国外住房保障制度对中国的启示

其次，政府以低息贷款为核心的政策性住房金融支持是引导社 会资源向住房建设倾斜，动员社会力量尤其是非盈利性机构建房， 是解决住房短缺、房价略高情况下居民住房问题的有效措施。
最后，最购房者或建房者实行减税政策，是推动个人购房、提 高住房自有率、刺激住房有效需求的有效手段。并兼有启动建筑 业、推动经济发展的宏观经济基础，但会导致住房投资过热，出 现大量闲置房，不利于房地产市场的良性发展。房租补贴政策的 特点是现金补贴，可使政府的补贴真正用于补贴部分低收入阶层， 提高其支付能力，由其到市场上租赁住房，可以通过市场机制的 作用，充分利用社会上闲散的住房资源。避免了对住房市场自身 运行规律和效率的干预，有利于提高存量住房的使用率。这种方 式的不足之处在于，社会住房总供应量少时无法阻止房租上涨， 特别是适合低收入者租金支付能力的住房极度缺乏时，如果当地 住房的私人房主乘机哄抬租金，损害低收入租住者的利益，甚至 在租房者不能按时交纳租金时将其驱逐出去，相应就会有越来越 多的人申请住房补贴，增加公共开支。因此，政府必须对租金水 平实行适当的管制。在实施管制时，还应注意不要因此而挫伤了 房主的积极性，防止因限制租金水平而抑制私人出租市场的发展， 进而造成租赁市场的萎缩。一般来说房租补贴政策适用于住房供 求总量基本平衡，甚至供大于求的环境，并且也适宜于政府公房 较少的国家。
总之，建立新型农村社会养老保险制度必须从实际出发，让广 大农民都能享受到我国经济的发展成果，确保广大农民老有所养。
国外住房保障制度对中国的启示
陈旭 １ 陈钰 ２ （１ 四川农业大学） （２ 海南省高级技工学校）
摘 要 ： 目前，持续不断的城镇商品住房价格不断快速上涨，已远远超出了中低收入居民的购买力。要 解决日益尖锐的住房矛盾，政府必须建立和完善住房保障制度。
１、新加坡住房保障制度的特点 新加坡在解决住房问题方面成绩显著，成为亚洲各国解决住房 问题的典范。（１）公积金制度的社会经济地位异常突出。新加坡 中央公积金制度建立于２０ 世纪５０ 年代，是根据新加坡《中央公积 金法》建立的强制性储蓄制度。（２）政府直接参与程度较深，市 场和政府是解决住房问题的两大力量。新加坡政府通过房屋发展 局直接负责公共住房的建设和管理，政府在住房问题上给予的大 力支持与资助，主要体现在对房屋发展局的支持和帮助方面。可 以说，新加坡的住房体制是计划与市场相结合的典范。
三、国外住房保障制度的启示 西方国家住房保障发展较早，有比较成熟的经验，总结起来大 体上有三种主要方式： 第一，以日本为代表的政府间接参与法，即提供政府优惠贷款、 实行贷款利息补贴，支持非盈利机构发展低租金、低成本住房。主 要依靠政府建立的住房金融公库影响和支持住房建设，公库作为 政府向居民自建或购买住房提供长期、稳定、低息贷款的机构，利 息比市场利息较低。 第二，以新加坡为代表政府通过设立专门机构，提供运营资金 直接建房。新加坡建屋发展局负责公共组屋的建设并想够买组屋 的家庭发放政府抵押贷款，建设与贷款资金全部来自政府，售房 亏损在政府财政预算中安排。新加坡能在短短几十年内成功地解 决住房问题，除了政府的大力支持和资助以外，与其大力推行公 积金制度具有密不可分的联系，政府利用公积金作为建房的最初 资金，其周转方式是政府借用存储的私人公积金给建屋发展局建 房，然后将房屋售给用户，费用则从用户的公积金中逐年扣除。① 第三，各国普遍采用的对购房者或建房者减税和对租房者补贴 的方式。这种做法以美国最为典型，具体做法是将购房者或建房 者为使用贷款而支付的利息从其年收入中扣除，从而冲减纳税基 数，相应减轻纳税负担。实质上是降低了住房投资人的贷款利息， 差额有政府承担。 在大部分国家，以上三种住房保障方式其实是在同时存在的， 只不过不同国家在不同时期采用的侧重点不同。每一种住房保障 方式各有其优势与不足，在不同的历史背景下发挥不同的作用： 首先，政府直接投资建房是在住房供求矛盾尖锐，住房严重短 缺环境下产生的，如二站后，因战争影响房屋大量被破坏的英国 和德国。其优点是充分发挥了政府的资源优势，可以在短时间内 迅速刺激住房总供给量的上升，有效缓解住房短缺状况。不利因 素是会造成政府财政压力过大，房屋建成后“租不养房”问题的 承担，情况类似于我国福利分房时期的方法。如果长期实施面向 全社会大多数人的政府建房政策，必须有强大的政府财力为后盾。 同时，政府直接投资建房不利于鼓励房地产公司和其他组织参与 低成本或低租金住房的建设或改造的积极性，可能会减少其他投 资机会，产生“挤出效应”。这样一来，就会限制市场机智发挥应 有的作用。另外，国外的经验表明，政府在制订公共住房建设计 划时，容易陷入盲目境地，很难满足低收入家庭各种不同类型的 居住要求。早２０ 世纪５０ 年代后期，很多发达国家在战后建设的社 会住房由于规划、设计和建造方面的原因很大一部分变成了贫民 窟。各国政府不得不对其进行大规模的清除，造成了极大的浪费。
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三、意见和建议 ３．１ 加快改革，建立新型农村社会养老保险制度。随着我国经 济社会的快速发展和新农村建设的不断深入，国家应尽快出台农 村社会养老保险相关政策，建立与我国经济社会发展水平相适应 的新型农村养老保险制度。发达地区与落后地区、富于村民与贫 困群体统筹兼顾，将落后地区的贫困群体作为保障重点，在资金 和政策上给预更多地倾斜，使广大农民到老年时都能得到一定数 量的养老金，保证其老年基本生活需要，共享经济社会发展成果。 ３．２ 加大国家和地方财政投入，建立财政补助制度。目前，我国社 会保障是以城镇社会保障为重点，政府财政对农村社会养老保险支 持力度不够，农民参保积极性不高。政府应加大财政投入，富裕 地区以地方财政补贴为主，贫困地区以国家财政支持为主，补贴 标准可根据当地经济发展水平和农民平均收入的一定比例确定， 补贴计入农民养老保险个人账户，这样，既能提高农民参保缴费 的水平和将来养老待遇水平，调动农民的参保积极性，又可增加 基金来源和抗风险能力。３．３ 完善政策，提高养老待遇水平。一是 改进计发办法。提高平均余命的计算，延长缴费时间和保证期，可 将保证期延长至１５ 年，避免长寿风险；二是从制度上明确政府对 农民的保障责任。建立健全政府对参保农民给予参保补贴机制和 待遇调整机制。随着农村经济发展水平的提高和政府财政收入的 增加，每年从财政收入中安排一定的资金，建立农保储备基金，专
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２００８ 年பைடு நூலகம் 第 ４ 期
商业环境
２、日本住房保障制度的特点 （１）日本住房保障法律多达 ４０ 余部。如日本政府先后制定实施 了《住房金融公库法》（１９５０ 年）、《公营住宅法》（１９５１ 年）、《日本住 宅公团法》（１９５５ 年）、《城市住房计划法》（１９６６ 年）等。此后又陆续 制定了一系列相关法规，逐步建立健全住房保障的法律体系，这 类法律共颁布 ４０ 多部②。（２）日本行政手段强硬。日本政府成立 了专门的决策协调机构——建设省住宅局，代表政府行使住房建 设决策和管理监督的职能。（３）日本公库＋公团＋公社供给模式。 日本公共住房的供应模式，主要以日本住宅金融公库、日本住宅 都市整合公团和地方住宅供给公社为主体。（４）日本两种形式补 贴。一种是政府财政拨款。第二种是政府的财政投资性贷款。（５） 日本赠款部分免征赠与税。
关 键 词 ： 住房公积金、经济适用房、廉租房、住房保障制度 中 图 分 类 号：Ｆ２９３．３１ 文 献 标 识 码：Ａ 文 章 编 号：１００６－４１１７（２００８）４－００５８－０１
一、我国保障性住房存在的问题 在二十多年的住房制度改革取得一定成效的情况下，城镇居民 的住房条件得到了极大的改善。但在发展推广的过程中，廉租房 制度也同样存在问题。第一，廉租住房制度覆盖面小，并未全面 实施。第二，各地差异较大。由于各地经济发展、居住水平的差 异，各地政府对最低收入家庭规定不同，导致保障对象和保障标 准也各不相同。第三，确定主体对象困难。在执行过程中存在难 以合理确定廉租主体对象的收入水平线。第四，资金来源不稳定。 二、国外住房保障制度的概况和特点
户储存，用于农民参保补贴和待遇调整，每两年到三年调整一次 养老保险待遇，应对通货膨胀，使农民能够及时分享国民经济发展 成果；三是建立养老最低保障标准和最高享受标准。最低标准应 在超过当地农村人均低保水平的 １ — ３ 倍之间选择，最高标准可设 定为当地农民年人均收入的 ３ 倍。最低标准和最高标准随农村人 均低保水平的变化进行调整；四是合理调整农保基金银行存款利 率，减少政策性亏损。五是提高统筹层次，实行市级和省级统筹， 加强调剂功能，增加抗风险能力，拓宽基金增值渠道。３．４ 建立农 保基金统筹账户。农村社会养老保险基金目前仍是以县级为单位 统一管理运营，自求收支平衡。由于没有各级财政“兜底”和市 级或省级调剂，农村社会养老保险基金抗风险能力很小。目前农 保基金尚未进入兑现高峰期，农保基金收支不平衡问题尚未完全 显现出来，但如果不及早预防，将来积重难返将会给农保事业带 来严重后果。因此，建立统筹基金账户有利于降低基金支付风险。 建立统筹基金账户基本原则是在不增加农民负担基础上进行，专 用于防范养老金支付风险。统筹账户的资金来源：一是在社会保 险费中按一定比例提取；二是财政补助，每年在财政收入中留出 一定比例的资金划入统筹金账户，国家财政对经济欠发达地区给 予适当倾斜；三是将土地使用费，农业税和农业产业化经营所得 的一部分纳入法定的农村社保基金补助渠道，以增强农村社会养老 保险互助互济功能及抗风险能力。 ３．５ 建立城乡社会养老保险的 衔接机制。我国现有的农村养老保险制度与城镇职工养老保障制 度是完全不同的两套体系，两者不存在可换算的基础，根本无法 衔接。但是随着我国经济改革的深入，城市化的步伐不断加快，大 量的农村劳动力流向城市，两种不相衔接的养老保险体系已成为 劳动力自由流动的障碍。因此，应建立养老保险关系转移衔接机 制，使农民进城或回乡后养老保险关系合理、顺利衔接。
参考文献： ［ １ ］ 祝亚辉． 杨红英． 邓朝阳：《浅析中外保障制度》，《基建优 化》２００６ 年第 ２ 期 ［ ２ ］ 中国人民网：《日本保障性住房》 ［ ３ ］ 葛寿唱：《社会保障经济学》，上海财经大学出版社，１ ９ ９ ９ ［ ４ ］ 谭刚毅：制定廉租房难在何处，上海房地，２ ０ ０ ２ ［ ５ ］ 田东海：《住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择》，清 华大学出版社，１ ９ ９ ８ ［６］Ｈａｒｖｅｙ Ｓ．Ｒｏｓｅｎ《， Ｐｕｂｌｉｃ ｆｉｎａｎｃｅ》，Ｃｈｉｃａｇｏ，Ｉｒｗｉｎ，ｃ２００５
商 业 环 境 ２００８ 年 第 ４ 期
恰好相反。现实农村养老保险走的是一条“保富不保贫”的路子。 我国农村养老保险采取的是农民自愿的原则，即鼓励具备投保条 件的农户参加社会养老保险。因此，目前开展农村社会养老保险 的大多数是比较发达的地方，参加养老保险的人几乎都是农村的 富裕村民。他们即使不参加养老保险，今后的养老也不会成太大 的问题。未来养老将面临困难的恰恰是那些养老保险未覆盖到的 不发达地区和没有能力投保的贫困村民。这种“保富不保贫”的 养老保险制度，无法从根本上解决广大农民的养老问题。