房产经济人考试试题资料

上编房地产基础知识第一章房地产与房地产业第一节房地产的相关概念说明：以下字母代表含义：A*:重点掌握A: 掌握B:熟悉C:了解一、房地产的概念P47（A*）1、房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其衍生的权利，是实物、权益、区位三者的综合体。

2、房地产与不动产(B）：不动产是大概念，房地产是小概念，房地产是狭义上的不动产，只包括土地以及依附于土地的建筑物和构筑物。

（去年考点）3、房地产具有两个鲜明特点(B）：一是房和地在物质形态上的不可分性；二是物质形态上的不可分性导致衍生权利的耦合性。

二、土地的概念P48（C）土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。

三、建筑物的概念P48建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料，建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。

广义的建筑物包括房屋和构筑物，狭义的建筑物主要指房屋。

房屋（B）:是指有基础，墙，顶，门，窗，能够遮凤避雨，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。

构筑物（C）：是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如：烟窗，水塔，水井，道路，桥梁，隧道，水坝等。

四、物业的概念（C）P49物业是指房屋及配套的设施设备和相关场地，一般有四个部分组成：房屋+配套附属设备+配套公共设置+相关场地第二节、房地产的实物、权益和区位一、房地产实物P49（A*）房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。

分为：有形的实体、该实体的质量及组合完成的功能三个方面。

二、房地产权益（A*）1、房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。

2、房地产的权益是以房地产权利为基础的，包括：A、房地产的各种权利（如所有权，使用权），B、受到其他房地产权利限制的房地产权利（如抵押权、租赁权房屋的所有权或土地使用权），C、受到其他各种限制的房地产权利D、房地产的额外礼仪或收益（屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告等）3、《物权法》规定的，我国目前的不动产权利主要有：A、所有权B、用益物权C、担保权三、房地产区位（A*）1、房地产区位：指房地产的空间位置。

具体的说一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。

2、房地产的区位可以从位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。

3、距离可分为空间直线距离，交通路线距离和交通时间距离。

现在人们越来越重视交通时间距离。

P51(小区会所属不属于配套设施？——属于)第三节、房地产的特性属于不动产的房地产有如下特性：P51-53（A*）一、不可移动。

P52认识房地产不可移动性的意义在于:① 位成为房地产的重要内容② ②房地产只能就地利用或消费③ 房地产市场是地区性市场二、独一无二。

认识房地产独一无二的意义在于:①不存在相同房地产的大量供给，从而房地产之前不能出现完全替代②房地产市场不能实现完全竞争③房地产交易难以采取样品交换的方式，只有到实地观察，体验，才能够真正了解房地产三、寿命长久。

四、价值量大。

五、流动性差。

凡是能随时、迅速且没有损失或损失较小就能够转换为现金的，称为流动性好，反之，称为流动性差。

房地产的流动性较差。

六、供给有限。

房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。

七、相互影响。

八、易受限制。

政府对房地产的限制一般是通过管制权、征税权、充公权来实现的，九、保值增值。

第四节、房地产的分类一、按用途的分类——10类（掌握10个类型的使用年限）P54（A*）1、居住房地产2、商业房地产3、办公房地产4、旅馆房地产5、餐饮房地产6、娱乐房地产7、工业和仓储房地产8、农业房地产9、特殊用途房地产10、综合房地产二、按开发程度分类——5类P55 (B)1、生地2、毛地3、熟地4、在建工程如：烂尾楼5、现房（含土地）如：二手房三、按是否产生收益的分类(C)按是否产生收益的分类，房地产分为收益性房地产和非收益性房地产2类。

四、按经营使用方式的分类——4类（B）P561、销售的房地产2、出租的房地产3、营业的房地产4、自用的房地产第五节、房地产的供求与均衡一、房地产的需求(A)根据其需求的性质特点，划分为三种类型：（1）生产性需求（2）消费性需求（3）投资性需求概念：投资性需求是指直接把房地产作为一种投资品买卖，从中获利的投资性需求行为。

两重性：投资性需求有两重性，一方面作为市场经济的润滑剂有利于活跃房地产市场，要发挥其积极作用；但另一方面，也会炒高房价，不利于房价稳定，要限制其消极作用。

P57二、房地产的供给(A)房地产供给具有以下特点：（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。

（2）房地产供给的层次性（3）房地产供给的滞后性。

当市场急需房地产时不能立即投入交易，而当市场需求下降时，也不能立即停止供应。

所以房地产投资需要讲究科学预测。

（4）房地产供给的时期性三、房地产市场供求的均衡和非均衡(C)（1）房地产市场供求的均衡即供给和需求状态的状态；（2）房地产市场供求的非均衡即供给和需求的失衡状态；（3）房地产市场供求均衡的实现条件。

（多选题）P58深化住房制度改革完善房地产市场体系培育商品房的有效需求以市场需求为导向注重供给与需求的结构协调。

第六节房地产业一、房地产业概念（一）房地产业概念(A*)房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立部门。

房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业。

（二）房地产业的行业特性(A*)1、先导性和基础性房地产业的基础产业的地位主要表现在：（掌握）（多选题）(1) 房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证，(2)房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件(3)房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础(4)房地产业是社会财富创造的重要源泉2、综合性和关联性3、资金密集型和高风险性。

例如：（炒楼花、炒地皮属于高风险）4、级差收益型和区域性5、权利主导型和制约性二、房地产业的分类（一）房地产开发行业（C）（二）房地产中介服务行业（A）房地产中介服务行业是指围绕房地产商品而进行的一系列咨询，策划，租售代理，价格评估活动的服务行业。

房地产中介服务行业可细分为房地产咨询，房地产价格评估和房地产经纪。

房地产咨询：指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估：指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定。

房地产经纪：指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

(三)物业管理行业物业管理行业是指物业管理企业，受业主委托遵照国家有关法律签订的合同，对各类房屋及其附属配套设施、周边环境进行管理并提供服务的行业。

三、房地产业的作用（A）（多选题）（1）房地产业增加值在国内生产总值中占较大比重（2）有利于产业结构升级（3）为政府提供新财源（4）推动现代城市开发建设（5）促进和带动相关产业的发展（6）促进消费结构升级，改善居民居住条件（7）提供大量就业岗位吗，有助于解决就业问题（8）社会文化发展和精神文明建设，起到积极促进作用第二章房地产基本制度第一节我国现行土地制度一、土地所有制（一）土地所有制的特点（A*）我国实行土地的社会主义公有制。

即全民所有制和劳动群众集体所有制。

（重点，注意划线部分）土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地北称为国家所有土地，简称为国有土地。

土地的集体所有制具体采取的是弄明集体所有制的形式，改种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。

农民集体有下列三种形式：（1）村农民集体（2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体（3）乡（镇）农民集体（二）国有土地的范围（B）国有土地的范围：（1）城市市区的土地（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征用、征购为国有的土地（3）国家依法征用的土地（4）依法不属于集体所有的林地，草地，荒地，滩涂及其他土地（5）农村集体经纪人组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地（6）因国家祖师移民，自然灾害等原因，农民城建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地（三）集体土地的范围（B）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于农民集体所有。

（小产权房属于集体制）（四）土地使用制度（B）我国土地配置长期保持行政划拨与有偿出让“双轨制”2004年8月31日以后，我国对经营性土地使用权开始实行招标拍卖挂牌出让制度。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。

但是，在法律规定的范围内划拨国有土地使用权；兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的；或者，乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

国家实行土地用途管制制度。

土地分为农用地，建设用地和未利用地国家实行占用耕地补偿制度。

非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”原。

国家土地整理制度。

二、国有土地使用权的取得途径主要有四种：（1）行政划拨方式（含征用集体土地）（2）国家出让方式（3）房地产转让方式（如买卖、赠与或其他合法方式）（4）土地或房地产租赁方式（一）、国有土地使用权划拨（C）概念：指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该副土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

例如：保障房（二）、国有土地使用权出让（A）概念：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

1、国有土地使用权出让的特点（A*）①土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

②经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只用使用权③土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能领取土地使用权证书。

④集体土地不经征用不得出让。

⑤土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之前关于权利义务的经济关系，具有平等，自愿，有偿，有限期的特点。

地下埋藏物归国家所有；集体土地不经征用（成为国有土地）不得出让。

2、国有土地使用权出让方式（A*）P672002年，国有资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》增加了国有土地使用权挂牌出让方式。

同时规定，商业，旅游，娱乐和商业住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

国有土地使用权出让现有以下几种方式：①协议：政府与选定的土地使用者，采用协商的办法有偿出让土地使用权。

适用于高科技项目用地、福利住宅用地、公共福利事业和非盈利性的社会团队、机关单位用地或某些特殊用地（如军队用地）②招标：指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式③拍卖：④挂牌：即使只有一个竞买人，但报价高于底价，挂牌成交。