我国物业税税制设计探讨

目录第一章绪论.........................................................1第二章物业税的定义及相关理论.......................................5第一节物业税的定义及特点...............................................................................5第二节物业税开征的理论根据...........................................................................7第三章我国开征物业税的必要性和开征条件.............................9第一节我国开征物业税的必要性.......................................................................9第二节我国开征物业税的条件分析.................................................................12第四章我国现行房地产税制的状况及国际借鉴..........................17第一节我国现行的房地产税制及评价.............................................................17第二节国外及我国部分地区房地产税制介绍及借鉴.....................................23第五章我国物业税税制改革的基本思路................................27第一节物业税税收原则.....................................................................................27第二节物业税的基本框架.................................................................................28第三节物业税税基的评估.................................................................................34第四节物业税的征收方式.................................................................................36第五节开征物业税的配套措施.........................................................................36参考文献：.........................................................41后记..............................................................43
This text drawing lessons from the advanced countries，and combining thelessons，with Chinese realities，then put forward the design of the property tax.Key words:The property tax；Reformation；Necessity；System design
分类号U D C编号中央财经大学硕士学位论文学位论文题目：我国物业税税制设计探讨姓名华飞学号1003420063058学院税务学院学科专业财政学（税收方向）研究方向税收理论与政策指导教师汤贡亮提交论文日期：2008年4月21日
我国物业税税制设计探讨摘要自1998年以来，房地产业发展繁荣，成为国民经济的支柱产业，但同时我国房地产业也出现了诸多的问题，如土地资源的浪费和流失、房产品市场结构不合理和商品房的大量空置、房价居畸高远超出普通居民承受能力、过渡依赖银行资金造成巨大金融风险等等。不少研究者，研究分析了造成当前房地产问题的原因和政府调控房地产业途径和方法，认为造成当前房地产问题的一个重要原因就是土地批租制，调控的办法则是改革土地批租制度。另一方面，成型于五十年代的我国房地产税制己经不能适应当前房地产业的发展形势，存在诸多的问题，专家、学者在借鉴国外房地产税制经验的基础上提出房地产税制改革办法。2003年10月中国共产党第十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出:“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”从此，不少专家、学者对物业税进行广泛深入的研究，建议通过以物业税代替土地出让金的方式来改革土地批租制和房地产税制，并同时提出了初步的物业税税收方案。然而不少学者对此持不同意见。物业税针对土地、房屋等不动产，对其承租人或所有者每年征收的一定的税款，应纳税额会随着不动产市场价值的升高而提高，这个市值是由专业评估机构评估出来的。物业税以土地、房屋为征税对象，属于财产税类，一旦开征物业税，它将成为财产税体系的重要组成部分。财产税坚持公平优先兼顾效率，公平占据十分突出的地位，因此对公平社会收入分配具有积极的作用。财产税的税负资本化使财产价格下降，有利于消费者福利增加。在历史上，财产税曾经盛极一时，由于其税源稳定、税基可靠、收入及时，是奴隶社会和封建社会最主要的税种，当时最主要的作用是筹集财政收入。到了现代社会，财产税的地位逐渐下降，但仍是大部分国家地方政府的主要收入，这时其公平分配的作用比筹集财政收入的作用更突出。目前有许多发达国家和地区都征收了房地产税，并作为地方财政收入的主要来源，这些经验可供我国物业税改革参考借鉴。
我国目前房价居高不下，房地产开发商资金压力大，地方政府财政紧张，金融系统遭受房地产泡沫冲击，房地产税费制度不合理，种种状况要求必须进行物业税改革，只有进行物业税改革才可能解决这些问题。但是物业税改革必须基于中国的现实，结合现行房地产税费体系和土地使用制度的特点，在此基础上进行循序渐进的改革。正因此物业税改革面临一些现实操作的难题，原有的土地使用制度必须变革，相关法律法规必须修改，必须建立专业的物业价值评估体系。本文研究正是在这种背景下展开的，论文分为四部分：第一部分：本部分先从税收、财产税和物业税的基本概念入手，给我国的物业税以合理定位，同时阐明了物业税特点和征收的理论依据。第二部分：本部分在结合中国当前现实的基础上，对物业税启动的必要性、可行性及条件进行了详细的论述。第三部分:本部分对我国现行的房地产税费体制进行了基本介绍，充分肯定了我国的房地产税费体制在变迁过程中，各个历史时期的特定作用。然后一针见血的指出了我国现行的房地产税费体制存在的弊端和亟待改进的地方。并详细论述了物业税国际经验的借鉴问题，汲取国外物业税成功的经验，为我国物业税的开征做好前期的铺垫工作。第四部分：本部分基于前三个部分的研究，为物业税启动的提出了一些政策建议以及具体的操作步骤。希望本文能够对我国物业税的启动、税制设计以及相关配套政策的制订起到一些积极的促进作用。【关operty tax aims at such rea1 estate as 1and,house and etc.The renters orproprietors have to pay certain tax dues for their rea1 estate annually,the sum of taxdues will go up along with the increasing market value of real estate evaluated byprofessional organizations.Because the property tax aims at such rea1estate as 1andand house,it belongs to property tax system.Once levied，it will become animportant part of property tax system.Property tax persists in equity above all,and looks after efficiency as well.Equity is most important,it has positive function to equalize social income allotment.The capitalization of tax property makes apartments price descend,and theconsumers’welfare increase following.In the history，property tax had p1ayed a prosperous ro1e.Because of the stabletax source,dependability，income on time,it is the main category of taxes in s1avesociety and feuda1istic society.The mission at that time is to raise the public financeincome.In modern society,the position of property tax descends gradually，but inmost countries and some areas it is the main income source of local governments.The mission at this time most is to equalize a1lotment than raise pub1ic financeincome.Now many deve1oped countries and some areas levy the rea1 estate tax，andmake it become the main source of local finance income.We can make use of theseexperiences in the property tax reformation.Currently apartments price in our country remains so high，the funds pressure ofthe rea1 estate company is heavi1y，the public finance condition of local governmentis strain，the financial system is pounded at by real estate foam，the rea1 estate taxsystem is not reasonab1e，all kinds of these conditions request the property taxreformation，only reformation may resolve these problems.The reformation mustbase on Chinese realities，real estate tax and fee system,and land supply system，andthen go forward gradually.Just for these reasons the property tax reformation facesthe hard nut to crack，the former land supply system must be replaced，the re1atedlaws must be modified，and a professiona1 system of eva1uating rea1 estate must beestablished.