境外房地产基金投资模式
海外投资严格监管下 六种跨境并购融资模式详解
海外投资严格监管下六种跨境并购融资模式详解近期，境外投资监管部门陆续出台多个文件，监管政策向“控流出、扩流”入转变，境外投资项目审查从严管理，对房地产、酒店、影城、娱乐业等领域进行重点控制。
对“母小子大”、“快进快出”、资产负债率过高或者拟购买境外企业少数股权的项目从严审批。
在新的跨境资金监管模式下，商业银行要帮助并购企业调整并购决策，合理规划跨境并购融资方式，更多借助国际资本市场融资，通过跨境直接贷款、银团贷款、互换和资本市场直接发债等多元化融资形式，降低整体融资成本，加大海外并购的成功概率。
本文将对境外投资严格监管下的跨境并购融资模式进行深入探讨。
一、海外投资趋势与监管政策解读近年来，中国已经成为国际并购市场的一支主要力量。
全球并购从2014年开始走出谷底逐渐变得活跃。
2014、2015、2016年，全球的并购总金额分别达3.29万亿美元、4.26万亿美元、3.6万亿美元，其中全球跨境并购占全球并购总额的1/3。
近年中国经济放缓，企业纷纷走出去寻找新的业务增长点。
2016中国跨境并购金额2254亿美元，为2015年的两倍多，跃居世界第一位。
国内跨境并购呈现几个特点：一是并购主体由国有企业向大型民营企业转变，民营上市企业通过“走出去”并购海外优质资产的交易数量占比大幅攀升；二是并购交易主体所在行业之前侧重于能源、资源领域，近期有向技术引进、市场拓展、上下游开拓等等方面转变的趋势，特别是信息技术、医疗健康、高端制造业等领域成为跨境并购的热点行业；三是当前中国企业“走出去”的目标，主要集中在美国、欧洲、澳洲等拥有先进技术、优秀品牌、成熟渠道的国家或地区。
国内人民币汇率自2015年8月开始贬值，随着资本外流加剧外汇储备不断下降，2016年这种贬值趋势仍在延续。
为维持汇率的相对稳定，今年初国家的资金监管政策转向了控流出扩流入，相关措施和办法陆续出台。
一是境外投资项目审查更严格。
《中央企业境外投资监督管理办法》、《关于全口径跨境融资宏观审慎管理有关事宜的通知》、《关于进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知》等强调了，对境外项目的投资审批、真实性审核、审查时间等均从严管理。
reits操作手册
reits操作手册（原创版）目录1.REITs 的定义与分类2.REITs 的运作模式3.REITs 的优势与风险4.REITs 的投资策略5.REITs 的前景与挑战正文1.REITs 的定义与分类REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种通过发行受益凭证或股票来汇集投资者资金，从事房地产投资和管理的基金。
REITs 可以分为权益型 REITs、抵押型 REITs 和混合型 REITs 三种类型。
权益型 REITs 主要通过拥有和经营房地产来获得收益；抵押型 REITs 主要通过房地产抵押贷款获得收益；混合型 REITs 则同时涉及房地产拥有和抵押贷款业务。
2.REITs 的运作模式REITs 的运作模式通常包括以下几个方面：首先，REITs 通过发行股票或受益凭证筹集资金；其次，REITs 将筹集到的资金投资于房地产或房地产抵押贷款；然后，REITs 通过房地产经营收益或抵押贷款利息收益向投资者分配收益；最后，REITs 需要定期向监管部门报告财务状况，确保合规运作。
3.REITs 的优势与风险REITs 的优势主要体现在：分散投资风险、稳定的现金流、税收优势以及专业化的管理。
REITs 将资金分散投资于多个房地产项目，降低了单一项目的风险；REITs 的收益主要来源于房地产经营收益和抵押贷款利息收益，具有较高的稳定性；REITs 在很多国家和地区享有税收优惠政策；REITs 由专业的基金管理团队运作，降低了投资者的操作难度。
然而，REITs 也存在一定的风险，主要包括：市场风险、利率风险、信用风险、流动性风险以及管理风险。
市场风险指的是房地产价格波动可能导致 REITs 净值波动；利率风险是指利率变动可能导致 REITs 的收益和净值波动；信用风险是指借款方违约可能导致 REITs 损失；流动性风险是指 REITs 在二级市场的交易活跃度较低，可能导致投资者在需要时难以退出投资；管理风险是指 REITs 管理团队的投资决策和运营管理可能影响基金的收益。
境外资金入境投资的七种模式
境外资金入境投资的七种模式一、外商设立投资性公司1。
概念及运营模式外商设立投资性公司是指外国投资者在中国以独资或中外合资的形式设立的从事直接投资业务的公司.其运营模式为境外公司在境内收购或者成立子公司，海外股东以注入投资额的名义调动境外资金进入境内子公司，投资额包括资本金和投注差，境内子公司在经营范围内利用资本金和投注差对境内项目进行投资。
2。
投资范围●投资性公司的投资范围包括向所投资企业提供代理、培训、协助寻求贷款及担保等服务；●设立科研开发中心或部门的可从事新产品或高新技术的研究开发,转让技术成果及提供技术服务；●为投资者提供咨询服务，为其关联公司提供与其投资有关的市场信息、投资政策等；●承接其母公司和关联公司的服务外包业务；国家允许外商投资的领域，目前不可以购买二级市场的证券产品。
根据商务部8号文的规定，投资性公司的投资范围不得涉及宏观调控行业，即房地产企业投资，但在实际操作中,投资性公司本身具有并购股权的职能，可通过与审批机构沟通，将收购债权包装成股权井购的形式实现。
二、外商投资股权投资企业(QFLP）1.概念及运营模式外商投资股权投资企业,是指在我国北京、上海、天津、重庆、深圳｜（包括前海）〉等地试行的由外国企业或个人参与投资的合伙企业，以股权的形式投资非上市公司。
其运营模式为境外公司作为海外控股股东,海外股东必须以合伙制的形式在境内收购或者成立子公司作为QFLP，由海外股东或海外股东关联公司的境内子公司作为GP 来管理，GP 的出资额不能超过QFLP 募集资金总额的5％。
QFLP 引入境内或者境外企业作为LP，资金以GP 和LP 认缴出资的形式入境，再由QFLP 作为投资平台投资项目.2. 投资范围QFLP 的投资范围包括在国家允许的范围内,以全部自由资金新设企业、向已己设立企业投资、接受已己设立投资者股权转让以及国家法律法规允许的其他方式；为所投企业提供管理咨询:经登记机关许可的其他相关业务；根据发改委2012 年发布的《关于外资股权投资企业有关问题的复函》，GP 是外资、LP 是内资的有限合伙制股权投资企业,应按照外资政策法规进行管理，其投资项目适用《外商投资产业指导目录》。
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
国际基金投资中国地产方式及财务顾问建议书
公司网址：联系电话：86-21—64690409国际基金投资中国地产方式及财务顾问建议书房地产基金（REITs）在中国的发展第一阶段：90年代中期——2002年底第二阶段：2003年初——2004第三季度 第三阶段：2004第三季度之后公司网址：项目名称：致远大厦物业类型：1-2层商场；3-24层产权式办公；价格定位：均价8000元/平方米面积定位：3-5层100-280平方米；6-24层60-155平方米主力客户：境内私营业主重新装修包装后：公司网址：REITs在中国的最新投资动向2005年4月，上实集团、美国柯尼罗资本集团共同发起的扬子基金2亿RMB收购中远房地产在东三环打造的高档综合社区——远洋新干线的D座酒店式公寓。
2005年2月，新加坡嘉德置地18.37亿收购北京华熙新苑房地产开发的位于建国门外大街的中环世贸中心双子楼2005年2月，凯德置地和富乐置地（凯德置地间接持有60%，凯德中国住宅发展基金占40%）以5.476亿RMB拍得北京东直门占地14686平方米的综合性开发用地2005年2月，美林集团首期投资3000万美元联合北京银泰置业开发位于建国门外大街的北京银泰中心。
2005年2月，北京富盛利投资咨询有限公司（摩根士丹利、上海盛融投资有限公司组成）收购北京富力地产集团开发的富力双子座TOWER公司网址：2005年下半年，摩根斯坦利用近8.5亿港币的巨资收购中海旗下的上海广场60%股权。
2005年初，麦格理银行收购大连万达在中国的九个商业物业。
同年9月，麦格理银行宣布出资4亿元收购位于上海陕西南路的“城市酒店公寓”。
第一波士顿参投入股富力集团并协助成功于2005年7月在香港上市。
经过“复地香堤苑”项目的成功合作，2005年8月荷兰国际ING房地产基金与复地集团再次携手，斥资超6亿打造虹口“复城国际”项目。
新加坡房地产信托基金（REITs）市场亚洲第二大REITs市场开始时间：1999年上市个数：8个以上总市值：180亿新元回报率：6%~7%优惠政策：⏹2005年3月，房地产转移到REITs，免征3%的印花税⏹中国内地房地产组成的REITs在新加坡上市时，在两个国家中间只需缴一次税（根据中新双边税务互免协议）公司网址：案例研究——嘉康信托(CapitaCommercial Trust)案例研究——置富产业信托(Fortune REIT)中国房地产企业如何应对国际合作伙伴 多元化融资趋势的发展背景国际投资机构的关注点对中国房地产企业的建议公司网址：公司网址：公司网址：海外REITs及基金投资中国商业不动产的途径和方法公司网址：1、成立外资独资公司（WOFE）2、直接收购物业财务顾问的服务内容公司网址：融资决策我们的竞争优势公司网址：成功操作多个项目的融资、财税顾问和资产管理等,对房地产行业和产品长期深入持续的研究 熟悉国内和国际市场的法律环境、运作方式和运作程序 善于统筹协调项目运作、资本运营等活动中有关各方的工作节奏 善于把握项目运作过程中的核心策略和关键点 具备处理和解决项目运作过程中难点问题的能力和技巧我们的竞争优势成功的资本运作经验公司网址：拥有进行国际、国内资本运营创新活动的理论基础和丰富经验 拥有业界资深专业人员、投资银行家和研究人员与国内外著名金融机构、基金管理公司、研究机构等保持着密切顺畅的沟通管道 切合市场实际情况及民间资本、国际资本现状而创新设计策划的服务品种能力和沟通能力我们的竞争优势突出的创新能力公司网址：。
REITs基本运营模式
一、 REITs概念REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产投资信托基金。
从狭义上REITs是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收益权凭证，通常会上市交易。
通俗地来讲，REITs是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。
REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。
REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。
在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。
作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。
因此，REITs获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。
一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型 REITs，以及混合型REITs。
简单来说，权益型REITs就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是REITs的主要类型，占90％以上；抵押型REITs不直接拥有不动产得产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。
混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。
大部分REITs在证券交易所上市，且公开交易，成为挂牌交易的单位信托基金，为投资者提供相对稳定的红利收入。
由于其收益特点，REITs得主要投资对象主要是有稳定收益的经营性的大型商业物业。
不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。
它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。
每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。
海外房产投资分析
海 外 置 业
海外房产投资交易
中国房企海外投资
海外置业渠道
马来西亚碧桂园金海湾
项目 区域 马来西亚柔佛州新山市（斯干达经济特区） 项目位于新山市重点发展区金海湾，占地约23万平，建 筑面积116万平米，属于永久地契的项目。作为国内品牌 开发商碧桂园在海外拓展的首个项目，它包括了高层洋 房、现代公寓、酒店、写字楼等，是新山市中心唯一海 景综合体。高层洋房是以75-130平方米的2-4房为主， 及稀缺的286平方米顶层观景；公寓是以39-69平方米的 1-2房为主，所有的公寓都配置品牌的厨房和卫浴用具。 占地：约23万㎡；总建：116万㎡； 项目拥有一个近7万平商业，约1万平海景风情商业街， 近万平会所，另配有人造沙滩、游艇码头等设施。会所 的一楼有影视厅，儿童活动室，保龄球馆，小型超市等； 二楼是健身室，中西餐厅，酒吧等；三楼是网球，及空 中花园。马来西亚投建的隆新高铁，贯通了吉隆坡—新 山—新加坡，到时从新山市到新加坡市中心，只需10分 钟。 拿地不到一年，这个体量高达100万平方米的超级临海大 盘便崛起在新加坡对岸。自2013年8月开售以来，9000 套房屋中已有6000余套卖出，出货近100亿元。
瑞麦地产葡萄牙房产销售流程
海 外 拓 展
海 外 拓 展
项目 介绍
项目 规划
项目 配套
项目 进度 3/4/2016
海 外 置 业
海外房产投资交易
中国房企海外投资
海外置业渠道
当前海外地产的主要销售渠道
国内地产公司直销 绿地集团美国公司中国区营销中心 世居海外置业 合富辉煌海外房产展览中心
大型中介公司海外房产部
大型房产网站海外房产部
专业海外地产网站 专业海外房产投资公司 留学移民机构
中国对欧洲土地投资的四种模式
中国对欧洲土地投资的四种模式目前，参与欧洲土地投资的中国企业主要包括大型保险集团、大型房地产企业、房地产基金以及一些民营企业。
由于他们的资金来源、投资目标、投资期限等差异，导致了他们在对欧商业地产投资的路径选择上，也采取了截然不同的方式。
一、带长期租约的核心资产在过去的24~36个月中，带有优质租户长期租约的欧洲资产大受欢迎。
大部分投资实例中都有利率非常理想的银行贷款，从而每年现金回报非常可观。
这种类型的物业投资并不需要太多的资产管理，租户负责打理这些物业，并按月或季度支付租金。
随着近12个月市场价格的涨幅，现在要寻找这么高回报率的资产愈发困难。
近期，伦敦市中心的写字楼，带有十年以上租约的优质租户，而相类似的资产若位于巴黎或者柏林。
当然，高收益回报率的资产在二类市场仍有可能，但通常这种情况很难获得银行贷款，比如马德里。
因此，现阶段的商业模式有必要将投资目光转向二类城市中那些带优质租户的资产（因此能拿到银行贷款），或关注二类国家的市场。
我们注意到这些国家具有不同投资额度的投资机会：二、开发类投资想要获取更高的收益，就需要将目光投向开发项目。
中国房地产开发商如绿地集团、万达集团已经于过去的一年在伦敦大量投资，收购项目如RAM啤酒厂住宅项目，赫茨米尔和one Nine Elms开发项目。
三、移民地产投资对于中国投资人来说投资欧洲房地产市场的一个主要问题是如何解决在异国市场的收购和退出策略。
近几年，欧洲一些国家推出了很吸引人的移民政策，外国籍投资者（无论是投资住宅还是商业资产）都能获得长期或者短期的居留权，并且无移民监。
这样的政策对于中国个人来说是非常吸引人的，因此针对中国移民购房者设定相关退出渠道是非常有潜力的投资模式。
中国的房地产基金提供资本将该物业改造成包含超过50套酒店式公寓的高端住宅。
这些物业位于里斯本市中心老城区，属于老房改造项目，相当于上海的老洋房和北京的四合院，改造后类似于上海的“新天地”和“田子坊”。
地产基金运作模式
地产基金是一种投资于房地产市场的基金，它通过汇集投资者的资金，进行房地产项目的投资、开发、管理和出售，为投资者带来收益。
地产基金的运作模式主要包括以下方面：
1. 投资策略：地产基金根据市场情况和投资者需求，选择合适的投资策略，如价值投资、成长投资、收益投资等，以实现投资目标。
2. 投资组合：地产基金通常投资于多种房地产项目，以分散风险和优化收益。
投资组合可能包括住宅、商业、工业等多种类型的房地产项目。
3. 投资阶段：地产基金根据投资策略和市场情况，选择投资于房地产项目的不同阶段，如土地购买、建设开发、租赁管理等。
4. 资金来源：地产基金的资金来源主要包括投资者的投资、银行贷款、债券发行等。
基金需要合理安排资金来源，以确保投资项目的顺利进行。
5. 投资管理：地产基金需要专业的投资管理团队，负责项目的筛选、投资决策、风险管理等工作，确保投资收益的实现。
6. 分红分配：地产基金根据基金合同的约定，定期将投资收益分配给投资者。
分配方式可能包括现金分红、再投资等方式。
7. 退出机制：地产基金在投资项目达到预期收益后，可以通过出售投资项目、股权回购、上市等方式退出，实现投资收益的最大化。
爱尔兰投资移民的四种方法
【导语】爱尔兰投资移民政策对申请⼈没有英语要求，没有年龄限制，没有经商背景要求，⽽且还没有移民监。
前5年每年只要登陆⼀天即可，5年以后即不需每年登陆。
9年内累计住满5年，最后⼀年住满12个⽉即可申请⼊籍。
以下是整理的爱尔兰投资移民的四种⽅法，欢迎阅读！【篇⼀】爱尔兰投资移民的四种⽅法 1、合格基⾦：投资100万欧元最少3年 基⾦必须在爱尔兰注册并得到爱尔兰中央银⾏的批准和监督;基⾦必须投资于移民局规定的领域，如政府补贴房、学⽣公寓和医疗机构的开发建造等;基⾦经理必须有良好的监管基⾦的记录。
基⾦可以做股权或债权投资。
股权投资就是⽤投资者的资⾦直接从事以上开发建造;债权投资就是把资⾦借给其他开发商。
通常债权基⾦风险较⼩。
适合⼈群：期满后，投资⼈可以收回投资款，保持爱尔兰绿卡⾝份不变。
适合想要移民⾝份也注重投资收益的⼈。
2、投资企业：投资100万欧元在爱尔兰⾮上市公司最少3年 投资的企业可以是初创或现有企业，必须在爱尔兰注册，并且总部也在爱尔兰。
投资须⽀持创造或维持就业;投资单个或多个爱尔兰企业都可。
购买公开交易的证券的投资不被视为合格投资;不认可房地产租赁或出租给租户的商业房地产投资。
可以选择对社会保障性住房和初级保健中⼼的投资。
适合⼈群：企业投资适合那些希望在爱尔兰开创新业务或投资现有业务的投资者，这有助于投资者利⽤爱尔兰的优势拥有⾃⼰的投资或商业战略。
3、房产基⾦：投资200万欧元 在上市REIT房产基⾦3年，第4年最少保留50%，第5年最少保留25%，5年后⽆要求 REIT是指所有上市的房产基⾦，这些基⾦通常投资于⼤型的商业房地产，有稳定的租⾦收⼊。
它为投资者提供了⼀个较低风险的房地产投资模式。
通常房产基⾦都采⽤多元化的投资⽅式以降低投资风险。
如基⾦有利润，按照政府规定每年必须分配⼤部分利润，因此投资者可能会有⼀个较稳定的收⼊来源。
适合⼈群：资⾦较宽裕，希望有⼀个固定收益的投资者。
4、慈善捐款：捐款50万欧元给爱尔兰慈善机构 五个家庭以上，可团捐40万欧/家庭，该项⽬被视为具有明确公益性的慈善捐赠，投资者不会得到经济回报或本⾦补偿。
REITs国外运用模式及国内发展前景
REITs国外运用模式及国内发展前景一、REITs国外运用模式（一）REITs结构发展1.传统的REITs结构实现了专业化管理，资产管理和运作、租赁服务、物业管理等活动都外包给独立的合约方。
在这个结构中，REITs直接拥有资产。
图1：传统REITs结构2.UPREITs结构数个房地产企业共同设立一个经营性合伙企业，然后转让自有房地产，获取合伙企业的权益，间接拥有房地产。
合伙人得以延迟缴纳税收，直至权益转换成现金或REITs股票时才需纳税。
在设立经营性合伙企业的同时，公开募集成立一个REITs，以融得资金换取合伙企业的权益，成为普通合伙人。
此合伙企业可以通过增加有限责任合伙人的数目，从而扩大REITs 的规模，迅速达到上市融资所要求的资产。
图2：UPREITs结构3.DOWNREITs结构DOWNREITs与UPREITs结构相似，同样是传统REITs为了获得税收方面的优惠而演变而来，只是在此结构下，REITs直接持有和经营大部分房地产，而新购入或有限责任合伙人出资形成的房地产由下属合伙人实体持有。
而REITs可以成为多个DOWNREITs合伙企业的普通合伙人。
图3：DOWNREITs结构（二）美国REITs1.美国REITs 的形态种类一般来讲，美国的“房地产投资信托基金”，依据它的投资类型、组织型态与存续期限有以下几种分类方法：（1）根据投资对象不同可分为权益型(Equity) 、抵押型(Mortgage)、与混合型(Hybrid)等三种基本型态。
权益型（Equity REITs）：直接经营具有收益性房地产的投资组合，主要收入来自租金，或买卖房地产的交易利润。
权益型REITs 投资组合视其经营策略的差异有很大不同，常见投资的房地产类型包括购物中心、公寓、医疗中心、办公大楼、工业区、餐厅、旅馆、游乐区或混合型态等等。
抵押权型（Mortgage REITs）：这类REITs 主要是扮演金融中介的角色，将所募集的资金用于发放各种抵押贷款，收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与增值收益。
海外房地产基金投资特点及趋势
般 从项 目开发 前 期开 始 投入 资 金 ， 参与 土地 一 级开
发 与项 目开发 进程 。 由于这 种模 式要 求地 产 基金 必须 经 历从 项 目申报 到投 资 回 收长 期 的复 杂过 程 ， 不利 于
资 本 的快 速 流动 。但 在 当前 市场 下 ， 投 资收 益 非常 其 可观， 因此 成 为海外 房 地产 基金 目前 倾 向方式 。
趋势 ２ ０ ０ ７年仍在模式优 点在 于规避 了长期 开 该
发 过程 ， 资金 流 转相 对 较 快 ， 降低 风 险 ， 中国快 速 发 在
、
海 外房地 产 基金在 华 发展 三阶 段
回顾 海外 房地 产 基金 在 中 国 的发展 ， 可分 为三 个
业 则很 少 。
海 外房 地产 基 金成 立 的 目的 都 比较 明确 ， 资 方 投 式 与 投 资对 象 都 有清 楚 的界 定 ， 且 范 围较 窄 ， 国 而 在
内投 资模 式主 要 如下 ：
投 资 开发 住 宅项 目因住 宅 变现 性较 好 、 险相 对 风 较小， 为大 多 数海 外 房地 产基 金 接 受 。直接 收购 办 公
２． ２９总３期 ０１ ００ ７期 第２ ２
维普资讯
与 商业 物业 ， 有 效避 免 开 发 过程 中 的风 险 ， 能 然后 通
过 重 新 包装 、 水平 管 理 或 其他 处置 方 式 ， 幢转 售 高 整 变 现获 取 高盈利 。因 此投 资开 发住 宅 与 收购 办 公 、 商 业 、 合性 物业 成 为海 外房 地 产基 金 投 资 的主要 投 资 综 模式。
阶段 。
展 的房地 产 市场 中，租 金 收益 与 增值 收益 水 平较 高 。
reits
第一节REITs的定义和特征一、REITs的定义房地产投资信托基金，在美国等大多数国家称为RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs；或RealEstateInvestmentTrust，简称REIT。
只是在英国和亚洲一些国家才称之为房地产投资基金（PropertyInvestmentFund，简称PIF）。
它是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。
不同于一般的投资基金，REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。
其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。
20世纪60年代以来，全球REITs得到很大的发展。
根据标准普尔公司的统计，从世界范围来看，REITs在美国发展得最为成熟。
至2003年底美国已经有近200只上市的REITs，市值总额超过2390亿美元，约占美国纽约证券市场市值的4%，管理的商业房地产资产超过4000亿美元。
在澳洲，REITs （AustralianListedPropertyTrust，简称ALPT）也十分活跃。
自20世纪70年代澳洲开始引入第一只REITs以来，目前澳洲REITs的规模已经占到当地证券市场总值的10%。
在日本，第一只REITs于2001年在东京证券交易所上市。
目前国内的一些研究将REIT（RealEstateInvestmentTrust）译为房地产投资信托，笔者认为这一概念不准确，易产生混淆，不能反映REIT的本质特征。
首先，中国“信托投资”的含义与西方国家“投资信托”的含义不同，不只是名称的不同，包含的内容也不同。
中国“信托投资”的含义比西方国家“投资信托”的含义要广泛得多。
中国1998年以前的“信托投资”是指投资者（包括各级财政部门，各系统的企业主管部门，社会公共团体如科研单位、学会、基金会等）用拨款或存款方式（包括委托存款和信托存款）将资金拨入或存入信托机构，签订信托契约，委托其按契约规定的指定投资项目、任意投资项目进行投资的一种业务。
REITs融资模式及在我国的可行性浅析
REITs融资模式及在我国的可行性浅析第一部分融资方式概述一、REITs简介REITs，是英文Real Estate Investment Trust简称的复数，即房地产投资信托基金。
是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
从本质上来讲，它是一种资产证券化的方式。
（一）REITs模式理论介绍从理论上讲，REITs可以分为以下几类。
１．根据REITs的组织类型分类，可以分为契约型和公司型。
２．按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs 两种。
３．根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型 (Equity REITs)。
权益型直接投资并拥有房地产，收入主要来源于属下房地产的经营收入。
投资组合视其经营战略的差异有很大不同，投资者的收益不仅来源于租金收入，还来自源于房地产的增值收益。
抵押型（Mortgage REITs）主要将募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的租金和增值收益。
混合型（Hybrid REITs）。
此类信托带有产权信托和抵押信托的双重特点，不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。
从国外经验来看，无论是数量还是市值，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。
（二）监管机构实际探讨的试点情况介绍１．央行主导的封闭式债券型REITs。
这是一种抵押型债券属性的产品。
偏信托，只是把物业进行金融证券化衍生，地产业主可继续持有物业所有权，通过良好的租金收益向投资者保证还本付息。
为防范风险和保护普通投资者，这种产品主要面向银行间市场机构投资者，属于私募性质。
２．证监会主导的开放式股权型REITs。
境外资金入境投资的七种模式
境外资金入境投资的七种模式1.直接投资模式：直接投资模式是指境外投资者直接投资国的企业或项目，并从中获取投资收益。
这种模式下，境外投资者可以通过购买股权、设立合资企业、并购重组等方式实现境外资金的入境投资。
2.融资模式：融资模式是指境外投资者通过提供借贷资金的方式进行投资。
境外投资者可以向国企业提供贷款或发行债券等形式的融资，从中获得固定利息或债券回购价差等收益。
3.种子投资模式：种子投资模式是指境外投资者对初创企业进行投资，通常是在企业成立初期进行投资。
境外投资者通过购买初创企业的股权，帮助企业发展壮大，并获得未来的投资回报。
4.风险投资模式：风险投资模式是指境外投资者通过投资风险较高的企业或项目，追求高回报。
境外投资者通常会与创业者或企业家合作，共同投资并管理项目，分享投资收益。
5.并购重组模式：并购重组模式是指境外投资者通过收购或合并国企业，实现境外资金的入境投资。
境外投资者通过并购或重组已有的企业，获取现有企业的资源和市场份额，促进企业的发展并获得投资回报。
6.基金投资模式：基金投资模式是指境外投资者通过投资基金来实现境外资金的入境投资。
境外投资者可以投资于国的股票基金、债券基金、房地产基金等不同类型的基金，从中获得基金份额的增值或分红回报。
7.私募股权投资模式：私募股权投资模式是指境外投资者通过购买非公开发行的股权来进行投资。
境外投资者可以投资于国的私募股权融资项目，获取参与项目投资的权益和回报。
总结起来，境外资金入境投资的七种模式包括：直接投资模式、融资模式、种子投资模式、风险投资模式、并购重组模式、基金投资模式和私募股权投资模式。
不同的投资模式适用于不同的投资者和投资项目，投资者可以根据自身需求和风险承受能力选择适合的模式进行投资。
投资房地产的五个投资模式
投资房地产的五个投资模式房地产作为一种重要的投资领域，吸引了众多投资者的关注。
在进行房地产投资时，有许多不同的模式可以选择。
本文将介绍五种常见的投资房地产的模式，帮助投资者更好地了解并选择适合自己的投资方式。
一、购买出租房产购买出租房产是最常见的房地产投资模式之一。
投资者可以购买住宅、商业物业或公寓等用于出租的房产，通过租金收入获得稳定的现金流。
在选择出租房产时，投资者需要考虑到地段、租金市场需求以及资产增值潜力等因素。
同时，维护和管理出租房产也是一项需要重视的任务。
二、翻新与翻建翻新与翻建是一种通过改善房屋状况来增加价值的投资模式。
投资者可以购买老旧或破败的房产，进行装修、翻新或拆除重建，提升房屋的市场价值。
这种模式需要投资者对市场需求和潜在买家的喜好有一定的了解，同时需要控制投资成本，以确保最终的升值幅度可以覆盖投资支出。
三、参与房地产基金房地产基金是一种投资于多个房地产项目的资金池，由专业管理团队负责日常运作和投资决策。
投资者可以通过购买房地产基金的股份来参与房地产市场，获得分红收益。
这种模式相对于直接购买房产，分散了风险，同时也使投资者可以参与到更大规模的项目中。
四、地产开发地产开发是一种通过购买土地并进行房地产项目的开发与销售来获得收益的模式。
投资者可以购买用于开发的土地，并进行规划、设计和建设，最终将房地产项目以盈利的价格销售。
这种模式需要投资者对市场需求和项目管理有一定的专业知识，同时需要考虑土地成本、开发周期以及销售风险等因素。
五、房地产投资信托基金房地产投资信托基金（REITs）是一种通过购买房地产相关资产的股份来进行投资的模式。
投资者可以通过购买REITs的股份，分享房地产投资所产生的收益和增值。
相比直接购买房产，REITs提供了更灵活的投资方式，同时也降低了个体投资者的风险。
总结：以上是投资房地产的五个常见模式，每种模式都有其独特的特点和风险。
在选择投资模式时，投资者应该充分考虑自身的投资目标、风险承受能力和专业知识，并结合市场实际情况做出明智的决策。
房地产投资基金模式解析
房地产投资基金模式解析房地产是一个成熟的市场，但是对于个人投资者来说，资金和专业知识可能都存在不足。
而房地产投资基金为个人投资者提供了一种参与房地产市场的机会。
房地产投资基金概述房地产投资基金（Real Estate Investment Fund，REIF）是指由专业管理团队根据一定的投资策略，以募集的资金投资于房地产市场的基金，以获取预期的收益。
房地产投资基金的投资标的包括但不仅限于住宅、商业用地、办公楼、工业用地等各种类型的房地产项目，通常是通过购买或出租等方式获得回报。
房地产投资基金的分类房地产投资基金主要可以分为以下几种：1.开放式基金：允许投资者随时申购、赎回，基金份额每天根据实际情况进行定价。
2.封闭式基金：固定募集期和退出期，投资者在规定时间内认购或者赎回，连续交易期结束后封闭式基金不再发行。
3.ETF基金：通过证券交易所交易，其基金份额可以随时在二级市场上买卖。
房地产投资基金的优点房地产投资基金相较于直接投资房地产有以下优点：1.便捷性：个人投资者可以通过买入基金份额来参与房地产市场，不需要自己购买、管理、出租或出售实际物业。
2.多元化：基金可以投资于不同类型的房地产项目，降低了风险和成本。
3.资金门槛低：个人投资者可以通过少量资金参与投资，较低的门槛使更多的投资者有机会参与房地产市场。
4.专业管理：投资者不需要具备专业知识，基金的管理团队负责进行投资决策和资产管理。
房地产投资基金的投资风险房地产投资基金同样存在风险，投资者需要了解和认可下列风险：1.市场风险：房地产市场有波动，基金的净资产值可能随之波动。
2.流动性风险：封闭式基金由于特性，投资者可能无法按照期望时间赎回份额。
3.信用风险：基金管理人、托管人等机构可能存在信用风险。
4.管理风险：基金管理人的投资策略可能存在错误或失败，投资风险加大。
5.法律风险：基金可能会受到政府法规、证券交易所规则等法律法规的影响，产生不确定性。
房托基金运作模式
一、凯德置地（一）背景概况凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市。
集团的房地产和房地产基金管理业务集中于核心市场新加坡和中国。
集团也同时是亚洲最大的房地产基金管理者之一。
凯德集团凭借其雄厚资产、多元房地产领域知识、先进产品设计和开发技能、积极资本管理策略以及庞大市场网络，持续开发优质房地产产品与服务。
凯德集团旗下的上市公司包括澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托。
集团在中国的三大业务单位，包括凯德中国、凯德商用中国和雅诗阁中国，核心业务涵盖住宅、办公楼、购物中心、服务公寓、综合房产及房地产金融，总管理资产超过2,000亿元人民币。
凯德中国业务结构图嘉德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。
作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。
凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。
凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。
雅诗阁是嘉德置地旗下的全资子公司，总部设在新加坡。
在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。
目前在全国拥有26个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。
嘉德资产管理有限公司是世界领先的房地产基金管理者，是专门从事房地产基金管理和金融咨询的亚洲市场先锋。
集团旗下管理着5支房地产投资信托（REIT）和17支私募基金，其中涉及中国业务的信托有2支，私募基金有9支。
（二）凯德置地经营模式：地产开发+资本运作资金链条：凯德置地主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust，简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。
美国房地产金融模式
本科生论文（设计）美国房地产金融运作模式的特征姓名第六小组班级130407专业物业管理摘要美国的住宅金融机制是在政府干预和市场调节下发展成熟起来的,其成功的运作模式在弱化和规避住房金融风险等方面发挥了重要作用。
因此,借鉴美国的经验,对促进我国房地产金融业的发展,启动我国的住房消费有着重要意义。
美国以投资银行为主体的市场主导型金融体系，具有天然的资本运营能力，实现了资本的市场化流动及有效配置，支撑美国经济结构调整和产业升级。
投资银行与生俱来的“金融创新”品质，通过融资证券化和资产证券化提供了经济快速增长所需要的更高流动性和信用催化，并借此主导五次并购浪潮，淘汰落后产能，推动经济结构优化。
同时，投资银行体系顺利化解高新技术和中小企业的融资困难，通过风险投资支撑技术创新和产业升级，培育其迅速成长为美国经济的新支柱。
因此，投资银行体系及其创新对于美国的崛起具有巨大的引领和推动作用。
关键词：房地产金融；运作模式；融资证券化AbstractThe U.S. housing finance system is the government intervention and market regulation under the development of mature, the successful mode of operation has played an important role in weakening housing and avoid financial risks etc.. Therefore, learn from the experience of the United States, to promote the development of China's real estate financial industry, has important significance to our housing consumption. The United States as the main market dominated financial system, with a natural capital operating capacity, the realization of the capital market and the effective allocation of capital, to support the U.S. economic restructuring and industrial upgrading. Investment bank is born with "financial innovation" quality, through the securitization financing and asset securitization provides rapid economic growth needs more high flow and the catalysis of credit, and take the leading fifth wave of mergers and acquisitions, eliminate backward production capacity, promote the optimization of economic structure. At the same time, the investment banking system to smooth the financing difficulties of high-tech and small and medium enterprises, through the risk of investment to support technological innovation and industrial upgrading, nurturing its rapid growth as the new pillar of the U.S. economy. Therefore, investment banking system and its innovation has great guiding and promoting role for the rise of the United stateKeywords: real estate finance; mode of operation; financing Securitization引言 (1)一、房地产金融的内涵 (1)二、美国房地产金融运作模式的特征 (1)（一）证券融资型化 (2)（二）美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高 (2)1.丰富的资金来源(一级市场) (2)2.完备的二级市场 (2)（三）健全的保险市场 (3)（四）房地产金融市场的竞争性与开放性 (3)（五）房地产融资工具多样化 (4)（六）抵押贷款证券化程度很高 (4)三．美国住房金融机制的具体运作 (5)引言美国房地产市场的发展，始终受到两个因素的推动：一是金融体系的发展，尤其是大萧条后确立的房地产金融体系框架以及80年代以后的金融自由化；二是政府的作用，“居者有其屋"的理念一直贯穿美国战后。