美国住房政策考察及借鉴

2012年第9期山东社会科学No．9

总第205期SHANDONG SOCIAL SCIENCES General No．205美国住房政策考察及借鉴

孙志华

(中共济南市委党校，山东济南250014)

［摘要］美国政府通过公共住房政策、租金补贴政策、税收政策和信贷政策，使绝大多数美国家庭获得了“体面、安全和可负担的住房”，但也导致了贫民窟现象和次贷危机等重大

失误。借鉴美国的经验教训，我们可利用适度宽松的信贷政策，鼓励自住性购房，通过市场机

制解决多数人的住房问题;运用房产税政策，抑制投资性需求，缓解供不应求的矛盾，实现房

价相对稳定;在保障房建设中引入市场机制，通过税收和信贷等经济杠杆推动商品房配建保

障房模式，促进不同收入阶层的混居和融合;充分运用货币补贴制度的灵活性和易操作性，满

足中低收入者自主选择住房的需求，并减轻政府当期投资负担。

［关键词］美国;住房政策;借鉴

［中图分类号］F293．31［文献标识码］A［文章编号］1003－4145［2012］09－0163－04

通过对美国住房制度的考察与研究，笔者了解到，美国住房政策从鼓励买房和帮助租房两个层面实施：政府通过发达的金融贷款体系、适当的税收减免政策，鼓励居民通过市场购买住房；对于无力购买住房的中低收入者，政府则通过公共住房和租金补贴两种方式，帮助他们解决居住问题。美国的住房政策自19世纪30年代以来不断发展和完善，经验和教训都很典型，值得参考借鉴。

一、美国解决住房问题的主要政策

（一）公共住房政策

1937年美国出台第一部公共住房法案，政府开始对低收入者实施住房保障政策。1949年美国国会通过了《全国住房法》，提出美国住房政策的目标是“向全体美国人民提供体面、安全和可负担的住房”，这也成为历届美国政府公共住房政策的指导方针①。公共住房建设由联邦政府主持，建设公房的专项基金由联邦政府划拨。但选址、监督和分配等工作由州政府负责，公房的产权归州政府所有。自20世纪30年代至今，美国政府共建造了约120万套公共住房。这些住房由美国政府住房和城市发展部（HUD）下设的3300个地方公共住房局管理。公房政策的实施，增加了城市中低收入者可负担住房的供给，缓解了中低收入者的住房困难。但是，随着时间的推移，该政策的弊端也日渐凸显。由于政府投资建设的公房选址集中，公房社区成为贫困的磁铁，吸引大量的贫困家庭入住，逐渐演化为贫民窟。如芝加哥的罗伯特泰勒项目，28栋16层4445套楼房，为11000多贫困者提供了住房，有效地缓解了当地低收入者的住房困难。但由于该项目的住户95%没有工作，犯罪率逐年升高，持枪、贩毒、打死警察等事件时有发生，周围的居民避之不及，中产阶级纷纷搬到郊区，导致城市中心区衰败。无奈之下，政府于2007年将此项目拆除。美国北方许多城市在公房政策实施中都有类似的经历，从90年代到现在，有25万个公房单元被拆除。

为克服公房建设的弊端，美国政府采取了两项措施。一是鼓励私有房主为中低收入者提供低租金住房。1961年始政府对市场上可供出租的私有住宅进行筛选，将合格的住房纳入公房体系。对选中的房主，美国政府推出了一系列优惠政策进行补贴，包括为其抵押贷款做担保、提供部分修缮和运营费用等。二是鼓励住宅项目投资企业在每个小区里兴建部分公房。住宅项目投资企业建设符合政府标准的公房可以连续十年享

收稿日期：2012－06－08

作者简介：孙志华（1965—），女，山东潍坊人，中共济南市委党校副教授。

①王振波：《美国住房政策以及对我国的启示》，《边疆经济与文化》2010年第12期。

361

受联邦所得税抵扣优惠，因而具有一定的积极性。公房的比例各州不同，如马里兰州规定，

50套以上的住房项目必须有至少15%的房屋面向低收入人群①。但有的社区面向低收入群体的住房达到50%以上。从全国来看，政府补贴房占全部住房的20%－30%。这两项措施的实施，迅速扩大了保障房的来源，促进了不同收入阶层的杂居融合，避免了贫民窟现象的发生，极大地减轻了政府投资保障性住房的压力。

（二）货币补贴政策

20世纪70年代，住房供不应求的矛盾已基本得到解决。美国政府开始探索直接对中低收入群体住房

进行货币补贴的方式。1974年，

福特政府通过了住房与社区发展法案，推出了货币补贴模式。补贴方式具体分为住房证（始于1974年）和住房券（始于1983年）两种。享受“住房证”的住户只能承租房租低于联邦

政府确定的租金标准的住房；享受“住房券”的住户可以在市场上自由选择住房，当住房租金低于政府规定

的租金标准还有余额时，

允许住户保留优惠券继续使用，而当住房租金高于租金标准时，住户自己承担租金差价。在总租金中，租房户支付的部分不超过家庭收入的1/3，政府支付核准的其余部分。由于租金补贴模式引入了市场机制，提高了资金使用效率，政府当期的投资压力也相对较小，得到经济学家们的肯定；又由于租金补贴模式使得穷人拥有了选择住房的权利，他们的孩子可以在好的社区环境和教育环境中成长，因而受到中低收入者的钟爱。具有受补贴资格的中低收入者中有60%的人选择了租金补贴方式②。租金补贴模式目前已成为美国政府对中低收入者进行住房保障的主要方式。

（三）信贷政策

美国政府的住房政策采取“以市场为主、适度保障”的原则，公共住房只覆盖占总人口比例15%以下的

中低收入家庭③，

其他家庭则需要通过市场获得住房。为此美国政府采取了一系列优惠信贷政策，支持和鼓励中低收入者购买自己的住房。中低收入阶层买房的主要方式是抵押贷款。90年代以来，美国住房信贷的

首付比例不断降低，

甚至一度降到了零首付，使得中低收入者贷款购房的门槛一降再降。但部分中低收入者偿还贷款的能力有限，金融机构不愿为之提供房贷。为此，住房和城市发展部出面为中低收入者贷款提供担保，并支持房利美、房地美等金融机构为之提供担保。购房的中低收入者在享受贷款担保的同时，还可以获得税收抵扣、利息优惠等政策。这些措施推动大量中低收入者贷款购买了自己的住房。目前美国68．69%的人拥有自己的住房。买了房的中低收入者必须退出政府的住房保障体系，挪出空位给其他住房困难者。因此，鼓励购房政策减轻了政府的保障压力，而且促进了房地产业的繁荣，拉动了经济发展。但是，这个政策的教训也非常深刻。过度宽松的房贷政策导致过度借贷现象的发生。

中低收入者买下自己没有能力偿还贷图1中等价值住房每月偿还按揭贷款负担的变化

款的住宅，在住房市场发生逆转房价下降时，不可避免

地导致次贷危机的发生，并最终引发美国乃至全球的

金融危机。同时，大量中低收入者贷款买房，使得中低

收入阶层住房负担越来越重。在美国的许多城市，中

低收入群体偿还按揭贷款的负担，

在2003年以后迅速增加，旧金山和洛杉矶尤为突出。（见图1④）

（四）税收政策

在房地产领域，美国的税收政策与中国正好相反。

中国主要在建设和交易环节征税，而美国主要在住房保有环节征税。美国投资住宅项目的企业，和投资其他领域的企业一样，只需交纳企业所得税。在房屋的交易环节政府课征交易税。美国的房地产交易税税率约为2%。在住房的保有环节，房主每年都需要交纳房地产税，各州交税的比例不一，占房地产市值的0．6－3．0%不等。绝大部分美国地方政府，房地产税是其支

柱性税收来源，

占地方税收收入的50%以上⑤。房地产税主要用于支付义务教育、改善治安和公共环境。一般而言，房地产税高的地区，公立学校的教学设备好、教师工资高，义务教育的水平也高。而义务教育水平高

4

61①②③④⑤马小宁

：《美国用混居防止贫困人口边缘化》，《人民日报》2011年10月19日。卫欣、

刘碧寒：《美国城市中低收入者的住房保障模式》，《国外房地产》2008年第4期。谢树锋、

庞永师：《国内外住房保障体系比较及其启示》，《广州大学学报》2008年第9期。National Association of Realtors ？2006Median Existing Single －Family House Price ，adjusted by the Freddie Mac Conventional Mortgage Home Price Index and the Bureau of Labor Statistics CPI －UX for All Items 。

贾康

：《房产税改革：美国模式和中国选择》，《人民论坛》2011年第3期。