浅谈不动产物权登记制度
略论不动产物权登记制度
和丧 失，无不实行 公示制度 。世界各国均 以登记作为不动产 公示方
法 ， 过 赋 予 登 记 一 定 的法 律 效 力 ， 会 公 众 可 以 通过 登记 知 道 不 动 通 社
第二， 建立实质审查制度 。 为此法律需要赋予登记机关一定的调 查职权。 我们认为， 登记机关应 当被赋 予下列权 限： 一是询问 申请人；
移转、 消灭等变动事项应 当登记 ， 是物权 公示原则的要求。物权 的 这 公示 及 公 信 原 则是 物 权 法 的 基 本原 则 之 一 ， 谓 公 示 原则 是 指 当 物权 所 发生变动时 ， 必须通过某种程序和方法使公众得 以知悉， 只有这样， 才 能发生一定的法律效力 。 我们 都知道 ， 物权作为绝对权， 对世权 ， 义务 人是权利人之外 的一切社会公众 。 综观世界各 国的不动产登记制度， 关于不动产物权 的取得、 变更
适用 的 自然是统一的不动产登记制度。但具体 由哪一个机关来行使 这 一 职 责 ， 国 《 权 法 》 没 有 规 定 。 就 容 易 造 成 现 实 中 管 理 混 乱 我 物 并 这 的问题 。因此 ， 我认为登记事务仍然应当由行政机关来承担。问题的 关键在于 ， 负责登记的行政机关必须统一且必须专门化。 我认为应当 在政府机构 内部设立专门的登记机构 ， 如不动产 登记 局， 统管不动产
略论不 动产物权登记制皮
周 颐
摘 要 《 物权 法》 出 台， 定 了以登 记要件 主 义 为确认登 记在 不动 产物 权 变动 中的效 力 ， 的 规 并辅之 以预告 登记 ， 正登 记 ， 更
异议登 记 等新 制度 ， 这对 完善 我 国不动 产物权 登 记制度 有 重大 的意 义。但 这一 制度在 理 论和 实践 中仍存 在 诸 多 问题 ， 快 尽 制 定 配套 的法律 制度 来 完善 不动产 物权 登记 制度显 得极 为迫切 。 关键 词 不动 产物权 登 记 中图 分类 号： ９ ３ Ｄ ２． ２ 责任 制度
全面解读不动产统一登记制度
全面解读不动产统一登记制度随着城市化进程的加快，不动产管理问题逐渐凸显，为了解决各地不动产登记管理的混乱和不透明现象，我国于2016年10月1日全面实施了不动产统一登记制度。
该制度的实施对于确保不动产权益的安全、促进经济发展和社会稳定具有重要意义。
不动产统一登记制度的核心目标是建立一个统一、权威、高效的不动产登记体系，实现不动产权益的明确和确权登记工作的规范化。
通过全面统一登记，可以避免重复登记、虚假登记和冒名登记等问题，从而减少不动产纠纷的发生，提高不动产交易的效率和安全性。
不动产统一登记制度主要包括以下几个方面的内容：1. 登记范围扩大：不动产统一登记制度将不动产登记的范围从传统的房地产扩大到了土地、林权、矿权等不动产类型，确保了各类不动产的权益都能够得到有效保护。
2. 登记程序简化：不动产统一登记制度对登记程序进行了简化和规范化，取消了一些繁琐的登记手续和要求，提高了登记的效率和便利性。
3. 登记信息公开：不动产统一登记制度要求将不动产登记信息进行公开，包括不动产的权属状况、地籍图等信息，提高了不动产交易的透明度和公正性。
4. 不动产登记机构职责明确：不动产统一登记制度对不动产登记机构的职责进行了明确规定，包括登记机构的设置、人员配置、业务流程等，提高了登记机构的专业性和服务水平。
实施不动产统一登记制度后，取得了显著的成效。
首先，不动产交易的效率得到了大幅提高，不动产登记的办理时间大大缩短，减少了企业和个人的等待时间和成本。
其次，不动产权益的安全得到了有效保护，不动产交易的纠纷和争议大幅减少。
最后，不动产统一登记制度为不动产金融的发展提供了坚实的基础，促进了经济的健康发展。
总之，不动产统一登记制度的实施对于建立健全的不动产管理体系、维护不动产权益、促进经济发展和社会稳定具有重要意义。
在未来的发展中，我们需要进一步加强不动产登记机构的培训和规范，完善不动产登记制度，提高登记的公正性和权威性，为社会经济的可持续发展提供有力支撑。
不动产的四种登记制度与动产交付方式
不动产的四种登记制度与动产交付方式一、不动产的四种登记制度1.初始登记：又称首次登记，是指在不动产物权第一次产生时进行的登记。
主要包括：不动产的建造、购买、受赠等情形。
此时，权利人在法律上取得了该不动产的所有权，有权对该不动产进行处分。
2.转移登记：又称过户登记，是指在不动产物权发生转移时进行的登记。
主要包括：买卖、赠与、继承等情形。
此时，原权利人的所有权消灭，新权利人取得该不动产的所有权。
3.变更登记：是指在不动产物权的内容发生变化时进行的登记。
主要包括：权利人姓名或名称的变化、地址的变化、面积的变化等。
此时，权利人的所有权并没有发生变化，只是权利的内容发生了变化。
4.注销登记：是指在不动产物权消灭时进行的登记。
主要包括：不动产的拆除、毁损、灭失等情形。
此时，权利人在法律上失去了该不动产的所有权，该不动产成为无主财产。
以上四种登记制度涵盖了不动产物权的产生、转移、变更和消灭的全过程，是保障不动产物权的重要手段。
二、动产交付方式1.直接交付：又称现实交付，是指将动产的占有直接移转给受让人，使受让人取得对动产的直接占有。
这是最常见的交付方式，适用于一般的动产买卖。
2.指示交付：又称返还请求权让与，是指动产由第三人占有时，出让人将其对第三人的返还请求权让与受让人，以代现实交付。
这种交付方式适用于动产出卖人将标的物交付给承运人以运交给买受人、出租人将租赁物交付给承租人使用等情形。
3.简易交付：又称无形交付，是指受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁等方式实际占有了动产，则出让人无须再进行现实交付，只需要与受让人达成让与合意即可。
这种交付方式适用于动产的租赁、借用等情形。
4.占有改定：又称间接占有，是指出让人和受让人通过约定，使受让人取得对动产的间接占有，以代现实交付。
这种交付方式适用于动产的保管、仓储等情形。
以上四种交付方式都是动产物权转移的重要手段，根据不同情况选择合适的交付方式可以保障动产物权的顺利转移。
论我国不动产登记制度
论我国不动产登记制度我国不动产登记制度是一项十分重要的制度，它对于保障国家的土地和不动产的权属权利、完善市场经济体系、加强社会管理等方面都起到了至关重要的作用。
本文将从定义、意义、现状、案例分别进行探讨。
一、不动产登记的定义及意义不动产登记是指国家在特定机构对不动产进行记录注册，记载其权益状况、使用状况、限制状况、状况变动等情况的程序。
它在土地及其使用、房地产、财产保护、司法审判、金融信贷等方面都具有重要的作用。
首先，不动产登记可以保障国家的土地和不动产的权属权利。
只有进行了登记，才能确立权属关系和界定边界，从而维护了不动产所有权的合法性和权属归属的明确性。
此外，不动产登记还可以有效地防止土地纠纷、房屋买卖纠纷等问题的发生，具有重大的法律意义。
其次，不动产登记可以完善市场经济体系。
当前，我国的经济已进入快速发展时期，不动产登记制度的建设显得更加重要。
通过制度化的国家机构，规范土地、房产等不动产交易的流程，使不动产通产流通更加自由、保值增值更加稳定，从而促进了市场经济稳定崛起及健康和持续发展。
再者，不动产登记可以加强社会管理。
在大规模的城市化过程中，不动产作为市民的生命财产安全和生活资本，为政府尤其重要。
利用不动产登记制度可以有效的规范社会资源配置，保障公共安全以及民生福利等方面的需求。
同时，也有利于社会信用体系建设。
让不动产相关企业和个人都遵守规则创造良好的商业环境，有助于社会管理体系的建设。
二、我国不动产登记制度的现状我国现行的不动产登记制度是由土地登记机构负责实施的。
最新的《物权法》已于2007年后开始实施，授权了土地登记机构全面开展不动产登记和备案工作。
但是其仍有一些问题，例如登记的基础还不够扎实，所涉及的登记资料不够全面。
此外，不动产登记在批准的速度和业务量上也存在问题。
最近，为了加快进程，国务院印发了《加快推进不动产登记全覆盖工作实施方案》。
方案提出，到2020年，将全面实现不动产登记全覆盖，推进不动产登记基本设施、信息系统建设与升级。
浅议不动产物权登记制度
浅议不动产物权登记制度作者：谢涛来源：《法制与社会》2009年第28期摘要不动产登记制度在我国物权领域是热点问题,原因在于我国的不动产登记制度还存在很多缺陷,而且由于不动产的特殊性质,它的登记制度对于我国市场稳定运行具有举足轻重的地位。
关键词不动产登记物权公示登记机关中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)10-077-01民法物权里的登记制度,主要涉及的是不动产的登记,不动产登记是不动产物权转让的必要条件,也就是说,一定要进行登记,不动产才能完成其转让过程,之前无论什么程序都不能改变这个不动产物权。
所谓不动产登记,应该就是指登记机关在申请人的申请下,对于不动产物权的设立,变更,转让和消灭依据法定程序进行登记,并能够提供给特定第三人查阅。
这种物权登记制度实质上是一种物权的公示。
为什么不动产要进行登记,我认为原因在于有利于当事人及社会一般的第三人明确地知悉不动产的现实状况,有利于维护不动产交易安全,达到“静态秩序,动态安全”的法律目的。
同时,由于不动产的特殊属性,其变动会引起较大的社会影响,所以不动产的登记可以为解决纠纷提供方便的证据来源。
因此,不动产登记能够保护不动产的交易,降低交易风险,减少交易成本,促进市场良性健康发展。
《物权法》14条规定:“不动产物权的设立,变更,转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”,但我国实行合同效力和登记效力分离,有效地鼓励了交易,以免这种绝对地效力阻碍不动产物权的顺利转移。
也就是说,当双方达成合意签订关于不动产物权转让的合同,至合同成立之时合同开始发生效力,并不限于登记之后此合同才生效。
所以,如果当事人之间对物权的设立和转移达成合意,只要这种合意不违反法律法规的强行性规定和公序良俗,即便没有完成登记手续,也应当认为合同已经生效,当事人可以在时候补办登记手续,这就可以促成许多交易。
同时,采用这种合同效力和登记效力分离制度,也有利于保护善意一方当事人的利益。
论物权法立法当中的不动产登记制度
论物权法立法当中的不动产登记制度不动产登记制度在物权法立法中的重要性不言而喻。
不动产是涉及到土地、房屋、林木等实体权益的财产，其交易往往涉及较高的价值和复杂的权益关系，因此需要有一个有效的登记制度，来确保权益的清晰、透明和稳定。
本文将分析不动产登记制度在物权法立法当中的意义和作用，并探讨其中存在的问题和需要改进的地方。
首先，不动产登记制度在物权法立法中的意义和作用体现在以下几个方面：1.保护权益：不动产登记制度可以确保所有权和其他权益的清晰、稳定和可追溯。
登记记录的真实性和准确性可以提高权益主体对不动产的权利保护程度，以及对争议解决的便利。
通过登记制度，权益主体可以获取权利变动的及时信息，避免不必要的风险和损失。
2.推动经济发展：不动产登记制度对于房地产市场的健康发展和规范运行起着重要的作用。
通过建立有效的登记制度，可以减少信息不对称，降低交易成本，促进交易活动的进行。
同时，完善的登记机构和规范的登记程序也可以增加市场的透明度，提高市场的公平竞争程度，为市场主体提供更有利的营商环境。
3.促进社会治理：不动产登记制度的建立可以提高社会治理的能力和效率。
通过不动产登记，政府可以更好地了解国土资源的使用情况，优化资源配置，加强宏观调控和城市规划。
同时，登记数据的共享和整合也可以提供重要的参考依据，支持政府决策的科学性和合理性。
然而，不动产登记制度在物权法立法中仍存在一些问题，需要进一步改进和完善。
主要包括以下几个方面：1.登记程序繁琐：目前的不动产登记程序仍然相对复杂，包括提交申请、审核材料、填写表格等多个环节，需要投入较多的时间和精力。
同时，登记机构的办事效率也有待提高，存在长时间等待和缓慢办理的问题。
这些问题对于权益主体来说，增加了交易成本和不确定性，影响了登记制度的效力。
2.登记信息不准确：现有的不动产登记制度在信息收集和核实方面存在一定的难题。
由于登记信息的真实准确性难以保证，往往造成信息不对称和交易风险的增加。
试论我国不动产物权登记制度的立法完善
试论我国不动产物权登记制度的立法完善随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，不动产交易日益频繁。
不动产物权登记作为我国不动产交易的基石，对于保障公民和法人的合法权益具有重要意义。
然而，我国的不动产物权登记制度在立法上还存在一些不足之处，亟待完善。
本文将从立法的角度，对我国的不动产物权登记制度进行探讨，提出一些建议。
其次，我国的不动产物权登记制度需要建立完善的登记机构。
不动产物权登记是一项技术性较强的工作，需要具备专业知识和技能。
目前，我国的登记机构虽然人员数量较多，但专业水平参差不齐，存在一些人员素质低、工作不到位等问题。
因此，应该加强对登记机构的人员培训，提高他们的专业素质和业务水平，确保不动产物权登记的准确性和可靠性。
再次，我国不动产物权登记制度需要完善相关的信息系统。
不动产物权登记涉及大量的数据和信息，需要建立一个科学、高效的信息系统来管理这些数据。
目前，我国的不动产物权登记系统还存在一些问题，如数据不统一、查询不便捷等。
因此，应该加强对不动产登记信息系统的建设，通过技术手段实现信息的互联互通，提高登记的便利性和效率。
此外，我国的不动产物权登记制度还需要加强对登记机构的监管。
登记机构作为不动产物权登记的主体，承担着重要的责任。
目前，我国的登记机构缺乏有效的监管机制，导致一些不良行为和失职现象的发生。
因此，应该加强对登记机构的法律监管和行业自律，建立健全的监督机制，加强对登记机构的日常管理和工作质量的监督，确保登记工作的规范和良好运行。
综上所述，我国的不动产物权登记制度在立法上还存在一些不足之处，亟待完善。
完善我国的不动产物权登记制度，需要明确的法律依据、建立完善的登记机构、健全信息系统和加强对登记机构的监管。
只有通过这些措施的落实，才能确保不动产物权登记的公正、透明和高效，保障公民和法人的合法权益。
浅析《物权法》不动产登记制度
一
明其提供 的证 明是真 实的，物权 法》 《 尚未明确。德国的做法为 ： 只要
利 害关 系人 主张 就 可 以 查询 而 不 需要 证 明 。 此 种 做 法 我 国 可 以根 据 实 际情 况 加 以借 鉴 。 三 、 记 类 型 的完 善 登
机关该如何查 明。 二是权利人 、 害关系人认 为登记 事项错 误而 申请 利 登记的 ， 其提供的证据是否真实 ， 登记机关如何证 明。在 《 物权 法》 中 没有找到答案， 但现实操作中一定会遇到这样 的问题 ， 以有待进一 所
步 明 确 。２ ｌ 、 临时登 记 有 异 议 登 记 （物 权 法 》 ９条 第 ２款 ） 预 告 登 记 《 ｌ 和 （物权法》 ２ 《 第 Ｏ条 第 １款 ） 种 。 议 登 记 ， 保 全 物 权 的 临 时 登 记 ， 两 异 是
登记机关赔偿责任的归责原则是无过错责任 （物权法》 ２ 条） 《 第 ｌ ， 即只要因登记错误给他人造成损害， 权利人就可直接向登记机关主张
责任 ， 记机 关 不 能 以 自己没 有过 错 而 免 责 。 立 法 规 定 充 分 彰 显 了 登 此 对 权 利 人 的 保 护理 念 。 权 利 人 提供 可 向登 记 机 关 要 求 赔偿 或 向提 供 为
它使第三人 能通过查询得 出权利是有争议的结论 ， 从而间接保护了利 害关系人的权利， 也维护了第三人的交易安全 。预 告登记 ， 是保全债
权 的 临 时 登 记 ， 告 登 记 后 ， 经 预 告 登 记 的 权 利 人 同 意处 分 该 不 动 预 未 产 的 ， 发 生 物 权 效 力 ， 规 定 在 解 决“ 不 此 一房 二 卖” 问题 中 有 现 实 意 义 ， 它 赋 予 了 第 一 买 房 人 明 确 的 可 对 抗 第 三 人 的 效 力 。充 分 保 护 了第 一
试论不动产物权登记制度的立法完善
试论不动产物权登记制度的立法完善不动产物权登记制度是指依法对土地、建筑物、林木、山岭、草原、水域等不动产物权进行登记、确认和保护的制度。
随着我国不动产市场的不断发展和完善，不动产物权登记制度在保障市场交易秩序、维护公正公平、促进经济发展等方面发挥着重要作用。
然而，在当前制度中仍然存在一些问题和不足，因此需要对其进行立法完善。
首先，不动产物权登记的立法完善应当包括加强制度的科学设计。
目前，我国的不动产物权登记制度体系相对分散，各类登记机构之间缺乏有效的信息交流和协调。
因此，应建立统一的不动产物权登记机构，实现不动产物权登记的统一管理和信息共享，提高登记的精确性和权威性。
其次，不动产物权登记的立法完善应注重对登记程序的规范。
目前，不动产物权登记程序繁琐、耗时长、费用高，给市民办理登记带来了不便。
应当通过立法，合理简化登记手续，缩短登记时间，降低登记费用，提高登记的便捷性和效率。
第三，不动产物权登记的立法完善应当注重对登记机构职能的明确。
现有的登记机构在实际操作中存在权责不清、执法不力等问题，导致登记工作难以顺利进行。
应通过立法，明确登记机构的职责和权力，强化登记机构的监督和管理，确保登记工作的公正、公平和高效进行。
第四，不动产物权登记的立法完善应注重对登记制度的完备性。
当前的不动产物权登记制度主要针对土地和房屋等主要不动产，对其他不动产的登记制度不够完备。
应通过立法，完善对林木、山岭、草原、水域等自然资源的登记制度，实现对所有不动产的全面登记。
第五，不动产物权登记的立法完善应注重对登记结果的保护。
当前，不动产物权登记的效力认定存在一定的问题，导致登记结果的保护不够充分。
应通过立法，明确登记结果的效力，加强对登记结果的保护，防止不当的侵权行为对登记结果产生影响。
综上所述，不动产物权登记制度是保障市场交易秩序、维护公正公平、促进经济发展的重要制度，但目前还存在一些问题和不足。
因此，我们需要通过立法的方式，加强制度的科学设计，规范登记程序，明确登记机构职能，完善登记制度的完备性，并加强对登记结果的保护，以进一步完善不动产物权登记制度，促进不动产市场的健康发展。
物权法中的不动产登记制度研究
物权法中的不动产登记制度研究引言不动产登记制度是物权法的核心内容之一，它在确保权利人权益、促进经济发展、保障社会稳定等方面发挥着重要作用。
本文将就不动产登记制度在物权法中的地位和功能、立法现状以及存在的问题进行探讨和分析。
一、不动产登记制度在物权法中的地位和功能不动产登记制度是物权法中重要的法律机制，其地位和功能主要体现在以下几个方面：（一）确认权利人不动产登记制度的首要功能是确认不动产的权利人。
在我国，不动产登记是权利人获得不动产权利的重要途径，通过不动产登记可以确认权利人的权益，并为其享有和行使相应权力提供保障。
（二）保护买受人诚信不动产登记制度对于买受人的诚信保护具有重要意义。
在不动产交易中，买受人往往依据不动产登记情况进行判断和决策。
不动产登记记录了不动产的权属情况和其他相关信息，可以避免潜在买受人因不完整信息而受到损失。
（三）促进经济发展不动产登记制度在促进经济发展方面起到了积极作用。
不动产登记可以确权，使不动产具备交易、融资等经济活动的基础条件，有利于促进土地、房地产市场的稳定发展，提升土地资源的利用效率。
（四）保障社会稳定不动产登记制度对于维护社会稳定发挥着重要作用。
通过明确不动产权益的归属、建立健全的登记制度，能够减少不动产纠纷的发生，维护社会秩序和公共利益。
二、不动产登记制度的立法现状我国的不动产登记制度立法具有一定的历史渊源和经验积累。
截至目前，我国已经建立了相对完善的不动产登记法律体系，主要包括《中华人民共和国不动产登记暂行条例》、《中华人民共和国物权法》等。
《中华人民共和国不动产登记暂行条例》是我国对不动产登记制度进行较为全面细致规定的法律文件，明确了不动产登记的基本要求、登记机构的设置与职责等内容。
《中华人民共和国物权法》是我国物权法的重要立法文件，其中包括了关于不动产登记的基本原则和具体规定。
该法明确了不动产登记的法定性质，规定了不动产登记的必要性和义务，为不动产登记制度提供了法律依据。
论《物权法》 上的不动产物权登记制度
论《物权法》①上的不动产物权登记制度论文提要：物债二分财产权体系下的物权法，根据物权客体的性质不同，可以分为不动产物权法和动产物权法，不动产物权登记制度是不动产物权法的核心内容之一。
2007年《中华人民共和国物权法》的颁布实施，结束了我国不动产物权登记制度没有统一法律规定的零散状态②，确立了不动产物权的统一登记制度。
本文将对《物权法》确立的不动产物权统一登记制度做一分析梳理。
全文共8937字。
以下正文：一、《物权法》上不动产物权登记制度之确立（一）不动产物权和动产物权的区分——不动产物权登记制度的源起1、债权物权的区分。
债权和物权的区分是大陆法系尤其是德国民法体系财产权体系的基本区分。
决定这一基本区分的基本要素大致包括如下几个方面：请求权和支配权的区分；相对权和绝对权的区分；债权行为和物权行为的区分；客体的区分。
笔者认为，请求权和支配权的区分可以理解为是从权利内容上的区分，相对权和绝对权的区分可以理解为①此处是《中华人民共和国物权法》的简称，本文下同。
②《物权法》颁布之前，《城市房地产管理办法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》是权利效力上的区分，债权行为和物权行为的区分则是在债法和物法分立的背景之下从权利变动角度所做的区分，而客体的区分则是区分不同权利的通用标准，任何一个私权都存在客体上的独特性，否则无以成为一种独立的权利。
随着社会发展、权利体系的不断膨胀，虽然债权和物权的区分并不像请求权和支配权的区分以及相对权和绝对权的区分那样周延，从而无法涵盖整个财产权利体系，但是债权和物权的区分实际上已经成为了民法学的一种基本的思维模式和分析工具，以至于一旦出现一个新的财产权时，诸如‚这个权利究竟是债权还是物权‛等的问题总是会萦绕在我们脑际并使我们为之争论不休。
因此我们应当从债权物权区分说的基本要素来理解二者，避免一种抽象而僵硬的理解。
正是债权物权的这种明确的区分，导致了适用于二者的规则的不同，比如债权法中有契约自由原则，而物权法中则有物权法定原则；物权法中有一物一权原则和公示公信原则，债权法却没有等。
简述不动产登记制度
简述不动产登记制度
不动产登记制度是指国家依法规定的对不动产（包括土地、房屋等）进行登记的制度。
不动产登记制度的目的是确保不动产权利的合法性、确定性和公开性，保护公民、法人和其他组织的合法权益。
不动产登记制度通常包括以下几个方面的内容：
1. 登记主体：不动产登记机构是执行不动产登记职能的主体，通常由政府相关部门或委托机构负责，负责处理不动产登记相关的事务。
2. 登记事项：不动产登记制度规定了需要登记的内容，包括土地使用权、房屋所有权、地役权、抵押权等不动产权利的登记事项，以确保相关权利的记录和确定。
3. 登记程序：不动产登记制度规定了登记的程序和要求，包括申请登记、提交材料、核实资料、办理登记等具体步骤。
4. 登记结果：不动产登记机构根据相关法律和规定，对提交的申请进行审查，确认登记申请是否符合法定条件，如果符合要求则登记确认，否则拒绝登记并说明理由。
5. 公示公告：不动产登记制度强调公示公告的重要性，公示公告可以让公众了解到不动产权利的变动情况，确保登记的透明度和公开性。
通过不动产登记制度，可以有效地保护不动产权益，增强市场信心，促进经济发展和社会稳定。
不动产登记制度的改革和完善是现代市场经济体制建设的重要内容之一，对于促进房地产市场健康发展和保护消费者权益具有重要意义。
浅论我国的不动产物权登记制度
学 术 论 坛1 我国不动产物权登记制度的涵义不动产登记制度是物权法的一个重要内容,是物权对世效力和公示原则的基本要求。
不动产登记,也叫不动产物权登记,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
也就是说,不动产物权登记首先必须要由当事人申请,还要由国家专职部门履行登记行为,再有登记的内容为不动产物权及其变动事项,例如所有权、地上权、地役权、抵押权及质权等等。
而且登记的事项必须记载于不动产登记簿上。
对于不动产物权登记的性质有两种说法,第一种是行政行为说,该学说认为登记根本不是私法上的法律行为,而是具有国家意志性的公法行为。
[1]关于该学说又有两种观点:一种观点认为是行政许可行为,另一种观点认为是行政确认行为。
第二种说法是私法行为说,该学说认为登记就是一种私法上的行为,无论登记机关是司法机关亦或行政机关,登记只是一种对事实或行为的确认,“登记性质上为私法行为当无异议,其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。
”[2]但本人认为不动产登记既具有公法行为的性质又具有私法行为的性质,但主要还是属于私法范畴,毕竟不动产物权登记行为是一种对于不动产物权权利属性及权利状态的一种确认。
2 我国不动产物权登记制度采用的效力模式不动产物权登记所采用的效力模式,各国都不尽相同。
但主要有两种模式是当今许多国家所采用的。
一种是登记对抗主义,又叫意思主义,是指法定的公示方法—登记,仅仅是物权变动的对抗要件。
即当事人一旦形成所有权变动的意思表示,即发生所有权变动的效果,只不过在具备公示手段前,所有权变动的事实不能对抗第三人。
这就意味着只要有单纯的、诺成性的合意就足以使所有权发生转移。
[3]第二种是登记生效主义,又称形式主义,是指未经公示,当事人之间根本不发生所有权所有权变动,当然更谈不上对抗第三人的效力。
[4]我国的民法一直属于大陆法系民法的范畴,而在大陆法系的发展史上,所有权变动一直沿用着登记要件主义。
不动产物权的登记
不动产物权的登记随着社会的发展和进步，人们对不动产物权的保护越来越重视。
而不动产物权的登记，作为确权保护的重要手段，对于保障不动产权益、维护社会秩序具有重要意义。
本文将就不动产物权的登记进行全面的解析，旨在帮助读者更好地理解和应用不动产物权登记制度。
一、不动产物权登记的概念及意义不动产物权登记，简称登记，是指将不动产权益的设立、变更、转让、消灭等事项依法进行书面记载，并通过登记机构予以公示的行为。
它的核心作用主要有两个方面：一方面，能够确立不动产所有权人的权益地位，提供法律保护；另一方面，能够保障交易安全，维护社会秩序。
二、不动产物权登记的法律基础和程序不动产物权登记的法律基础主要有《不动产登记暂行条例》、《不动产登记办法》等法规法规定。
按照一般的登记程序，不动产登记可以分为申请、审查、登簿三个环节。
申请人需要携带相关证明材料，向地方不动产登记机构提出登记申请，登记机构会对申请进行审查，核对材料的真实性和合法性，并最终将有效申请的事项记载在不动产权证书上，完成登记。
三、不动产物权登记的内容和效力不动产物权登记的内容主要包括不动产的基本信息、不动产的权利状况以及其他附记事项等。
其中，不动产的权利状况部分是最核心的内容，它涉及到不动产的权属关系、权利范围、约定的限制条件等。
不动产物权登记的效力体现在两个方面：一方面，登记起到确权保护的作用，使权利人能够明确自己的权益地位；另一方面，登记可以提供公示功能，通过公示确保交易安全和社会秩序的维护。
四、不动产物权登记的特点和优势不动产物权登记具有以下几个特点和优势：首先，登记是强制性的，不动产权利的设立、转让等行为必须进行登记；其次，登记是公示性的，可以提供第三人查询和诚信交易的依据；再次，登记是独立性的，不受其他行政机关或司法机关的干预；最后，登记是终身有效的，不动产权益的登记一经完成，就会一直有效。
五、不动产物权登记制度的问题与改革虽然不动产物权登记制度已经存在多年，但其中仍然存在一些问题和不足。
浅析不动产物权登记制度
浅析不动产物权登记制度思政09 何俊学号：2009110161摘要:不动产登记制度是物权法的重要内容。
此次物权法确立了登记要件主义原则为不动产物权设立、变更、转让和消灭的效力,并且为了有效地完善不动产物权制度,相应的规定和创设了一些新的配套登记制度，这在一定程度上完善了我国不动产物权登记制度，但在理论和现实中仍有一些不足之处尚需完善。
关键词:不动产;不动产登记;不动产登记机关正文：不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
它是不动产物权变动的法定公示方法，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。
现代社会不动产登记的主要目的在于公示，即通过不动产登记将有关不动产物权的设立、变更、转移、消灭等情况向社会公众公开。
这种公示过程的形成，包括两个行为：一是当事人提出登记申请和为支持、补充、更正登记申请所做的其他意思表示，具有私法属性；二是登记机关的审查行为，具有行政法属性。
一、不动产登记制度的内涵及功能不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依照法定的程序进行登记。
从登记的内容上看,主要包括物权的取得和物权的变更两部分。
(一)物权设立的公示功能除了极少数法定物权以外,物权的产生都以公示为条件,公示方法一旦不存在,则物权制度也不存在 ,即使当事人之间存在协议,该协议也只能在当事人之间生效,不能对抗第三人。
物权的产生与设立的公示是不可分离的,设立公示是物权产生的重要条件,只有建立完备的公示制度,才能使当事人明确哪一些物权已经设立。
如果当事人通过合同约定设立某种物权,但尚未进行登记,也没有完成公示的要求,人们便可以相信此种物权并没有产生。
设立的登记不仅可以彰示物权的产生,而且有助于解决物权的冲突,这就是说在同一物之上存在两以上的物权时 ,应当以登记的时间的先后来确定应当确认和保护哪一项物权。
在债权与物权的划分上,很明显登记制度表明的是物权关系,而非债权关系。
浅议不动产物权登记制度
｛占 ｌ 缸金 ｝ ｌΒιβλιοθήκη Ｊ２Ｏ．０丘 Ｏ９１（）
浅议不动产物权登记制 度
谢
摘 要
涛
不动产登 记制度 在我 国物 权领域 是热 点 问题 ， 因在 于我 国的不动 产登 记制度 还存 在很 多缺 陷 ， 原 而且 由于不动产
的特殊性质， 它的登记制度对于我国市场稳定运行具有举足轻重的地位． 关键词 不动产登记 物权 公示 登记机关 中图 分类号 ： ９３２ Ｄ ２． 文献 标 识码 ： Ａ
文章 编号 ：０９０ ９（０９１・７－１ １０－５２ ０）００７０ ２
民法物 权里 的登 记制度 ， 主要涉及 的是不 动产 的登记 ， 不动 抗真 正的所 有权 人 ，并使 真正 的所 有权 人 的利 益受到 损害 。另 如 那么 出卖 产登 记是 不动产 物权 转让 的必要条件 ， 也就 是说 ， 定要进 行登 外 ， 果第一个 买 受人 由于事 由没 有进行 不动产登 记 ， 一 记 ， 动产才 能完 成其 转让过 程， 不 之前无 论什 么程 序 都不 能改变 人仍然 是该不动 产的合法 拥有 人 ， 他如果此 时把该不动产 又专 而 并办理 了登 记 ， 么第三 人无 论是善 意还是恶 意 当 那 这个 不动产 物权 。 所谓 不动产 登记 ， 应该 就是指 登记 机关在 申请 卖给第 三人 ，
一
权转 变 的绝对 权威 ， 由于合 同效力和 登记 效力相 分离 制度 的 实 第二， 建立不 动产 物权登 记错 误赔偿 方案 和机制 。 这样 可 以 行 ， 种不动 产登记 制度在 一定程度上有 效地促进 了我 国社会 主 使不动 产登记机 构提 高工作 的责任 心 ， 这 使不 动产物权登 记疏漏 出 义经 济的运 行 。 现减少 ， 而且 能够在 出现 错误 的情况 下给予 利益损害着 一定的补 但 是 ，正 是 由于不动 产必 须登记 才能发 生不 动产 物权 的 设 偿 ， 定市场 秩序 。 稳 立， 更， 变 转让 和消灭 ， 这种权威 的效力 由于 没有其 他配套 的制度 第 三 ， 立不 动产物 权登 记公 开查询 机制 ， 不动产物 权 登 建 让 相称 ， 以导致我 国不动产登 记制度存 在很大 缺 陷。 所 记 的公示本 质得到 更好 的 ， 效 的表现 。 且能增 加登记 的透 明 有 而 首先 ， 不动产 登记 所依据 的法律不 统一 。 国 的不动 产物权 度 ， 少利用 不动 产物权 登记 来牟 取非法 利益 的行为 。 我 减 这种 机制 登记 的法 律依 据主要 是单行 民事法律 ， 法规 ， 其散 乱， 内容 繁杂 且 的建 立可 以收取一 定 的查询 费 。 高兴 ， 们看到 了物权法 的颁 很 我
物权登记制度不动产登记与权属确认
物权登记制度不动产登记与权属确认一、引言物权登记制度是指国家对不动产进行登记，确认权属归属的一项制度。
在现代社会中，不动产的登记与权属确认是维护公平交易和保护民众权益的重要手段。
本文将对物权登记制度及其与不动产登记与权属确认的关系进行探讨。
二、物权登记制度的概念与特点1. 物权登记制度的概念物权登记制度是指国家对不动产进行登记、管理和保护的一项法律制度。
通过登记制度，可以确保不动产的产权信息准确无误，为交易提供保障。
2. 物权登记制度的特点（1）强制性: 物权登记制度是由国家强制性实施的，所有不动产必须经过登记后方可有效转让或处置。
（2）准确性: 物权登记要求登记信息的准确性，确保权属归属清晰明确，防止争议产生。
（3）公示性: 物权登记信息应当公示，便于公众查询，提高交易的透明度和可预见性。
三、不动产登记与权属确认的关系1. 不动产登记的基本概念和目的不动产登记是指对房地产、土地以及其他不动产进行登记，记录不动产的权属、相邻关系和限制性权益等信息，以确保权属归属的准确性和合法性。
2. 不动产登记与物权登记制度的关系不动产登记是物权登记制度的具体实施方式之一，是物权登记制度的重要组成部分。
通过不动产登记，可以将不动产的权属信息规范记录，并与物权登记制度相结合，实现权属的确认。
3. 不动产登记与权属确认的重要性不动产登记与权属确认是保障不动产交易安全的重要环节。
只有通过不动产登记，才能有效确认不动产的权属，确保交易的合法性和准确性，从而为买卖双方提供保障。
四、物权登记制度与不动产登记的优势与挑战1. 优势（1）保障交易安全: 物权登记制度与不动产登记的结合，确保了买卖双方权益的合法和有效转让。
（2）提高交易效率: 物权登记制度的实施，使不动产交易更加透明、规范，减少了交易所需的时间和成本。
（3）维护社会公平: 物权登记制度的实施帮助解决权属争议，维护社会公平和公正。
2. 挑战（1）信息不对称: 不动产登记存在信息不对称的问题，登记信息的准确性和完整性需要得到保障和加强。
论不动产物权登记制度
论文摘要不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、社会或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国民法的重点。
不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。
而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。
本文拟结合司法实践和物权法理论。
对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。
目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。
三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等英语国家均采此制。
故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。
对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。
基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。
《合同法》颁布之后，物权立法正式提到日程。
因我国长期将不动产物权登记视为行政管理之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。
一、不动产物权登记的含义登记，也称不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。
广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。
不动产登记制度解析
不动产登记制度解析一、引言不动产登记制度是现代法治社会中不可或缺的一环，它对于确权、保护和交易不动产具有重要意义。
本文旨在分析不动产登记制度的背景、目的、主要内容以及相关案例，以期对该制度有更深入的了解。
二、不动产登记制度的背景随着社会经济的发展和城市化进程的加快，不动产的交易和利用日益频繁。
然而，由于我国长期以来没有建立健全的不动产登记制度，导致不动产权属不明确、登记不规范等问题频发。
为解决这些问题，我国于2007年颁布了《不动产登记暂行条例》，并于2017年全面实施不动产登记制度。
三、不动产登记制度的目的不动产登记制度的目的是确保不动产权属的清晰、明确，保护不动产权益的合法性和安全性。
通过登记，可以使不动产权属关系得到确认，为不动产的交易和利用提供可靠的依据。
四、不动产登记制度的主要内容1. 登记主体：不动产登记的主体包括自然人、法人和其他组织。
自然人可以通过不动产登记机构办理不动产登记，法人和其他组织则需委托代理人代办登记手续。
2. 登记事项：不动产登记主要包括不动产权属登记、地界和界址点登记、地役权登记、抵押权登记等。
其中，不动产权属登记是最核心的内容，通过登记可以确认不动产的所有权归属。
3. 登记程序：不动产登记程序包括申请、受理、审查、登记和发证等环节。
申请人需要提供相关材料，并缴纳相应的登记费用。
不动产登记机构会对申请材料进行审查，确认符合法定条件后进行登记，并颁发不动产权证书。
五、相关案例分析1. 案例一：甲与乙在房屋交易中发生纠纷，双方对房屋的所有权归属存在争议。
通过不动产登记制度，可以查明房屋的真实所有权人，解决纠纷。
2. 案例二：丙在购买一块土地后，发现该土地上存在他人的抵押权。
通过不动产登记制度，丙可以查询土地的登记信息，确认土地是否存在抵押权，从而避免购买风险。
六、结论不动产登记制度的实施对于确权、保护和交易不动产具有重要作用。
通过登记，可以明确不动产的权属关系，为不动产交易提供可靠的依据。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2010年第5期(总第80期)黑龙江省政法管理干部学院学报Journal of Heil ongjiang Adm inistrative Cadre I nstitute of PoliticsA nd LawNo .5 2010(Sum No .80)浅谈不动产物权登记制度戴国勇(佳木斯大学人文学院,黑龙江佳木斯154007) 摘要:不动产登记制度是物权法的重要内容。
此次物权法确立了登记要件主义原则为不动产物权设立、变更、转让和消灭的效力,并且为了有效地完善不动产物权制度,相应的规定和创设了一些新的配套登记制度,这在一定程度上完善了我国不动产物权登记制度,但在理论和现实中仍有一些不足之处尚需完善。
关键词:不动产;不动产登记;不动产登记机关 中图分类号:DF5 文献标志码:A 文章编号:1008-7966(2010)05-0101-03 收稿日期:2010-02-11 基金项目佳木斯大学人文社科项目(W —) 作者简介戴国勇(5),男,黑龙江佳木斯人,讲师。
一、不动产登记制度的内涵及功能不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依照法定的程序进行登记。
从登记的内容上看,主要包括物权的取得和物权的变更两部分。
(一)物权设立的公示功能除了极少数法定物权以外,物权的产生都以公示为条件,公示方法一旦不存在,则物权制度也不存在,即使当事人之间存在协议,该协议也只能在当事人之间生效,不能对抗第三人。
物权的产生与设立的公示是不可分离的,设立公示是物权产生的重要条件,只有建立完备的公示制度,才能使当事人明确哪一些物权已经设立。
如果当事人通过合同约定设立某种物权,但尚未进行登记,也没有完成公示的要求,人们便可以相信此种物权并没有产生。
设立的登记不仅可以彰示物权的产生,而且有助于解决物权的冲突,这就是说在同一物之上存在两个以上的物权时,应当以登记的时间的先后来确定应当确认和保护哪一项物权。
在债权与物权的划分上,很明显登记制度表明的是物权关系,而非债权关系。
(二)物权变更的公示功能如果某种物权虽然已经发生了变动,但没有通过公示予以彰示,人们没有理由相信此种物权又发生了变动。
这就是说,由于没有办理登记手续。
因此不能对抗第三人。
从法律效果上来看,只要作为公示内容的物权现状没有变动,便可以视为物权变动未曾发生。
反过来说,如果登记记载某项物权已经发生变动,但事实上并没有变动,也可以认为物权已发生变动。
例如,甲乙双方在订立了房屋买卖合同后,双方并没有实际交付价款和交付房屋,但已经办理了房屋登记过户手续,对于公众来说,人们可以认为该房屋的所有权已经发生了转移。
(三)权利正确性的推定功能在一般情况下,登记权利人与事实权利人都是一致的,但在某些情况下由于登记发生错误或者其他原因,也可能会出现不一致的现象,在此情况下,应推定登记所记载的权利人便是法律上的真正权利人。
在交易过程中,任何交易当事人都只能相信登记而不能相信其他证明。
如果第三人相信登记有记载的内容,与登记记载的权利人发生交易,即使登记所记载的权利人与实际的权利人不一致,也仍然应当保护善意第三人的利益。
对于登记所记载的权利人与实际权利人不一致时,有关当事人必须依据法定的程序请求更正[1]。
二、不动产登记的种类从对物权法第二章《物权的设立、变更、转让和消灭》的第一节《不动产登记》的内容仔细分析后,我们可以看出,物权法上的不动产物权登记的种类主要有设立登记、更正登记、异议登记和预告登记等。
下面我们就这几种不动产登记一一进行分析。
(一)设立登记设立登记是权利人申请物权登记机构将不动产物权的登记设立事项记载于不动产登记簿的事实。
《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
”“依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
”基于此,我们可以看到,不动产物权经过当事人的申请,向相关机构登记,才得以设立。
这也是设立登记的要件。
而设立登记的效果即是不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项经过登记而发生效力。
经过设立登记,权利人获得不动产物权。
:2008119:197-101(二)更正登记更正登记是指对不动产物权错误登记的错误进行更正登记。
现实生活中,由于登记机构或者申请人的原因导致的错误是有可能发生的。
为了社会的公平与正义,物权法上采取了更正登记这一程序来补发生的错误,所以要允许登记机关予以改正或者当事人申请更正。
《物权法》第19条第一款规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
”可以看出,更正登记的要件是:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错。
发生错误的原因可能是申请人的失误,也有可能是登记机构的过失。
登记机关接受当事人的更正登记申请后,应当认真审查,发现登记事项有错误的,应当及时更正。
更正登记所要达到的效果即是可以消除登记权利与真正权利不一致的状态,许可事实上的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正,从而避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。
更正登记实际上也是消灭了原权利,同时也使得新权利得以产生。
这里是彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态,所以通过更正登记,能够保护真正权利人的物权。
(三)异议登记异议登记也就是事实上的权利人以及利害关系人对已经登记的权利异议的登记。
采取异议登记的目的是将有争议的法律关系状态暂时保持不变。
《物权法》第19条第二款规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。
异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
”从上述法律规定我们可以看出,异议登记的要件也就是利害关系人可以申请异议登记的条件是:利害关系人申请更正登记后,不动产登记簿记载的权利人不同意更正。
这里还需要注意一个问题,就是由于异议登记后会导致不动产物权处于不稳定状态,所以物权法为异议登记的效力设置了除斥期间,也就是说登记过异议登记的申请人在异议登记之日起15日内不起诉的,异议登记丧失其效力[2]。
异议登记是一种对事实上的权利人和利害关系人的利益进行保护的有效措施。
其主要是作为一种临时性保护措施,目的在于阻止登记权利人对不动产的现时处分或者能够进行事后追索。
进行异议登记,可以中止现时登记的权利人按照登记权利的内容行使权利,对现时登记权利人的处分权设置限制,使其在一定期限内不能按照登记的内容处分不动产物权,以维护事实上的权利人和真正的权利状态。
所以,异议登记后,第三人不得以登记的公信力按照登记的内容取得登记的不动产物权。
另外,异议登记不当造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
(四)预告登记预告登记也就是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时,也即权利取得人只对未来取得的物权享有请求权时,法律为保护这一请求权而为其进行的登记。
《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
”“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
”结合上述法律规定,笔者认为预告登记的要件是:签订了买卖房屋或者其他不动产物权的协议,其申请预告登记的目的是为保障将来实现物权。
另外,预告登记后,申请预告登记人必须在法律规定的期间内进行终局登记(也就是直接使得当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记)。
该期间为自债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内。
预告登记是为保全一项请求权而进行的不动产登记,该项请求权所要达到的目的,是在将来发生不动产物权变动。
根据《物权法》第20条规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
所以,经过预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力。
三、完善我国不动产登记制度的建议(一)建立统一的登记机关在我国,根据不动产性质的不同,其不动产物权的登记主办机关也不同。
登记多头负责所产生的弊端是:第一,因登记机关分散,不利于有关交易当事人查阅登记,很难给交易的当事人提供全面的信息。
第二,为有关当事人进行登记造成极大不便。
第三,分散的登记制度也造成了房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。
例如,某人获得一块土地的使用权,将该土地抵押给甲并在土地管理部门登记,房屋建好后又在房产部门将房屋抵押给乙,两个抵押权发生冲突。
第四,多头负责也造成登记程序及效力不完全相同,从而给不动产交易带来了不少障碍,给正常的交易秩序也造成了一定的妨害。
第五,各登记机关为了获取部门利益,争相登记,重收费而轻审查,致使登记公示制度流于形式。
因此建立统一的登记制度是我国的当务之急,而建立统一的登记制度首先就是要统一登记机关。
(二)实行登记机关的实质审查制度目前,我国登记机关完全采取的是一种形式的审查,加上登记机关不统一,以至于造成登记所记载的内容常常出现错误。
实行登记的实质审查,就是说登记机关在接收了当事人的登记申请后,就应当对登记的内容进行询问和调查,以确保登记内容的真实性,为此在法律上应当赋予登记机关一定的调查职权,我认为法律应规定登记机关享有一些权限。
(1)询问申请人;(2)要求申请人提交必要的相关材料;(3)查看不动产的实际状况;(4)对申请人提交的文件的真实性进行调查;(5)对提供虚假证明的行为人进行处罚。
登记机关有足够理由认为权属存在争议或者内容失实的,可以不予办理登记。
在我国房地产市场不断发展的情况下,房地产交易日益频繁,更加要求登记的准确性,因2 01此建立登记实质审查制度势在必行。
(三)完善登记机关的责任制度登记的内容正确与否不仅影响到交易当事人的利益,而且也影响到交易的安全和秩序,并且登记发生错误也可能会给真正的权利人和交易当事人造成损失。
我国《物权法》第21条规定了当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损失的,应当承担赔偿责任。
但对于登记错误,登记机构应当如何承担责任,《物权法》没有规定[3]。
建立一种制度其核心问题便是责任的承担问题。
建立统一的登记机关并赋予该机关相应的职能权利,由此完善责任承担就尤为重要。
在我国,登记机关在登记时经常出现错登、漏登、重复登记及登记资料的遗失,致使相关当事人损失惨重,而登记机关却从不承担相关责任。
这是一种权利和义务被严重割裂的畸形现象。
首先,登记机关仅仅只享有收费的权利,而不对错误登记的后果负任何责任和义务,损害了当事人的合法权益,对当事人而言是极不公平的。