设计阶段成本优化要点模板

1、成本规划设计控制要点
① 临界产品选择 ② 可售比 ③ 产品附送率 ④ 停车率与停车方式 ⑤ 商业及业态 ⑥ 会所及配套 ⑦ 人防及分区
案例分解
① 临界产品选择
• 高层or超高层
100m 120m 140m 150m
• 高层
60m 80m
• 18F高层 • 11F小高层 • 9层or？层人防 • 7F 多层
14N162
设计课程参考资料
（一）设计阶段成本优化审控原则 （二）设计成本优化关键审控要点
【方案、施工图】 （三）启示建议
（一）设计阶段成本优化审控原则
一、发展阶段 二、审控原则 三、成本失控主因及控制阶段 四、设计成本优化重点 五、设计阶段成本优化核心
一、品牌发展商成熟公司设计成本优化发展阶段
确定经济的结构方案 A、合理的结构选型 根据层数不同确定不同的结构体系 B、确定标准层结构布置方案
C、复核墙柱面积比约4%
Βιβλιοθήκη Baidu
2.2 结构选型 ② 结构形式
根据产品层数（高度）选择相应的结构形式
低多层： （低到高）异形柱框架、异形柱+短肢剪力墙；
慎用矩形柱框架
高层： （低到高）异形柱+短肢剪力墙+剪力墙*； 慎用剪力墙
由“节约减配”向“质量效益”转变。 全员全控基于客户细分成本精细化控制
舍本而求末
节约减配 纯技术
精细化成本规划
决策规划 决策+专业
（二）设计阶段成本优化审控原则
基本原则：全员全控基于客户细分成本控制
省钱等于赚钱
成本控制不等于省钱
以经济合理的成本，最大的提升产品的竞争力，并 形成行业成本优势。产品成本能提升顾客价值、带 来经济收益。
⑥ 会所及配套确定
严控控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积。
配套会所配置、架空层设置要和项目定位一致。 要注意拆分户型户数增多配套规模的变化。
⑥ 会所及配套确定
会所配套规模需根据定位细分
模式1：新鸿基
顶级豪宅 尊显奢华尊贵，高投入高消费高收费
模式2：星河湾
高端住宅 与高档酒店同时开发，会籍制会所
成本审控基于项目定位与客户选择及竞品分析；设 计前期、实施方案必须审控前置。规避定位失误、 配置不当、或有损产品品质底线减配
（二）设计阶段成本优化审控原则
1、合理规划有效成本
以经济合理的成本，最大的提升产品 的竞争力，并形成行业成本优势。
等值定位原则 思考时, “海阔天空”，执行时“入地三分” 不可能有完全准确的预测判断 根据地块的特点和市场定位进行项目的细节设计、规划、建筑、房型比、配套、 物管…… 并非大就是好，全就是好，合适就好，避免不必要的成本开支（客户不认可〕 尽量在营销全过程中减少弱项和劣势，这是买方市场下竞争的必然
2.2 结构选型 ①控制要点
基于三边设计现状，结构技术审控核心目标： 在保证质量、运营前提下，严控含钢量，尽量 减少后期不可逆转后期更改。
结构前期决策、过程控制是关键。
2.2 结构选型 控制要点
结构成本优化关键事前控制，在建筑方案确定过 程中注意关键结构方案确定；规避无效成本发生。
初勘与基础 结构方案确定 上部含钢量控制：体型（高宽比）、层数/层、高结构转换、
C、高层建筑的基础埋深 上部柱长的1/18~1/20
2.2 结构选型 ①初勘与基础
选型确定后，如何判断基础布置成本最优？
基础利用率=建筑总荷载/基础总承载力 经济值不小于0.85
不同结构楼层重量估算值：
框架结构：12~15kN/㎡ 框剪结构： 13~16kN/㎡ 剪力墙结构： 15~18kN/㎡ 框筒结构： 14~16kN/㎡ 地下室： 20kN/㎡（未计覆土）
2.2 结构选型 ③ 上部含钢量控制
A. 控制体型（高宽比）高宽比不宜>6~7
•控制合理高宽比，避免体型不规则导致超限 •通过设置拉板或调整建筑平面，避免三项不规则
B. 控制总高/层高 关注建筑总高临界点60m、80m，严控层高
2.2 结构选型 ③ 上部含钢量控制
C. 尽量避免结构转换
一个转换层相当于3~5个标准层的含钢量 相当于增加了10~20%整体含钢量
饰面
结合立面风格 保证“近人”品质 控制墙积比 石材：控制面积；慎用进口；提前施工干挂or湿帖
栏杆模块：结合立面风格，成本级配
风格 基本
栏杆模块：结合立面风格，成本级配
不同材质体现的不同品质，与定位、售价协调；
慎用钢栏杆； 结合立面推荐常用栏杆模块；规避图集手册 生活阳台栏杆在不影响立面尽量选择1.1m实体栏板
2.1立面：基于客户细分及成本级配
2.1立面：①风格选择确认。基于客户细分与成本
风格 饰面 部品 成本级配
2.1立面：②刚性指标测算
2.1立面：②刚性指标测算
墙积比
外立面装饰面积 建筑面积
普通项目：小高、高（
）；TH（
）
窗地比
外立面门窗面积 所在层建筑面积
普通项目： （ ）
建筑物与室外大气接触的外表面积
2.2米下夹层面积
④ 停车率与车库形式选择确定
营销定位
• 各种产品车位配置比例
规划要点：数量测算
• 千人指标 • 政策红利
停车方式
• 地上/地下比例 • 架空 • 半地下 • 地下
地下：主力产品与地下室面积测算
⑤ 商业及业态
商业面积与位置 业态：租or售；主力店 餐饮？ 层高：4.5？5？ 商业地下室应用
优化客户看不见的结构成本，省下来的都是利润！
客户关注：建筑规划、建筑立面、平面户型、景观配套、精装修 客户对基础、房屋结构基本不关心，也没有专业能力去关注。
（五）设计阶段成本优化核心
支持营运 反应动态 服务战略 提升品质
（二）设计成本优化关键审控要点
设计前期 一、实施方案 二、施 工 图
1. 成本规划 2. 方案选择 3. 规划审控
条形基础
30~80元/㎡
50~100元/㎡
注：估算面积为建筑面积。
片筏基础
120~300元/㎡
桩基础
80~200元/㎡
2.2 结构选型 ①初勘与基础
适用的基础方案
A、合理的地基承载力 确定基础种类、埋深、尺寸的最基础数据
B、经济的基础类型 各基础类型的成本按以下顺序递增： 天然浅地基基础、 复合地基浅基础、 筏板、 预应力管桩、 人工挖孔桩(逐渐受限制)、 灌注桩
体型系数
外表面积中，包括屋面及封闭阳台 其所包围的体积
严寒≯0.4 夏热冬暖≯0.35
2.3立面：③ 方案设计成本控制要点
层高
层高潜在影响： 墙积比、外立面装饰、门窗外立面； 建筑高度；60m、80m、100m。。。
常用层高选择： 高：3.0/3.1集中空调； 中：2.9 低：2.8 18层以上≯3.15
2.2 结构选型 ①初勘与基础
优化独立基础或桩基的形式，充分利用材料强度
独立基础： 变截面，去除无法发挥作用的部分
矩形
阶梯型
锥形
桩基础：选用特殊桩类型提高承载能力，但要与成本和工程提前沟通
摩擦桩——增加桩表面积，比如预应力空心方桩 端承桩——增加桩端与持力层接触面积，比如扩头桩、葫芦桩
2.2 结构选型 ② 结构形式
花架材质
单方造价 (元/平米）
无柱砼 花架
有柱钢 木花架
有柱砼 花架
无柱钢 木花架
有柱纯 钢花架
无柱纯 钢花架
有柱铝合 无柱铝合 金花架 金花架
外立面门窗
控制窗地比
外立面门窗面积 所在层建筑面积
功能：隔热、双玻、五金件、玻璃种类
型材：粉末喷涂；断桥隔热； 慎用氟碳喷涂；TH木包铝、内开窗
（普通门窗3倍）
架空层 地下室 会所 大堂 管理用房、设备用房、不可分摊面积
② 可售比
可售比计算，如下两种都是可行，但关键是控制“低成本、 低售价、快销售项目”不可售建造规模。
另外，因不同项目公建占比不同，也可在公建面积确定 后，仅进行跟居住相关的可售比测算
可售比 =
销售面积
①地上总建筑面积）； 或②总建筑面积（含地下）
1. 宗地失控 2. 定位失误 3. 配置不当 4. 设计保守 5. 效果更改 6. 图纸质量
设计前期 实施方案 施工图
（四）设计成本优化重点
（四）设计成本优化重点
前提
主体建安 无效成本
基础目标：优化客户看不见的成本！
三边状态下，保证质量控制的前提下，充分发挥 专业优势，优化客户不关注的成本！
注意1：外窗通风面积复核；规避开窗面积不够
注:2：特殊部位门窗高度复核；
特殊部位需细化剖面；注意结构图纸复核
注意3：门窗开启方向复核；规避受阻
百叶
结合立面风格 刚需项目严控遮阳百叶 空调百叶注意功能及立面风格
注意空调机位复核
细部节点：结合立面风格，确定细部尺寸
2、方案选择控制要点
2.1 立面方案 2.2 结构选型 2.3 电梯 2.4 精装修 2.5 景观 2.6 智能化
高宽比过大，结构方案属先天不足， 即使请大师来优化，成本也居高不下。
① 临界产品选择：注意层数影响人防面积核算
例：某市人防面积计算规则
•9层以上按基底面积、9层以 下按标准层的2% •测算规则的理解 •需注意人防等级上限面积
？ ？
② 可售比
对于低成本、低售价、快销售、高容积率项目需 评估测算，注意如下定位及设计：
墙柱布置合理化
荷载取值精细化
2.2 结构选型 ②初勘与基础
2.2 结构选型 ①初勘与基础
扩初前尽早确定基础选型，多方案比较
方案阶段柱网基本确定后，开始基础选型
常见基础类型：
浅基础：独立基础、条形基础、片筏基础 深基础：桩（墩）基础（预制桩、人工挖孔桩、冲孔桩、钻孔桩等） 特殊基础：复合地基
独立基础
三步走： 1、协调建筑专业，研究结构不转换的可能性 2、若必须转换，研究最小限度转换的可能性 3、算账，转换的代价和带来的经济效益比较，作为决策依据
对策：结构布置时应适当考虑建筑功能，避免结构转换。
2.2 结构选型 ③ 上部含钢量控制
调整结构布置后，避免转换，保证车库使用， 地下室含钢量降为142kg/㎡
① 临界产品选择
A. 控制体型（高宽比）高宽比不宜>6~7
•控制合理高宽比，避免体型不规则导致超限 •通过设置拉板或调整建筑平面，避免三项不规则
B. 控制总高/层高 关注建筑总高临界点60m、80m，严控层高
① 临界产品选择
控制体型（高宽比） 原则：控制合理高宽比，避免体型不规则导致超限
对钢筋含量的影响： 若高宽比介于7～8之间，钢筋含量一般增加可达10%～15%。 若出现三项及以上不规则，必须超限审查，钢筋含量一般会增加
模式3：仁恒
中高端住宅 会所+泛会所，生活氛围营造
模式4：中端住宅
完善配套与服务，泛会所为主。控制会所规模
仁恒：生活配套提升产品附加值竞争力
⑦ 人防
人防建造方式测算 地下室面积、等级及布置方式 充分考虑报建及分区； 注意人防规模等级上限 充分利用人防规范：2000平米防护单元
一、实施方案成本优化审控要点
1. 成本规划 2. 方案选择 3. 规划审控
2、方案选择控制要点
2.1 立面方案 2.2 结构选型 2.3 电梯 2.4 精装修 2.5 景观 2.6 智能化
2、方案选择控制要点
方案选择
方案选择不是单纯的设计理念、措施及表现。 要在成本控制基础上针对客户关注点。 保证产品品质，注意时间节点及图纸质量控制。
③ 产品附加值
附件值核心是否报建能满足政府要求，以及自身管理措施
基本原则：附加面积售价＞“建安+管理费”综合成本
• 综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例 • 高地价一般采取高附加值、高售价策略低地价一般采取低附加值、
平均售价策略 • 优先赠送客户既喜欢建造成本又低的赠送形式 • 重点控制建安成本较高的入户花园、凹阳台、阳光室、地下室、
10%，最高可达20%～25%。
对策： 1、控制高宽比不宜>6~7。 2、通过设置拉板或调整建筑平面，避免三项不规则。
① 临界产品选择
案例： 某项目，7度区，高层板式住宅，剪力墙结构，高宽比达7.9，含钢量高达 76kg/㎡，因高宽比过大，导致剪力墙数量和厚度大大增加，仅剪力墙单项 含钢量达42kg/㎡，即使经过努力优化，总含钢量仍在65kg/㎡以上。
（二）设计阶段成本优化审控原则
2、 严格控制无效成本 产品成本能提升顾客价值、带来经
济收益，无重大成本浪费，控制、减少 无效成本的发生。
（二）设计阶段成本优化审控原则
3、事前控制，循序渐进
可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一
致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。
（三）成本失控主因及控制阶段
2.2 结构选型 ③ 上部含钢量控制
D. 墙柱合理布置 A：高层墙柱合理比例：4%
B：墙柱合理间距：~6m
适当兼顾特殊要求：
墙柱合理布置：结合户型拼接、地下停车考虑
2.2 结构选型 ③ 上部含钢量控制