铜陵万泰项目下阶段营销推广方案

上周的成交量为30套，比起前一周的94套房源，减少了64套。
9月诸如野风现代景苑、汇盛德堡、名城· 燕园、金成竹海水韵、庭院
深深、闲林山水等不少楼盘推出了打折促销活动，而这些活动也基
本都延续到了国庆长假期间，然而这些楼盘的销售情况也和新开盘 楼盘一样，只有一些零散的交易，并未出现大规模的成交。
乌鲁木齐：喧嚣过后是平静
下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，
汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。
从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个
百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27个百分点。国务院还决定，10月9日起对储蓄存款利息所得暂免
联动信息，如道旗做成一面是翡翠城项目信息，一面是水晶城产品
信息等。
推广思路
10月份为传统的销售旺季，今年“金九银十”已不再是以往畅销的
局面，但我们仍需要抓住年前每一次的营销机会。万泰· 翡翠城自身
最大的优点就是实景销售，利用社区现有景观资源和服务，采用文 化艺术节的形式，带动现场人气。让潜在客户现场感受万泰置业的
电梯服务，方便、舒适
空间结构灵活，利于装修
户型面积偏大
市场认可度低
强化优势· 弱化劣势
放大优势·淡化抗性·消除顾虑
万泰· 翡翠城小高层产品优劣势明显，特别是目前周边在售楼盘以多 层为主，面积集中在80-100平方米的较为畅销。
对于本案来说，应放大产品自身优势，如景观、电梯服务等。淡化 自身抗性，如公摊大、物管费用高等。消除购房者存在的顾虑，如 对电梯使用有所顾虑，担心电梯停电等问题发生，可现场演示电梯 使用，以此消除购房者内心顾虑。
合生尾盘以低于周边楼盘近20%的价格出售，富力地产旗下众多中小
户型以直降9万元的优惠推出，万科旗下的限价房开始调低售价，也
吸引了众多看楼者。
杭州：黄金周没有掘到黄金
“十一”黄金周杭州的房产开发商并没有掘到“黄金”。成交量方
面，无论是主城区还是余杭区，都有了一定程度的减少。上周主城
区共成交181套房源，比起前一周的256套房源，减少了74套，这个 销售量仅相当于9月份主城区周平均销售量(372套)的一半。余杭区
示，去年“十一黄金周”期间住宅日均签约量为246套，今年则比去 年同期下降了72%。
上海：成交量下降45%冷清收场
在刚刚过去的十一黄金周里，受银行提高首付等系列政策以及一手
房价位高企的影响，上海楼市再度萎缩。在此次上海楼市的十一假
日房展期间，尽管促销降价手段百出，让开发商还是冷清收场。
上海8月份一手商品房更是以略等于去年同期三成的成交量而惨淡收
从概念上，我们要深化小高层产品的形象，为此我们提出：
电梯宽景洋房
小高层客户的特征是什么？
小高层目前在铜陵房地产市场中接受度不够高，但小高层、高层物
业是市场发展的必然趋势。根据其他城市居民消费习惯来看，年轻
人（25-35岁）更容易接受小高层产品。
他们具有以下几点特征：
经济基础好 文化素质高
对新事物接受能力较强
Hosn Organization
万泰〃翡翠城
下阶段营销推广方案
[和声机构 2008年10月10日]
全国房地产市场状况如何？
“金九银十”的美好预期并未激活2008年的中国楼市。从深圳、广
州到上海、杭州，再到合肥、铜陵，从一线城市到二三级城市，房
价回落、成交量萎缩等，由南至北已经快速蔓延。
北京：十一成交量同比降72%
类商品房370套，销售均价3859.27元/平方米。据介绍，这也是该市 住宅类商品房9月份以来首次跌到4000元/平方米以下。
铜陵：成交率不足10%
9月26日至9月27日，2008铜陵秋季房交会20多家开发企业推出近30
个楼盘，房源可售面积32万平方米。其中住宅可售面积28万平方米，
可售套数约2400套。从房交会成交情况来看，房交会期间总成交200 余套，成交率不足10%，现场看多买少，市场观望氛围浓厚。
为弥补产品配比上的缺陷，在下一阶段我们将万泰· 水晶城的小户型
产品推出市场，与万泰· 翡翠城产品进行互补，一起形成品牌联动。 让市场感觉自己所需要的产品在万泰置业的楼盘中都可以买到，如
多层、排屋、小高层、商铺等。
11月30日，万泰· 水晶城公开认筹；12月10日，万泰· 水晶城正式开盘。
同时，万泰翡翠会的会员购买万泰· 水晶城产品可享受相关优惠。万 泰· 水晶城客户可享受翡翠城会所资源。在万泰· 翡翠城社区布置品牌
求的。根据前期市场分析，目标客户群体需要重点挖掘，再针对目
标客户群体做点对点宣传和相关公关活动。
※客户挖掘渠道：
移动大客户 私家车主
高级娱乐休闲场所消费群体
※宣传物料： 排屋读本
※公关活动：
万泰· 翡翠城|御墅私人红酒品鉴会
商铺
周边五星级酒店已正式开张；附近3-4万平方米的商业广场已挂牌，
本届房交会市民现场购房，并按规定办理相关手续的购房者，可享 受政府给予的1%的契税应纳税额补助。同时各个楼盘也推出不同的
优惠措施，如天瑞· 泓景苑一次性付款的可享受每平方米60元的优惠，
五环国际3280元/平方米起价及可享受团购优惠，豪邦· 康城花园推出 送装修金及团购优惠活动等。
从各级城市房地产市场来看，成交量低迷、价格下跌、打折促销等 成为一种发展趋势，说明全国楼市已步入
我们更需要挖掘能接受电梯宽景洋房，并具有一定购买力的年轻群 体。那么，在铜陵收入水平较高的年轻群体有哪些呢？
公务员/教师/医生等
银行/金融/电力/通信等单位职员 个体户/私营企业主
如何挖掘并锁定他们？
针对这类收入较高的年轻群体，由于职业特征明显，分布较为集中，
我们可采用点对点传播方式，如去学校、医院等单位发放宣传海报，
套。这样的成绩自然难与去年的近800套相比。值得关注的是，目前
省城可售房屋为93002套，可售住宅类商品房为42739套。黄金周内 省城住宅类商品房的销售均价3859.27元/平方米。总体而言，黄金
周合肥住房销售套数较前一周下降近68%，销售金额下降近72%，均
价跌幅超过7%。
从有关部门了解到，今年“十一”黄金周期间，合肥市共销售住宅
预计年底动工；……可以发现项目周边商业氛围正在积聚。万泰· 翡
翠城商铺共计49套，现已销售19套，且部分商家开始经营。说明铜 陵投资者对本项目商铺前景还是比较认可的，因此，11月份我们可
将剩余30套商铺推出市场。
※工作准备：
客户梳理
产品梳理 ※物料准备：
宣传海报
户型单页
万泰·水晶城
与周边楼盘相比，万泰· 翡翠城产品面积偏大，基本没有小户型在售。
共成交一手楼64套，总面积5222平方米，总售价为5013万元，每平
方米均价为9599元，单日成交均价跌破万元大关。这是近一年半以 来，深圳楼市首次日成交均价跌破一万元。
均价破万却没有带来成交量的放大，消费者依然不买账。秋交会期 间，深圳一手房日成交量在4000平方米到9000平方米之间，相比前
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两年的日成交量20000平方米，市场的低迷已让地产商感到阵阵寒意。
征收个人所得税。
解读：连续下调利率是行业利好信号
在美国金融危机蔓延、全球金融动荡的背景下，各国央行正相继采
取降息等诸多举措提高市场流动性予以应对，来有效提振金融市场
信心，促进经济稳定健康发展。
房地产业是中国国民经济重要组成部分，拉动五、六十个行业的发
展，同样关系到中国金融的安危，也关系到老百姓的财富积累。放 宽信贷政策，将改变市场预期，但房价、成交量等还不是一、两天
场。从成交套数方面看，本次展会上预售商品房达到706套(包括一 些异地楼盘)远低于2005年十一假日房展的2863套，即便与2006年十
一假日房展的1298套(其中本市楼盘1105套)相比，也相差近600套，
下降了45.6%。
深圳：单日均价首跌破万元
据深圳市国土房产局公布的一手楼成交数据显示，10月2日深圳全市
产品和生活。
万泰置业· 品牌联动
现场包装（道旗等） 翡翠会会员购买水晶城产品可享受相关优惠 水晶城客户可享受翡翠城会所资源
时间节点/工作重点
※时间节点：
11月1日，第二届万泰社区文化艺术节
11月22日，御墅私人红酒品鉴会 12月10日，万泰· 水晶城开盘
※工作重点：
第二届万泰社区文化艺术节前期准备和宣传 电梯宽景洋房G1、G2、G7和G8的促销去化
福州：降价促销
福州房展会降价促销场面火爆，一些房产代理机构在展会入口安插 员工高举促销牌充当“移动广告”，昔日风光的别墅如今动辄报以 “超低价格”。尚存实力的开发商大胆喊出“买房送车”的口号， 也有不甘示弱的打出“买房优惠8.8折”血拼牌。
合肥：7天成交量不足400套
省城黄金周楼市成绩出炉：7天里，住宅类商品房总销售套数为370
组织团购活动，即“亲友团”计划。同时年轻人都以一次置业者为 主，购房目的又以结婚为主，为此我们可推出“08’婚房计划” 。
※公关活动： 第二届万泰社区文化艺术节· 亲朋好友在一起（另见活动方案）
※营销手段：
“亲友团”计划 “08’婚房计划”
※媒体组合：
报广、软文、户外、海报、横幅
排屋
前期御墅完成销售4套，反映排屋这类高端产品在铜陵市场仍是有需
深度低迷期！！！
在这种不利的市场环境中，离春节只有3个月时间，因此当前我们的 首要任务是：
如何实现资金快速回笼？？？
近期宏观调控政策
从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，
其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应
调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工商银行、 农业银行、 中国银行、 建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不
其他组团尾房的去化
排屋客户挖掘和积累，宣传资料的制作以及活动方案的确定 商铺客户和产品的梳理，销售物料的设计与制作
万泰· 水晶城产品亮相及蓄水
工作进度表
据北京房地产交易管理网的数据显示，9月29日到10月4日期间，北
京商品住宅期房签约量仅有412套，日均签约量69套。“十一黄金周”
期间只有9月29日的签约量超过100套，其他几天的商品住宅期房签 约量均不及百套。此签约量比今年春节及五一等的签约量均有所下
降，比去年“十一黄金周”的签约量更是大面积下滑。统计数据显
与去年红红火火的房产销售场面相比，今年“金九银十”给房产商
和中介公司带来的更多是喧嚣后的平静。今年八九月以来，乌鲁木 齐房地产市场非常平淡，而“十一”黄金周以来几乎没有成交量。
太原：楼盘打折促销赚足眼球
早在“十一”黄金周的前几天，太原市一处楼盘就打出了“开盘当
天特价85折，3869元起带1600元精装修”的广告，开发商还组织了 十多辆看房车，往返于售楼处和楼盘之间，赚足了眼球。
比较关心楼盘的品质
价格不是他们购房考虑的唯一因素，他们更看中的是居住品质和楼
盘潜在的价值。
谁会是我们电梯宽景洋房的潜在客户？
对于本案来说，电梯宽景洋房面积集中在110-125平方米，均价3700
元/平方米，总价达到41-47万元。对于一般年轻人来说，总价较高，
难以承受。在销售过程中，我们需要采取一些优惠措施来消除一些 总价高的抗性。
广州：十一黄金周再打价格战
“6500元/平方米”，这不是广州限价房的价格，而是广州星河湾的
装修标准。咬牙扛住价格的开发商仍是少数，更多的开发商已经直
接在近郊大盘开始了价格肉搏。包括碧桂园、恒大地产、金地集团 等，在广州东部纷纷推出特价低于4000元/平方米，并且送豪华装修
的洋房单元，将这一区域的价格直接拉低到2005年底的水平。
层、排屋以及商铺，组合式的产品策略在目前市场形势不好的情况 下，或能起到“奇兵”的作用。
因此，下一阶段我们要销售的产品是
小高层+排屋+商铺+万泰· 水晶城
小高层
优势 景观视野宽阔 劣势 社区位置较偏
通风良好、户户朝阳
建筑风格具有领先性 一梯两户，私密性较好
公摊大，得房率低
物管费用高 对电梯使用有所顾虑
就能转变的。
总体来说，连续两次下调利率，对于普通购房者来说，降低购房成
本，增强其对市场的信心。
下一阶段，我们卖什么？
根据铜陵房地产市场现状，可以发现铜陵目前在售楼盘中绝大多数
楼盘产品较为单一，如豪邦· 康城花园、五环国际、托莱多等楼盘仅
有多层产品销售。
结合万泰· 翡翠城项目现状，目前可售产品包括少量多层尾房、小高