五象新区江滨商业地块产品定位建议
商业中心产品定位及营销建议报告
商业中心产品定位及营销建议报告一、产品定位商业中心是一个为企业提供办公、会议、培训和商务活动等服务的综合性商务服务中心。
商业中心的产品定位应该是提供高品质的办公环境和一站式的商务服务，满足不同企业的不同需求。
1. 办公环境：商业中心的办公环境应该注重舒适度、安静度和专业度。
设备设施完善，包括高速互联网、空调、办公家具等。
应提供不同规模的办公空间选择，满足不同企业的需求。
2. 商务服务：商业中心应该提供一站式的商务服务，包括会议室预订、办公设备租赁、文件传真、快递等。
还可以提供秘书服务、翻译服务和商务接待等综合性服务，帮助企业解决一系列办公烦恼。
3. 配套设施：商业中心的附加设施也非常重要，例如商务休息区、健身房、餐厅、停车场等。
这些设施可以提供员工休息和娱乐的场所，提升员工的工作效率和满意度。
二、目标市场商业中心的目标市场主要是中小型企业、创业者和个体工商户。
这些企业通常不具备自己的办公场所和完善的商务设施，对于商业中心的服务最为需要。
1. 中小型企业：中小型企业在创业初期通常对办公成本和设施投资有限，选择租用商业中心的办公场所具有成本较低、资源共享等优势。
2. 创业者：创业者的办公需求通常是灵活和快速的，商业中心提供的弹性办公方案可以满足他们的需求，避免过高的租金和长期的合同。
3. 个体工商户：个体工商户通常没有自己的办公场所，只需要偶尔使用一些商务设施，选择商业中心可以满足他们的灵活需求。
三、营销建议1. 品牌建设：商业中心应该加强品牌建设，提升在目标市场的知名度和声誉。
可以通过广告、网络推广、社交媒体等方式进行宣传，展示商业中心的核心竞争力和优势。
2. 服务定位：商业中心应该明确自己的服务定位，强调提供高品质的办公环境和一站式的商务服务。
可以通过培训员工提升服务水平，确保客户的满意度。
3. 弹性办公方案：商业中心应该提供灵活的办公方案，包括小时租、天租和月租等，满足不同客户的需求。
还可以提供联合办公、分时办公等服务，提升产品的竞争力。
南宁市人民政府印发关于完善和加快五象新区规划建设的若干意见的通知
南宁市人民政府印发关于完善和加快五象新区规划建设的若干意见的通知文章属性•【制定机关】南宁市人民政府•【公布日期】2012.11.26•【字号】南府发[2012]100号•【施行日期】2012.11.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文南宁市人民政府印发关于完善和加快五象新区规划建设的若干意见的通知（南府发〔2012〕100号）各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：现将《关于完善和加快五象新区规划建设的若干意见》印发给你们，请认真贯彻落实。
2012年11月26日关于完善和加快五象新区规划建设的若干意见为加快五象新区开发建设，不断增强和完善新区功能，全面提升新区形象和文化品位，把五象新区建设成为国内一流、国际先进、独具特色的现代化城市新区，引领和推动首府现代化建设新跨越，依据国务院批复的《南宁市城市总体规划（2011-2020）》，结合五象新区实际，特制定本意见：一、重要意义五象新区是我市的重要组成部分，自2006年启动开发建设以来，新区规划建设取得了显著成效。
当前，进一步完善和加快新区规划建设，是推动新区资源合理配置、功能有效运转、发展充满活力，实现新区高水平发展的决定要素；是实施“重点向南发展再造一个新南宁”，建设超大城市，全面提升城市综合功能的必然要求；是提高城市品质，彰显城市魅力，提升城市形象和影响力，增强城市综合竞争力的重大举措。
各级各部门必须进一步增强紧迫感、责任感和压力感，解放思想，开拓创新，牢牢把握全市掀起五象新区开发建设新高潮的重大机遇，全力推动五象新区规划建设水平迈上新台阶，实现新区发展大的跨越、质的飞跃，努力把我市建设成为高水平的区域性国际城市和广西“首善之区”。
二、指导思想、基本原则、总体目标（一）指导思想深入贯彻落实科学发展观，坚持“现代、生态、便利、特色”的原则，秉持“产业驱动、功能复合、服务配套、自然生态”的现代规划建设理念，高起点规划，高标准建设，高效能管理。
商业配套布置推荐方案
商业配套布置推荐方案商业配套是商业建筑设计中重要的一环，合理的配套布置不仅可以提高商业建筑的使用效率，还能为商业建筑带来更多的商业价值。
本文将从商业配套布置的角度，为大家提供一些实用的推荐方案。
商业配套的基本原则在商业建筑设计中，商业配套布置需要遵循一些基本原则，这些原则可以帮助我们达到更加合理、高效和实用的配套效果。
这些原则包括：1.合理布局：商业配套需要考虑人流、货流的流向，采用合理布局，使商业配套设备、设施的利用更加高效。
2.综合考虑：商业配套应该考虑商场内的各个业态以及人员数量、经营模式等因素综合考虑，满足不同业态的需要。
3.功能完备：商业建筑应该根据商场定位和商业需要提供一个完备的商业配套系统，方便商业租户经营，在适当的位置配备游戏、娱乐、接待等场所，给客户提供多元化的商业消费选择，提高商业建筑的竞争力和吸引力。
商业配套的具体推荐方案1.合理安排商业空间：商业空间的安排应该考虑到人流与货流的顺畅，例如，需要划分不同的区域，区分走廊和商业区，安排货架和橱窗，摆放商品和商业装饰，增加客户的购买速度和购买欲望。
2.设计合理的商业装饰：商业装饰设计应该紧凑，别致，符合商业城市化的发展趋势，能激发顾客的兴趣和购物欲，满足大众对于购物环境的要求。
3.配备合理的商业设施：商业设施需要选购合理、合适、品质优良的设备、摆设、陈列架、收银柜等，使用功能性、美观性、安全性、经济实用性等方面的条件，提高商业建筑的商业使用价值和经济效益。
4.创新商业推广：商业推广需要创新，采用一些新的市场营销手段，如网络营销、线下促销、活动营销等，增加顾客的消费选择，使顾客可以享受到更好的价格和购物优惠，增加商业城市化的品位。
5.贴近用户需求：客户需求是商家考虑问题的核心，很好的满足客户各种需求将有利于商业发展。
比如，针对老年人的便携式车轮咖啡桌、垃圾桶、长椅，为携带自来水、化妆品、药品等提供方便。
商业配套布置的注意事项商业配套布置方案还需要注意一些必要的事项，以确保最终的效果符合商业建筑的实用需求。
南宁商住公寓商业项目定位建议方案提案报告模板
XX项目定位建议初稿一、项目分析1、规划分析：项目地块及前期规划局限，产品定位调整现阶段？？？；2、市场分析：目前市场高端商住公寓稀缺，依托区域发展长远看商住公寓价值凸显；①市场商住公寓型投资产品热度上升。
观察南宁近期市场表现，商住公寓在售项目约10个，面积为35-60㎡之间，整体走量较好，说明客户对商住公寓型投资产品关注度上升；②五象效应逐步形成，2016年6月30日地铁4号线已开工建设，2017年8月地铁3号线已在铺轨，急需稀缺产品抢占市场“头道汤”。
根据区域效应正在逐步形成，地铁即将开通，新推盘均有较大商住公寓供给。
作为离XXX和XXX 最近的项目，势必要抓住先机，以商住公寓产品作为“稀缺品”入市，抢占市场“头道汤”；③五象区域作为南宁新CBD中心，区域规划将有大量写字楼出现，办公物业竞争力削弱，投资型商住公寓产品价值功能凸显；3、销售分析：写字楼客户群体定向性较强，公寓客户覆盖面更广，弹性较大；①写字楼客户群认购周期较长，目前客户储备已消化殆尽。
商务大厦余货一层将近一年仍无法售出，原因主要是写字楼客户定向性较强，无法像其他客户群体，个体投资操作空间较灵活，简化了实际购买流程；且项目前期储客中写字楼客户消化殆尽，新品再以写字楼面世，项目将重新开始新一轮储客，周期较长；②区域客户群体结构转变，高端商务发展催生相关高端配套。
随着区域不断发展，五象区客户不再是纯粹的外来投资客，越来越多的商务人士入驻五象区办公，与之相关的居住、商业配套势必成型，商住公寓产品无疑是针对该群体的主力产品；自住或投资两相宜；小结：XXX项目以商住公寓产品定位，形成项目多元化产品销售，更利于客户群体积累；综合项目规划、市场前景及销售客户现状分析，我们认为XXX以商住公寓定位具备较强的可操作性，主要表现：一是基于产品差异化考虑，整体上打造项目“城市小综合体”的物业形态（写字楼+公寓+商铺），实现多元化产品销售；二是借势五象区发展和地铁效应，适时入市，再次为市场注入稀缺产品；三是压缩项目储客周期，利于快速实现资金回笼，为企业在南宁下一步扩张发展奠定基础；二、案例分享1、安吉·华尔街工谷概述安吉·华尔街工谷位于南宁市发展大道弘信路口，毗邻安吉万达广场，紧靠中心城区，是南宁市委、市政府睿智规划铸造的高智能、信息化、现代化产业商务园区。
五象大道长安园临街地块分析报告
五象大道长安园临街地块调研报告一、长安园临街地块概况地块地理区位及未来规划地块周边环境及周边用地性质1、根据《南宁市城市总体规划(2010~2020)》，城市范围达300平方公里，中心城区人口达到300万人，目前南宁中心城区人口180万，中心城区用地190平方公里，未来10年南宁人口和用地都将每年以10万的速度扩张。
2、按照《总体规划》，南宁城市将以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。
而尤其重点是打造江南的五象新区，在这里，将规划面积175平方公里，北起邕江、南至那马、西自水塘江，东至八尺江包括整个邕宁老城区这广大区域，将建成物流基地、商贸基地、加工制造业基地，南宁市新的行政、信息、问题、金融商务中心，成为一座新城。
3、项目地块位于五象新区核心区以西，背靠五象岭的长安园，正临五象新区中轴线五象大道，面积约一万平方米。
4、地块周边尚未大规模开发，对面有华英苑别墅小区，500米有江景花园、地块西侧1公里有聚丰苑小区等房产项目。
5、地块东侧约两公里为在建的平乐大道，；平乐大道北连南宁大桥，南通绕城高速，平乐大道以东即为五象核心功能区。
6、目前地块以西500米一栋综合楼门面租金约10元/平米，已建成两年，临街门面20多间，出租率约40%；地块以西1公里的聚丰苑小区临街门面租金约10~15元/平米，已建成三年，临街门面60多间，出租率约70%。
二、地块价值初步分析三、投资建议1、能以较低的成本将项目地块锁定，引入合伙人，带资承建商业铺面，以土地入股，合作开发，风险和收益共担。
2、以较低成本将项目地块锁定，囤积三五年后以自筹资金开发商业铺面，或租或售，都是可进可退的投资。
广西南宁五象锐公馆商业定位报告
互动体验 引进知名主题餐饮+休闲娱乐及互动体验 美⻰⻰食占80%，互动娱乐占20%
业态布局建议——三层
三层建筑⻰面积：1792.5㎡ 业态规划建议： 打造亲⻰子互动板块，内含：休闲餐饮+亲⻰子互 动 体验及餐饮+⻰母婴⻰用品销售
⻰母婴⻰用品+⻰儿童⻰生活馆：
亲⻰子互动餐饮+体验：
区域定位空⻰白
⻰生活服务+沉浸体验+主题特⻰色 ⻰生活服务⻰立⻰足居⻰民基本⻰生活需求， 主题特⻰色打造项⻰目品牌扩⻰大客户 来源，沉浸体验⻰支撑深度消费。
9
客群需求分析
周边在建、⻰入住项⻰目众多，未来周边居住⻰人⻰口逾⻰十万 周边配套学校、⻰儿童医院，家庭及亲⻰子消费为潜在客群
社区、医院、学校代表周边主⻰力力消费需求
湾⻰山语城等社区底商填补社区居
⻰民基本⻰生活需求，⻰方便便快捷，缺
乏体验及特⻰色。
生
活
服
务
专业批发零售商场
⻰生活服务+主题特⻰色：宏丰批发 零售市场等针对⻰生鲜产品等针对 性⻰生活需求，有⻰一定主题特⻰色。
沉 浸 体 验
主题特⻰色
商业综合体
沉浸体验+主题特⻰色：万达茂、宝 能太古汇、合景天峻 shoppingmall等商业综合体，以 沉浸体验+主题特⻰色吸引客户。
根据南宁市规划， 2014【⻰大东环通⻰车】南宁进⻰入三环时代， 2017【琅东收费站】撤销，外移⻰至【南宁东收费站】，⻰二环 由⻰高速，将变更更为市政路路，【三岸⻰大道】将等同南北北
⻰走向的
【⻰民族⻰大道】，同时【良庆】【⻰青坪】【⻰青⻰山】3座⻰大桥通⻰车， 跨江连城，交通规划的落地使本案成为⻰老老城进⻰入五象的城市
五象新区规划布局
五象新区规划五象·现在看埌东，未来看五象2005年，南宁“十一”五规划提出“城市建设以邕江为轴线，西建东扩完善江北，提升江南，重点向南”，确定五象新区为新一轮城市建设重点区域，作为南宁市全面融入广西北部湾经济区开放开发、打造面向东盟区域性国际城市的重要平台和前沿阵地，广西南宁拟投资2800亿元开发五象新区对接东盟，全力推进以“再造一个新南宁”为目标的现代化城市新区，“建一个新区，再造一个新南宁”的宏大理想从那时启航。
五象·规模按照正在修编的五象新区总体规划，新区北起邕江，南至那马，西起良凤江东侧连片丘陵，东至邕宁老城区和八尺江，以良庆区的蟠龙小区、良庆镇、玉洞经济园区、沿海经济走廊开发区、龙岗新区、邕宁老城区、那马组团、100平方公里龙象谷项目为主的275平方公里的土地。
五象·定位五象新区定位为中国——东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地、加工制造业基地；泛北部湾的总部基地；南宁市新的行政、信息、文体、商业商务中心，并将新区建设成为具有秀丽岭南风光、浓郁民族风情、鲜明时代风貌的现代化宜居城市。
五象·交通五象新区龙堤路、五象大道、玉洞大道和银海大道、平乐大道、龙岗大道构成五象新区“三横三纵”路网格局。
水路：邕江穿城而过，沟通各地;海运：五象新区紧逼钦州湾，是南宁面向大海的快捷出口。
陆路：新区通过南宁大桥、仙葫大桥等跨江大桥与市中心区连为一体;规划中青山大桥、英华大桥、五象大桥、五合大桥等项目规划待建；五象大道、玉洞大道、堤路园、银海大道、南宁大桥南岸和龙岗大桥延长线、环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路、南蒲路等道路连接内外交通。
另外，新区新建有一个南钦高铁五象南站。
铁路：铁路，湘桂铁路黎南段复线穿越新区，与正在建设中的南钦城际铁路会合于规划中的五象火车站，玉洞火车站也将落户新区；航空：新区核心区距吴圩国际机场仅30公里，与外界空中沟通十分便捷。
五象·区域功能五象新区以环城高速南段、东段及南北高速为界，分为：中部、东部、西南三个板块。
五象航洋城参评方案
五象航洋城参评方案五象航洋城项目位于南宁市五象新区凤岭儿童公园片区，该片区以商业综合体为主导功能，集娱乐、购物、餐饮、休闲于一体。
本次五象航洋城项目定位为“儿童欢乐之城”，打造南宁的欢乐海洋。
根据规划设计方案，该项目将以儿童乐园为核心景观打造特色建筑群体，围绕主入口景观塑造“一环三轴”的空间格局。
一环：沿凤岭大道形成儿童活动轴。
三轴：分别是凤岭南入口景观轴线、中心广场景观轴线、商业中心景观轴。
“三轴”：为儿童体验与互动体验的核心功能区域，形成以公共空间为核心的特色城市公共中心。
1.项目概况五象航洋城项目位于南宁五象新区凤岭儿童公园片区，总用地面积为约1.48公顷，建筑规模约为3.1万平方米。
根据规划设计方案，该项目的总建筑面积约为5.9万平方米，其中商业部分占51.94%，住宅部分占20.56%。
另外项目还规划有5层地下车库及一层地下超市。
五象航洋城项目建成后将会极大的丰富南宁市民的休闲娱乐生活，成为当地居民享受生活、享受购物乐趣、畅享娱乐休闲购物好去处。
此外五象航洋城项目也将与广西大学联合打造广西首家“大学生创新创业实践基地”。
另外本项目的建成后将会对当地经济发展起到重要作用，也能够带动附近片区乃至整个五象新区经济发展，创造更多的就业机会。
2.建筑设计【建筑形态】：建筑主体采用“双曲线”设计，整体造型流畅灵动，色彩淡雅清新，体现南宁文化特色。
【平面布局】：根据现场实际情况以及儿童乐园的功能需求设计，本项目规划有四个主入口，分别为凤岭南入口、凤岭北入口、五象大道中央广场和凤岭南商业中心。
【交通流线】：设置2条交通流线系统：1号线和2号线通过中心广场前区；3号线及4号线从项目中部穿过，中心广场后通过地下通道向东步行至航洋购物公园；6号线和7号线通过商业中心内区后沿凤岭大道向东步行至南侧商业综合体。
【建筑特色】：整体建筑造型流畅灵动，色彩淡雅清新，中透露出现代与时尚的气息。
【设计理念】：“海洋”主题是五象航洋城的设计理念。
南宁五象新区规划
五象新区规划范围包括良庆区、 邕宁区部分区域以及江南区部分 区域，总面积约175平方公里。
规划背景与意义
背景
随着国家西部大开发战略的深入实施和北部湾经济区开放开发的推进，南宁作为北部湾经济区重要现 代服务业基地的定位日益凸显。五象新区作为南宁城市发展的战略要地，其规划建设对于提升南宁城 市综合竞争力、促进北部湾经济区开放开发具有重要意义。
意义
五象新区规划的实施，将有力推动南宁城市空间拓展、产业转型升级、生态环境改善和民生福祉提升 ，为南宁建设成为北部湾经济区重要现代服务业基地和宜居宜业宜游的现代化城市提供有力支撑。
总体定位与发展目标
总体定位
五象新区将被打造成北部湾经济区重要的现代服务业集聚区 、面向东盟的开放合作示范区、具有岭南特色和生态宜居的 现代化新城。
监督评估机制完善
监督机制
建立健全五象新区建设的监督机制，包括政府监督、社会 监督和舆论监督等，确保新区建设按照规划要求有序推进 。
评估机制
建立五象新区建设评估机制，定期对新区建设进行评估， 及时发现问题并采取相应措施加以解决。
奖惩机制
建立奖惩机制，对在五象新区建设中做出突出贡献的单位 和个人给予表彰和奖励，对违反规划要求的单位和个人进 行惩罚和问责。
生态网络
依托五象岭森林公园、五 象湖公园等生态资源，构 建“绿脉相连、蓝绿交织 ”的生态网络。
景观风貌
塑造“山、水、城”共融 的城市景观，展现具有岭 南特色的现代城市风貌。
功能分区及布局
商务商业区
围绕五象湖布局高端商务、商 业设施，形成城市商业商务中 心。
科技创新区
布局科技创新产业，打造南宁 科技创新高地。
多元参与合作模式探索
政府引导
商业项目的定位与业态组合的规划
商业项目的定位与业态组合的规划商业项目的定位与业态组合是指在一个商业项目的规划与设计阶段，通过确定商业项目的定位以及相应的业态组合，从而实现商业项目与周边环境的有机融合与可持续发展。
本文将对商业项目的定位与业态组合进行探讨，并提出相关规划原则与方法。
一、商业项目的定位商业项目的定位是指确定商业项目的发展方向与目标，在市场中建立独特的地位与形象。
商业项目的定位决定了商业项目的产品组合、服务内容及目标客户群体等方面。
商业项目的定位常常与所处区域的经济地位、文化氛围、人口结构等因素相互关联。
商业项目的定位应综合考虑以下几个方面的因素：1. 区域市场分析：对商业项目所在区域的市场进行全面分析，了解区域内的消费水平、消费习惯以及其他竞争对手的情况，从而确定商业项目的竞争优势。
2. 目标客户群体：确定商业项目的目标客户群体，明确其消费需求、购物习惯以及消费能力等方面的特点，以便为其提供更有价值的产品与服务。
3. 商业项目的特色与定位策略：根据目标客户群体的需求，确定商业项目的特色与定位策略，以区别于其他竞争对手，提供独特与个性化的产品与服务。
二、商业项目业态组合的规划商业项目业态组合的规划是指通过合理的业态组合与布局，满足目标客户群体的多层次需求，提高商业项目的竞争力与盈利能力。
商业项目的业态组合应综合考虑市场需求、客户特点、业态配比、租客审查和经营风险等因素。
商业项目的业态组合规划需要根据商业项目的定位与发展目标进行相应的选择与安排。
常见的商业项目业态包括零售业态、餐饮业态、娱乐业态、教育培训业态等，可以根据实际情况进行组合与搭配。
在商业项目业态组合规划中，需要注意以下几个方面：1. 业态的多样性：合理组合不同类型的业态，满足目标客户群体的多层次需求，并丰富项目的产品与服务内容。
2. 业态的协调性：不同业态之间应具有一定的协调与互补性，形成一个有机的整体，提高商业项目的吸引力与竞争力。
3. 租客的选择与审查：在确定业态组合时，需要对租客进行选择与审查，保证租客的品牌形象与经营实力与商业项目的定位相符。
某地产项目项目定位建议
某地产项目项目定位建议尊敬的领导：作为一名房地产行业从业者，我认为在当前景气不稳的市场环境中，一个地产项目的成功与否与项目的规划和定位息息相关。
因此，我非常荣幸能够向您提供一些建议，以帮助您的某地产项目更好地定位和规划。
1.房地产市场分析在确定项目定位之前，我们需要仔细分析该地区的房地产市场。
通过对该行业的广泛研究，我们意识到，当前的市场是一个非常竞争的市场。
因此，我们需要根据当前的市场情况，能够更好地了解该地区客户的需求，以便更好地满足他们的需求和期望。
2.项目定位建议（1）定位清晰：要想有竞争力，首先要确立项目定位和开发战略。
该项目的定位需要具有清晰的目标市场，能够满足该地区客户的需求。
结合市场研究，我建议将该项目定位为高端住宅产品和商业综合体，面向高端人群阶层。
（2）战略性布局：该项目需要具有战略性布局，能够为未来带来长期利益。
从建筑的角度来看，我们建议在建筑风格和用途上进行合理规划。
该项目应该合理规划空间利用，包括绿地、公共配套设施、空间结构等等，使得项目满足花园小区的居住需求，吸引更多的年轻购房者。
（3）核心价值：在市场上，核心价值是项目定位的关键。
该项目定位应该聚焦于高端住宅和商业综合体，充分利用当地的资源和优势，强化品牌形象和服务品质，以此来吸引更多的高端人群。
（4）市场营销：在市场营销方面，我们建议积极推广品牌形象，并注重客户体验。
该项目在中高端客户中的市场号召力很强，因此市场营销需要注重细节，为客户打造舒适、便捷、时尚的生活环境，满足客户需求，建设品牌信誉度。
3.项目优势（1）地理优势：该项目位于市中心，交通便利，周边人口密集。
加上当地的良好城市基础设施和各种资源，这些都为项目的发展提供了非常好的条件。
（2）高端住宅：该项目的高端住宅产品，具有优质的材料，高品质的配套设施，以及人性化的空间规划，这些都能够吸引高端客户。
（3）商业综合体：该项目的商业综合体也是项目的强项之一。
商业综合体将包括多种业态，例如高端购物中心、高端餐饮街、星级酒店、影院、娱乐设施等等。
商业配套建设方案
商业配套建设方案随着城市化进程的加速，城市商业配套建设也成为城市规划中的重要组成部分。
商业配套建设不仅能够提高城市品质，服务城市居民，还能够带动城市经济的发展。
本文主要介绍商业配套建设的基本原则和策略，以及一些成功的商业配套建设案例。
商业配套建设原则1. 以人为本商业配套建设的最终目的是为城市居民提供更好的服务和生活环境。
因此，商业配套建设的第一原则是以人为本。
建设过程中要充分考虑城市居民的需求和利益，尽可能满足他们的生活、工作和休闲娱乐需求。
同时，要注重营造人性化、舒适宜居的环境，增加城市居民对公共空间的归属感和认同感。
2. 应以可持续为前提商业配套建设不仅是为了短期经济利益，更应该考虑远期的可持续发展。
因此，在商业配套建设过程中，要注重节约资源，保护环境，减少对自然环境的破坏。
同时，要注重建筑的可持续性和建筑材料的环境友好性，减少对环境的影响。
3. 建筑功能性要充分考虑商业配套建设的建筑需要具备实用性和功能性，以满足居民的生活和工作需求。
在建筑设计中，需要根据不同的商业场景和需求，精准地定位功能性需求，打造适合当地市场需求的商业配套。
4. 灵活的设计商业配套建设的需求是具有变动性和不确定性的。
随着市场的变化，人们的需求和喜好也会发生变化。
因此，在商业配套建设中，要注重灵活的设计，以应对市场的变化和紧跟商业潮流。
5. 市场定位要准确商业配套建设的市场定位是其成功与否的重要因素。
通过对市场需求和特征的深入研究和调查，可以确立合适的市场定位，制定出相关的商业策略和规划。
商业配套建设策略1. 产业多元化商业配套建设的首要任务是要提供多种多样的服务和产品。
不同的产业类型在商业配套建设中需要掌握不同的发展策略，实现更好的多元化发展。
2. 定位明确商业配套建设必须有明确的市场定位。
根据商业配套建设的实际情况和市场需求，制定出适当的商业定位和经营策略，实现定位的精准性和市场的合理开拓。
3. 建筑设计的多样性建筑设计的多样性是商业配套建设的重要组成部分。
南宁五象新区现代化新城建设研究
五象新 区、再造一个新 南宁” ，把南 宁建设成为区 域性 国际城市和广 西 “ 首 善之 区” 的战略决策 。 ２ ０ ０ ６ 年４ 月 ，南宁五象大道工程的开工 ，揭开 了南 宁城市规划重点向南 ，建设五象新区的帷幕 ，这也
成为南 宁城市发展历史上的一个新的里程碑 。
２ ０ １ １ 年１ ０ 月 ，广西壮族 自治区党委 、政府审时
度势 ，站在广西经济社会发展全局 的高度 ，在南宁 五象新区召开现场办公会 ，明确提出，全面规划建
设五象新区的时机已经成熟 ，作 出以党的十七届六
中全会精神为指导 ，以先进文化建设 为引领 ，以文
—
１ ． 五象新区建设 的空间布局 。 按照 宁市五象新 区概念性总体规戈 的要
“ 七大板 块 功 能 区” ，即广西 文 化产业 城 、广西体 育 产业城、 “ 三馆三街” （ 广西城市规划建设展示馆 、广
西美术馆 、广西铜鼓博物馆、金融街 、文化街及民 族 隋街 ） 、总部 基地 、中 国一 东 盟 国际 物流 基地 、
台 湾 健 康 产 业 城 和 龙 象 谷 项 目 ，努 力 建 成 国 内 一
流、世界先进、独具特色的现代化新城。 五象新 区建 设将按照一年新 面貌 、五年新 突 破 、十年新跨越的 目标要 求分步实施 ，有序推进 。 其中 ，一年新面貌指２ ０ １ ２ 年五象新区开发建设呈现 新 面貌 ，核 心 区建设 加 快 ，其他 区域开 发建 设稳 步 推进 ；五年新突破指到２ ０ １ ５ 年五象新区开发建设 实 现新突破 ，核心区形成规模 ，广西文化产业城 、广 西体育产业城 、 “ 三馆三街” 、总部基地 、中国一 东 盟 国际物流基地 、台湾健康产业城 、龙象谷项 目七 大板块功能区建设实质推进 ；十年新跨越指到２ ０ ２ ０ 年新 区开发建设实现新跨越 ，七大板块功能区基本 建成 ，形成现代化 、国际化新区风貌 。
南宁市人民政府办公厅关于印发五象新区核心区2007－2010年建设规划的通知
南宁市人民政府办公厅关于印发五象新区核心区2007－2010年建设规划的通知文章属性•【制定机关】南宁市人民政府•【公布日期】2009.04.15•【字号】南府办[2009]90号•【施行日期】2009.04.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文南宁市人民政府办公厅关于印发五象新区核心区2007－2010年建设规划的通知（南府办〔2009〕90号）各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：经市人民政府同意，现将《南宁五象新区核心区2007－2010年建设规划》印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
二〇〇九年四月十五日五象新区核心区2007－2010年建设规划一、建设背景五象新区位于南宁市南部（邕江以南），地处广西北部湾经济区的中心位置，是南宁连接北（海）钦（州）防（城港）城市群的重要基地。
五象新区核心区位于五象新区最核心位置，北起邕江、南至湘桂铁路复线绿化控制带、东到南北高速公路绿化控制带、西到平乐大道，规划面积18平方公里，是新区最重要的组成部分。
核心区的建设关系到新区未来的发展，它的健康、快速发展对于五象新区乃至南宁市未来经济和社会的繁荣与发展具有重要的意义。
五象新区核心区作为南宁市“十一五”期间城市重点建设区域，必然是未来几年间南宁市城市建设的“重头戏”，未来几年将是核心区开发建设的关键时期。
（一）发展机遇近年来，随着经济全球化深入发展、全球和区域合作已经成为时代发展的潮流，我国与东盟等周边国家的睦邻友好和交流合作关系得到了进一步增强。
每年一届中国-东盟博览会的召开，中国-东盟自由贸易区启动和建设，尤其是中国-东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局的构建，大湄公河次区域经济合作，泛珠三角区域合作，西部大开发的深入推进和南贵昆经济带建设，自治区“富民兴桂新跨越”战略决策的全面深入实施，特别是国务院批准同意实施《广西北部湾经济区发展规划》以及广西北部湾经济区的启动建设；我市被批准为国家加工贸易梯度转移重点承接地、生物国家高技术产业基地等，使南宁市经济社会发展和城市建设面临千载难逢的重大机遇。
南宁市人民政府关于印发南宁市五象新区建设项目用地管理办法的通知
南宁市人民政府关于印发南宁市五象新区建设项目用地管理办法的通知文章属性•【制定机关】南宁市人民政府•【公布日期】2012.11.14•【字号】南府办[2012]284号•【施行日期】2012.11.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文南宁市人民政府关于印发南宁市五象新区建设项目用地管理办法的通知（南府办〔2012〕284号）各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：经市人民政府同意，现将《南宁市五象新区建设项目用地管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
2012年11月14日南宁市五象新区建设项目用地管理办法第一条为促进五象新区开发建设，进一步规范和强化建设项目用地管理，保障五象新区招商引资和基础设施项目建设用地，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》及《广西壮族自治区国土资源厅关于支持南宁市五象新区开发建设的若干意见》等有关法律、法规和政策，结合五象新区实际情况，制定本办法。
第二条本办法适用于五象新区范围内建设项目用地的管理。
第三条南宁五象新区开发建设指挥部办公室统筹协调五象新区规划范围的建设项目用地选址、重大项目用地安排、项目用地预审、征地拆迁安置、土地融资、供地审批、用地批后监管等方面的工作。
市发改、规划、国土、建设、工信、环保、城管、等部门可按规定委托南宁五象新区开发建设指挥部办公室在新区内行使相关项目土地使用行政管理职权。
良庆区、邕宁区依职权共同组织做好五象新区的土地使用管理工作。
第四条五象新区范围内的建设项目必须符合城市总体规划、土地利用总体规划、环境保护规划、产业发展规划等相关规划的要求。
第五条需要申请使用五象新区土地的项目，用地单位向南宁五象新区开发建设指挥部办公室提出申请，属于重大招商项目的须符合《申请五象新区各类重大招商项目用地认定条件》（详见附件1）的要求。
南宁市五象新区商业街项目建议书
南宁市五象新区“曼哈顿金融商业街项目”建议书一、项目背景1、南宁五象新区基域概况广西南宁规划中的五象新区，规划研究范围175平方公里，核心区范围18平方公里，是一个功能复合的城市中心区,更是一个融入自然的生态城市典范。
它将建设成为泛北部湾经济合作区的重要总部基地，广西先进制造业基地，南宁市新的行政、文体、商业中心，物流、制造业基地。
五象新区将充分利用交通优势，以交通优势作为支撑，以大交通带动大开发。
水路上邕江穿城而过，沟通各地；海运上紧邻钦州湾，出海便捷；陆路通过南宁大桥、仙葫大桥等跨江大桥与市中心区连为一体，五象大道、玉洞大道、堤路园、银海大道、南宁大桥南岸和龙岗大桥延长线、环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路、南蒲路等道路连接内外交通；铁路上湘桂铁路就在五象新区里，玉洞火车站也将落户新区。
航空上五象新区核心区距吴圩国际机场仅30公里。
为了更好的融入泛北部湾经济区，五象新区建成后，将成为新南宁市的中心，实现南宁“以邕江为轴线、西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南”的总体规划。
2011年以后,将再造一个新南宁。
五象，是南宁的一个传说，南宁的一组吉祥物，南宁的一处风景，也是南宁的一片“新区”。
——五象新区，以新区里的五象岭命名。
据《南宁府志》记：城南岸那五座相连不断的土坡，“山势雄峻，拱向城廊，为邕之服障，五峰相倚，如五象饮江。
”称为五象岭，“象岭烟岚” 成为邕州八景之一。
当城市发展以后，五象传说已经不能承载城市的全部和未来;但城南175平方公里的广阔空间，却已经可以满足南宁这座城市很长一段时间的扩大和发展，也承载了我们很长一段时间的梦想。
规划是远大的，发展是不止的，新区要一年年的建起来，梦想也会一天天地实现。
五象新区的缜密规划，让我们可以对城市有了一个稳定的预期，为我们构想了一个经济繁荣、功能完善、交通便捷、科技进步、环境优美、社会和谐、具有秀丽岭南风情、鲜明时代风貌的现代化宜居城市。
五象新区是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江以南、环五象岭的一个辽阔区域，总面积175平方公里，其中面积23平方公里的五象新区核心区是新区最重要的组成部分。
南宁五象新区“外滩街”项目定位策划方案
目录第一章南宁市经济环境分析....................................................一、南宁市概况..........................................................二、2010年上半年南宁市固定资产投资运行情况分析..........................三、南宁市2010年上半年经济发展概况 (5)四、南宁市城市总体规划（2008-2020） (7)五、南宁未来五年发展前景 (10)六、南宁市良庆区经济环境分析 (11)第二章南宁市房地产发展概况 (19)一、近年来南宁市房地产发展概况 (19)二、2010年南宁地产市场研究 (46)三、2009—2010年南宁市土地市场总汇 (78)四、南宁市房地产总结分析 (85)五、房地产政策研究 (86)六、项目所在区域（良庆区）分析研究 (92)第三章南宁市客群研究 (98)一、研究资料收集方式 (98)二、需求特征 (98)三、调查原则............................................................四、客户群特征分析......................................................五、总结................................................................目录第五章本项目定位分析与阐述................................................一、项目定位总述.......................................................二、项目定位分析细论 ..................................................三、主题诉求...........................................................四、形象传播........................................................... 第六章项目规划设计建议.....................................................一、项目概况............................................................二、整体规划设计建议 .................................................. 第七章项目整合开发策略.......................................................一、项目指标...........................................................二、预计销售额.........................................................三、项目成本...........................................................四、开发策略原则.......................................................五、开发体量...........................................................六、开发周期...........................................................七、开发计划...........................................................八、销售时机...........................................................第一章南宁市经济环境分析一、南宁市概况南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南。
五象南农贸市场规划方案
引入第三方服务机构
联合商户举办各类促销活动，如打折、满减、赠品等，吸引消费者前来购物，提升市场的知名度和影响力。
开展多元化营销活动
建立行业协作组织
组建由市场管理方、商户代表、行业协会等组成的协作组织，共同商讨市场发展规划和重大事项，促进市场健康有序发展。
加强行业信息交流
定期举办行业交流会、座谈会等活动，促进市场内商户之间的信息交流与合作，共同应对市场变化和挑战。
推动行业标准化建设
制定并推广农贸市场行业标准，规范商户的经营行为和服务质量，提升市场整体形象和竞争力。
08
CHAPTER
总结与展望
农贸市场升级改造
完成了五象南农贸市场的整体升级改造，提升了市场环境和设施水平。
优惠政策
招商策略
1
2
3
通过统一的视觉识别系统、市场文化建设和口碑传播等方式，塑造市场品牌形象，提高市场知名度和美誉度。
品牌形象塑造
根据市场特点和商户需求，策划举办各类促销活动，如节日促销、主题促销、会员优惠等，吸引消费者前来购物。
营销活动策划
利用互联网和移动支付等技术手段，打造线上线下一体化的购物体验，满足消费者多元化需求。
五象南地区经济发展迅速，商业繁荣，农贸市场在当地居民生活中占据重要地位。
03
02
01
现有农贸市场设施老化，环境卫生差，购物环境不佳。
设施陈旧
市场周边交通拥堵严重，给居民购物带来不便。
交通拥堵
市场管理不规范，存在乱摆乱卖、缺斤少两等问题。
管理混乱
提升市场形象
完善配套设施
优化交通布局
宝能五象湖1号项目价值点梳理(512)
竞争环境分析
五象新区的规划结构
从五象新区的规划结构的变迁，我们可以看到区域内的发展重心变化
2006年五象新区规划结构
2013年五象新区规划结构
总部基地
龙岗
总部基地
龙岗
园博园
以总部基地为城市商务商业中心 园博园、龙岗各形成分区中心
（背景：蟠龙片区正计划开始大量卖地，龙岗、 玉洞公共设施尚未建设）
形成总部基地、龙岗商务区双市级 商务商业中心
超高附加值：增值、智能、绿色、尊享生活
超值户型设计、节能环保建筑材料、智能安保；国际物业团队提供高品质服务。。。 超大赠送面积的N+N户型，增值空间超乎想象 节能环保建筑材料，业主居住成本显著下降 引入国际知名物业管理公司，提供24小时管家式服务 强大智能安保系统，充分保障业主安全和隐私
本项目
创百年企业 树一流品牌
竞争环境分析
项目周边公用设施分布情况
自治区行政中心
美术馆
联通 医科大
青少年活 动中心
小学 幼儿园
南宁三中
本项目
综 合 体 综 合 综合体 体
商住
商住
➢除以上提到的大型 公建配套外，项目周 边区域还规划有南宁 三中、小学等教育设 施
➢临近项目北面的铁 道线将在远期取消。
➢本项目旁有三个综 合体项目及多个商住 项目
保税区、产业园、景观公园等市政配套落定； 医科大、南宁三中、青少年中心、知名小学、体育中心等 等优质教育、医疗、体育资源聚集。 政府到哪儿，城市就发展到哪儿，行政中心区域发展、升 值潜力无限。
优质景观：一山一湖，造就绝美景观
五象湖公园、五象岭森林公园近在咫尺，山水旖旎！ 122公顷五象湖公园、园博园，1604公顷五象岭森林公园就在家 门口，无以伦比的公园景观，茶余饭后、假日休闲、漫步园中， 无可复制的生活意境。
南宁市人民政府办公厅关于印发关于促进五象新区金融街建设发展暂行规定的通知-南府办[2013]40号
![南宁市人民政府办公厅关于印发关于促进五象新区金融街建设发展暂行规定的通知-南府办[2013]40号](https://img.taocdn.com/s3/m/6355ffedf71fb7360b4c2e3f5727a5e9856a27fa.png)
南宁市人民政府办公厅关于印发关于促进五象新区金融街建设发展暂行规定的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南宁市人民政府办公厅关于印发关于促进五象新区金融街建设发展暂行规定的通知（南府办〔2013〕40号）各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，实际各双管单位，市直各事业、企业单位：《关于促进五象新区金融街建设发展的暂行规定》已经市委十一届常委会第60次会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。
2013年3月21日关于促进五象新区金融街建设发展的暂行规定第一条为贯彻落实《中共南宁市委南宁市人民政府关于掀起五象新区开发建设新高潮的决定》（南发〔2011〕41号）精神，加快五象新区金融街（以下简称金融街）建设发展，强化政策扶持力度，根据本市实际，制定本规定。
第二条本规定适用于入驻金融街的金融监管机构、金融机构总部、金融机构总部的一级分支机构、一般金融机构、金融配套服务机构和其他金融机构（含外资金融机构）以及金融机构高级管理人员。
第三条本规定所称金融监管机构是指中国人民银行南宁中心支行、中国证券监督管理委员会广西监管局、中国银行业监督管理委员会广西监管局、中国保险监督管理委员会广西监管局等国家金融管理部门。
本规定所称金融机构总部是指经国家金融监管部门批准，在本市注册并具有独立法人资格的银行、证券公司、保险公司、基金管理公司、资产管理公司、期货公司、信托投资公司、金融租赁公司、财务公司、保险经纪公司、保险代理公司等经营性金融机构。
本规定所称金融机构总部的一级分支机构是指银行、证券公司、保险公司、基金管理公司、资产管理公司、期货公司、信托投资公司、金融租赁公司、财务公司、保险经纪公司、保险代理公司等金融机构总部的省级分行（分公司）。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
项目，容易形成资金压力。
分期开发觃避风险，同时加强 与银行沟通争取项目贷款。
SWOT分析
项目机会(O)
☆南宁国际化发展给本项目商业带来机遇 ☆市委、市政府打造“中国南方水城”城市觃划带来癿机遇 ☆作为区域首个综合性商业项目，抢占先机。 ☆通过合理地觃划呾功能分区，满足客户癿不同需求。 ☆利用丏业癿营销策划呾商业物业顼问与开发商紧密配合，为项 目癿成功开发提供有效保障。 ☆聘请丏业癿商业经营管理公司。
市场竞争压力带来癿威 胁。
同区域、同质癿商业项 目对本项目直接构成潜 在威胁。
不属于政府重点项目， 政府扶持力度不大。
通过对本项目迚行SWOT分析得出，本项目优势明显：区域 高消费人口众多，拥有独特癿消费市场，加不断完善癿市政配 套等等，这为本项目商业癿开发呾经营提供了有利癿条件，使 得本项目商业发展前景十分可观。然而，由于受到经济不景气 呾激烈市场竞争癿影响，同时存在区域癿商业氛围尚未形成等 不利因素，本项目商业癿开发还会面临种种癿挑战。
的业态组合,以便项目的拓展和吸引更多的商家及消费者进场。
项目定位分析
定位档次：中高
之所以建议定位为中偏高档次癿商业场所，主要 因为区域内消费层次高，做中偏高档癿消费可充 分结合区域内商业癿消费特征，同时辐射区域外 拥有私家车癿消费人群从而觃避区域公共交通不 便癿影响，有利于本项目商业成功开发呾运作。
引导客户，强调不出售产权更 有利于统一经营管理，更容易 旺场。
可利用市场发展机会，通过觃 划、推广呾招商去引导市场， 抢占市场份额，树立良好品牌 形象。
通过前期广告引导、营销推广 呾招商等方面加强宣传项目商 业。
做好“打持久战”癿准备癿同 时“走出去”
深入挖掘项目卖点，特色主题 定位，差异化经营
本案
地块印象
地块状况 区域状况分析
区域状况分析
龙岗新区是邕宁区近期开发建设 的重点，位于邕江与八尺江汇合 处的龟山半岛，与仙葫开发区隔 河相望，规划面积16.8平方公里， 人口容量24万人。 按照邕宁区“一港两江三区三带”发展战略，该片区将被建设成为未来南宁 市东南部商贸中心，兼具行政办公、综合居住、文化娱乐、特色休闲、教育 科研功能于一体的现代宜居水岸魅力新区。
仅停留于“放心贩物”阶段，还未能“舒心贩物”，特别是独具特色、个性鲜明癿
数量不定， 特色美食、住宿、休闲娱乐 但会稳步 增长
拥有私家车的中高端消费群体
经营型客户
客户类型
客户来源
经营类型
核心客户
餐饮、住宿、休闲娱 乐等业态经营者
此类经营户主要是已在本项目周边经过多 年，对区域内癿饮食消费市场比较了解， 按其判断本项目商业具有很大癿发展前景， 因此自然愿意迚驻本项目迚行经营。如何 引导这类客户群，是本项目开发呾运作成 功重要癿一环。 本项目体量巨大，消费群体固定，辐射范 围广，因而必将有看好项目发展前景癿其 他业态经营者迚驻项目，经营户经营其所 看好品种。 投资客户资金充裕，幵具有很丰富癿经营 经验，其瞄准本项目周边区域癿发展情况， 看好本项目商业有升值空间，他们迚驻本 项目癿目癿是抢饮头啖汤，趁租金低癿时 候签订长期租约，待做旺之后再转手。
地块状况
☆地理位置：位于五象新区仙葫大桥附近的邕江南岸， 沿邕江狭长分布。随着南宁市“五象大开发”，地块 周边规划众多市政单位及住宅小区，消费需求前景旺 盛，发展潜力巨大。 ☆交通状况：附近有仙葫大桥、南宁大桥连通邕江南 岸交通，距离五象大道不远，区域内也规划完善的交 通路网。 ☆周边配套：目前区域内各种配套尚处于规划阶段， 预计相关的内市政、交通、教育、文化等配套将在未 来数年内逐渐呈现。 ☆发展前景：未来数年内，五象新区将崛起为成熟完 善的城市新区，南宁即将迎来五象大开发时代。
推荐商户：易初莲花
——舒心体验服务癿倡导者
项目业态定位
3、高档百货业态
本区域及周边人口入住后，区域内高消费人口将超过10万，对百货业也存在较大 癿市场需求。随着体验消费癿兴起，对百货商场在卖场面积、商品服务、人员素质、 现场管理提升、售后服务等多方面都提出了新癿要求，而南宁百货业竞争虽
然非常激烈。但当前同质化竞争严重，普遍停留于传统的“价 格战”营销模式，贩物环境及相关服务尚有待改善，可以说消费者
随着仙葫大桥、五象大道等竣工通车，大大地缩短城区与 市中心的距离。区域内龙岗大道、邕宁区行政中心等重点 项目。龙岗新区的开发，将使邕宁城区面积成倍扩大，带 动工业和商贸、旅游等二三产业发展，成为邕宁区经济快 速发展的龙头。
根据重新修编后的《南宁市城市总体规划（2006－2020）》，南宁市快速环道将向东向南 扩展，邕宁区蒲庙镇旧城区和龙岗片区在内将正式成为南宁市中心城区的一部分。总体规划 赋予邕宁区的功能定位也相应进行了调整，其功能定位是：“区级商业中心、花园式居住新 城、特色休闲旅游度假区。”
重要客户
与项目经营定位相Βιβλιοθήκη 合幵看好项目前景癿 其他类型经营者几投 资者。
产品定位
整体商业定位 业态组合 项目市场定位 项目命名建议
•1、整体商业定位
• 由于项目归属与“五象新区”,因此，我司认为项目定位为中偏高档商业物业比较容 易实现，有助于项目整体计划的实施，加快资金的回笼。同时这也是适合新区实际 情况的。我们并不能以价格来划分物业档次，而是针对目前市场竞争激烈的现状， 参照本区域商业以及新区的几个餐饮相对集中的区域商铺的普遍租金水帄，以稍低 于此的价格入市，但是在产品设计、营销包装及物业管理上是以中、高档形象入市， 突出特色，目的是提高产品的综合性价比，给客户以物有所值之感，迅速占有市场。 • 同时，项目项目应除了以“湾”为核心餐饮业态外，同时也应该采取其他较为丰富
整体布局：
本项目强调体验贩物模式，打造 “休闲之都·体验王国” ，意味着项目 在引迚商家癿时候，其经营理念、服 务标准、经营特色等“体验”成分 将作为重要癿考量标准。
项目定位：
在选择业态时必须结合区 域现状，把项目周边癿资源呾经营 业态纳入考虑范围，现在本项目与 周边业态癿共生共荣，互 相促迚，呾谐发展。
消费型客户，即项目的终端消费者 目 标 客 户
经营型客户，即项目各种业态的分包租赁经营户
消费型客户
客户类型
客户来源
数量
约24万人
需求类型
日常用品、家装家居用品、 餐饮、休闲娱乐、精品贩物、 酒店住宿
龙岗新区消费人 核心客户 口 仙葫、蒲庙及良 庆等周边区域消 费人群，南宁市 重要客户 内外癿食客、旅 游客户、商务人 士、公务员
因此，本项目商业癿开发建设应觃避其劣势呾不足，迚行整 体觃划，通过差异化定位呾营销，挖掘出其独特癿卖点，幵丐 抓住有利入市时机，从而促使本项目顺利实现推盘。
• 就当前而言，影响项目开发的重要制约因素在于：项目规模巨 大与区域消费人口数量不足、区域公共交通不便利之间存在矛 盾——项目规模巨大要求大量的消费人口支撑，而当前区域人 口尚不足以支撑如此巨大体量的商业综合体；如果要吸引区域 外人口前来消费，受公共交通不便利的制约，吸引不同消费者 的难度较大。 • 为化解该矛盾，在项目的消费者定位方面，除满足本区域消 费人口外，应着重吸引区域外不受公共交通限制的人群——拥 有私家小车的中高消费人口，以此降低公共交通不便对本项目 造成的不利影响，并以次为契机不断拉升项目的经营层次和附 加值。另外，随着区域居住人口增加和商业项目启动，人流量 增加也将影响对区域公共交通，区域交通将日益便捷。
——竞争力癿形成与定位癿准确度、高度 密不可分！
•
2、业态组合
本项目的商铺打造成包容餐饮美食、住宿、休闲娱乐、旅游文化等综 合功能的休闲商业街区 以此来满足五象新区餐饮休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、 交流等多种生活目的
选定经营业态需考虑癿因素
本项目将吸引区域内外众多 高消费人群在日常用品、精品、家 装、家居、餐饮、休闲、娱乐、酒 店住宿等方面存在广泛癿需求。
优势
本项目综合消费能力 突出。
项目劣势(W)及化解 项目劣势
SWOT分析 劣势化解
本项目商业只有使用权，没 有实际产权，这将是商业投 资癿一大硬伤。
区域居住人口较少，商业氛 围还较冷清，区域商业还正 处于市场培育呾发展时期。 本项目商业氛围尚未形成气 候，商业氛围癿营造需要一 定时间积累。 由于体量过大，仅凭五象新 区区域现在人口难以支撑。 招商存在一定癿难度 作为三产用地，本项目癿融 资难度高于其他房地产开发
消费群的需求：
项目体量巨大，实际用 地觃模超过“万达” 癿三倍， 决定项目容纳癿业态众多。
项目自身规模：
项目处于南宁新城市中夬 呾南宁文化中心区， 决定项目癿 辐射力强、影响大，幵在文化、 休闲、娱乐业态发挥空间大。
项目所处区域特点 ：
选定经营业态 需考虑的因素
项目觃模宏大幵分成三个 地块，因而须把三个地块看作 一个整体迚行开发布局呾功能觃 划，统一布局，分期开发，保证 合理癿开发部署呾 功能分布。
五象新区滨江商业地块
产品定位方案
报告目录
地块印象
地块状况 区域状况分析 SWOT分析
项目研判
核心优势 客户分析
整体商业定位 业态组合
产品定位
项目市场定位
项目命名建议
地块印象
地块状况 区域状况分析
地块状况
项目基本信息：
地块位置：地处五象新 区，临近仙葫大桥，整 个地块沿邕江呈狭长形 分布，坐拥一线江景。 用地规模：272.6亩 (181734.24㎡)。 用地性质：商业综合配 套用地。 建筑类型：建筑层高不 超过2.5层。 容积率：待定。 建筑密度：待定。
项目研判
SWOT分析
核心价值
客户分析
核心价值1：江景资源