涉老房屋动拆迁安置补偿分割纠纷的调解处理

涉老房屋动拆迁安置补偿分割纠纷的调解处理

（一）涉老房屋动拆迁安置补偿分割纠纷概述

中国经济的迅速发展表现出强烈的城市化渴求，伴随着大规模的城市扩张和旧城区改造，上海各处房屋动拆迁项目日益增多。对上海居民来说，房屋动拆迁是一件受益的事情，不仅居住环境得到极大改善——老房换新房，小房换大房，还可以拥有一笔数目不菲的动迁安置补偿费用。然而，如何分割该项费用的矛盾也随之凸显出来。基于历史原因，当下动拆迁的房屋大多是计划经济时期的公有住房，当时的承租人现大多是老年人，因此公有房屋动拆迁安置补偿分割的纠纷成为涉老案件的主要组成部分之一。

1.涉老房屋动拆迁安置补偿分割纠纷涉及的法律概念

涉老案件中的动拆迁房屋多是公房。所谓公房，是指国家福利分配、调配或国家认可的其他原因而取得的公有房屋。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有,包括直管公房、系统公房等。所谓承租人，是指租用公房凭证中所载明的人。随着时间的推移，计划经济时期的公房承租人现大多已是耄耋老人。所谓同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住1年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房、房款的一半以上系用单位补贴所购买的商品房、公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。所谓应安置人口，是指根据《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》所认定的拆迁房屋内应当给予安置的人员。所谓动拆迁安置，指按照面积补偿方式或者按照人口补偿方式。一般来说，面积大的选择按面积补偿，人口多的选择按照人口补偿。安置补偿的形式包括就地房屋安置、异地房屋安置和货币化安置等形式。按照人口货币化补偿的，每个人口在补偿款中有属于自己的份额，他有权要求依法分割动迁款。

2.涉老房屋动拆迁安置补偿分割纠纷背后的法律关系

涉老房屋动迁安置补偿款分割纠纷，其涉及的是《物权法》规定的共有法律关系，即承租人和同住人共同享有动拆迁安置补偿（包括安置房屋或安置款）的所有权。公房的动拆迁安置补偿是对承租人和同住人居住权利的补偿，承租人和同住人在动迁款分割中的地位基本是等同的。承租人作为被拆迁户房屋居住权代表，按照法律规定与动拆迁单位签订《房屋动拆迁安置协议》。需要指出的是，承租人有代表同住人签订协议的权利并不意味着同住人对取得安置房屋的产权或货币安置款份额权利的丧失，承租人更不具有高于同住人的特权，不能依其意愿随意划分安置补偿。

在分割家庭共有的拆迁补偿款或房屋时，有协议的按协议处理；没有协议的，应本着互谅互让的精神协商处理；协商不成的，承租人和同住人或者按规定属于应安置的人口，都有权向法院主张对动迁安置补偿进行分割。在调解处理该类纠纷时，还需考虑共有人对共有财产的贡献大小及共有人生产、生活的实际需要，对病、残者等特别是作为承租人的老年人，在分割共有财产时，应当予以适当照顾。

（二）涉老房屋动拆迁安置补偿分割纠纷调解处理的原则

处理涉老房屋动拆迁安置补偿分割纠纷，其核心问题在于：一是如何认定可分割安置补偿的人员？二是如何分割该项安置补偿，特别是如何给老年人特殊的保护？这是，调解这类纠纷中应当把握的原则。

1.认定可参与分割安置补偿人员的原则

一般来说，分割安置补偿的人员包括承租人、共同居住人或者按规定应安置的人员。实践中，对动拆迁补偿款分割人员的核定有两种形式：一种形式是动拆迁单位和被拆迁人（以户为单位）签订的《房屋动拆迁安置协议》中附有安置人员名单，除非该条款被法院宣告无效外，一般都按该协议分割补偿款；另一种形式是在《房屋动拆迁安置协议》中并无相关条款，但在动拆迁单位动迁之初以户为单位制定的“两定表”（即核定人员表、核定面积表）中有相关记载的，一般以该表中的相关内容为参考，依据当事人提出的合理合法的主张，本着优先保障老年人利益的原则确定安置补偿人员。

在认定动拆迁安置补偿人员时，还要依个案的具体情况具体对待：（1）在公房内居住的未成年人能否认定为同住人的问题。通常，对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。然而在实践中，存在老年承租人为了便于在别处有住房的子女的孩子得到更好的求学环境等原因，允许该未成年人在自己承租的公房内居住的情况，由于一般认定上述行为属于帮助性质，所以除有约定外，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。（2）返城知青能否成为同住人的问题。作为特定历史背景下产生的一个特殊群体，在返城之初老年承租人考虑其实际困难情况，不仅允许落户，有的还允许实际居住。当因房屋动拆迁发生家庭内部分割安置补偿时，一般来说，假如事先有书面有效的协议，应当遵从协议；倘若没有协议，那末知青当然成为同住人，可以分割安置补偿，但分割时应优先考虑老年人的利益，保障老年人得到妥当安置。（3）外来人员、参军人员和服刑人员能否成为同住人的问题。依据相关规定，具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满1年的；或在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满5年的；或房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处没有福利性房屋的，均可视为同住人。

此外，实践中会遇到老年人考虑到家庭住房等困难，可能并不居住在该公房内，且不居住时间超过1年，有的甚至该公房已变更承租人等情况。对此，一般应本着老年人利益优先的原则再结合其他因素，老年人也应成为共同居住人，有权分割该房屋的动拆迁安置补偿。

2.分割涉老房屋动拆迁安置补偿的原则

在调解处理涉老房屋动拆迁安置补偿分割纠纷时，只要不违反国家的强制性法律规定，家庭内部对安置补偿有约定的，一般遵从约定。需要指出的是，为了尽可能减少未来纠纷的产生，该类约定应当采用书面形式。如若无约定或约定不明，对如何分割安置补偿的总原则是，以一人一份、均等分割为主，适当照顾老年人的利益。

之所以以平均分割为主，是因为：（1）平等、公平合理原则是民法的基本原则，在处理涉老房屋动拆迁安置补偿纠纷时理应坚持该项原则。（2）承租人和所有同住人对安置补偿是共有的法律关系，所以原则上应当平均分割安置补偿。承租人并没有高于同住人的特权，可以多分或者对安置补偿进行随意分配。

然而在涉老房屋动拆迁安置补偿纠纷调解中要求适当照顾老年人的利益，则是基于以下考虑：（1）由于历史原因，多数老年人的社会保障不足，即使有退休养老金，数额也较微薄，加之年老体弱后继生存和发展能力较弱，特别是动拆迁后直接面临老无所居的状况，需要给予适当的特殊保护。（2）动拆迁的房屋大多是公有住房，大多源自老年人，在分割安置补偿应当适当照顾老年人的利益。（3）尊老爱幼是中华民族的传统美德，老年人在奉献国家、奉献社会、奉献子女后，应当享受安宁的老年生活。

结合具体安置补偿形式及实践中的具体情况，在调解涉老房屋动拆迁安置补偿纠纷时还应把握以下一些原则：（1）以房屋等实物形式就地或异地安置补偿的，由于拆迁安置后的房屋面积通常会大于原有房屋面积，因此需要承租人和家庭成员之间补足剩余的差价。在这种情况