万科：设计阶段28个成本优化点
万科房地产成本构成
万科房地产成本构成房地产行业是一个关键的经济领域，对于国家经济的发展具有重要意义。
而在房地产开发商中，万科地产作为中国最大的房地产企业之一，其经营模式和成本构成备受关注。
本文将探讨万科房地产成本的构成，以及对其战略规划和财务状况的影响。
一、土地成本如同其他房地产企业一样，土地成本是万科房地产开发中最重要的成本之一。
万科作为一家全国性的开发商，需要在各个城市寻找适合开发的土地。
土地供应的紧张和稀缺性使得土地成本逐渐上涨，这对于万科的盈利能力和市场竞争力带来了挑战。
万科需要在土地成本和规划建设成本之间进行权衡，以获得理想的投资回报。
二、建设成本建设成本是指房地产项目的设计、施工、材料等所需的开支。
在万科的房地产开发过程中，建设成本占据了很大的比例。
房屋的设计和施工质量直接关系到项目的销售和市场竞争力。
因此，万科必须确保在保证质量的前提下，控制建设成本，以提高项目的盈利能力。
三、人力成本作为一家规模庞大的房地产企业，万科需要吸纳大量的员工，包括开发人员、设计师、销售人员等。
人力成本是万科的固定成本之一，在一定程度上影响着企业的运营效率和盈利能力。
万科通过提供合理的薪酬体系和培训机制，吸引和留住人才，以提高员工的专业素质和工作效率。
四、市场营销成本在竞争激烈的房地产市场中，市场营销成本非常重要。
万科需要进行广告宣传、产品推广、销售渠道建设等，以吸引客户并提高销售额。
市场营销费用通常占据万科总成本的一定比例，并且根据项目的规模和定位的不同而有所差异。
万科通过市场营销的投入来提高品牌影响力和市场份额，进一步加强在房地产领域的竞争优势。
五、管理成本管理成本是万科运营过程中不可或缺的一部分。
作为一家上市公司，万科需要投入一定的资金用于行政管理、财务管理、法务事务、人力资源管理等方面。
管理成本的合理控制对于企业的长期发展和盈利能力至关重要。
在房地产市场经济的背景下，万科作为一家领先的房地产开发商，其成本构成对于其经营和发展具有重要的影响。
万科典型标准户型的优化设计
万科典型标准户型的优化设计——深圳市国人建筑设计咨询有限公司陈国才提要：市场上各种奇葩、灾难的户型太多，千千万万的住户没有少骂开发商和设计师祖宗十八代。
包括身为建筑设计师的我也一样，几乎绝大多数户型都存在一堆问题、甚至是傻逼的设计，包括着名地产公司的部分标准户型和国内知名设计院的很多作品；最近也在微型平台多次评论过编辑们推崇的户型为垃圾图。
一直没有发过比较好的图，为的是保护甲方的利益，避免当地出现类似竞争产品；到现在实在忍不住了，就拿万科典型的标准户型来优化好了，谁叫你一直号称是注重研发的行业老大呢。
主要内容：对万科典型标准户型的具体优化设计原户型户型来源：户型库微信号发表的万科标准户型。
户型实用地区：冬冷夏热地区。
建筑层数：33层和18层。
户型面积：110平米和90平米（CAD图仅含标准层公摊），这两种类型为最主流的产品，项目面积或市场销量占比70%左右，同时也适用于中国大部分地区项目。
下面为原18层户型图及其指标下面为原33层户型图及其指标大家很容易发现，18层和33层户型套内竟然是完全一样的，可能万科要追求高度的标准化。
下面是放大的套内平面咋一看这两个户型也比较合理，除了争议比较大的天井，公摊大外，没有明显的败笔，是大江南北到处都有的户型；毕竟还是行业老大的作品啊，这就对了，要优化就找最好的公司的好作品优化，这样才有点难度和能够说明问题。
为了便于比较，我还亲自把它们变成了CAD图。
先下手33层的好了，原户型CAD图如下：需要说明一下的是，户型左右对称，蓝色数字分别为核心筒面积和套型建筑面积，括号内为套内面积。
原户型重点点评1、户型总面宽较小，品质低，需要总图规划争取面宽。
2、存在三个内天井，且有卧室门开向天井（基本为开不了窗帘的废房），体型系数大，保温多，造价高。
3、公摊面积大，为70.8平米，比最合理的设计浪费8-10平方米，户均损失2平方米多套内；如一20万平米的项目则损失套内面积约4000平方米，成本造价约720万。
实战案例1 万科地产全过程成本精细化管理(2014.3)
万科全过程成本精细化管理提高企业绩效案例总结万科股份有限公司（以下简称万科）自1984年成立以来，始终坚持稳健经营，重视降本增效，其良好的经营业绩受到投资者的广泛认可。
目前已成为全球最大、效益最好的房地产企业之一。
那么，万科是如何管理与控制成本费用并提高企业绩效的呢？一、万科五大基本做法1．专设成本管理部万科原来只有预决算部（现在大多数房地产开发商都设有这样一个部门），没有成本管理部。
2007年，万科正式成立成本管理部，负责管理整个公司的成本费用，并直接对主管工程、采购和成本的副总裁负责。
目前，整个成本管理部有200余人，主要负责成本分析、管理及监控工作。
成本管理部的设立与运行不仅推动了集团全员成本意识的树立，而且有效地保证了各项经营计划的贯彻实施。
同时，成本管理部也成为贯穿项目始终、规范所有部门工作的管理者，成为项目成本总体控制的组织者和责任者，成为公司增强成本控制力度、降低成本费用、提高市场竞争力的核心力量。
2．建立并实施目标成本动态管理体系为有效控制成本、规避经营风险，万科将目标成本、动态成本有机结合，建立了动态的目标责任成本管控体系。
从万科成本管控体系的实际运作看，首先，有关部门按要求编制项目目标成本，并经公司管理层和区域成本管理部门审批确认后执行。
然后，在项目开发过程中，已发生成本由专人负责记录，待发生成本由成本管理部门定期做出预测并及时调整，以动态跟踪管理项目成本。
同时，成本管理部与财务部定期对成本进行审查核对，并将目标成本与实际成本的重大差异及其原因及时通报公司领导层和相关部门，为经营决策提供依据。
3．准确测算无效成本无效成本管理是万科成本管控体系的一大亮点。
无效成本是指项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值没有作用，无法获得客户认同的成本，它的准确测算不仅帮助万科确定了从投入到产出过程中准确合理的目标成本，而且以数据形式展现了公司的浪费情况，激发了公司领导和员工的成本意识，使大家更清楚有哪些环节的支出是浪费的，哪些费用可以得到更好的削减，从而推动各部门提高专业能力、加强计划管理。
万科全过程成本精细化管理分享
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三 设计阶段成本管理成本优化
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Ø 概念规划设计阶段
u最优产品组合 u土地价值组合 u路网布置 u停车布置 u地下室布置 u配套 u组团布置 u场地标高 u产品选型
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Ø 方案设计阶段
u建筑方案选择——新古典风格与现代风格（成本相差200元/㎡） u建筑层高 u窗地比 u节能方案——约束体型系数、窗墙比、内外保温的选择、材料系数的选定 u结构、供电、供水、消防、中水方案 u高压线路改造 u景观方案——软硬景比例控制
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感谢您的聆听 Thanks A LOT
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u 零浪费计划、EAS系统
零浪费计划源自丰田成本管理，借鉴制造业成本管理思路 万科EAS系统——量价分离、控制分析兼顾
u 目标成本与动态成本管理
目标成本编制——成本核算指导、编制人员考核、编制时间、风险费考虑 目标成本执行——超支审批权限、目标成本与投资额管理、责任成本VS成本分级体系 动态成本管理——合同管理、台账管理、时间要求、衡量指标、科目目标成本变动率
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Ø 施工阶段成本管理
u 工程策划——谋定而后动、兼顾质量、进度、成本 u 台账管理——变更台账、付款台账、图纸台账、签证台账…… u 变更及工程指令管理——清晰准确的记录台账
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Ø 预结算阶段成本管理
u 造价咨询公司——如何用好？！ u 3+1+3预结算审核体系——打破一切形式主义 u 费率合同预结算的解决之道——标准定额套价模板 u 成本数据库——让历史告诉未来
万科车库柱网优化与成本优化关键点
万科车库柱网优化与成本优化关键点一、车库柱网优化的关键点：1.结构优化：通过对车库柱网结构进行分析和计算，以满足建筑设计的要求和安全性能的前提下，降低结构材料的使用量，减少结构自重，提高结构的经济性和工程可行性。
2.减少柱网节点数量：车库柱网中的节点数越多，施工难度越大，施工周期越长，施工成本越高。
因此，可以通过优化柱网的布局和设计，合理减少节点数量，降低施工难度和成本。
3.使用高强度材料：选择高强度的材料用于构造车库柱网，可以提高柱网的承载能力，减少柱网的截面尺寸和使用材料的数量，达到结构轻量化和成本优化的目的。
4.优化柱网刚度：通过合理调整柱网的刚度，使柱网在受力时能够均匀分担荷载，降低柱网的应力集中现象，提高车库柱网的安全性和稳定性。
二、成本优化的关键点：1.设计简化：通过简化车库柱网的结构设计，减少繁杂的构造，降低施工难度和成本。
例如，减少柱网的层数或增加进深比，可以减少柱网的材料用量和施工成本。
2.材料选择：选择性能优良、价格合理的材料用于车库柱网的构造，可以降低材料成本。
同时，要合理计算和估算材料的需求量，避免材料的浪费和不必要的成本支出。
3.施工工艺优化：优化车库柱网的施工工艺，提高施工效率，减少施工时间和人力资源的使用。
例如，采用现代化的施工设备和技术，能够大幅度提高施工速度，减少施工成本。
4.质量控制：加强对车库柱网施工过程的质量控制，确保施工质量达到标准要求，减少施工后期的修补和返工，降低成本支出。
综上所述，万科车库柱网优化与成本优化的关键点包括结构优化、减少节点数量、使用高强度材料、优化柱网刚度、设计简化、材料选择、施工工艺优化和质量控制。
通过合理运用上述关键点，可以达到车库柱网的优化和成本的优化目的，提高工程的经济性和可行性。
设计阶段的项目成本控制方法
设计阶段的项目成本控制方法本文将全面介绍地产项目究竟该如何从设计入手，管理好全周期成本。
（一）、投前阶段给老板“避坑”指南开发阶段重点抓“三会”一、投前成本管理，给老板提供决策依据因此，投前成本管控非常重要。
为了避免踩坑，我们以比招拍挂更复杂的收并购项目为例，来看看如何做好投前成本管理，这里主要分为三个步骤：1、尽职调查：给项目做体检收并购项目的尽职调查成果，有调查资料清单、风险管控清单和风险报告。
其中调查资料清单，就像医院的体检清单一样，能够反映项目的全貌，同时避免人为因素的影响。
下图是项目尽调需要的资料清单，如果没有收集到的相关信息，也要注明原因，做到过程可追溯。
风险管控清单则是针对项目可能出现的风险进行梳理、核实。
把显性、隐性的风险都进行较为全面的识别，比如有没有地质风险、是否存在合同纠纷等。
除了要一些书面资料外，还可以通过走访原项目的各个部门，去了解实际运营过程中的特殊情况，包括和当地政府部门沟通的重点、难点等。
项目情况摸清楚之后，形成一份风险报告。
对尽职调查工作做阶段性的总结，为公司决策提供重要依据。
风险报告不仅需要对公司把这个项目以这个价格收购回来表达意见，还需要从设计、成本、营销、运营各部门对项目尽调的整体风险等进行提示，用表格的形式列出风险管控事项和风险等级、风险处理建议，便于之后在项目运营各阶段进行风险预警、规避和应对。
2、资料交圈：要让其他部门看得懂投前阶段，各部门已经有一些资料要共享。
交圈过程中需要注意的是，各部门都要了解一些其他部门的需求和知识，把自己部门的专业信息转化成其他部门能懂的语言，有针对性性地提醒其他部门有哪些坑需要注意。
从而形成有效的沟通方式，节省时间、相互交底，最终指向的投资决策。
3、强排输出：内容尽可能丰富、图片尽可能干净投前阶段的图纸是强排方案，内容要尽可能丰富，图面要尽可能干净。
因为强排图纸，是企业高层是一定会看的。
而很多老板不是专业出身，所以要让大家都能看懂，这里面很多讲究。
万科集团战略成本管理案例研究
一、引言
随着全球经济的不断发展和市场竞争的加剧，企业财务战略优化已成为实现 持续增长的重要手段。万科集团作为我国房地产行业的领军企业，面临着诸多挑 战和机遇，其财务战略优化具有重要意义。本研究旨在探讨万科集团财务战略优 化问题，分析其现状、存在的问题并提出改进措施，为类似企业提供借鉴。
二、文献综述
结论
本次演示通过对万科集团发展战略的深入研究，揭示了其战略执行的成功与 不足之处。同时，针对存在的问题，提出了相应的建议，以期为类似企业在竞争 激烈的市场中取得成功提供有益的借鉴。然而，本研究也存在一定的限制，如数 据来源的单一性和研究视角的局限性等，未来可以从更多角度对万科集团的发展 战略进行深入探讨。
（1）制定明确的战略目标：万科集团始终坚持以客户需求为导向，通过优 化资源配置、提高运营效率等措施，实现企业价值最大化。
（2）构建全面预算管理体系：通过预算编制、执行、监控和调整等环节， 实现对公司整体运营活动的有效控制。
（3）实施精细化成本控制：在项目开发、采购、营销等环节严格控制成本， 并采取针对性措施降低非必要支出。
三、研究方法
本研究采用文献研究法、案例分析法和专家访谈法相结合的方式进行研究。 首先，通过查阅相关文献，梳理出财务战略优化的相关理论；其次，选取万科集 团为研究对象，深入分析其财务战略现状及存在的问题；最后，通过专家访谈法， 收集并整理专家对万科集团财务战略优化的意见和建议。
四、结果与讨论
本研究发现，万科集团的财务战略存在以下问题：（1）资产负债率偏高， 财务风险较大；（2）现金流管理不足，资金利用率不高；（3）投资策略过于保 守，影响企业发展速度。
文献综述
近年来，国内外学者针对企业战略成本管理进行了广泛研究。其中，万科集 团作为典型案例受到了诸多。学者们对万科集团的战略定位、成本管理体系、成 本控制措施等方面进行了深入剖析。然而，已有研究主要集中在静态分析上，较 少涉及动态视角，且对万科集团战略成本管理的成功与失败原因探讨不足。
万科地产集团全套成本优化与控制程序
万科地产集团全套成本优化与控制程序(总20页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--万科集团（全套）成本优化与控制程序一.万科成本优化流程要素流程目标：在各实施方案完成前，完成成本优化与控制，提供优化方法，明确在招标阶段成本控制方法。
流程主要责任部门：设计管理部、成本管理部、采购管理部。
流程关键业绩指标流程关键点2.适用范围：XX各项目设计前期、概念设计、总体规划设计、实施方案设计四个阶段；建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。
3.职责设计管理部：负责提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算。
成本管理部：编制计划并检查计划执行情况，:进行具体测算并根据测算结果提出优化建议，需要时进行部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布。
采购管理部：进行招标战略策划。
4.工作程序.方案优化流程.方法与过程控制设计前期开始设计前找发展部、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析、）市场定位三方面信息。
政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息：土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析：市场定位：通过询问销售部，清楚了解项目市场定位：以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是:第一：场地内的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需要预留部分不可预见费用；第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天）,是否计算容积率,会所是否可售；第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。
概念、规划设计阶段成本控制重点：建筑、结构方面：.1设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。
万科房地产成本管理制度
万科房地产成本管理制度一、前言二、成本管理流程1.成本预算在项目启动之前，万科房地产将进行详细的成本预算工作。
首先，根据项目规模、项目类型和市场需求等因素，确定预算的总体框架。
然后，根据项目的具体要求，分解预算，确定各个阶段的成本计划。
成本预算的内容包括项目建设、人力资源、市场推广等费用的合理分配。
2.成本控制成本控制是万科房地产成本管理的核心环节。
项目启动后，成本管理团队将根据成本预算，制定具体的成本控制计划。
在项目进行过程中，成本管理团队将定期监控项目的成本执行情况，及时发现和纠正偏差。
如果发生了超支情况，将进行适当的调整和决策，以保证项目成本的控制在可接受的范围内。
3.成本归集为了更好地控制和分析成本，万科房地产建立了成本归集系统。
在项目进行过程中，各个部门和岗位将进行实际成本的记录和汇总。
成本归集系统将采集并整理这些数据，形成完整的成本报告。
成本报告将包括项目的总成本、各个阶段的成本和各个部门的成本等信息，为项目决策提供参考。
4.成本分析成本分析是万科房地产成本管理的重要环节。
通过对成本数据的分析，可以了解项目的成本结构和成本驱动因素，为项目的优化和效率提升提供依据。
成本管理团队将对成本报告进行详细的分析，找出成本的问题和潜在的改进点。
同时，成本管理团队也将与项目团队进行深入的沟通和交流，共同探讨成本的优化策略。
5.成本评估在项目完成后，成本管理团队将对项目的成本进行评估。
评估的重点是项目的成本绩效和成本效益。
通过与预算进行比较，评估成本的执行情况。
如果发现了成本偏差，将进行适当的调整和改进。
同时，成本评估也将为下一个项目的预算和成本管理提供经验和教训。
三、成本管理的意义1.提高项目的盈利能力成本管理可以帮助万科房地产优化资源配置和降低成本支出，从而提高项目的盈利能力。
通过成本预算和成本控制，可以合理分配资源，降低开发成本和运营成本，提高项目的收入和利润。
2.保证项目的可持续发展成本管理可以帮助万科房地产降低项目的风险和提高项目的可持续发展能力。
设计阶段成本优化控制点及优化原则
设计阶段成本优化控制点及优化原则1.建筑层高实施原理：建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2％左右。
在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。
钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标，采用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。
优化原则：无特殊情况，层高采用2.8米。
2.结构设计实施原理：在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。
常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。
优化原则：向设计院下发设计限额，跟进设计参数。
3.防火墙设置实施原理：专业的消防防火墙造价昂贵，规范上允许利用建筑墙体作为防火墙。
优化原则：尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防水幕喷淋系统的设置。
4.减少沉降缝设置实施原理：每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量宜越少越好。
优化原则：在符合设计规范的情况下，减少沉降缝设置。
5.控制地下室层高实施原理：在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。
地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑机械车位设置的可能性。
优化原则：严格控制地下室层高。
6.减少地下室层数实施原理：地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响地下室建造成本。
如果通过对地下停车布置的优化，能在两（一）层地下室内解决三（二）层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。
优化原则：严格控制地下室层数。
7.简化地下室排水实施原理：地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。
地产成本精细化颗粒度控制方法
地产成本精细化颗粒度控制方法01、序当前房地产行业进入薄利时代，三道红线、集中土拍改等房地产调控政策将房地产去杠杆、去金融属性，各项成本加大，融资难度大，容错率低，利润率降低到6%以内。
本文通过对标学习碧桂园、万科等其他头部地产公司，从成本管控思路、成本测算指标、具体措施、管控结论四个方面进行了详细和系统的数据测算、分析比对和认真研究，具体的研究和应用分析如下：02、成本管控的目的和思路一、成本管控的目的和必要性：通过增效降本和营销包装措施，实现产品差异化竞争，从而产生溢价效益，提升产品的价值和品质，进一步提高企业核心竞争力，塑造企业认知度和品牌形象。
房地产效益结算具有动态性、滞后性、长周期特点，一个项目是否盈利，盈利多少？只有在开发销售完成才后知后觉。
因此根据现有项目情况，学习对标其他地产成本管控经验，来防范成本浪费或超标。
二、成本管控的思路：增效降本，提升产品价值：（1）优化和降低结构性、功能性成本。
（2）减少无效成本。
（3）在客户关注的敏感区域，增加合理的有效成本。
三、各时间阶段的成本管控，对总体成本的影响：1、拿地、规划、设计策划阶段，影响总体70%的成本，属于事前控制。
2、招采、施工阶段，影响总体25%的成本，属于事中控制。
3、竣工资料结转、结算阶段，影响总体5%的成本，属于事后控制。
03、成本测算指标一、各项开发总成本造价指标及占比：1、土地成本：按当前400万/亩，容积率2.0，楼面造价：约3090元/㎡(400万*1.03（契税）/666.67/2)，占总成本的40%。
土地每增加100万/亩，成本约增加770元/㎡。
2、建安成本：高层按2000元/㎡，占总成本的26%。
3、配套费：400元/㎡，占总成本的5%。
4、行政事业费：500元/㎡，占总成本的6%。
5、土地使用税:9元/㎡*50年/2.0=220元/㎡，占总成本的3%。
6、税金：销售价格（暂按8000元）*11%=880元/㎡，占总成本的12%。
万科地下车库设计省钱心法
万科地下车库设计省钱心法2014-05-29明源地产研究院在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下车库开发成本的节约就很有必要了，省下来的可都是白花花的银子。
一、规划要求：控制车位比例地下车库的造价比较高，普通地下车库的造价一般是地上住宅土建造价的两倍左右。
所以，为了节约成本，必须减少造价，做经济型的地下车库。
从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾为例分析：无锡万科魅力之城五期：地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。
规划设计要求车位比例为1.2辆/户，最后通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资1785万，如下表：无锡万科金域蓝湾：地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例90/35（90平米以下的户数占总户数的35%）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。
规划设计要求车位比例为1.0辆/100平米，通过与规划局沟通，最后按1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资7100万，如下表：可见，小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。
首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。
二、地库设计范围5个要素设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。
影响地库设计范围的因素大概有如下几种：1.上部建筑是否要连通在做地库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅主体是否要在地下层连通，要否设计地下大堂等。
地库和住宅尽可能的保持一定的距离，要基础保证施工的操作面，特别是基础有高差时，更应根据土的力学性质，留不同的距离，减少基坑维护费用，档次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。
房地产开发中策划设计阶段的成本控制解析
房地产开发中策划设计阶段的成本控制解析房地产开发是一个复杂的过程，其中策划设计阶段是至关重要的一个环节。
在这个阶段，开发商需要寻找最佳的设计方案，平衡客户的需求与经济效益，并最终确定开发计划。
然而，这个阶段的成本往往被低估，导致后期的经济风险。
本文将探讨房地产开发中策划设计阶段的成本控制解析。
1. 策划与设计阶段的成本在房地产开发中，策划与设计阶段的成本往往占整个项目成本的5-10%。
这个阶段的成本包括市场调研、规划设计、初步设计、方案评估、性能分析等。
这些成本需要在整个开发过程中进行管理和控制，以确保最终的经济效益。
2. 成本控制的重要性策划与设计阶段的成本是整个项目成本的一部分，如果没有得到充分的管理和控制，将会影响整个项目的经济效益。
因此，控制策划与设计阶段的成本是一个成功的项目关键因素。
成本控制的首要目标是确保策划与设计阶段的成本在预算内。
为此，开发商需要在开始阶段就制定一个详细的成本预算。
此外，还需要监测设计师、承包商和供应商的表现，确保他们交付的成果符合预算和开发商的要求。
3. 降低成本的方法和技巧降低策划与设计阶段的成本有许多方法和技巧。
以下是其中的一些：（1）制定详细的规划设计一个详细的规划设计能够清晰地包含所有的细节，从而帮助开发商更好地了解整个开发过程。
通过这种方式，开发商可以更好地监控成本，并避免额外的成本。
（2）协商价位在与承包商和供应商进行合作时，开发商需要尽可能地协商价位，以确保他们提供的服务和产品都在预算之内。
（3）优化设计方案开发商需要找到最佳的设计方案，以平衡开发成本和房价之间的关系，确保整个项目的经济效益。
（4）定期评估定期对成本进行评估，以及时发现和修正问题。
这可以帮助开发商在早期发现成本问题，并加以解决，避免后期成本风险。
4. 结论在房地产开发中，策划设计阶段的成本是整个项目的重要组成部分。
为了确保项目的经济效益，开发商需要严格控制这个阶段的成本。
这需要采取一系列的方法和技巧，包括制定详细的规划设计、协商价位、优化设计方案和定期评估。
设计阶段如何做好成本优化（太全面了）
设计阶段如何做好成本优化（太全面了）在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。
本文从5个方面深入阐述了设计阶段控制成本的经验技巧，不看一定会后悔。
▌一、设计中的成本控制原则设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。
从设计优化来优化成本，一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。
取得设计单位配合：应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。
1.总平面（1）初始设计 - 总平面设计描述：地块共设置四个出入口（2）优化设计 - 总平面设计描述：地块出入口减少为两个。
总结和启示：在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。
2.经济技术指标案例1（1）停车方式（高层）初始设计设计描述：当地要求所有地下车库均需按人防标准建造，成本偏高；地下车库埋深较深，层高较高，土建、设备和施工成本都较高。
（2）优化设计 - 停车方式设计描述：半地下室车库可不按人防标准建造，成本较低（需要与政府部门沟通是否可行）；半地下车库埋深较浅，层高较低，可自然通风采光，土建、设备和施工成本较低。
案例2（1）初始设计- 停车方式（联排）设计描述：别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难；别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米，增加了施工成本和验收风险；地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米，不符合当地规范等。
（2）优化设计 - 停车方式（联排）设计描述：别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计算；别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米，不需缴纳人防异地建设费；地下室顶板标高符合当地规范。
案例3（1）初始设计 - 地库a.地库按机械车位设计，面积11225平方米，总车位430个，其中机械车位421个，普通车位9个，层高4.5米；b.停车效率26.1平方米/车位。
万科公司现金流量管理问题与优化对策现实意义
万科公司现金流量管理问题与优化对策现实意义一、引言万科公司作为中国房地产行业的领军企业，其现金流量管理问题与优化对策的研究具有重要的现实意义。
本文将从万科公司现金流量管理问题的背景和原因入手，分析其对企业经营和发展的影响，并提出相应的优化对策，旨在帮助万科公司解决现金流量管理问题，提升企业绩效。
二、万科公司现金流量管理问题的背景和原因1. 背景万科公司作为中国房地产行业龙头企业，其规模庞大、资金投入巨大。
然而，在经济不稳定、市场竞争激烈等因素的影响下，万科公司面临着现金流量管理方面的挑战。
2. 原因2.1 市场竞争压力：随着房地产市场竞争加剧，万科公司需要投入更多资金来开发新项目、推出新产品以保持市场竞争力。
这导致了资金需求增加，对现金流造成了一定压力。
2.2 资本支出过高：由于房地产行业特点决定了项目开发需要大量资本投入，在建设期间会出现大量的资金流出，对现金流造成了较大压力。
2.3 销售周期较长：房地产项目的销售周期通常较长，需要等待客户付款才能收回投资。
这导致了现金流入时间的延迟，给企业带来了现金流量管理上的困扰。
三、现金流量管理问题对企业经营和发展的影响1. 影响企业经营稳定性：若现金流管理不善，可能导致资金链断裂，无法按时支付供应商和员工工资等费用，进而影响企业正常运营。
2. 限制企业发展空间：现金流不足会限制万科公司开展新项目、进行市场推广等活动，并可能导致无法满足市场需求，错失商机。
3. 增加融资成本：若万科公司需要通过外部融资来解决短期资金需求，由于缺乏充足的现金流证明和良好的还款能力，可能导致融资成本上升。
四、优化对策为解决万科公司现金流量管理问题并提升企业绩效，在以下几个方面可以采取相应的优化对策。
1. 提高预测准确性通过建立科学的市场调研和预测模型，准确预测市场需求和销售情况，以便合理安排资金投入和现金流出。
2. 加强供应链管理与供应商建立长期稳定的合作关系，优化物流管理，降低采购成本和库存水平，提高现金流的周转效率。
项目不注意这些点，在设计阶段就会全垮了！
项目不注意这些点，在设计阶段就会全垮了！设计阶段“埋雷”项目进度质量成本难以把控1、图纸滞后，影响现场施工进度和质量现在的地产项目三边工程依然很常见。
要么“边勘察、边设计、边施工”，要么“边设计、边施工、边办证”，亦或者“边设计、边施工、边修改”。
总之，就是不按建设逻辑关系组织工程进度，图纸还没出完，现场就开工了；等到工程做到一半图纸才出来，却发现图纸与现场做法出入太大，只能拆了重做。
2、图纸质量差，现场设计变更频繁每个项目施工过程或多或少都会产生变更。
设计变无法完全避免，但变更太多，不仅项目签证费用大幅超额，施工进度也会被严重耽误。
有些项目，外立面做完了，才提出需要通过提升立面来拔高项目档次，立面拆了重做；有些项目，就连门把手都换个两三遍才定下来。
①各专业各自为战，交圈不充分导致错漏和返工房企内部对设计管理部门的进度考核抓得很严，设计人员一直在赶节点，生怕一不小心就被扣绩效。
设计人员只顾着抢眼前的节点，无暇顾及对下游设计环节的影响。
②设计交底不到位，施工图单位无法充分理解甲方意图方案设计更偏创造，而施工图设计更接近于落地，关键要解决施工现场的问题。
从操作上来讲，施工图数量多，细节繁琐，同样需要投入许多的时间精力。
而现实上，许多房企重视前期的方案设计，对施工图却关注度却低很多。
很多项目由于设计周期短，对设计管理岗位的考核又是以出图效率为依据，设计管理为了绩效会赶着完成节点。
导致上游设计单位的图纸“带病”移交给下一个环节的图纸。
③图纸落地性低，现场施工难以达到理想效果一些设计师对项目往往有理想情结，过于强调效果而忽略了实现难度；又或者因为对现场施工不够了解，做出来的方案很难保证施工效果。
3、变更太多验收难通过，现场整改频繁造成浪费一些项目，营销的想法越是变得比翻脸还快。
今天说客群变了，要改图纸，明天说没利润了要砍成本；图纸变来变去，从最初到报建规划图纸，最终项目竣工验收，两三年时间内，营销需求不断变，设计图纸不断改；再加之设计师、设计管理人员、工程对接人员离职、变更，中间的断层越拉越大，最终做出来的项目跟原来报规文本南辕北辙。
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万科：设计阶段28个成本优化点2014-04-30明源地产研究院成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70%～80%的份量，因此在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。
万科要求，在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。
一、前期规划1.产品组合实施原理：根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。
优化原则：根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。
2.成熟产品选用实施原理：使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。
成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。
优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。
3.建筑体形实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。
优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。
4.土方工程实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。
优化原则：尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。
5.山地建筑实施原理：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。
优化原则：(1)根据山体高差确定产品类型；(2)山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。
6.合理确定组团大小实施原理：组团大小对成本的影响要点是：（1）每个组团一般需要1-2个出入口；（2）每个组团均有围墙；（3）每个组团均要考虑消防要求；（4）每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。
现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。
优化原则：合理确定组团规模，避免组团规模过小；相对集中布置出入口。
7.路网应合理简洁实施原理：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。
优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。
8.优化出入口布置实施原理：每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。
优化原则：满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。
既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。
9.布置消防分区实施原理：消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。
一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。
优化原则：(1)在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区；(2)布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。
10.控制地下室面积实施原理：地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：在满足人防要求的前提下能少建则少建。
优化原则：严格控制地下室面积。
二、路网工程11.道路宽度实施原理：道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。
优化原则：（1）在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。
（2）注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；（3）通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。
12.给水管的选择实施原理：压力等级越高的管材造价越高，结合现场实际情况，不同区间管道适当选择不同的压力等级。
优化原则：着重考虑管材优选：综合施工、使用等因素，给水管经济合理性排序为；PE管→焊接钢管→无缝钢管→镀锌钢管→UPVC塑料管→球墨铸铁管→钢塑管。
13.排水管的选择实施原理：合理进行施工组织设计，减少人工土方开挖量，减少土方倒运量。
优化原则：排水管排序为；规格500以内；UPVC波纹管→钢筋混凝土管→PE波纹管，规格500以上；钢筋混凝土管→UPVC波纹管→PE波纹管。
一般情况下，机动车道下选用重型（Ⅱ级管或S2管材），对非机动车道下选用重型要严控14.检查井设计实施原理：室外排水是由管道系统和检查井系统组成，检查井系统的成本优化应从井的数量、井的规格、井的深度以及井盖等几方面入手。
井太多也会影响美观和行车方便。
优化原则：避免设计盲目统一选用大规格井；控制重型井盖使用部位；除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型，并尽量减少检查井数量。
15.管网埋深与井深实施原理：排水系统中一般来说管网与井的深度越深，相应的土方工程量和建造造价都会增加。
优化原则：减少管网埋深与井深。
16.优化管网走向、长度实施原理：管网的长度直接关系其造价，管道走向设计的系统性则决定了管道的长度优化原则：优化管网走向、长度。
三、单体设计1.建筑层高实施原理：建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2％左右。
在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。
钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标，采用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。
优化原则：无特殊情况，层高采用2.8米。
2.结构设计实施原理：在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。
常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。
优化原则：向设计院下发设计限额，跟进设计参数。
3.防火墙设置实施原理：专业的消防防火墙造价昂贵，规范上允许利用建筑墙体作为防火墙。
优化原则：尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防水幕喷淋系统的设置。
4.减少沉降缝设置实施原理：每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量宜越少越好。
优化原则：在符合设计规范的情况下，减少沉降缝设置。
5.控制地下室层高实施原理：在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。
地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑机械车位设置的可能性。
优化原则：严格控制地下室层高。
6.减少地下室层数实施原理：地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响地下室建造成本。
如果通过对地下停车布置的优化，能在两（一）层地下室内解决三（二）层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。
优化原则：严格控制地下室层数。
7.简化地下室排水实施原理：地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。
由于地下室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注，费用昂贵。
能否取消建筑找坡层？优化原则：通过结构找坡8.优化转换层实施原理：转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大，一般设置转换层。
转换层由于承受上部全部荷载，往往出现界面巨大的转换梁，转换层用钢量与混凝土用量一般而言非常大，设计中应予以关注。
优化原则：优化转换层9.优化设备层实施原理：设备层往往容易被忽视，设计中的保守和浪费情况也较为普遍，结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。
优化原则：优化设备层。
10.简化屋顶造型实施原理：坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。
优化原则：既有经济性的比选又满足建筑的要求。
11.优化外挑外挂构件实施原理：合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出。
优化原则：精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和成本的双赢。
12.铝合金门窗实施原理：同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。
控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。
优化原则：通过节能测算指标来控制窗墙比；避免大面积西晒玻璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，但是进行空气调节的费用很高。
在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力，但是开启形式设计需要考虑风压作用。
根据门窗系统（木、铝、塑）、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统。
避免功能不足或过剩。
慎重选择非标门窗系统，减少开模费用。
13.栏杆栏板实施原理：栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往容易被忽视，采用300元/米的栏杆与200元/米的栏杆总造价可能相差数十万。
因此，一方面应根据客户需求确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。
优化原则：（1）尽量使用标准化栏杆；（2）栏杆、栏板档次规范化；（3）兼顾后期的维护费用。
14.外墙装饰实施原理：外墙装饰主要是建筑外立面用材，包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件（木材、钢构件、陶制品）等。
一般来说，外立面讲究装饰精致，能起到大幅提高建筑观感效果的作用。
同时也切忌外墙装饰材料的堆砌，万科就曾经有分公司的建筑立面方案被当地规划部门要求简化的例子；建筑装饰另一个不能忽视的部分是：要考虑装饰材料的耐久性与后期维护成本。
木制品容易开裂脱漆，钢制品易生锈，这些都是后期客户投诉的隐患。
优化原则：多方面比较，实现价值最大化。
15.部品及材料选择（百叶、玻璃雨棚）实施原理：实用性与美观性相结合优化原则：（1）减少百叶、玻璃天窗等不易清洗的部品设计，室外防腐木的应用，减少后期的维护成本；（2）栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸，不宜过大或过厚满足强度和刚度即可（需注意节点构造设计），间距满足安全和遮挡要求即可；（3）玻璃雨蓬是由支撑系统与玻璃平板构成，一般需通过受力计算进行设计。
支撑系统兼顾受力与造型的功能，玻璃主要是起到遮挡作用。
玻璃雨蓬的优化一方面要注意玻璃的材质与厚度，另一方面则要简化支撑系统。
16.金属构件尽量标准化实施原理：金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等，金属构件的标准化不仅能够减少设计、招标次数，体现规模效益，还有利于性价比较高的金属构件的定型。
优化原则：金属构件尽量标准化。
17.钢构件的处理实施原理：钢构件需区分使用场所（室内外），分别采用不同的防腐处理。