体对别墅项目的需求，包括 户型、面积、设计风格、配套设施等。
别墅项目营销策略及执行报 告
2023-11-08
目录
• 项目背景介绍 • 市场竞争分析 • 营销策略制定 • 营销活动策划与执行 • 营销效果评估与调整 • 项目总结与展望 • 建议与展望
01
项目背景介绍
项目概述
本别墅项目位于上海市松江区， 总占地面积为10万平方米，共
有200套别墅。
项目定位为高端住宅区，主要面 向企业高管、成功企业家等中产
营销策略调整与优化建议
营销策略总结与反思
对项目别墅的营销策略进行总结和反思，找出成功的经验和存在 的问题，以及需要改进的地方。
营销策略调整建议
根据总结和反思的结果，提出针对性的营销策略调整建议，如调整 价格策略、增加渠道策略、优化推广策略等。
营销活动策划与实施
根据调整后的营销策略，策划相应的营销活动，并制定具体的实施 方案，以提高项目的销售业绩和客户满意度。
阶层。
项目的特色在于其独特的地理位 置、高品质的建筑和完善的社区
配套设施。
项目定位与特色
本项目的建筑风格以现代简约为主，同时注重环保和节能。 社区内拥有会所、游泳池、健身房等高端配套设施，并提供24小时安保服务。
项目周边的生态环境优美，适合休闲度假和居住。
项目目标客户群体
别墅项目营销策划方案ppt课件
龙湖滟澜山
37
12456.15
MOMA万万树
107
48571.97
龙湾
98
42867.98
丽宫别墅
5
4610.88
清锦源
3
644.31
誉天下
275
78588.67
壹千栋二期
89
39490.26
壹千栋三期
82
43914.26
泰禾红御
29
12798.71
澳景园
37
16471.83
暖山
21
8834.53
格拉斯小镇
09年1-11月区域竞争市场成交838套别墅，成交面积342727.1平米，成交均 价19127元/平米，总成交额69.4亿元。
精品课件
11
11
2009年竞争项目成交明细
统计时间：2009年1月-11月
项目名称
签约套数 签约面积 成交均价(元/平米) 销售额（元）
东方普罗旺斯
19
12241.29
12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
•09年，房地产信贷政策适度缩紧；年底针对二手房交易的控制表明政府抑 制投资需求导致的房地产过热的态度
•但2010年政策大势不变, “促进内需、稳定发展”的大方向给明年房地产业
以基本的政策支持。
精品课件
4
4
2.土地市场情况
2009年土地供应计划完成情况 单位：公顷
2010年初相关税收政策会有很大不确定性，市场将面临一定的压力；年中也
存在货币政策收紧的风险。
精品课件
8
8
3.房地产大势预判【市场】
供应量无法满足需求，累计差额多达5.1万套，“供不应求”形 势为近三年最严重的时期。
别墅项目营销策略报告
别墅项目营销策略报告I. 概述这份别墅项目营销策略报告旨在为我们的别墅项目制定一个全面而有效的营销计划。
通过深入分析市场情况和竞争对手的行为，我们将提出一些关键的战略建议以及实施细节，以吸引目标客户，提高销售业绩。
II. 市场分析1. 目标客户群体通过市场调研，我们确定了我们的目标客户群体。
他们主要是富裕阶层，追求高品质生活的家庭。
他们对家庭空间和舒适度有很高的要求，愿意为享受高品质住宅支付较高的价格。
2. 竞争对手分析我们对当地别墅项目的竞争对手进行了综合分析，了解了他们的定位、价格、宣传推广等方面的情况。
通过了解竞争对手的优势和劣势，我们可以制定出更好的差异化策略。
III. 营销战略1. 确定独特卖点通过对目标客户需求的分析，我们确定了我们的独特卖点，包括高品质、独立性、私密性以及周边配套设施等方面。
这些独特卖点将成为我们的核心竞争力，有助于吸引目标客户。
2. 建立品牌形象我们将为别墅项目打造一个独特而有魅力的品牌形象。
我们将注重品牌建设，包括设计一个专业的品牌标识和标语，为别墅项目提供高质量的宣传材料，打造一个让客户信任和愿意购买的品牌形象。
3. 渠道选择针对目标客户群体，我们将选择适合他们的渠道进行宣传推广。
我们将利用线上线下的渠道，包括社交媒体、房产中介、广告、参展和线下活动等，来扩大别墅项目的曝光度和知名度。
4. 价格策略我们将制定一个合理的定价策略，以确保别墅项目的市场竞争力。
我们将考虑目标客户的购买力和市场需求，同时与竞争对手的定价进行比较，以确定一个合适的价格区间。
5. 售后服务为了提高客户满意度和口碑影响力，我们将注重售后服务。
我们将建立一个专业的客户服务团队，通过提供维修保养、场地公共设施管理等服务，提供完善的售后服务，以增强客户的忠诚度。
IV. 实施细节1. 宣传推广计划我们将制定一个宣传推广计划，包括宣传活动的时间表、渠道选择和宣传材料的设计制作等。
我们将与专业的广告公司合作，确保策划和执行的顺利进行。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
套数比 7.7% 5.3% 13% 37.2% 49.8% 87%
-
推广传播策略
营销总战略
鉴于项目体量较大且销售节点紧迫，因此需要在短短2个月中蓄积到大量目标客 群，于此同时通过媒体各平台的联动，整合大量的资源，力求在开盘前达到预期蓄客目 标，从而顺利完成既定任务。
配合各个营销阶段的目标，通过线上推广，线中活动，线下的营销手段等，全方面 立体化为项目销售蓄客。
分阶段执行计划
PART 2：项目公开召集蓄水期（5月1日至5月30日）
营销目标： 产品导入，形象建立，拓客蓄水
集客目标： 召集客户10000组
线上推广： 通路选择：户外、硬广、网络、软文炒作、短信、电梯框架、微博炒作
线中活动： 售楼处公开活动，项目推介会，
线下营销： 陌拜，VIP卡发放，选择乐居会员召集。
周边城市巡展，组织名人看房 团、万人看房团、各类现场活 动不断，增加现场来人。
各类现场活动，增 加现场人气，配合 销售。
拓客持续进行，对前阶段拓 展客户做二次召集邀约
各类老带新活动， 增加口碑。
分阶段执行计划
PART 1：内部召集（4月10日----4月30日）
营销目标： 品牌导入、及项目板块炒作 集客目标： 召集客户5000组 线上推广： 通路选择：户外、硬广、网络、软文炒作 线中活动： 配合集团品牌落地做系列的品牌活动及板块炒作类活动 线下营销： 内部召集进行 物料准备： 形象单页、海报 推广阵地： 叉河+大南京区域
推广传播策略
推广总目标——确定香江品牌江湖地位
品牌导入
产品深化
价值建立
题线 上 主
＋ 品牌的等级
板块的等级
南京湾
30分钟大南京
新城金三角地带，CBD潜力区 城市生活圈价值解读
树立香江品牌形象
刺激对城市对板块的关注
人群+项目的等级
华东第一盘，南京第二城 产6大品价价值值体诉系求,+7客万群原精始神股诉发求售
分阶段执行计划
样板房示例
我们的营销中心应该突破传统印象， 展现优雅艺术空间，达到会所服务标准， 营造不同于常规售楼处的艺术氛围，让客 户提前感知品牌内涵和项目的尊崇气息。
分阶段执行计划
城市规划展览图示例
在项目现场建立一个以南京湾为主体的汊河城市规划展示图，描绘区域未来发展，提 升南京客户对区域发展的信心；展现开发商雄厚的实力，加强南京客户对开发商的了解； 用现场的震撼力，感染客户，坚定项目的投资前景与价值。
预 线埋
管
4月
5月
香江开发模式， 未来板块发展猜想
品牌导入
品牌导入+板 块炒作期
6月
南京湾产品导入 核心价值体系开始解析
等级建立期+ 强势蓄水期
品质的等级 套描述未来生活蓝图 项目价值+品牌整合
7月
南京湾开创生活大场面
推广传播策略
推广长远目标：
对品牌进行内涵延伸，构建强势的品牌形象，建立“香江”品牌形象，为后续的销售推广 奠定良好的基础。
线 发展论坛，誓师大 中 会。 活 动
推介会、周边城市巡展、电视 媒体等释放项目信息，配合售 楼处开放召集客户。
线 下 营
拓客计划进行（短信、网 络、DM、杂志 ）
销
陌拜。 VIP卡发放，选择乐居会 员召集。
媒介密集召集蓄水
客户召集 15000组
开盘热销
客户召集 5000组
产品形象深入，项目价值点解析， 项目热销信息持续 开盘信息传递（大牌、报广、网络、 释放，维持关注度 短信、电梯框架、新闻炒作）
2019年度销售目标制定
2019年度目标
2019年目标销售7万方，总销5个亿
拟定于2019年6月30日开盘，一期开盘拟推出7.8万方全部388 套房源（不含样板房），计划销售6.3万方（80%）
2019年度营销执行分阶段目标与工程进度
4月10日
开 放
售 楼 处
5月1日
开 放
样 板 区
5月31日
项 盘目
项目客户圈层图
辅助
投资型客户
具有一定财富的阶层、认可区域及区域资 源及未来潜力 客户动机：高铁、营销及价差
外地在南京务工客户、认可区域资源 客户动机：2小时高速圈
核心
迁入型客户 本地客户
大南京及叉河区域 客户动机：区域改善及城市溢出
客户召集策略
我们的客户定位
本地去化为先、为主，跨区域联动为次、为辅
竞争强
南京远郊新城板块崛起，浦口新城、板桥新城、汤山新城是城市远郊 未来重点发展区域。一旦住宅项目大规模开发，对项目购买客户的阻击作 用十分明显。
问题存在
政策不确定
据悉，目前各银行暂停办理异地贷款，项目开盘届时的政策的存在不 确定性。
在这些困难面前，无疑，召集客户增加客源是我们不二选择，那么？ 针对此，我们应该如何去寻找潜在客群，做大客户基数，实现大赢销售， 达到品牌价值与产品价值的双赢？
分阶段执行计划
世界新城之叉河发展论坛
活动目的：将集团落地放到整个叉河的发展进程中，突出品牌（项目）对板块带来的影响和为 板块发展带来的契机。 活动形式： 叉河政府举办，集团冠名 活动内容：叉河发展论坛+专家解析集团落地对叉河发展影响力
分阶段执行计划
阵地包装
1、 5月1日之前外部导视系统需制做完成并包装到位 2、 5月1日之前项目前104国道部分道旗指引需制做完成并包装到位 3、 5月1日之前售楼处包装完成（包括内部城市发展展览部分）
1、品牌推广 主题：世界的南京湾，南京的世界观 通路：大牌//报纸//网络论坛//微博炒作 时间： 4月10日----4月30日 2、活动配合：板块类炒作
3、阵地包装：外部导视系统、道旗指引、
售楼处展示面 完成时间：5月1日之前
主题：世界新城之叉河发展论坛 通路：报纸//网络//电视等//大牌
时间： 4月10日----4月30日
品牌实力带动项目形象提升 区域板块发展带动认同
大区域板块未来齐全配套提升品质生活
品质升级产品增加市场认同
品牌
区域 板块潜力 品质生活
客户召集策略
我们站在客户关心共同点上， 从品牌、区域、板块潜力、品质生活、 等方面直接吸引客户，开始召集！
拓客版图
拓客版图，请见链接
第三章
营销执行
1、 2019年开盘营销执行总纲 2、 分阶段执行计划 3、 营销费用构成
开盘前营销执行总纲
营销总目标： 388套房源 总销约5亿 计划首次开盘去化达80%以上 客户指标：需积累30000组以上的来访客户 营销战略：客户大召集、媒体大联动、资源大整合 媒介战略：品牌互动相互借力，配合重大节点媒介密集投放，大众树 形象， 小众传递价值 活动战略：大活动造势，小活动持续、保持关注
开盘前营销执行总纲
4月10日
开 放
售 楼 处
5月1日
开 放
样 板 区
5月31日
项 盘目
开 6月30日
内部、中介召集
项目公开召集蓄水
阶 段 目
客户召集 5000组
标
线 品牌形象导入、建立（大 上 牌、网络、短信、电梯框 推 架、新闻、微博）
广
客户召集 10000组
产品导入、建立、样板示范区即 将开放信息释放（大牌、报广、 网络、短信、电梯框架、新闻炒 作、微博炒作）
推广近阶段目标：
树立本案大盘形象，建立项目知名度与美誉度，建立项目市场影响力，树立区域内乃至全 南京高档住宅标杆。 对项目的价值点进行深度解析，对一种生活方式进行诠释，引起消费者认可与共鸣，促进 本项目一期的顺利去化，力促各阶段销售目牌：利用香江自身品牌与家具CDB的产业影响力，共同让香江的品牌在南京落地； 媒体：各种媒体进行大联动，配合重大节点合理组合，密集投放，平时则以保持市场持续关注 为主，选择性投放；同时，也利用媒体现有资源，如网络看房团等，积极进行拓客； 大众：利用大众媒介进行形象建立，并在重大节点，进行营销信息传递； 小众：利用小众媒介进行项目价值点传播，深度解析价值； 现场：强化现场展示体验，增加项目的吸引力与打动力； 活动：利用大活动进行造势，小活动保持关注及现场人气； 事件：利用各种有利事件制造话题，进行新闻炒作。
开 6月30日
内部召集
阶 段 目
客户召集 5000组
标
工 5月1日之前外部导示 程 系统完成、售楼处及来 进 安规划展示面完成
度
项目公开召集蓄水
客户召集 10000组
5月31日之前样板饭示范区 完成，具备展示条件
媒介密集召集蓄水
客户召集 15000组
开盘热销
客户召集 5000组
2019年度阶段目标
客户类型：外地在南京务工客户、认可叉河资源 客户动机：刚需及改善型 客户通路：2小时高速圈
投资型客户：蚌埠、宿州、徐州、宿迁、台州、盐城、连云港、淮安无锡、苏州、
合肥、上海 客户分析：具有一定财富的阶层、认可区域及资源 客户动机：投资 客户通路：高铁、营销及价差
客户召集策略
将产品与客户关注价值配比，我们得出以下四个核心价值点，做为我们在召集客户 时，明白我们可以说什么的目标。
世界造极，城市别墅 世界级城市体中的豪宅典范
问题存在
前期通过对项目认知、年度目标确立、任务分解、市场背景了解等情况得知，我们完成 2019年销售面临如下困难：
挑战大
本案目标上市量与区域区域存量基本相同，区域2019年目前销售存量面积为85202㎡， 393套。而2019年全市别墅也仅成交1070套，目前南京整体市场每月平均销售也只 有56套。
为世界造一座城
锦绣香江整体营销策略执行报告
第一章
年度营销目标
1、 年度营销目标 2、 分阶段目标设定 3、营销总策略 4、问题存在