国外住房保障制度的共同特征及发展趋势
新加坡住房保障制度的主要内容及特点
新加坡住房保障制度的主要内容及特点1．政府主导组屋的开发与建设，由建屋发展局具体实施。
新加坡是市场经济国家，但住房的开发与建设并不完全通过市场来实现,而是由政府主导。
新加坡政府十分明确自身在解决住房问题上的责任,制定了符合其国情特点的住房政策和分阶段建房计划（每五年制定一个计划),采取了一系列行政、法律、金融和财政手段，大规模兴建公共住房。
新加坡建屋发展局直属国家发展部,是一个独立的、非营利机构，其财政预算纳入国家计划。
在发展公共住宅方面，建屋发展局是起主导作用的组织者.新加坡政府赋予其广泛的合法权力，它既代表政府行使权力，负责制定组屋发展规划及房屋管理,实现“居者有其屋"的目标；同时又作为最大的房地产经营管理者，负责组屋施工建设工程、房屋出售和出租，因此肩负着多重职能.新加坡是世界上住房问题解决比较好的国家。
新加坡的住房融资，采取的是公积金制度.新加坡“居者有其屋"政策能够顺利实施，其主要原因是公积金制度所提供的资金支持。
新加坡自1955年以来推行中央公积金制度,实质上是政府为维护劳工和受薪者福利而推行的一种强制性储蓄制度，也是一种全民性的社会保险制度.它使政府积累了大量的住房建设资金，从而成为政府支持住房发展的主要资金来源。
其主要作法是：任何一个雇员或受薪者每月必须按一定比例扣除部分工资；作为雇主的私人企业或政府部门也必须按雇员或受薪者每月工资的同样比例逐月拿出一个款项,分别记在雇员名下，两者统一存到中央公积金局,作为雇员的公积金存款。
一般来说，公积金缴纳人约3年的公积金存款就可以缴付房价70％的首付款，剩下的贷款加上利息可分 20－25年在每月所缴的公积金扣还。
新加坡公积金使用范围明确，除应付会员提取和向会员贷款外，还向公共住宅建筑承包商提供建造贷款，其他的资金投向政府债务而转由政府控制.公积金制度不仅促进了新加坡住房问题的尽快解决和房地产业的发展，还推动宏观经济形成高积累――高投资――高增长的良性循环，从而推动了整个国民经济的顺利发展中央公积金制度在“组屋”建设中发挥着双重作用.首先，为公共住宅建设提供了源源不断的大量资金来源.雇主和雇员按照一定缴纳比率将公积金储蓄存放在中央公积金局，中央公积金局把公积金归集起来后，除留足会员提款外，其余全部用于购买政府债券;公积金会员动用公积金储蓄购买建屋发展局的政府组屋，以现金支付或抵押支付房款,这又促使更多的款项转入国家手中，为政府建立了强大的资金储备.政府利用部分公积金储备，以贷款和补贴的形式注入建屋发展局的组屋建设，从而使建屋发展局有能力大规模地进行公共住房建设。
世界各国住房保障的做法及启示
世界各国住房保障的做法及启⽰世界各国的住房保障做法及启⽰安居才能乐业。
对任何国家来说，有效解决国民特别是低收⼊群体的居住问题都是⼀个重⼤的社会、经济和政治问题。
20世纪以来许多国家都承认仅靠市场解决不了低收⼊家庭的住房问题。
为满⾜低收⼊者的基本居住需求，维护社会稳定，各国先后建⽴住房保障制度。
住房保障制度与经济体制和社会保障制度紧密相关，各国的住房保障模式、住房保障⽔平各具特⾊，但在住房保障的起源、政府担当的责任、法律体系的构建、住房保障政策的演变等⽅⾯，⼤多数国家却都具有相似性。
⼤规模公共住房建设起源于住房短缺英国：英国是⼯业化最早的国家，也是最早建⽴住房保障制度的国家之⼀。
19世纪80年代，为应对⼯业化、城市化引起的城市住房问题，英国开始兴建政府公寓，以优惠的价格出租给农民。
20世纪40年代⾄60年代初，为解决第⼆次世界⼤战造成的“房荒”，英国政府⼤量兴建福利性公寓，以解决⼤量⽆房户的需要。
美国：20世纪30年代的经济危机使美国⼤量的抵押房产遭受剥夺，贫民窟问题⽇益严重，直到60年代⼆战后住房短缺现象依旧存在，这⼀时期由政府出资的公共住房建设计划在扩⼤住房供给⽅⾯发挥了积极的作⽤。
新加坡：新加坡获得独⽴后，住宅问题严重，有近半数的⼈⼝⽣活在环境恶劣的贫民窟中，1960年新加坡政府成⽴了建屋发展局，实施了⼀系列的五年建房计划，最终成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
与这些国家类似，德国、法国、荷兰、奥地利和⽇本等国家的住宅保障制度也都是起源于住宅短缺问题。
这些国家⽆⼀例外都将“满⾜城市居民的基本居住需求，保障居民的基本⽣活需要”作为建⽴住宅保障制度的出发点，在住房短缺时建设⼤量的公共住房。
中央和地⽅政府共同承担责任住房保障是政府责任，各国住房保障制度的最⼤特点在于政府⼲预的普遍性。
尽管市场经济国家主要依赖市场配置住房资源，但政府在住房保障制度中起了决定性的作⽤。
尽管各个国家和地区在公共住房运营过程中政府的参与模式不同，但各国中央政府和地⽅政府都设⽴了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。
国内外保障性住房发展模式
重庆
典型的双轨制 在住房的分配上实行宽进严出，同时
放宽对于商品房的管制。公租屋住满5年后， 才可以购买下来，而且卖掉的话，只能以 经济适用房价格卖给政府。
法国模式+香港模式=中国模式
根据中国的住房体制的特色，借鉴法国模式，推动保障 性住房投资社会化与市场化，让全社会、全行业共同承 担社会责任，共同构建和谐发展、平等生存的社会环境。 同时借鉴香港模式，通过租售双轨制，满足了中低收入 家庭的住房需求，给商品住房留出了足够的市场份额和 发展空间，即实现在充分保障的基础上充分发展了房地 产业。
美国
1.全面的立法保障； 《住房法》 、 《城市重建法》 、 《国民住宅法》 、 《住宅与城市 发展法》
2.发达的金融体系作支撑
法国
法律强制与市场化运作并行
任何开发商在开发住宅项目时， 其中必须有20%的面积用于保障性 住房建设，并为之提供日常的管 理和维护。
香港
保障性住房政策分为两个方面，即租房和住房。 租房方面，根据家庭的人口数量和收入水平
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国外住房制度
国外住房制度引言住房是人类生活中最基本的需求之一。
各国为了保障居民的住房权益，采取了不同的住房制度。
在国外，住房制度的发展受到国家政策、经济发展和社会文化背景等多方面的影响。
本文将探讨国外住房制度的现状、特点以及对当地居民的影响。
一、国外住房制度的分类国外住房制度可以根据不同的标准进行分类，以下是一些常见的分类方式：1. 公有住房制度公有住房制度是由政府提供的住房，旨在保障低收入家庭和需要特殊照顾的人群的住房需求。
这些住房通常由政府或政府指定的组织所有和管理。
2. 私有住房制度私有住房制度是以市场为基础的住房供应方式。
个人或企业在私有产权下自主出售、租赁或经营住房。
这种制度鼓励个人拥有和管理自己的住房。
3. 合作社住房制度合作社住房制度是一种介于公有住房和私有住房之间的住房模式。
通常由居民组成的合作社共同拥有和管理住房，成员可以享受到低成本的住房。
二、不同国家的住房制度案例1. 瑞典住房制度瑞典以其公有住房制度而闻名。
在瑞典，政府通过建设并拥有大量住房来保障居民的住房需求。
根据瑞典政府的政策，每个居民都有权以合理价格租赁或购买公有住房。
2. 美国住房制度美国的住房制度主要依赖于私有住房供应。
市场经济的力量推动了住房的买卖和租赁。
此外，美国政府还通过一系列的贷款和补贴计划来帮助低收入家庭购买住房。
3. 新加坡住房制度新加坡采取了一种独特的住房制度，即公屋制度。
新加坡政府拥有并管理大部分的公屋，住房供应主要依靠公屋销售和租赁。
此外，政府还为低收入家庭提供补贴，以帮助他们获得住房。
三、国外住房制度的特点1. 公共利益导向国外许多住房制度都注重公共利益，旨在通过政府的参与来推动住房供应和保障居民的住房权益。
这些制度通常关注社会弱势群体，如低收入家庭、老年人和特殊需求人群。
2. 多元化的住房供应方式由于不同国家和地区的住房需求和经济条件不同，国外的住房制度采取了多种供应方式。
公有住房、私有住房以及合作社住房等形式并存，灵活地适应着不同的居民需求。
国外住房保障制度的共同特征及发展趋势
城市问题
2007 年第 8 期
国外住房保障制度的共同特征及发展趋势
郭玉坤 裘丽岚
〔摘 要 〕 住房保障是各国住房制度和社会保障制度的重要内容之一 。通过研究发达国家和地区在解决城市住房问题 时采取的各种政策和措施 ,总结其住房制度的共同特征和发展趋势 ,为建立有中国特色的新型城镇住房保障制度提供借鉴和 参考 。
2. 4
55. 1
42. 4
英国
1970 1980
48. 6 36. 1
3. 3 11. 2
28. 1 52. 7
1985
15. 3
6. 7
78. 0
1970
2. 3
美国
1980
0. 5
0. 0
97. 7
0. 0
99. 5
1985
0. 0
0. 0
99. 9
日本
1980
9. 2
1984
7. 1
1. 8
5. 完善的住房保障政策 西方国家倡导公平的住房政策 ,出于对社会公
·86·
国外住房保障制度的共同特征及发展趋势
平和社会稳定的考虑 ,一般都非常重视解决低收入 者的住房问题 。他们认为 ,中等以上收入者应当有 能力自主解决住房问题 ,而低收入者特别是最低收 入者需要政府援助才能获取基本的住房 ,因而政府 的住房政策明显向低收入者倾斜 。各国的住宅法中 都有这方面的规定 。对低收入者住房的支援 ,主要 方式有 :房租补贴 、提供廉租房 、对无家可归者安排 住房等 ;而对中等收入以上者 ,则主要是通过住房抵 押贷款和贷款利息可减扣所得税等优惠政策给予支 持 ,鼓励买房 。
住房保障制度的国际比较分析
住房保障制度的国际比较分析住房商品化改革至今，弱势群体的住房保障问题日益凸显。
各国的住房问题和住房保障都与社会经济、文化背景密切相关，也各具特色。
本文比较分析了美、英、瑞典、新加坡等国的住房保障制度，以期为我国住房保障制度的健全和完善提供借鉴。
关键词：住房住房保障制度国际比较我国住房体制改革至今，住房问题从总体上纳入了市场轨道，社会弱势群体，尤其是低收入阶层的住房问题进一步凸显出来。
对这部分群体的住房保障问题就成为我国城镇住房改革不可忽视的问题。
发达国家（地区）住房保障方面的成功经验，为我国建立和完善住房保障制度提供了有益的借鉴。
发达国家（地区）的住房保障制度简介（一）美国的住房保障制度1.对低收入家庭的住房租金补贴。
家庭收入为居住地的中等收入80%的居民均可申请此项补贴。
针对低收入家庭的不同情况，又分为三种补贴方式：一是直接向低收入家庭提供低租金的公有住房（一般为高价的20%-50%），主要是针对家庭收入为美国平均家庭收入37%以下的最低收入居民。
二是政府向租房给低收入家庭的住房提供补贴。
三是对满足条件的租房者补贴合理的市场租金和收入的一定比例（20%-25%）之间的差额，低收入家庭可以自己寻找住所，补贴由政府直接交给房主。
1988年后，实施住房券（Housing voucher）制度，则将补贴直接交给承租者，由其自行与房主交涉，政府不再参与。
2.为中低收入家庭提供住房金融援助。
在住房抵押贷款的初级市场上向中低收入家庭提供政府保险或担保，充当无条件偿还贷款的保险者和担保者。
这不仅稳定了初级市场，解决了贷款机构的后顾之忧，也增强了低收入者的住房购买力，促进了低收入家庭的住房需求。
通过对住房抵押贷款的二级市场的扶持和干预，来促进一级市场的稳定性和流动性，保证民众能够持续获得住房抵押贷款，使他们能够更容易得到能负担得起的住房。
运用发达的住房金融手段提高居民支付能力，是美国住房保障的一大特色。
完备的住房金融制度既承担了政府一部分住房补贴执行者的角色，又是使通过市场交易进行住房分配的市场机制得以顺畅进行的润滑剂和中枢。
国外住房保障综述
住房社会保障本章提要关键概念第一节住房保障概述一、住房保障制度的含义及特点住房保障制度是指以国家和社会为责任主体，通过立法对国民收入进行分配和再分配，满足中低收入阶层，尤其对生活特别困难的社会成员的基本住房权利给予的制度保障。
具体地说，住房保障制度是政府或单位在住房领域实施社会保障职能，对城镇居民中低收人家庭进行扶持和救助的一种住房政策措施的总和，是为解决中低收人家庭的住房问题而设置的社会保障性住房供给方式。
住房保障制度是一个国家或地区的多层次住房供应体制的重要组成部分，是国家通过行政手段对低收人家庭提供适当住房的一项制度。
这一制度弥补了市场配置住房资源的缺陷和不足，它的存在和实施体现了社会公平和人道主义精神，是实现社会稳定、经济发展、社会进步以及公平正义的重要手段。
住房保障包括广义的住房保障和狭义的住房保障。
广义的住房保障是指对全体居民的住房社会保障；狭义的住房保障则是指对一部分有特殊困难或低收入居民的住房社会保障。
以上两者均具有阶段性的特征，是针对特定发展阶段的居民的收入状况、居住状况、市场供求状况、产业政策目标，以及宏观经济状况采取的阶段性政策选择，随着条件的变化而不断发生演进。
我国房改中以标准价格或成本价出售公房、集资建房和住房公积金等政策，属于广义住房社会保障的范畴；经济适用房、安居房、廉租房等政策是针对中低收入居民的，属于狭义住房保障范畴。
随着住房制度改革的深入和其他配套政策措施如工资制度等的进一步完善、居民收入的增长和居住条件的提高，以及住房市场的成熟，住房保障对象的进一步缩小，从中低收入居民过渡到低收入居民，住房保障的形式也将做相应的调整。
住房保障制度具有如下特点：第一，住房保障制度的责任主体是国家或政府。
“人人拥有合适的住房”是公民的基本人权，只有社会的集中代表——政府才具有公民住房保障的政治责任；解决全社会的住房问题的经济付出是巨大的，不是某个社会阶层所能承担，只有政府具有调控全社会资源的经济能力；住房保障是一种制度安排，必须以政府的权威和系统组织能力来实施。
住房保障制度的国际经验及启示
住房保障制度的国际经验及启示首先，住房保障制度需要政府的积极参与和领导。
政府的重要职责是确定住房保障政策的目标和方向，并通过资金、土地等资源的调控来支持住房保障工作。
例如，新加坡的住房发展局负责住房政策的制定与实施，通过提供公共房屋、补贴房租等方式，确保居民具备适宜的住房条件。
其次，住房保障制度需要注重市场与政府的协同作用。
市场机制可以发挥资源配置的效率和灵活性，政府可以通过政策的引导和调控来纠正市场失灵，确保住房供应的平衡和合理价格的形成。
例如，德国的住房保障制度中，政府通过建立公共财产公司、提供房屋补贴等方式，调节住房市场的供需关系，保障居民的住房权益。
第三，住房保障制度需要与城市规划和社会福利等政策相衔接。
城市规划的科学与合理，可以提供充足的土地资源，并合理规划住房用地，确保住房供需的平衡。
社会福利政策可以提供贫困群体的基本生活保障，为其提供适宜的住房条件。
例如，丹麦的住房保障制度将住房问题与城市规划、社会福利等政策相结合，通过向贫困家庭提供低价房屋和房租补贴等方式，解决住房困难。
最后，住房保障制度的有效实施需要社会各界的广泛参与。
政府在制定住房保障政策时应充分听取民众的意见和需求，确保政策的科学性和公平性。
同时，社会组织、专家学者等应该积极参与住房保障工作，提供专业支持和建议。
例如，荷兰的住房政策中，政府与社会组织合作，通过提供低价房屋、开展社区自组织等方式，解决低收入者的住房问题。
综上所述，住房保障制度的国际经验可以为我国住房保障工作提供一些启示。
我国政府应积极参与和领导住房保障工作，注重市场与政府的协同作用，与城市规划和社会福利等政策相衔接，同时重视社会各界的广泛参与。
只有在政府、市场、社会和个人多方共同努力下，才能建立健全的住房保障制度，促进全体居民的共同富裕和社会进步。
国外保障性住房制度分析
国外保障性住房制度分析【摘要】保障性住房是社会保障的重要组成部分，它指的是一个国家或地区政府为满足社会成员的基本居住需要而采取的一系列政策。
伴随着西方国家的工业化、城市化进程，人口大量在城市聚集，各国普遍经历的住房短缺时代，并由此引发大量社会问题。
发达国家或地区在政治经济及社会制度方面的共同性，也决定了它们在住房政策方面的相似性和住房政策演进的规律性。
本文针对德国，美国等发达国家保障性住房制度进行分析，以便给其他研究者提供一些有益的参考。
【关键词】保障性住房；住房制度1 德国的保障性住房制度学术界普遍认为德国是世界上最早提出社会保障制度的国家，德国的社保虽然内容上同现今社会上定义的社会保障有些出入，但一些基本特性却已经表现出来。
德国是一个高福利的国家，保障居民基本生活需求是德国政府的首要政策目标，房地产并没有成为其经济的支柱之一。
1.1德国保障性住房制度的主要形式为满足中低家庭的住房问题，德国建造了很多“社会福利住房”。
为了保证保障性住房的供应量，德国提出了一下几种形式。
（1）政府投资直接建造公共住房出租德国联邦法律规定，因家庭经济收入较低，或某一民族、某一宗教信仰，或者家庭孩子太多等原因导致居住困难的家庭，政府有责任向他们提供公共租用住宅。
（2）建立补贴制度对于城市低收入家庭进行房屋补贴，根据其人口数量，收入水平，政府给予适当的补贴以便保障每个家庭都有足够支付能力满足其住房需要。
1.2德国保障性住房制度的特点首先在德国保障性住房的建设当中政府是一个突出的角色，它起到主要的引导作用，其次是严格立法制度，为了规范保障性住房制度的运作，德国联邦住宅法对保障性住房的供应对象、租金以及住房保障面积等方面进行了详细的规定，申请租住保障性住房的家庭收入必须在国家规定的最低收入线以下，没有其他住宅产权，在所在居住地定居一年以上，符合以上规定家庭可以参与排号，等待住房。
1.3所处外部商业环境德国的房价一直比较平稳，在西欧国家中独树一帜，分析德国的做法，并且和西欧的其他国家做比较，总结出德国关于住房政策的主要做法有三点：一是国家制定指导价，德国由国家出面成立相关的专业的委员会，这些委员会成员组成，有来自建筑方面的专业人士和相关的具体的从业人员，还有普通国民。
国外住房保障制度比较研究
1文章编号2 1002-2031(2008)04-0092-04国外住房保障制度比较研究卫 欣 刘碧寒1摘 要2 分析了美国、英国、德国、日本、韩国、新加坡等国家城市中低收入者住房保障体系的主要特色。
重点分析了美国从供需两方面进行补贴的保障模式、英国的混合产权补贴方式、日本的住房保障三大支柱,同时,还比较了德国、韩国和新加坡三国住房保障体系的差异。
概括出这些国家城市中低收入者住房保障体系的主要特征和存在的矛盾,即从补贴卖方到补贴买方的转变,根据发展阶段确定需要补贴的卖方以及以需求补贴为主导的特色补贴模式。
最后,对国外城市中低收入者住房保障体系进行了评价,指出了公房建设与国民经济发展、政府与民间团体以及政府与城市中低收入者之间存在的三大矛盾。
1关键词2 城市中低收入者;住房保障制度;国外;比较1中图分类号2 F293131 1文献标识码2 A1作者简介2 卫 欣(1977)),男,汉族,四川成都人,北京大学城市与环境学院博士研究生,研究方向为城市规划与房地产;刘碧寒(1985)),女,汉族,江苏盐城人,北京大学城市与环境学院硕士研究生,研究方向为城市与区域规划。
1基金项目2 北京市科委博士论文专项资助项目(ZZ0701)。
1收稿日期2 2008-03-111修回日期2 2008-03-17一 国外住房保障制度鸟瞰本文选取了美国、英国、德国、日本、韩国、新加坡等国家作为研究对象。
选择这些国家的原因有三,第一,这些国家经济发达,住房制度相对完善;第二,这些国家都采取了政府主导、民间参与、个人补贴三管齐下的中低收入者住房保障政策;第三,这些国家都通过政府直补、金融政策、利税杠杆等多种手段来保证住房保障的公平有效。
1.美国:从供需两方面进行补贴美国住房保障的核心思想是从供给和需求两个方面进行补贴。
从供给角度看,政府尽可能多地增加低租金住房或以低价格将住房卖给中低收入者。
从需求角度看,政府直接补贴租户。
美国住房保障制度相对于其它发达国家而言,最大的差异在于其特色的租金补贴模式,这也是目前美国政府对中低收入者采取的最主要的补贴手段。
住房保障制度的国际经验借鉴与启示
住房保障制度的国际经验借鉴与启示国际金融危机发生后，我国实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，有力保障了经济平稳较快增长。
但随之而来的是部分城市房地产市场价格快速上涨，对满足中低收入群体自住性和改善性住房需求带来严重阻碍。
为此，国家相继出台一系列调控政策，重点加大保障性安居工程建设力度。
从国际经验来看，住房保障制度的建立，关键是在政府主导下合理利用各种资源，在房地产供给的公共安排与市场化之间寻求平衡，这些经验值得我们借鉴。
一、国外住房保障制度的特点（一）英国“公房出售”政策。
二战后，由于固定资产破坏严重，英国住房出现短缺，政府开始集中建设公租住房。
在近50年的时间内，兴建的公共住房约占全部住房的25%，并以低于市场价格40%的福利性租金对中低收入家庭出租。
这种“公房出租”政策使英国租住公房的比例由1950年的18%增加到1975年的31%，对中低收入家庭起到了保障作用。
1979年，英国政府对福利住房制度进行改革，鼓励公房私有化，公共住房政策开始转向“公房出售”。
通过减少住房津贴提高公房的租金成本，对原有租住者购买公房给予“优先购买权”，鼓励公房出售。
同时，对公房再次交易年限进行规定，防止购买公房的居民通过公房获利。
“公房出售”的实施，一定程度上减轻了政府财政负担，解除了政府直接供应和管理公房的责任。
（二）德国的住房储蓄制度。
1924年，德国成立了第一家住宅储蓄银行。
严格的说，住房储蓄制度是一种融资制度，短期内通过储蓄获得住房建设资金，长期内以固定利息形式发放贷款，使储蓄者获得购房成本补偿。
住房储蓄制度可以发挥两个作用：一是通过储蓄获得住宅建设资金，有效解决了政府建设住房资金不足的问题；二是低收入居民可以得到政府奖励。
同时德国政府对住宅价格实施调控，保障同一区域的住宅价格不出现大起大落，保证住房储蓄的资本价值不发生大的变化。
（三）新加坡的“组屋”制度和“中央公积金”制度。
“组屋”是新加坡政府为中低收入群体提供的公共性住房。
国外住房保障制度比较及启示
国外住房保障制度的比较及启示摘要：为了满足居民特别是低收入人群的住房需求，世界各国都建立了各自的住房保障制度。
通过介绍美国、瑞典、新加坡三个国家的住房保障制度，在充分了解这些国家住房保障制度的基础上进行比较研究，为我国建立和完善住房保障制度提出政策性建议。
关键词：住房保障制度住房保障模式启示住房保障是政府对社会成员中不具备基本住房支付能力者进行的居所帮助，住房保障最基本的层次是救助，是社会保障体系的一个组成部分。
住房保障制度是国家通过行政手段对中低收入家庭提供适当住房的一项制度，是对市场化住房分配机制的必要补充。
一、国外发达国家的住房保障制度分析经过近70年的实践和发展，发达国家的住房保障大致形成了三种运行模式。
一是以美国为代表的欧美发达国家的住房保障模式；二是以瑞典为代表的欧洲高福利国家的住房保障模式；三是以新加坡为代表的新兴经济国家的住房保障模式。
虽然这三个国家的住房保障制度在具体设计上存在差异，但在住房保障体系建立和完善的过程中存在共同点。
1.住房保障的目标明确发达国家均以满足城市居民的基本居住需求、保障居民的基本生活需要作为建立住房保障制度的出发点，以实现居者有其屋、实现民众的居住权为终极目标。
例如：美国提出“可承受住房”的保障目标，旨在公平、公正地解决不同收入阶层的住房问题，使“人人拥有居住的机会”。
瑞典住房保障的总目标是给每个人提供一所足够宽敞和舒适而且环境优美的住所。
新加坡将“居者有其房”作为目标，大力发展公共住房。
2.设立专门的住房保障机构住房作为一种特殊的商品，仅仅靠国家和地方制定相关政策来解决问题很不现实，需要有专门机构来规划、安排政策的落实，发达国家普遍设立了专门的住房保障机构，比如美国联邦住房金融机构和联邦住房发展机构，新加坡中央公积金局和“建屋发展局”。
由于存在专业的负责机构，可以协调各种关系和各方利益，统一推进住房保障工作的进程，避免多部门负责制下容易出现的推诿扯皮现象，提高了住房保障工作的效率。
美国 日本 德国 香港的保障房制度
美国：全面的立法保障美国主要实行的是商品化的住房保障形式，住房商品化程度较高，私人拥有住房比例较大。
一、通过立法保障住房措施的落实。
美国在住房保障方面最具特色的，就是各项措施通过立法保障来落实、实施。
美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。
一是扩大房屋抵押贷款保险。
除了少数富人家庭外，很少有人能一次付清房款，他们通常可按房价25％支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。
二是提供较低租金公房。
《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。
三是提供低利息贷款建房。
《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅的建设，建成后的住房，优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。
四是提供房租补贴。
家庭收入为居住地的中等收入80％以下者均可申请此项补贴。
五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。
六是禁止住房中的种族和宗教歧视。
二、加快住房自有化步伐。
美国住房自有化水平的提高得益于美国居民住房消费观念的变化。
美国家庭消费中用于住房租金的比例呈上升趋势，因此绝大多数人逐步由租房转向买房。
自有住房占总住房面积的比例，1940年为44％，1970年为63％，到现在已超过90％。
据统计，早在80年代初美国平均一户拥有住房就已超过一套，住房自有化水平及居住水平均居世界前列。
三、发达的房地产金融。
美国房地产金融发达，金融机构积极地参与住房建设。
美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款。
私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款证券化趋势突出，私人金融机构中的非银行储蓄机构，如储藏放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。
美国政府有专门的信贷机构，如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。
住房保障制度国际比较
11住房保障制度国际比较周亚楠( 广西师范大学法学院/政治与公共管理学院，广西 桂林 541000 )【摘 要】世界各个国家都出台了相应的法律和政策，建立了各自的住房保障制度，以达到满足全体居民尤其是低收入人群住房需求的目标。
当前，对我国住房保障体系的相关法律政策的关注极大，本文选取了一些发达国家和发展中国家，对他们的住房保障制度进行比较和分析，学习他国在住房保障制度上的成功经验，来应用到我国的住房保障制度之中，无疑对完善我国的住房保障体系，促进社会和谐发展有着积极的意义。
【关键词】住房保障；国际比较；外国住房保障一、引言（一）背景现代城市面临如交通拥挤、环境污染、就医困难等诸多社会问题，住房问题也是其中之一。
改革开放以来，我国居民的居住环境和生活质量有明显的提高和改善，但无法否认，随着城市化进程的不断纵深发展，人们对住房的需求也快速攀升，随之而来的不仅是住房价格的快速上涨，还相应衍生了各种疾病、犯罪、社会道德约束力下降等问题。
城镇住房保障制度是对市场化住房分配机制的必要补充，是国家在住房领域利用国家和社会力量实施社会保障职能，是对城镇居民中单纯依靠市场解决住房有困难的群体进行扶持和救助的一系列住房政策措施的总和。
[1]（二）我国现行住房保障制度的框架1、目标宗旨。
我国住房保障制度的目标是保障中低收入和最低收入家庭的基本居住要求。
十九大报告指出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。
通过各种有效的途径和方式，来解决中低收入和最低收入家庭在住房领域的困难，满足其基本的住房需要，让全体居民能实现“居者有其屋”的目标。
2、分配层次。
我国的住房分配方式是根据不同收入层次的居民而实施的，具体是：政府为低收入群体提供廉租住房；为中低收入人群提供经济适用房；为国家机关、国有企业、等其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）的在职职工实行住房公积金制度，实行住房分配货币化政策。
国外住房保障制度主要模式及对我国的启示一从社会构造和政治价值理念维度进行分析
国外住房保障制度主要模式及对我国的启示———从社会构造和政治价值理念维度进行分析笪卞靖（国家发改委宏观经济研究院，北京100038）眼摘要演与以往通过运作模式和地理位置、或住房价格波动和经济增长的关系、或住房保有权形式和供给方式作为分类依据不同，文章选择了以社会构造、政治价值理念为分类依据，将五个典型国家分为新自由主义价值取向的自由市场政策模式、法团主义价值取向的社会市场政策模式、威权主义价值取向的政府干预政策模式、社会民主主义的高福利国家政策模式和东欧转型国家与转型后的住房保障政策等五种模式，分别对其住房保障政策的发展演变、主要内容和主要经验进行系统、具体地分析和总结。
眼关键词演住房保障；模式；启示眼中图分类号演F120.3［文献标识码］A眼文章编号演1673-0461（2012）11-0039-052012年11月第34卷第11期当代经济管理CONTEMPORARY ECONOMY &MANAGEMENTNov.2012Vol.34No.11收稿日期：2012-09-20网络出版网址：/kcms/detail/13.1356.F.20121123.1128.201211.39_007.html 网络出版时间：2012-11-2311:28:28AM作者简介：卞靖(1980-)，男，河北石家庄人，经济学博士，现于国家发改委宏观经济研究院工作，助理研究员。
一、国外住房保障制度的主要模式1.新自由主义价值取向与自由市场政策模式———以英国为代表20世纪70年代，自由主义传统价值的回归，政府逐步承认收入差距，并通过出售公共住房来大规模推进保障住房商品化，重新将资源配置权交还市场，鼓励住房与其他商品一样在市场上追求利润最大化。
同时，自由市场国家被迫建立一张隔绝于营利市场之外的保护社会弱势群体的住房安全网，政府将价格与租金控制在低收入群体、弱势群体可支付的水平，并提供救济性补贴。
除英国、美国、爱尔兰、新西兰、澳大利亚、加拿大和亚非前英属殖民地都不同程度地受到自由市场模式的影响。
国外住房政策的特征及对我国的启示
的住 房 政策 目标 会 随 着 时代 变 迁 而 变 化 。 １８ ９９
虽然 各 国 的住 房 政策 目标 不尽 相 同 ， 但也 能 反 映 出房地 产宏 观调 控政 策独 立性 的特 点 。 奥地
利 、 兰 、 萄 牙 等 国 比较 强 调 公 民的居 住 权 和 芬 葡 政府 提供 住 房 的社会 职 责 ； 房 自有 率较 低 的 国 住 家 如德 国 、 比利 时 明确提 出要提 高住 房 白有 率 ， 提供 充足 的社会 住房 ；法 国住房 自有 率不 高 ， 因 此在 政 策 目标 中强调 鼓励 住房 自有 ， 时鼓励 私 同 人住 房 出租 和社 会租 房供 应 ； 西班 牙 的住 房 自 而 有 率偏 高 ， 房 出租 率 偏低 ， 住 因此 直 接把 提 高住 房 出租 率作 为政 策 目标 ， 映 了政策 目标 定位 的 反 现 实性 ；丹 麦 的住房 目标 是 多层 次供 应住 房 ， 确
年 新 加 坡 ８ ７ 口迁 入 组 屋后 ， 府 目标 从“ ７人 ｏ 政 居
者 有其 屋 ” 改变 为“ 华厦 供精 选 ” 。现 在 新加 坡 的 公寓式 组屋 已经被执 行 共 管公 寓所 替代 ， 者 有 后
比组屋 更好 的计 和配 套 设施 ， 目的是 让工 资 水
让低 收 入者 在 市场 上 自由选 择 租赁 房 ， 并通 过 零 首 付 、浮 动利 率 等 金 融 手 段 帮助 低 收入 者 实 现
的居住 权 利 市 场 经 济被 国 际经 验 证 明是 配 置房 地 产 资 源 的 良好 机 制 ， 时住房 作 为“ 公共 品 ” 要体 同 准 也 现 社会 性 和福 利性 。 场在各 个 国家 发挥 作用 的 市 程 度 不 一样 ，各 国对 住 房保 障 的程度 也 不 一样 ，
国内外保障性住房现状
国内外保障性住房现状国内外保障性住房现状目前，经济适用房已经成为热点话题，面对国内经济适用房热的现象，很多人质疑，是否是我国的政策和客观环境决定了这种现象，在那些发达国家，是否也有这种燃眉之急的存在，换句话说，国外是如何实现贫者居其屋。
在国外，经济适用房是否也是面向的有车族呢？一．国外经济适用房每个国家都面临着在住宅领域的挣扎，可支付住房同样面临着尴尬境地。
美国的经济适用房很少有这种政府出钱盖，然后一次性地卖给低收入的人，以后就不管了。
美国经济适用房是由私人的开发商开发，在这里政府有非常多的监管，最主要的是在建的过程中，政府会给他们一些税上面的优惠，然后在它的运行过程中政府机构会参与监管，这样的住户每年都要重新收入审核。
所以这个对开发商来说，他建这样的房子有利可图的利益在于说他的房子肯定政府会找人来租，或者找人来买，政府会给他一个税的返还。
他的利不是在于说这个房子的定价是三千一平米、五千一平米，或者他要建豪宅的话，政府肯定审核会通不过的。
由于是共给相对收入较低的居民，政府对开发的面积是有规定的，户型就是基本上针对这种低收入的家庭，一般来说都是两个卧室、或者三个卧室。
1/7在户型上，在整个的房子的这种豪华程度、装修程度应该是中等，一般都是选到比较低收入的人群比较集中的区。
政府对其审核有很严格的要求，因而，大部分收入处于中低水平的居民能享有住房的权利。
其质量和地段等客观因素，也客观促使富人不会购买经济适用房。
二．国内经济适用房在我国，现以北京为例，市政府为解决拆迁群众的住房问题，先后推出了廉租房、经济租赁房招租补贴和经济适用房三种具有保障性质的住房。
廉租房是面向拆迁生活、住房双困的家庭推行的一种保障性住房，原则上应是市内六区2003年1月1日以后实施拆迁的拆迁户，并同时具备以下条件：1、具有本市非农业常住户口；2、享受城镇最低生活保障待遇的家庭或民政部门定期定量补助的社会优抚对象；3、家庭人均现住房使用面积低于7.5（含）平方米。
住房保障制度的国际经验及启示
住房保障制度的国际经验及启示近十年来，住房保障制度已经成为全球范围内住房政策重点关注的焦点，成为各国住房政策制定实施的重要依据，扮演着重要的角色。
为了更好地构建全球住房保障制度，吸取国际经验，并加以借鉴创新，有必要对各国住房保障制度进行深入的研究和比较，以期依据其所包含的内容、客观性、科学性等特点，充分利用其有益的经验和良好的做法，进而丰富和完善我国的住房保障制度。
一、美国住房保障制度的国际经验美国住房保障制度的历史可以追溯到1930年代的《新政府改革法》（GFR）。
该法案旨在减轻经济大萧条时期带来的抑郁症，帮助美国民众提高生活质量，使其更加均衡地享受发展成果。
随着《GFR》的实施，美国政府开始推出各种住房政策，通过购买房屋、拆迁改造和促进住房供应等措施，大力发展住房保障制度，使美国成为全球范围内住房政策发展最成功、最具有示范意义的国家之一。
美国住房保障制度采用政府和市场机制相结合的“双轨制”模式。
政府通过实施住房政策和采取激励措施，为市场参与者提供必要的支持和服务，以提高住房供应量，并促进住房市场平稳有序地发展。
美国住房保障制度的核心思想是，政府和社会共同以参与者的角度参与，激励市场参与者发挥住房市场的积极作用，强调利用市场机制，尤其是利用金融工具，为居民提供更加全面的住房保障。
二、法国住房保障制度的国际经验法国住房保障制度的演变可以追溯到18世纪，其最为显著的特点是建立在居民持续违反住房规定之上。
为了更好地保障住房发展，法国政府在1980年代推行了一系列住房政策，例如建立住房保障制度，改进弱势群体的住房环境，促进住房市场平衡发展，提高住房质量。
法国住房保障制度将政府和市场机制有机链接起来，在政府和市场的激励和协调作用下，使市场参与者更好地发挥住房保障的作用，并加强对住房供求的调节。
此外，法国住房保障制度注重政府与市场协调衔接，强调利用金融技术和手段，为普通民众创造良好的住房保障，加强对低收入人群的支持，以助力更充分发挥住房保障的作用。
国外住房政策的特征及对我国的启示
住房保障ＣｈｉｎａＲｅａｌＥｓｔａｔｅ652010.1总第349期一、国外住房政策的目标独立性虽然各国的住房政策目标不尽相同，但也能反映出房地产宏观调控政策独立性的特点。
奥地利、芬兰、葡萄牙等国比较强调公民的居住权和政府提供住房的社会职责；住房自有率较低的国家如德国、比利时明确提出要提高住房自有率，提供充足的社会住房；法国住房自有率不高，因此在政策目标中强调鼓励住房自有，同时鼓励私人住房出租和社会租房供应；而西班牙的住房自有率偏高，住房出租率偏低，因此直接把提高住房出租率作为政策目标，反映了政策目标定位的现实性；丹麦的住房目标是多层次供应住房，确保人人都能得到良好的住房。
此外，各国独立性的住房政策目标会随着时代变迁而变化。
１９８９年新加坡８７％人口迁入组屋后，政府目标从“居者有其屋”改变为“华厦供精选”。
现在新加坡的公寓式组屋已经被执行共管公寓所替代，后者有比组屋更好的设计和配套设施，目的是让工资水平在８０００新元左右的人，能够自由选择在私人房地产市场或者组屋市场购房，在私人房地产市场价格波动过大时能转而享受国家福利。
简而言之，国外为了解决住房问题，把提高居住水平和居住质量、实现住房市场的公平放在首位，其制度建设也是围绕这一目标进行。
我国房地产宏观调控目标不具有独立性，而是依附于国民经济整体需要。
房地产业不仅要主动实现国民经济多重目标如拉动经济、提供地方财政收入等，而且还要承担其他社会政治改革和城市化进程造成的负担。
目标的多重性易导致目标之间的矛盾，难免顾此失彼，使房地产宏观调控难以达到预期的效果。
二、国外住房政策的典型特征１．依靠市场和保障两大供应体系保障公民的居住权利市场经济被国际经验证明是配置房地产资源的良好机制，同时住房作为“准公共品”也要体现社会性和福利性。
市场在各个国家发挥作用的程度不一样，各国对住房保障的程度也不一样，如美国公共住房占住房总量的比例仅为１．６％，新加坡公共组屋则高达９０％。
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〔作者简介 〕 郭玉坤 (1978—) ,男 ,汉族 ,山东寿光人 ,西南民族大学工商管理教研室主任 ,经济学博士 ,研究方向为房地产经济 ;裘丽岚 (1977—) ,女 ,汉族 ,四川德阳人 ,同济大学经济与管理学院城市管理与建设工程管理专业博士研究生 。
〔基金项目 〕 西南民族大学青年重点项目 ———中国城镇住房保障模式研究之阶段成果 。 〔收稿日期 〕 2007 - 02 - 05 〔修回日期 〕 2007 - 04 - 30
2. 4
55. 1
42. 4
英国
1970 1980
48. 6 36. 1
3. 3 11. 2
28. 1 52. 7
1985
15. 3
6. 7
78. 0
1970
2. 3
美国
1980
0. 5
0. 0
97. 7
0. 0
99. 5
1985
0. 0
0. 0
99. 9
日本
1980
9. 2
1984
7. 1
1. 8
但值得注意的是 ,从 20世纪 80年代开始 ,无论 是发达国家还是发展中国家 ,政府对住房金融中介 的直接干预逐渐减少 ,政策性金融机构与其他金融 中介的业务日益融合 ,出现住房金融与整个国家金 融体系一体化的趋向 。
二 住房保障制度的发展趋势
随着社会经济的发展 、住房供求关系和居民住 房情况的变化 ,西方国家不断地对其住房保障制度 进行调整和完善 。如英国从 1890 年制定第一部住 宅法以来 ,到 1996年已先后修订或制定新的住宅法 48次 ,平均每两年一次 ,其中虽有执政党更迭的因 素 ,但主要还是审时度势 ,使住宅法不断改进 。其他 国家的情况也都是如此 。可见 ,随着时间的推移 ,不 断调整和完善住房制度是必然趋势 。从各国住房保 障政策的调整来看 ,住房保障制度的发展趋势大致 如下 。
外国城市
·85·
《城市问题 》2007 年第 8 期
等。 3. 住房建设投资以私人企业为主 由于西方国家是以私有制为基础的资本主义国
家 ,他们认为遵循市场经济原则 ,由私人建筑公司开 发建设住宅比较有活力和效率 ,因此住房建设应以 私人企业投资为主 。以瑞典为例 ,原先为解决房荒 问题曾较多地由政府的住宅公司投资建造公共住 房 ,但目前这种行为逐渐减少 ,政府转为辅助地位 (见表 1) 。
表 1 世界部分国家竣工住房投资类型 (1970 - 1985年 )
国别
年度
政府 非营利组织 营利组织
1970
0. 7
32. 2
67. 1
法国
1980
0. 8
20. 6
78. 6
1984
1. 1
17. 3
81. 5
1970
4. 3
53. 9
41. 8
瑞典
1980
2. 4
33. 3
64. 2
1985
88. 9
1. 2
91. 6
资料来源 :“联合国欧洲年度住房与建筑统计公报 ”,见参考文 献 [ 1 ]。
4. 住房权属倾向自有化 西方国家的政府认为 ,住房是私人的事情 ,住房
的产权应以私有为主 。原来公共住房较多的国家普 遍推行了住房自有化政策 。如英国 20世纪 70年代 以来 ,开始出售公房 ,大力推进住房自有化 ,他们采 取了以下主要措施 :第一 ,用立法扫除一切阻力 ,用 经济杠杆保证住房自有化政策的实施 ;第二 ,采用多 种优惠政策 ,鼓励居民买房和建房 ;第三 ,通过实际 调查统计 ,测算出居民购房的承受能力 ,进而确定售 房价格水平 。由于采取了这些措施 ,加快了住房自 有化进程 。英国住房的自有率从 1978年的 54. 1% 提高到 1991年 67. 7%。其他国家如美国的住房自 有率 约 为 66% , 西 欧 国 家 的 住 房 平 均 自 有 率 为 56% ,除少数福利国家住房自有率较低外 ,一般国家 的住房自有率都在 60% - 80%之间 [ 2 ] 。
总第 145 期 〔文章编号 〕 1002 - 2031 (2007) 08 - 0085 - 05
城市问题
2007 年第 8 期
国外住房保障制度的共同特征及发展趋势
郭玉坤 裘丽岚
〔摘 要 〕 住房保障是各国住房制度和社会保障制度的重要内容之一 。通过研究发达国家和地区在解决城市住房问题 时采取的各种政策和措施 ,总结其住房制度的共同特征和发展趋势 ,为建立有中国特色的新型城镇住房保障制度提供借鉴和 参考 。
〔关键词 〕 住房保障 ;住房补贴 ;保障方式 〔中图分类号 〕 F293. 31 〔文献标识码 〕 B
住房保障制度是国家通过行政手段对低收入家 庭提供适当住房的一项制度 。建立住房保障制度 , 是对市场化住房分配机制的必要补充 ,也是国家住 房制度与社会保障制度的重要组成部分 。目前 ,我 国城镇住房问题已成为社会各界广泛关注的社会性 问题 ,建立和完善住房保障制度已迫在眉睫 。因此 , 通过研究发达国家或地区在解决城市住房问题时采 取的各种政策和措施 ,总结其住房制度的共同特征 和发展趋势 ,无疑对构建我国新型的住房保障制度 有着重大的启迪意义 。
1. 直接干预转变为间接干预 政府直接建房是住房保障初期的主要方式之 一 ,一般在住房短缺情况下更受各国 (地区 )政府的 重视 。这种直接干预方式产生于住房供求矛盾尖 锐 、住房严重短缺的环境 ,通过设立专门机构 、提供 运营资金的办法实施 。其主要优点是充分发挥了政 府的资源动员优势 ,能够保证在较短的时期内刺激 住房总量的快速上升 ,解决住房短缺状况 。但缺点 是政府财政压力过大 , 房屋建成后还要相应承担 “租不养房 ”的问题 ,同时也在相当程度上限制了私 人房产商的作用 。因此 ,政府直接建房占全社会住 房建设量的比例应尽可能控制在一定范围内 ,保持 适当水平 。 住房供求基本达到平衡时 ,政府对住房供应市 场的干预就转向以间接干预为主 。间接干预的方式 是 :政府对普通住房发展商住房建设投资和私人住 宅投资实行优惠贷款 (长期低息贷款或贴息贷款 ) 、 贷款利息减免等办法 ,支持非营利机构发展低成本 、 低租金住房 ,从而间接干预住房供应 ,通过市场为中
一 住房保障制度的共同特征
从对各发达国家或地区住房保障制度的分析来 看 ,尽管其类型和特色有所区别 ,但都有一些共同的 特征 。
1. 住房保障制度的基本目标具有大众性 住房保障制度基本目标的确立 ,是住房保障制 度的基础 ,有了明确的目标 ,才能构筑一整套住房保
障制度 。从发达国家或地区的情况来看 ,各国 (或 地区 )在住宅法和住房计划中 ,对住房制度的基本 目标都做出了明确的规定 。如美国的住宅法规定 : “尽可能通过私人企业和政府的支持 ,使每个美国 家庭有舒适的住房和适宜的居住环境 。”瑞典政府 确定的政府住房的目标是给每个人提供一所足够宽 敞和舒适而且环境优美的住宅 。新加坡则提出了 “居者有其屋 ”的目标等 。从这些例证来看 ,住房保 障制度的基本目标都具有大众性 ,而且立足于每一 个国民都享有舒适的住房和适宜的环境 。当然这是 一个长远的目标 ,实际上是要分阶段达到的 。
5. 完善的住房保障政策 西方国家倡导公平的住房政策 ,出于对社会公
·86·
国外住房保障制度的共同特征及发展趋势
平和社会稳定的考虑 ,一般都非常重视解决低收入 者的住房问题 。他们认为 ,中等以上收入者应当有 能力自主解决住房问题 ,而低收入者特别是最低收 入者需要政府援助才能获取基本的住房 ,因而政府 的住房政策明显向低收入者倾斜 。各国的住宅法中 都有这方面的规定 。对低收入者住房的支援 ,主要 方式有 :房租补贴 、提供廉租房 、对无家可归者安排 住房等 ;而对中等收入以上者 ,则主要是通过住房抵 押贷款和贷款利息可减扣所得税等优惠政策给予支 持 ,鼓励买房 。
(%) 64 36 20 3 0
资料来源 :见参考文献 [ 3 ]。
随着各国住房难题的逐步缓解 ,大多数国家或 地区的政府都倾向于退出传统的住房供应领域 ,纷 纷实施其他形式的住房干预政策 。例如表 2显示出 除了中高收入国家或地区以外 ,其他收入类型的国 家或地区的公共住房比重都非常低 ,这正是对这一 现象的极好佐证 。
2. 住房产权日趋私有化 ,住房自有率普遍提高 在第二次世界大战后的 50 - 60年代 ,为解决住 房短缺问题 ,西方主要国家都普遍采用了政府建造 公共住房的政策 ,来增加住房的供应 ,并由政府直接 管理公共住房 ,这对缓解住房紧张 ,提高居民的居住 水平起了良好的作用 。但随之而来的政府财政负担 加重和住房管理效率低下的问题也日益凸显 。这表 明政府直接建造和管理公共住房并不是一项好措施 。 因此 , 20世纪 70年代以来 ,世界范围内出现了 一股由政府采取税收和贷款优惠以推动公房私有化 的浪潮 。这与各国完善住房保障制度 、促进社会安 定的考虑密切相关 ,美国 、德国 、英国 、新加坡 、日本 等国政府有一个共识 :一个拥有住房财产的阶层 ,是 最稳定的阶层 ,有利于整个社会的安定 。同时通过 推动公房私有化 ,也可相应减轻政府在住房保障方 面的压力 。 各国纷纷减少公共住房建设 ,现有的公共住房 也采取了出售给住户的政策 ,公房的管理权逐渐转 移给社会公共机构管理 。这就使住房权属关系发生 了明显变化 ,住房产权日趋私有化 ,住房的自有率普 遍提高 。英国是住房政策结构调整最典型的代表 。 在 70年代末 ,英国公营住房在住宅总量中大约占二 分之 一 。由 于 公 房 租 金 太 低 , 仅 为 成 本 租 金 的 57% ,政府每年都要拨出大笔资金补贴房租 ,给国家 财政造成很大压力 。1979年撒切尔夫人任首相时 , 英国政府把住房保障制度改革作为经济调整的突破 口 ,住房保障政策的重点转移到鼓励和支持居民自
2. 住房保障制度的指导思想基于住房的两重性 西方国家普遍实行的是以私有制为基础的市场 经济体制 ,他们认为住房具有两重性 ,既具有商品 性 ,又具有 —定的社会性 。因此 ,住房资源的配置应 由市场机制调节 ,但同时因为住房问题关系到千千 万万个家庭基本的居住生活 ,国家和政府有必要 、有 责任进行支持和干预 ,包括国家参与投资建设公共 住房 、提 供 金 融 支 持 和 对 低 收 入 者 的 住 房 补 贴