美国公共住房财政金融政策的利弊之鉴
美国住房保障制度的经验和启示
内容 的住 房保 障基本 框架。 在 当前 经济社 会转 型、城镇 化
快 速 发 展 的 时 期 ， 健 全 住 房 保 障 体 系 ， 实 现 “ 有 所 住
居” ，任重道 远。在 此形 势下，总 结并借 鉴美 国等国家 住 房保 障制度 的成功经验 ，具有重要的启迪意义。 美国住房保障制度 的发展主要经历 了四个阶段 ：
法 规定 ，政 府提供 低利 息贷款 ，鼓励 私人 投资于低 收入 人群 公寓住 宅，建成 后 的住房优 惠提供 给 由于 城市 重建或 政府 公共计 划而失 去住所 的人群 ；政府 房屋 署拨款 建设公 共房屋 用于 出租 ，那 些政府 给予 优惠政策 的津 贴房屋 ，则
张 自 由竞 争、市 场调 节，但在 住房保 障制度 上 ，政 府却 采 用各 种方 法进行 干预。在 人 口众多 、经济不 发达 的国家 ， 没有 政府 的管理 ，没有 国家 的住房开 发计划 ，解 决住房 问
贴 办 法推 广 至 退休 老 人 和 家庭 收 入低 于 居住 地 中位 收入 ８％ｇ ｏ ８ 人群 。
保 ，说服银行 为低 收入者住 房贷 款提供 按揭 ，随后开始 建 立永久性的联邦补助制度 。
２ 二战后 到５ 年代末 ，由于战 争等原 因造成住 房严 重 ， ０
短缺 ，政 府启 动了各种 优惠政 策大 力扶持住 房建设 ，重 点
各项措施 的落实 和实施 。联邦 政府为解 决低 收入居 民住房 和 贫 民窟 问 题 ，先 后 通 过 了多 部 法令 ， 对住 房 保 障 的贷
款、保险、房租补贴等多方 面都作了较 系统 的规定。 通 过一系列住 房 改革措施 的实施 ，我国 已初步建 立起 以廉租 房制度 、经济 适用 房制度和 住房公 积金制 度为主 要
浅谈美国住房保障政策及其对我国的启示
又 使 低 收 入群 体 陷入 住 房 困难 ， 而 促使 国 家住 房 保 障政 策 的 出 台 。相 比之 下 ， 美 发 达 国 家 的 住 房 保 障 政 从 欧 策起 步较 早 ， 关 法 律 制 度 较 为 完 善 ， 房 保 障 的 资 金 来 源 渠 道 较 广 ， 房 保 障 政 策 发 展 较 为 成 熟 ， 诸 多方 相 住 住 在 面值 得 我 们 学 习 。据 此 ， 通过 文献 研 究 的方 式 ， 分 析 美 国 住 房 保 障 政 策 的 基 础 上 ， 中 美 两 国 的 住 房 保 拟 在 将 障制 度 进 行 对 比 ， 而 努 力探 寻 我 国在 这 一 方 面 的实 践 启 示 。 从
ｍ ｕ ｈ ｍｏ ｅ ｅ ｐｅ ｉｎｃ ｏ Ｓ Ｂａ ｅ ｈｅ ｌｔ ｒ ｔ ｅ ｒ ｖ ｅ ，ｔ ｉ ａ ｅ ｎ ｌ ｚ ｓ ｔ ｅ Ｕ．Ｓ． ｈ ｃ ｒ ｘ ｒｅ ｅ ｆ ｒ Ｕ ． ｓ ｄ ｏｎ ｔ ｉｅ ａ ｕｒ ｅ ｉ ｗ ｈｓ ｐ ｐ ｒａ ａｙ ｅ ｈ ｏｕｓｎｇ ｉ ｓ ｃ ｒｔ ｌｃｅ ｎｄ ｃ ｍ ｐ ｒ ｓ Ｃｈ ｎ Ｓ ｈ ｓｎｇ ｓ ｃ ｉｙ ｓ ｓ ｅ ｗｉｈ ｔ ｔｏｆＵ．Ｓ ｎ ｏｒ ｅ ｏ ｅ ｌ ｅ ｅ ｕ ｉｙ ｐｏ ｉ ｉｓ ａ ｏ ａ ｅ ｉ ａ’ ｏｕ ｉ ｅ ｕｒｔ ｙ ｔ ｍ ｔ ｈａ ｉ ｄ ｒ ｔ ｘｐ ｏｒ
ｔ ｅ ｐｒ ｃ ｉａ ｎｌ ｔ ｎ ｅ ｔｉ ｈｉ ｅ ａ ｄ． ｈ ａ ｔｃ ｌｅ ｉ ｅ ｍ ｎ ｎ ｔ ｓｒ ｇ ｒ ｇｈ
Ｋｅ ｒ ｓ ｏ ｉ ｌｓ ｃ ｉｙ；ｐｕ ｌｃｇｏ ｄｓ；ｌｇａｌｚ ｉ ｎ；ｍａｒ ｔｍｅ ｈ ｉ ｍ ｙ ｗｏ ｄ ：ｓ ｃ ａ ｅ ｕｒ ｔ ｂ ｉ ｏ ｅ ｉ ａｔｏ ｋｅ ｃ ａｎ ｓ
“美国模式”公共住房制度及其对我国的启示
“美国模式”公共住房制度及其对我国的启示作者：秦萍来源：《行政与法》2013年第11期摘要：公共住房建设及其管理政策作为美国政府公共事务管理方面的重要内容之一，已经走过了80多年的漫长发展历程。
历经最初尝试、持续调整、发展完善三个重要阶段，美国的公共住房建设及其政策体系越来越成熟和完备，由此形成了所谓的“美国模式”。
“美国模式”公共住房建设及其制度体系，主要得力于相关法案、财政政策、税收政策和管理政策等多方面的支持与保障，其在法律体系、制度建设、管理政策、市场运作、社会参与等方面的一些做法和成熟经验，对现阶段我国建立健全公共住房制度体系都有着重要的借鉴意义。
关键词：美国模式；公共住房；制度体系中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：1007-8207（2013）11-0036-05收稿日期：2013-08-10作者简介：秦萍（1970—），女，吉林辽源人，中共辽源市委党校副教授，研究方向为经济管理。
美国的公共住房建设及其管理政策可以上溯到20世纪30年代，它是当今世界较早建立公共住房制度的国家之一。
在80多年的漫长发展过程当中，公共住房建设及其管理政策逐渐成为美国政府公共事务管理方面的一项重要内容。
“美国模式”公共住房制度不仅有着鲜明的时代特点和自身特色，而且其在法律法规、管理体制、房源筹措、日常修缮、准入迁出、房租收支、配套服务、规模建设等方面有着相对成熟的发展经验，这无疑对现阶段我国建立健全公共住房制度体系具有重要的借鉴意义。
一、“美国模式”公共住房制度的演化历程美国的公共住房建设及其政策发展大体上经历了三个阶段，从20世纪30年代的最初尝试，经由二战后的起伏调整，再到60年代以来的不断完善，由此逐渐形成了所谓的“美国模式”公共住房制度体系。
（一）最初尝试阶段在美国，成规模化的公共住房建设应当从1933年5月美国政府正式成立“联邦公共工程署”及其下设的“住房部”算起。
当时，美国政府大力推动公共住房建设项目的初衷是尽快摆脱经济大萧条的严重冲击和影响，进一步刺激经济发展，拉动社会就业，尤其是有效提振和全面盘活处于垂死状态的美国建筑行业。
美国公共住房配租政策及其对中国的启示
随着 中 国城 市 化 进 程 的不 断 加 快 ， 住 房 保 障的 “ 夹 心 层 ”问题和 不 断增 加 的城 市 流动 人 口 的住房 困难 问题 日益 突 出 。 在 此 背景 下 ，中 国政 府 提 出要 大 力 发 展 公 共 租 赁 住 房 ，并将 其 作 为 现 阶段 住 房保 障 政策 的重 点和 未来 的发展 方 向 。 随 着 公共 租赁 住 房 的 大 规 模 建 设 ，能 否 构 建 起 合 理 的配 租机 制 将 成 为 决 定 公 共 租 赁 住 房 和住 房 保 障能 否可 持续 发展 的关 键 。 而 美 国 的公共住 房 政 策 起 步 较 早 ，是 世 界 上 居 民住 房 问题 解 决
市 场 租 住 的 住 房 。目前 ， 这 类 公 共 住 房 保 障 主
公共 住 房 的安 全 、卫 生和 质量 良好 。此 外 ， 有 时 Ｐ Ｈ Ａ ｓ 还 提 供 一些 与 公共 住 房 项 目有 关 的其 他 服 务， 例如， 对 具 备 资格 的家 庭提 供购 置房 产 的机 会 、为低 收入 租户 提 供就 业培 训 和就 业机 会 、为
个 家 庭 手 中 ，接 受 该 项 补 助 者 可 以 自 由地 在 房
由于 各 地 方 Ｐ Ｈ Ａ ｓ 的 管理 效 率 差 异 较大 ，一 些 管 理较 差 的 Ｐ Ｈ Ａ ｓ 往 往 导致 社 区发 展缓 慢 甚 至 恶化。 因此 ， 美 国政府放 松 了对 公共住 房 的管 制 ，
实 施过 程 中一 波三 折 ， 举 步 维艰 。２ ０ 世纪 ６ ０ 年
Байду номын сангаас
代， 房 租补 贴计 划 和 补 贴住 房 建 设 计划 两种 新
型 的住 房 保 障 方 式 被 提 出 ， 但 后者 在 实施 过 程
美国公共住房政策
美国公共住房政策美国是一个市场经济比较发达的国家，政府对经济的直接干预少，在住房问题上也不例外。
在美国，联邦政府主要负责解决低收入者的公共住房问题。
一、美国公共住房政策的特点（一）房源多样化美国公共住房的来源很多，概括起来，主要有政府直接建房和政府补贴开发商建房两种。
从20世纪30年代开始，联邦住宅管理局就利用贷款和补助金补助地方营建公共住房，供应低收入家庭。
地方政府获得建造、拥有和经营公共住房的权利。
到1982年，此类公共住房约占住房总量的1%，联邦住宅管理局拥有其中的130万套。
从20世纪70年代开始，美国政府减少了直接建房的做法，转而支持私人机构开发建设廉价住房，向低收入家庭供应。
对于开发商按政府标准兴建、经营廉价住房，政府减免有关税费，提供贴息贷款，提供低价公有土地，用于降低成本。
例如，1986 年联邦减免税的优惠待遇规定，开发商在为低收入家庭建房后的10年内可以享受住房建造成本70%的减免税待遇。
另外，近年来，美国经济迅速发展，居住收入大幅度提高，越来越多的富裕居民搬进了高级、豪华的住房，他们原来的住房就由较富裕的租住或购买。
而这些较富裕者原有的住房又成为了低收入家庭租用或购买的目标，如此一环接一环，形成了一根淘汰式的链条。
这种淘汰制解决了部分低收入家庭的住房问题，但是，淘汰制本身并不能改善低收入居民的居住条件。
（二）控租与补贴并重控租是通过立法对公共住房的租金加以限制。
美国的控租主要由地方政府以立法形式作出规定，并通过投票方式进行表决。
如多数票认为租金太高时，地方议会将倾向于控租，尤其在通货膨胀时期，住房消费作为从属于地方政府控制的重要消费领域，更加显得地位突出，控租也就格外受到关注。
在控租政策作用下，美国公共住房的租金长期以来只占低收入家庭收入的25%，其绝对数额比最低市价租金海底20%。
但是，随着限租法规的取消，目前，公共住房的房租已占低收入家庭收入的30%。
美国对低收入家庭的租金补贴先后运用了以下四种形式：（1）砖头补贴。
美国住房保障制度的经验和启示
美国住房保障制度的经验和启示09法研班崔媛媛学号4号当今正值经济社会转型、城镇化快速发展的时期，我国通过一系列住房改革措施的事实，已经初步建立起以廉租房制度、经济适用哪个房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障框架。
而对于有着13亿庞大人口数量的我国来说，如何能够让城镇居民“住有所居，居有所权”任重而道远。
住房问题已经成为关系民生的经济和社会重大的问题，而如何解决低收入者住房问题是我国安定团结的重要因素之一。
借鉴住房保障制度建立较早的美国这样的的经济发展国家的成功经验，对我国住房保障体系建设具有十分重要的意义。
一、美国住房保障制度的成功经验美国住房保障制度的简历经历了从上世纪30年代到上世纪80年代四个不同阶段的发展。
从二战前联邦政府将解决房屋市场混乱和低收入者的住房问题作为主要政策目标，国会通过了《联邦住宅法》，也史无前例的有政府为低收入者担保，银行为低收入者贷款，也随即开始了永久性联邦不住补助制度。
20世纪60年代，公共住房建设的核心地位开始淡化，以租住房补贴为代表的新型住房援助政策被美国联邦政府提出。
1974年《住房与社区开发法》通过，标志着政府直接兴建的公共住房计划告一段落，补贴鼓励低收入者居民在私人住房领域寻找住房成为政府住房保障的主要方式。
20世纪80年代后，美国联邦政府推出了一系列的税务贷款改革，加快住房自由化发展。
1986年的税法改革从根本上改变了廉租房的商业模式，降低了借贷双方的门槛。
1990年开始住宅自由化作为政府主要战略，；2003年开始每年2亿美元的“首都款资助计划”为购房的中低收入家庭提供了首付款资助，也极大的刺激了居民贷款买房的欲望。
不过，在居民购房热潮的兴起之时，也为次级抵押贷款市场的过度发展，进而为美国经济危机下衍生出的“次贷危机”埋下了祸根。
不过总体来看，美国的住房保障制度还是有不少可取之处。
美国的住房保障制度其呈现出了四个特点：首先是政府在不断加强住房保障的法制化的进程上从未停歇；其次，政府提供了较低的租金的公共住房给低收入者，提现了政府的惠民政策。
美国政府经济政策新形势下的前景与风险分析
美国政府经济政策新形势下的前景与风险分析美国政府近年来的经济政策在一定程度上已经开始发生变化。
作为全球最大的消费市场，美国经济政策的变化对整个世界经济都有着极大的影响。
在新的政策形势下，经济发展的前景与风险也出现了新的局面。
一、税改政策的影响近两年，特朗普政府的税改政策在美国政治和经济领域引起了广泛关注。
税改政策将企业所得税率从35%降至21%，尝试通过降低企业税率以吸引更多的投资和促进经济发展。
这一政策在一定程度上确实刺激了美国的经济增长。
然而，税改政策也不是没有风险。
首先，企业税率的降低，虽然会吸引一些新的投资，但同时也会减少企业缴纳的税收。
企业税收是财政收入的重要组成部分，税收减少可能会对财政产生负面影响。
其次，税改政策对全球经济也会产生一定影响。
美国的税改政策可能会吸引一些外国企业到美国投资，导致一些国家的外部投资流失。
二、贸易保护主义的影响特朗普政府在贸易领域实行了多项保护主义政策。
比如对进口钢铁、铝等商品实行加征关税，试图保护国内产业。
然而，这一政策同样存在风险。
首先，进口商品备受影响，国内企业可能会减少进口，但同时国内消费者的购买力可能最终受到负面影响。
其次，与中国的贸易战也可能对全球经济产生较大影响。
贸易战可能导致全球贸易体系被动调整，增加全球经济的不确定性。
三、基础建设政策的影响特朗普政府提出的基础建设计划旨在为美国提供更好的交通基础设施、数码基础设施等服务。
这一政策在一定程度上可以促进就业，刺激经济增长。
但同时，相关建设的费用需要由政府承担，可能会增加政府负担。
此外，基础建设项目需要一定的时间才能完全建设完成，建设过程中可能会产生一些可控并不可避免的问题，例如调度不当、施工过程中遇到的问题等。
这些问题可能导致建设周期加长和成本增加。
总之，美国政府在推动经济发展的过程中不断探索新的政策。
从税改政策、贸易保护主义到基础设施建设，美国政府的经济政策在为经济发展创造机会的同时，也面临着新的挑战和风险。
美国住房金融市场体系介评
借鉴与思考/栏目主持人 王洪伟 □东北财经大学 解少锋 市场体系介评美国住房金融 房地产业是一个资金密集型产业,西方发达国家银行用于房地产开发、经营、流通、消费的贷款投资一般要占其贷款总额的30%左右。
住房金融市场不仅是一个国家金融市场变化的“晴雨表”,也是该国房地产业发展的“推动器”。
其中,美国住房金融市场尤为突出。
一、美国住房金融市场体系的构成 (一)住房抵押信贷体系(一级抵押市场)个人住宅抵押贷款是美国银行普遍开展的一项重要业务,其中大部分业务是由储蓄贷款协会,互助储蓄银行和人寿保险公司等私营储蓄信贷机构经营的。
它们主要把吸收的长期储蓄存款,投放在较长期的私人住宅贷款上,由于住宅信贷具有款额大、周期长、风险高的特点,贷款银行一般均把住房抵押作为贷款的条件,以保障贷款的安全性。
美国全部的储蓄信贷机构共持有约7000亿美元的抵押贷款,几乎占它们所有资金来源总额的一半,所以储蓄信贷机构在住宅抵押信贷市场上起着非常重要的作用。
(二)资金调节体系由12个区域性联邦住宅贷款银行构成统一的联邦住房信贷体系。
它实际是各类住宅信贷机构的“中央银行”,在住房金融市场中发挥着联帮储备银行的作用。
所不同的是,这一体系不能创造货币,它是美国政府用来干预调节市场的工具。
联帮住宅贷款银行的持股者为互助储蓄银行、储蓄贷款协会和人寿保险公司等储蓄信贷机构,它通过股东认购股份、吸纳存款以及发行债券和向同业拆借获得资金,然后转贷给储蓄信贷机构,再由储蓄信贷机构放出住宅抵押贷款,达到向住房的购买市场与建筑市场融资的目的,并有助于促进全国性住宅抵押信贷市场的形成。
(三)保证保险体系保证保险既是一种担保业务,又是一种保险业务。
构成这一体系的主要有3个政府机构:联邦住宅管理局、联邦储蓄及贷款保险公司和联邦退伍军人管理局。
政府保证保险体系对各类储蓄信贷机构的储蓄存款予以保险,同时又作为无条件贷款的最后担保人。
这个体系的存在,不但使金融机构的借贷风险降低到最低限度,而且保证了借款人顺利获取金额大 贷款期限长的住房贷款。
美国公共住房货币化补贴政策的实践与启示
美国公共住房货币化补贴政策的实践与启示作者：赵佳敏来源：《科学与财富》2020年第12期摘要：公共住房货币化补贴是美国数十年来最重要的住房保障政策。
公共住房由实物补贴向货币化补贴政策转向，在很大程度上是对公共住房集中供给的纠错。
但是，长期以来公共住房建设投入锐减、住房租赁市场日趋升温等问题损害着低收入家庭的利益，对提高社会福利也带来了诸多挑战，此状况在次贷危机后尤甚。
针对这些问题，仅以满足流动性为目标的市场化战略不会显著改变低收入家庭的经济水平和社会地位，需要增加保障性住房供给，并出台就业与教育等支持性住房干预措施，才能从根本上保障低收入群体利益。
關键词：公共住房;货币化补贴;住房保障一、公共住房政策的建立在很大程度上，社会现实依据人们所持有的观念构建。
有关政府应在穷困阶层住房工作中发挥更大作用的呼吁在20世纪30年代大萧条期间更为强烈。
1934年美国通过《国家住房法案》，并先后成立联邦住房管理局和联邦国家抵押贷款协会，《国家住房法案》授权联邦政府直接为低收入家庭建造出租房。
由此，住房保障制度成为正式的制度设计。
1949年，美国颁布《住房法案》，重启低租金公共租房项目。
一个负责任的政府有义务提供御寒庇护所使民众生命免于遭受寒冷的直接威胁，《住房法案》被认为是住房政策的里程碑，然而，伴随着这一远大目标而来的是极度贫困户之外谁还应得到住房援助、援助的形式为何以及谁来负责运营管理、住房援助对住房市场供给是否存在挤出效应等问题。
因此，60余年来，美国公共住房政策的调整一定程度上基于不同时期已有住房数量和质量，公共住房政策实施的成本是根据不同收入群体的公平性而不断演变的。
二、公共住房政策由实物补贴向货币补贴的转向租房券，最早由美国房地产董事会联盟在20世纪30年代作为政府资助建议贫困人群新住房的替代性方案提出。
1937年，公共住房成为位居上风的公共住房政策选择。
1965年颁布《住房和城市发展部法》，其中的租赁住房项目23条款为租赁补贴政策的出台跨出了重要的第一步。
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示住宅问题是世界各国政府共同面临的难题，各国对解决国民住房困难、提高国民居住条件都十分重视，制定了各自不同的住房保障政策。
通过研究和分析国外住房保障政策的经验和教训，可以给我国的住房保障政策有益的启示。
标签国外住房政策；经验；教训；启示虽然经济社会制度、经济发展水平和住宅目标不同，各国采取的住房保障政策也不同，但对先进国家和地区住房保障政策进行研究和分析，吸收经验，借鉴教训，对完善我国住房保障政策有重要的借鉴意义。
1 国外住房保障政策的经验1.1 强有力的法律制度的支持住宅保障政策的貫彻和执行需要一套严谨、可行的住房法律体系的保障，各国政府历来重视通过立法来确定居民住房问题的大政方针。
20世纪30年代开始美国对住房政策进行了一系列重大调整。
1937年通过了第一个住房法《联邦住宅法》，建立美国住房署，制定长远计划，为低收入家庭修建公共住宅，为地方住房机构的低房租住房和清理贫民窟提供贷款，从此奠定了公共住宅的法律地位和社会基础。
1949年重新修订了《住宅法》，并在1965年和1968年两次修改补充《住宅法》，同时又颁布实施了《住房贷款法》、《住房再贷款法》等法规，从而逐步完善了住房法律体系。
1.2 完整的公共住房发展计划新加坡政府住房政策的基本目标是“使全民都有使他们引以为自豪的住房”，其在改善国民住房问题方面取得的成就得到全世界的认可，新加坡政府在解决国民住房问题方面的一个重要的经验就是制定并且严格执行公共住房发展计划。
20世纪60年代初，新加坡政府就开始制定“五年建屋计划”，住宅发展局的五年计划和年度计划要向各部门通报。
新加坡已经完成了7个五年建屋计划，有步骤的完成设定目标，系统地解决了大部分低收入阶层的住房问题。
1.3 随社会经济发展调整住房保障政策随着经济的发展、社会的进步，住房保障政策也要进行调整，以适应社会经济的需要，更好地解决住房问题。
英国的公房制度最早是第一次世界大战结束后，为解决复员军人住房问题而建立的，政府建房逐步成为英国住房福利制度的重要组成部分，其福利性质直接体现在其低廉的租金水平上。
美国住房政策的若干启示
和有效性 。
（ 三）发达的住房金融体 系是住房
政策的必要补充
纵 观世 界 各 国 （ 区 ） 地 ，凡 是 住
房保 障制度实施 比较 好的 ，都建立 了
完善的住 房金 融 中介机构 。美国住房 金融体 系非常发达 ，２ ０世纪 ３ 年代 ０
美国政 府把 居者有其屋 ”作为 美 国住房的 自有率超过 了 ６ ％ 。公共 美国联邦政府通过金融立法 ，建立 了 ０ 政府 的职责 经历几十年 的发展 ， 住 房则是在 ２ ０世纪 ３ ０年代作 为 新 住房金融机构 。美 国有储蓄放款协会 、
Ｊ 是对 自有住房 的支持 。美 国对住 调私有 制度 ，其结果是 ． 社会政策 ” 市场健 康运行的保证 房地产投机炒作 不仅会 抬高房地
产价格 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ阻挡 中低 收入阶层实现 购
＝ 的抵税政策 。这种税收上的好 税 ： 向上对 白有住 房的偏好 ，都促 取
（ 二）完备的法律制度是美国住房 房梦 ” ，也是财富与资源 的浪费 ，并降 低 房地 产的使 用效率。美国对住房 出 美国住房保障 立法体 系涵盖 了公 售 获幂 者要征 收资本利得税 ．特别是 ０
加上对贷款业的优惠政策 以及从 政策建 立的基石
住房 的普遍私有化 。 早在 １６ 年 ， 共住房补贴 、房租补贴 、消 除贫 民窟 对不超 过 １ 的短 期投资利得要计入 ０ ９ 年
＿ ｉ ｌ 簪 地 ０
当年应税所 得。对 于个人 来说 ，短期 以拉 动经济增长 为主转 变为以关注 民 规 范 、程 序规 范和运 行规 范 。 目前 ，
起 ．构成 了美 国抑制房地产投机政策 不能买房的租房 ． 租售并举的住房供 的形式确 立下来十分必要 ．只有这样 ．
美国公共住房政策
美国公共住房政策美国是一个市场经济比较发达的国家，政府对经济的直接干预少，在住房问题上也不例外。
在美国，联邦政府主要负责解决低收入者的公共住房问题。
一、美国公共住房政策的特点（一）房源多样化美国公共住房的来源很多，概括起来，主要有政府直接建房和政府补贴开发商建房两种。
从20世纪30年代开始，联邦住宅管理局就利用贷款和补助金补助地方营建公共住房，供应低收入家庭。
地方政府获得建造、拥有和经营公共住房的权利。
到1982年，此类公共住房约占住房总量的1%，联邦住宅管理局拥有其中的130万套。
从20世纪70年代开始，美国政府减少了直接建房的做法，转而支持私人机构开发建设廉价住房，向低收入家庭供应。
对于开发商按政府标准兴建、经营廉价住房，政府减免有关税费，提供贴息贷款，提供低价公有土地，用于降低成本。
例如，1986 年联邦减免税的优惠待遇规定，开发商在为低收入家庭建房后的10年内可以享受住房建造成本70%的减免税待遇。
另外，近年来，美国经济迅速发展，居住收入大幅度提高，越来越多的富裕居民搬进了高级、豪华的住房，他们原来的住房就由较富裕的租住或购买。
而这些较富裕者原有的住房又成为了低收入家庭租用或购买的目标，如此一环接一环，形成了一根淘汰式的链条。
这种淘汰制解决了部分低收入家庭的住房问题，但是，淘汰制本身并不能改善低收入居民的居住条件。
（二）控租与补贴并重控租是通过立法对公共住房的租金加以限制。
美国的控租主要由地方政府以立法形式作出规定，并通过投票方式进行表决。
如多数票认为租金太高时，地方议会将倾向于控租，尤其在通货膨胀时期，住房消费作为从属于地方政府控制的重要消费领域，更加显得地位突出，控租也就格外受到关注。
在控租政策作用下，美国公共住房的租金长期以来只占低收入家庭收入的25%，其绝对数额比最低市价租金海底20%。
但是，随着限租法规的取消，目前，公共住房的房租已占低收入家庭收入的30%。
美国对低收入家庭的租金补贴先后运用了以下四种形式：（1）砖头补贴。
美国公共住房货币化补贴政策的产生、演变与挑战
和多数发达国家公共住房发展进程相一致，美国公共住房政策的兴起同样与工业化和城市化的快速推进息息相关。
以城市化、工业化为主要特征的“现代化”进程给美国社会带来了各种新的复杂状况，而低收入群体住房条件的恶化，尤其是贫民窟的存在，往往与贫困、卫生问题、食品安全问题、城市犯罪等各种社会问题相伴，从而引发越来越多的社会关注与住房改革的呼吁。
住房改革者们认为，恶劣的居住条件不仅损害了居民的健康，而且也成为许多社会问题的根源。
在住房改革者的推动下，部分城市制定了新建或现有住宅的最低可居住标准，并立法限制可能给民众生活带来不良影响的工商业开发。
但由于长期坚持的自由放任政策与地方自治传统，联邦政府并没有对公共住房进行直接干预,直至第一次世界大战爆发。
1918年，联邦政府先后两次共拨款一亿美元，通过公共住房建设改善军工人员居住环境，提高工业生产率。
但是，联邦政府对住房保障的首次尝试并非出于改善中低收入群体的住房环境的意图，而属于战争时期的应急措施。
战争结束后，联邦政府重新退出住房领域。
一、公共住房政策的建立在很大程度上，社会现实依据人们所持有的观念构建。
有关政府应在穷困阶层住房工作中发挥更大作用的呼吁在20世纪30年代大萧条期间更为强烈。
也正因如此，自由党才拥有国内政治力量以发起重大的联邦事务。
1934年美国通过《国家住房法案》，并先后成立联邦住房管理局和联邦国家抵押贷款协会，为彼时受到大萧条冲击的“沉没的中产阶级”提供金融援助,并在此后持续增进美国民众住房购买的支付能力。
同时，《国家住房法案》授权联邦政府直接为低收入家庭建造出租房。
由此，住房保障制度成为正式的制度设计。
不同于向自有住房提供的金融信贷制度设计，出于对公共住房可能挤压私人住房投资的忧虑，公共住房政策遇到了强烈的政治阻力，拨付给公共住房建设的资金一再被削减，而第二次世界大战期间低收入家庭公共住房建设则被国防住房项目取代。
1949年，美国重启低租金公共租房项目，颁布《住房法案》。
美国房地产市场的投资机会与风险
美国房地产市场的投资机会与风险在全球投资领域中，美国房地产市场一直备受关注。
对于投资者来说，了解美国房地产市场的投资机会与风险是做出明智决策的关键。
美国房地产市场的投资机会经济增长与就业稳定带来的需求美国作为全球最大的经济体之一，其经济的持续增长和稳定的就业市场为房地产市场创造了坚实的需求基础。
随着就业机会的增加，人们对住房的需求也相应上升，特别是在经济繁荣的地区，如纽约、旧金山和洛杉矶等。
这推动了房价的上涨，为投资者带来了资本增值的机会。
人口结构变化的影响人口结构的变化也是美国房地产市场的一个重要投资机会。
例如，随着“千禧一代”逐渐进入购房年龄，他们对住房的需求不断增加。
此外，美国的老龄化趋势也促使对养老型房产和医疗保健相关房产的需求增长。
房地产市场的区域多样性美国地域广阔，不同地区的房地产市场表现各异。
一些新兴的城市和地区，如得克萨斯州的奥斯汀和北卡罗来纳州的夏洛特，由于经济的快速发展和较低的生活成本，房地产市场呈现出较大的增长潜力。
投资者可以通过选择合适的地区，实现资产的优化配置。
租金收益稳定美国的租赁市场相对成熟，租金收益较为稳定。
在一些热门城市，由于购房成本较高，租房需求旺盛，租金水平持续上涨。
投资者可以通过购买房产并出租，获得稳定的现金流收入。
房地产投资信托基金（REITs）REITs 为投资者提供了一种间接参与美国房地产市场的方式。
通过投资 REITs，投资者可以分享房地产项目的租金收入和资产增值，同时降低直接投资房地产的管理和运营风险。
美国房地产市场的风险政策和法规的不确定性美国的房地产市场受到联邦、州和地方各级政策和法规的影响。
税收政策的变化、房地产法规的调整以及土地使用规划的改变等，都可能对房地产投资产生重大影响。
例如，联邦政府可能会调整房贷政策，从而影响购房者的贷款能力和市场需求。
市场波动和经济周期房地产市场与经济周期密切相关。
在经济衰退期间，房地产市场通常会面临房价下跌、需求减少和租金下降等风险。
美国住房金融及其风险防范机制研究
美国住房金融及其风险防范机制研究一、本文概述住房金融作为金融体系的重要组成部分，对于稳定房地产市场、促进经济发展和社会福利具有重要作用。
美国作为全球最大的经济体之一，其住房金融市场的发展和风险防范机制对全球都具有深远的影响。
本文旨在探讨美国住房金融的现状、特点及其风险防范机制，以期为我国的住房金融市场改革和风险防范提供借鉴和参考。
文章首先将对美国住房金融市场的整体框架进行概述，包括住房金融的主要参与者、市场结构和运行机制等。
接着，将分析美国住房金融市场的特点，如住房抵押贷款市场的发达、住房金融产品的创新以及政府对住房金融市场的干预等。
在此基础上，文章将重点探讨美国住房金融的风险防范机制，包括法律法规的完善、监管体系的建立、风险预警和处置机制的运作等。
通过对美国住房金融及其风险防范机制的研究，本文旨在揭示美国住房金融市场的成功经验和存在问题，以期为我国住房金融市场的健康发展提供有益的启示。
同时，本文也将关注美国住房金融市场的未来发展趋势，以应对全球金融市场的变化和挑战。
二、美国住房金融市场的概述美国住房金融市场是全球规模最大、最复杂、最具影响力的市场之一。
其深度与广度不仅反映了美国经济的健康状况，也直接影响着全球金融市场的稳定。
美国的住房金融市场主要由抵押贷款市场、住房抵押贷款证券化市场以及住房抵押贷款保险市场构成。
抵押贷款市场是美国住房金融市场的基础。
在这个市场中，各类金融机构，如商业银行、储蓄银行、抵押贷款公司等，为消费者提供各种类型的住房抵押贷款。
这些贷款通常以房屋作为抵押，期限长，利率浮动或固定，且有多种还款方式可供选择。
美国政府还通过设立专门的住房金融机构，如联邦住房管理局（FHA）和退伍军人管理局（VA），为低收入人群和退伍军人提供住房贷款支持。
住房抵押贷款证券化市场则是美国住房金融市场的另一重要组成部分。
在这个市场中，抵押贷款被打包成证券，然后在二级市场上出售给投资者。
这种方式使得住房抵押贷款能够流动起来，为住房金融市场提供了充足的资金来源。
美国房地产金融机制的启示
美国房地产金融机制的启示随着全球化的深入和经济的发展，房地产市场已经成为各国经济发展中不可或缺的一部分。
同样地，随着金融业的发展和创新，房地产金融机制也成为了房地产市场的重要支撑。
在这一方面，美国的房地产金融机制可以提供很多有益的经验和启示。
第一，多样化的金融产品可满足消费者需求美国市场上有着丰富多样的房地产金融产品，如抵押贷款、二次抵押贷款、按揭贷款、信用贷款、债务重组等。
这些产品的灵活性强，能够满足不同消费者的需求，促进了房地产市场的活力，同时降低了金融风险。
第二，普及低利率贷款可以刺激房地产市场增长美国联邦政府通过多种渠道加强促进经济增长的政策，其中一项关键政策是积极推进低利率贷款。
低利率贷款不仅能够刺激房地产市场的增长，还有助于扩大家庭财富，从而促进整个经济增长。
第三，房地产贷款标准应更清晰美国的房地产贷款标准非常清晰和明确。
房贷贷款的审批过程严格，风险控制科学，能够减少房地产市场中的风险，既保护贷款人的权益，也保护贷款机构的利益。
第四，金融创新和科技创新结合会带来更多机会金融和科技创新在美国房地产金融机制中已经发挥出了极大的作用。
众所周知，房地产行业处于数字化变革的潮流，互联网金融的不断发展也将为房地产市场带来更多的机会。
例如，房产众筹、房屋租赁、智能严格甄别等等技术，这些都在不断改变着房地产金融的模式，使之更加透明、高效和普惠。
总之，美国房地产金融机制的成功经验表明，多元化的金融产品、低利率贷款和清晰的房地产贷款标准、金融和科技创新结合等因素已经成为房地产金融市场的主要特征。
随着全球房地产市场的竞争加剧，各国需要更多的学习和借鉴其他国家的成功经验，以提升自己的金融体系，打造更加稳定和健康的房地产金融市场。
美国住房金融政策
美国住房金融政策及对我国的启示美国的公共住房政策主要是以市场调节为主,政府调控为辅。
具体表现有以住房抵押贷款为核心的公共住房金融政策模式,此模式基本代表了市场经济条件下住房金融市场的发展方向。
住房抵押贷款是以住房这种不动产作为偿还债务的担保获得贷款的借贷行为。
在美国购买住房一般首期比例为房款的20%,余下的80%运用贷款解决,还款期限最高可达30年,以10年和20年最为常见。
常见住房抵押贷款形式有固定偿还抵押贷款、累进偿还抵押贷款、固定利率住房抵押贷款以及可调整利率抵押贷款等。
购房者可以根据自己预期收入状况自由选择,但各类贷款方式之间有成本上的差别。
为了解决贷款信用风险的问题,美国建立了一套别具特色的抵押保险机制。
首先,为住房抵押信贷设立了专项的住房抵押保险;其次,采取政府机构(公营)与私营保险机构相结合的混合模式,尤其是政府起到了有力的作用。
为了实现“人人都有良好住房”的政策目标,联邦住房管理局为中低收入家庭的抵押贷款提供100%的保险,同时设立抵押贷款保险数额的上限,其数额每年由联邦住房与城市发展部依据全国住房市场的价格变化和居民家庭收入水平等因素来确定。
这种做法既体现了政府积极执行向中低收入家庭倾斜和扶持弱小阶层的政策取向,也防止了人们利用政府保险的抵押贷款来购买过于奢侈住房的倾向。
公营住房抵押贷款保险机制的建立,大大增强了住房抵押贷款一级金融机构的信心,保障了住房抵押贷款的资金来源,使住房抵押市场得到健康迅速发展。
同时美国一般家庭平均6年就会搬一次家,所以每年住房二级市场的成交额均超过一级市场。
美国政府大力推行住房抵押贷款证券化,以解决二级市场的住房抵押贷款问题。
住房抵押贷款证券化是一种债权证券化形式,即以住房抵押贷款债权为基础,由金融机构或特定证券机构对这种债权进行组合,通过信用机构担保,在资本市场上进行筹资。
通过一系列公共住房政策的配套运作,美国的家庭居住条件达到很高的水平,住房自有化率、每套住房单元的房间数、每个房间的居住人数、每单元的面积等多项居住水平指标在世界各国中均名列前茅。
美国住房金融制度及对我国的启示
美国住房金融制度及对我国的启示张其光《人民论坛》（2010年第20期）美国次贷危机的爆发与美国住房金融体系设计密切相关。
比如向收入水平低、信用等级差的借款人发放抵押贷款，对贷款审核不严，政府监管缺位，衍生品发行机构负债过度等。
中国须吸取美国教训，大力发展公共租赁住房，加快完善住房公积金制度，切实防范住房金融风险。
2007年2月，美国爆发次级抵押贷款危机（以下简称“次贷危机”），很快波及金融市场和股票市场，并迅速从美国向全球扩散，从虚拟经济向实体经济蔓延，酿成严重金融危机和经济危机。
本文从美国抵押贷款一级市场和二级市场入手，介绍美国住房金融制度和次贷危机的成因与影响，总结美国发展住房金融的经验教训，并提出改进我国相关工作的对策建议。
抵押贷款一级市场美国住房金融体系由抵押贷款一级市场和二级市场两部分组成。
一级市场是购房者与贷款机构签订合同、借入资金的各项活动总和。
一级市场发展过程。
抵押贷款一级市场发展于上世纪三十年代。
1929年大萧条爆发，美国政府为应对经济危机，解决居民住房问题，先后制定了《联邦住房贷款银行法》、《有房户借贷法》、《联邦住房法》等多项法案，建立了联邦住房银行系统，向储蓄贷款机构提供低成本资金支持，并建立了联邦存款保险制度和住房贷款担保制度，有效解决了抵押贷款资金来源和风险管理问题，为一级市场发展创造了良好的制度环境。
从上世纪五十年代开始，储蓄贷款机构迅速扩张，市场份额超过一半。
储蓄贷款机构资金来源主要是1～2年的短期存款，资产主要是20～30年的固定利率贷款，存在借短贷长的期限错配问题。
七十年代，美国经济陷入“滞胀”困境，1980年通货膨胀率达到13.6%，市场利率急剧上涨，受“Q条例”限制，储蓄贷款机构陷入“脱媒”困境，大量储蓄贷款机构破产，逐步淡出一级市场。
进入九十年代，通货膨胀率下降，资金利率随之下降，住房需求增加。
互联网技术迅猛发展，金融机构普遍采用了信息化贷款评分系统，实现了贷款审核的自动化，降低了地区之间的空间约束。
英美住房制度比较研究
英美住房制度比较研究在世界范围内，英美是两个最具代表性的国家，它们的住房制度也各自具有独特的特点。
本文将对英美的住房制度进行比较分析，探讨其特点和优缺点。
英国与美国作为西方国家拥有相对完善的住房制度。
两国虽然在住房制度上有很多相似之处，但也存在明显的差异。
英国的住房制度较为传统，主要体现在租金管制和公共住房的方面；而美国则更多地依赖市场机制，注重私人住房的发展和房地产市场的自由竞争。
在英国，租金管制一直是住房政策的核心内容。
根据英国政府的相关法律规定，大部分住房租金都是受到保护的，房东在每年的租金涨幅上也有所限制。
这一政策的目的在于保障低收入家庭的居住权益，防止房东滥用市场支配地位，对租金随意涨价。
这一政策也导致了英国房屋供给的不足和房屋租赁市场的僵化，使得市场变得缺乏竞争，造成一些负面影响。
与此相比，美国采取了较为自由的市场化模式。
在美国，租金很少受到政府干预，房东和租客可以根据市场需求来自由协商租金。
这种自由化的做法在一定程度上激发了房地产市场的活力，促进了住房供给的多样化和提高了住房的质量。
与此美国的住房市场也存在一定的问题，贫困家庭的住房问题依然突出，房贷利率和房租价格的不断上涨也使得部分人群无法承担。
除了租金管制之外，英美的公共住房也具有明显的差异。
英国的公共住房体系比较庞大，占据了住房市场的一定份额。
英国政府通过各种途径为弱势群体提供廉租住房，政府掌控的公共房屋组织（如社会住房组织）和低收入家庭的补贴等。
这一政策的优势在于可以帮助贫困家庭解决住房问题，保障了他们的基本居住权益。
公共住房的供给也存在一定的局限性，资源分配不均，公共住房的地区集中分布等问题也一直困扰着政府。
相比之下，美国的公共住房体系相对薄弱，政府在住房领域的干预较为有限。
美国的公共住房主要由联邦政府和地方政府合作，通过发放住房补贴给符合条件的低收入家庭，或者通过建设贫困社区来解决住房问题。
由于政府干预较少，美国的公共住房供给存在一定程度上的不足，许多低收入家庭依然面临着住房困难，这也体现了美国住房政策的不足之处。
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低 收 人 群体 住 房 问题 的责 任 ．今 年 两会 上 更 是 备 受
关 注 的焦点 而 在 ３ 然 Ｏ年 实施 的过 程 中 ． 资金 的短缺 却屡 屡 限制 保 障性住 房政 策 的发 展 ． 成为保 障性住 房 发 展亟 待 突破 的瓶 颈
一
、
我 国 保 障 性 住 房 的 财政 金 融 政 策
融 资渠 道
保 障性 住 房 财 政 政 策从 供 给和 需求 两 方 面 来 实
施 给方 面包 括 资金 补贴 、 收减 免 、 供 税 直接投 资兴 建
以及免 征 土地 出让 金 ；需 求 方 面又包 括资 金 补贴 、 房 租减 免 、 实物 补 贴三 种方 式 。不论 是从 供 给方 面资 助 还是 从需 求 方面 优 惠 ． 国 的保 障性住 房财 政 政策 都 我 偏向以“ 补” 暗 的形 式 来 支持 建 设 ， 资 金 数 量庞 大 且 就财 政补 贴一 项 ． ２ ０ 自 ０ ７年 以来 ． 央累计 下拨 的保 中
重 庆科 技学 院学报 （ 社会科学版） ２ １ 第２期 ０ 年 ０ １
Ｊｕｎｌｏ Ｃ ｏｇｉｇＵ ｉ ｒｔ ｏ ｃ ｎｅａｄＴ ｃｎｌ ｙＳｃ ｃ ｎｅ ｄｉ ） Ｎ ．０ ２ １ ｏｒａ ｆ ｈｎｑ ｎｖ ｓｙ ｆＳｉ ｃ ｎ ｅｈ ｏ ｇ （ｏｉ Ｓｉ ｃｓＥ ｉ ｎ ｏ２ ０ １ ｎ ｅ ｉ ｅ ｏ ｌ ａ ｅ ｔ ｏ
本 身存 在 着 监 督 部 门不 到 位 ． 融 衍 生 工具 不 受 控 制 等 问题 。 分析 美 国 的公 共 住 房 财 政 、 融政 策 ， 讨 其 有 利 的 一 面 金 金 探
与 我 国 的保 障 性 住 房 政 策 相 结 合 的 问题 关 键 词 ： 房保 障 ： 政 政 策 ； 融政 策 ； 共住 房 ； 收 入 人 群 住 财 金 公 低
美国公共住房财政金融政策的利弊之鉴
陈 双 ． 程 成 姚
摘 要 ： 国 的 公 共 住 房 财 政 、 融 政 策 通 过 税 收 减免 、 美 全 资金 补 贴 以及 两级 住 房 抵 押 市场 进 行 资 金 的 融 通 ， 向公 共 住 房 的 供 给 者 与 需 求 者提 供 了大 量 的 资金 。 ｈ 了其 公 共 住 房 政 策 的 有 效 实施 ， 决 了较 多 ｆ低 收入 群 体 的住 房 问题 ， 是 其 ４ ｖ ￣－ － 解 ｌ － 但
保 障性 住 房政 策 自诞 生之 日起 就 肩 负 着解 决 中
来体 现对 其 中低 收 入群体 的住房保 障性 。一方 面 ， 银 行 向开 发 商提 供 长期 低 息 贷 款 以及 个 人住 房抵 押 贷
款 ． 一方 面又 向住 户提 供长 期 的住房 抵押 贷 款 。银 另 行 向开 发商 提 供 的低 息 贷 款 主要 用 于 经 济适 用 房 的 建设 ． 优 惠政 策 主 要体 现 在利 率 上 下 浮 １％ ． 款 其 ０ 贷 期 限延 长至 ５年 ． 发商 可 向外 资银 行 贷 款 、 开 发 开 对 商资质 要求 降低 这 几个方 面 住 房 公 积 金作 为保 障 性住 房金 融 政策 的另 一 个
１７ ９ ８年 房改 之后 ．我 国的住 房 政 策从 实 物分 配 方式 逐 渐过 渡 为货 币分 配方 式 ． 培 育 出了房 地产 市 并 场． 而关 系 到绝 大 多数 中低 收入 者 的住房 问题 则被 纳 入 到住 房保 障体 系 中 ， 由经 济 适 用 房 、 共 租 赁住 房 公 以及 廉 租房 来共 同承 担 。在这 一 变革 中 ． 国的保 障 我 性住 房 财政 政策 以及 金融 政 策发挥 了重要 的作 用
ｆ ） 费减 免 与补 贴并 重 的财政 政 策 一 税
重要 组 成部 分 。 保 障性 主要 体 现 在两 个 方 面 ： 是 其 一
加大公 积 金 的归集 和覆 盖 面 ． 为保 障性 住房 提 供资 金 支持 ： 二是 购房 者 可利用 公 积金从 银行 贷 款 根据 住 房 城 乡建 设部 发 布 的 （ ０ ８年 全 国住 房 公 积金 管 理 （０ ２
二 、 国公 共 住房 财 政 、 融政 策利弊 解 析 美 金
美 国是 世界 上头 号经 济强 国． 有世 界 上最 发达 拥 的住房 金 融 以及 信 贷市 场 ． 住 房私 有 率 达 到 ７ ％ ． 其 ０ 这 与 美 国政 府在 住 房 领 域 的财 政 政策 以及 强 大 的金 融 支持 有不 可分 割 的关 系 然而 国又是 一个 对公 美 共 住房 领域 干 预较少 的国家 ．主 张使 市场 自由发 挥 ． 政府 只通过 间接 的调控来 实 现住房 领域 的公 平 次贷
中 图分 类 号 ： ８ １ ／ １ Ｆ １． ７ ４ ２
文献标识码 ： Ａ
文 章 编 号 ：６ ３ ９ ９ ２ １ ）０ ０ ６ — ３ １ ７ —１ ９ （ ０ １ ２ － ０ ５ ０
作 者 简 介 ： 双 （９ ３ ， ， 江杭 州人 ， 北 大 学 商 学 院 （ 北 武 汉 ４０ ６ ） 陈 １６ 一）女 浙 湖 湖 ３ ０２ － ￣
， 庆 大 学 建 筑 城 规 学 院博 士 ， 事 重 从
城 市土 地 利 用与 规 划 与 管 理 研 究 ； 程 成 （ ９ ６ ， ， 姚 １ ８ 一） 女 湖北 宜 昌人 ， 北 大 学商 学 院硕 士 研 究 生 ， 究方 向 为房 地 产 经 湖 研
营与管理。 收 稿 日期 ： ０ １ ７ ０ ２ １ —０ － ６
情 况 通 报》 显示 ． 至 ２ ０ 截 ０ ８年 末 ， 国住房 公 积 金 缴 全
存 总额 为 ２ ６ ９７ 亿 元 ．为保 障 性住 房 提 供 了大 量 ０ ９ ．８
的建设 资金 。保 障性 住房 建设 融 资渠道 单一 量 中 大 低 收入 者虽 然可 以从 银行 获得 住 房抵押 贷款 ． 是贷 但 款 利息 并 没有实 质 优惠 ． 且住 房公 积金 贷款 往 往难 以 取得 ． 不论 是开 发商 还是 住户 都十 分欠 缺更 为广 阔的