房地产项目后评价方法及指标体系研究
房地产项目综合评估体系研究
房地产项目综合评估体系研究摘要：目前，我国房地产行业快速发展，为了保证各方面工作的有效进行，对房地产进行有效的评估工作，为房产销售、房屋管理等提供了有力的依据。
下面文章就对房地产项目综合评估体系建设展开探讨。
关键词：房地产；项目评估；综合体系；评估体系引言随着大数据时代的来临,在资产评估工作中,出现了许多数量巨大并且结构复杂的数据类型,所以工作人员要利用大数据时代下的先进工作处理手段,来提高资产评估的准确性和工作效率,另外,大数据时代带来的先进工作手段,也可以将一些云计算的数据和资源进行共享,从而使得资产评估工作更加全面性。
1房地产项目实施综合评估的必要性开发商的核心竞争力是项目开发能力,而进行项目开发的本质是根据政府及银行的监管措施,并整合勘察设计、总承包商、监理单位、销售策划等合作方资源,最终形成住宅成品,出售并交付于小业主,开发商对于项目品质的诉求是来源于法律法规要求和业主口碑。
因此,开发商以依法合规为前提,开展提高项目进度、质量,最终实现项目收益、提高客户满意度指标的综合评估,从而提高核心竞争力是很有必要的。
目前较大规模的总承包企业在项目管理方面也采用了实测实量等内部管理评估机制,但由于项目施工中存在着多个分包单位协同作业,总承包单位的质量控制主要体现在基础施工和主体施工阶段,一旦进入精装修和园林施工阶段,绝大部分总承包单位是无法通过合同约束相应分包单位的,因此在房地产项目的管理方面,如果交由施工方全权把控项目质量,是有其局限性的;另一方面由于施工方和开发商服务的对象不同,开发商作为与购房业主发生直接合同关系的主体,管理的目的是提高签约额、提高项目收益,管理侧重点应当是地产市场风向和小业主关心的问题,比如渗漏、观感质量、户型方正、房间净高等会影响客户满意度等口碑的事项。
第三方评估,是类似于监理单位管理的一种手段,其结果可以用来作为合同约束条款,控制进度款支付;但是其检查频次较低,并且更侧重于质量、安全的参数化评价,不能完全反映项目的管理水平。
房地产项目绩效评估与优化研究
房地产项目绩效评估与优化研究房地产项目的绩效评估与优化是一个重要的研究领域，能够帮助房地产开发商和投资者更准确地了解项目的潜在风险与回报，并采取相应的措施来提高项目的绩效。
本文将从绩效评估的角度出发，分析房地产项目的主要绩效指标，并探讨如何优化房地产项目的绩效。
一、绩效评估的重要性1. 了解项目的盈利能力和投资回报率。
通过对房地产项目的绩效评估，可以深入了解项目的投资回报率和租金收入情况，从而判断项目的盈利能力。
这对于房地产开发商和投资者来说至关重要，可以帮助他们决策是否投资或继续投资该项目。
2. 发现项目的风险和隐患。
通过绩效评估，可以及时发现项目中存在的风险和隐患。
例如，项目的租金回报率低、客户投诉率高、租户流失率大等，这些都会对项目的绩效产生负面影响。
只有充分了解这些问题，才能采取相应措施予以解决。
3. 优化项目运营和管理。
绩效评估可以为项目的运营和管理提供重要的指导。
通过对项目的各项指标进行评估，可以发现存在的问题，并及时进行调整和优化。
比如，项目的客户满意度低，可以通过提升服务质量和改善物业管理来提高满意度，从而增加客户的续租率。
二、房地产项目的主要绩效指标1. 投资回报率（ROI）：投资回报率是评估项目盈利能力的重要指标。
它可以通过计算项目的净现值、内部收益率和投资回收期等指标来衡量。
高回报率意味着项目的盈利能力强，是投资者考虑投资的重要因素之一。
2. 租金回报率：租金回报率是评估项目租金收入的指标。
它可以通过将项目的租金收入与项目的总投资额进行比较来计算。
租金回报率的高低反映了项目的租金市场竞争力和租户需求。
3. 客户满意度：客户满意度是衡量项目服务质量的重要指标。
它可以通过对项目租户进行调查和评价来获取。
高满意度意味着项目的服务质量得到了租户的认可，为项目的稳定运营提供了保障。
4. 客户续租率：客户续租率是评估项目租赁稳定性的重要指标。
高续租率意味着项目的租户满意度高、项目的租金合理、项目的管理良好等，有利于项目的稳定运营和持续收益。
房地产项目后评估要点
房地产项目后评估要点
1. 项目目标与绩效评估：对照项目初始设定的目标，评估项目在成本、进度、质量等方面的实际表现。
分析项目是否达到预期的经济效益、市场反应和投资回报。
2. 规划设计评估：评估项目的规划设计是否符合市场需求和规划要求。
考虑建筑设计、户型布局、配套设施等因素对项目销售和使用的影响。
3. 市场与销售评估：分析项目的市场定位、营销策略和销售情况。
评估市场研究的准确性，以及销售目标的达成情况。
4. 成本控制评估：对项目的成本管理进行评估，包括建设成本、营销成本和运营成本等。
分析成本控制的效果和成本超支的原因。
5. 风险管理评估：评估项目在建设和运营过程中面临的风险，以及风险管理措施的有效性。
分析风险对项目的影响和应对措施的合理性。
6. 项目经验教训总结：总结项目成功的经验和失败的教训，为未来的项目提供参考。
识别关键的学习点，包括管理、技术、市场等方面的经验。
7. 未来发展建议：根据评估结果，提出改进项目管理和决策的建议。
为未来的房地产项目提供指导，优化项目策划和执行过程。
房地产项目后评估的要点包括对项目目标、规划设计、市场销售、成本控制、风险管理等方面的评估，以及总结经验教训和提出发展建议。
通过全面的后评估，可以提高未来项目的成功率和效益。
房地产项目可行性研究报告编制方法及其评价要点
房地产项目可行性研究报告编制方法及其评价要点摘要：倘若一个房地产项目开发运作的周期较长，要想在既定的期限内有效的规避隐患与风险，就必须得提高其质量和效率等问题，并通过全面、科学、合理的评估，及时发现项目中所存在的问题，以最快的速度拟定改进方案，确保后续业务流程安全稳定的进行。
关键词：房地产项目；编制；评价一、房地产项目的市场调研房地产项目开发是以盈利为目的、以市场供给为导向的社会性投资活动，产品定位、市场调研分析和目标市场的情况等均对房地产项目开发有着直接的影响。
所以，要全面的开展市场调研工作，并对其进行短期内预测，以此为基础，对营销方案、营销对象、影响策略以及销售价格等进行全面的评价，保证项目顺利稳定的进行。
1. 房地产项目目标市场分析。
有效估算市场的吸纳速度以及吸纳总量，明确项目产品的竞争优势，判断拟定开发项目未来市场的份额，主要包括对生活品质、消费者心理需求、房型的结构、房价、配套设施、周围交通情况以及项目区位的要求等。
2. 房地产项目区域市场分析。
主要是分析市场现状，并针对当前情况进行短期预测。
预测区域内市场需求类型；对房屋的供给以及库存量进行详细的了解；分析区域内收入情况，家庭结构以及规模、人口综述、就业情况等。
还要对周围的居民进行消费情况调查。
判断住宅消费趋势以及区域住房需求总量；确认区域对公寓住宅、品牌住宅和流行住宅等类型的需求以及接受情况。
3. 房地产项目宏观市场分析。
要求对当今社会的经济情况和其主要的增长领域以及整个国家进行全方位的分析。
及时发现确认在目前吸引力和前景比较强的投资方向以及投资类型，确认区域内支柱产业和主打产品；预测地区或者是国家的就业趋势；分析区域的经济概括；判断目前是处在建筑项目周期或者是经济周期的哪个阶段；对整体的区域规划做好分析概括，并对周围的交通和土地情况了如指掌，对房地产项目未来的发展趋势和开发政策进行短期的预测，分析未来价格、产业、市场的变化，对可能发生的情况都提前做好准备，对行业的总体发展以及未来的开发形式做好预测和分析工作。
企业项目后评价指标体系构建的研究
企业项目后评价指标体系构建的研究作者：石浩来源：《现代营销·信息版》2018年第10期摘要：受经济大环境影响，我国企业正处于纵向转型期，期间，如何正确把握市场开展项目投资，并对项目管理进行合理规划，是企业良性发展的关键，本文研究企业项目投资后评价，目的在于为企业总结经验教训，及时有效反馈信息，为企业新项目的投资提供有效借鉴。
一、后评价理论与实务综述（一）理论与实务综述1.国外研究概况L.A.Zadeh提出了“模糊集合理论”，运用数学原理，将评价对象中各因素进行量化计算，自此，层次分析法与模糊綜合评价法在项目后评价领域被广泛运用[1]。
T.L.Satty创立了层次分析法和网络程序法，构建出包括效益、机会、成本和风险等因素的决策模型[2]。
2002～2008年，英国展开了对地方政府工作绩效与持续改进能力后评价工作[3]。
2.国内研究概况2015，刘思峰等在《系统评价：方法、模型、应用》[4]一书中，对系统评价方法和模型进行全面详细地梳理。
中海集团于2007年成立项目后评价小组，对重点城市房地产项目开展后评价工作。
万科集团于2010～2014年编制了《万科集团城市项目后评估管理流程》。
2014年，《国家发展改革委关于印发中央政府投资项目后评价管理办法和中央政府投资项目后评价报告编制大纲（试行）的通知》对中央政府投资项目后评价管理及其相关内容做出了详细说明。
二、工程项目后评价常用方法1.比对法比对法是把事物的前后期发展进行比较，对其本质与规律做出正确的评价。
将预期（计划）情况与实际情况进行前后标准化对比，可以直观体现经营效果。
2.逻辑框架分析法逻辑框架分析法是运用系统和综合的分析方法来构建思维框架，从而有助于对各种关键因素或问题的逻辑性得出结果。
利用垂直逻辑关系，使其相邻目标之间存在因果关系，而在水平逻辑关系上，从假设出发，通过指标的验证来衡量项目的实施效果。
3.德尔菲法德尔菲法也称专家调查法，其运用程序是：①邀请在相应领域专家对相关资料信息，独立发表个人书面意见；②对专家的意见进行整理、归纳、统计后综合形成意见并反馈给各专家，经过多次汇总反馈，使专家意见趋同。
房地产项目可行性研究的评价指标体系研究
定的功效系数 (或评分分数) , 介于0 和1 之间。当目
标达到最满意时, 系数为1; 最不满意时, 系数为0。其
他为中间数, 描述这一关系的函数, 称为功效函数。
例如:
线性功 效系数=
指标实际值指标满意值-
指标的不允许值 指标的不允许值
将指标的功效系数乘以该指标的权数, 可以得
到该指标的评价得分。
(2) 人口因素 人口影响的因素主要有人口总量、基本消费单 位的数量、人口的受教育程度以及人口的年龄结构、 性别、职业、家庭生活周期等。 (3) 收入因素 收入因素影响房地产项目可行性的评价指标重 要有国民收入、个人收入、可支配收入、货币收入与 实际收入、储蓄和消费信贷政策等。
(4) 环境因素 房地产项目的销售价格, 与当地市场的繁荣程 度相关性很高, 因此环境因素在对房地产项目可行 性研究的评价中有着重要作用。 其主要包括项目的 绿化环境、道路交通环境以及停车场等。 (5) 规划设计因素 房地产项目的规划设计需要最大限度的体现市 场概念, 这就需要对房地产的规划设计有着较深入 了解, 规划设计过程中需要遵循的原则主要有可视 性原则、设计技术指标广泛适应性原则、公共空间价 值原则和保守选择新技术原则。 (6) 政策性因素 房地产行业是一个受国家宏观政策影响很大的 行业, 在对选取在对房地产项目可行性研究的评价 指标体系中, 政策性因素毫无疑问的也是必须考虑 的一个重要因素。 2. 2 定量评价指标体系的构建
偿还期等; 盈利能力分析是对各项收益比率进行的
分析, 用以揭示项目资金的盈利能力。常用的比率是
投资利润率等。
(2) 趋势分析法
趋势分析法是根据连续几期的指标值所列出的
数额, 比较其前后各期的增减幅度, 从而揭示指标变
房地产项目后评估研发
【提示】 1.本页具体问题描述，如和前述项目总结的成功点和待改进点重复，不用在第二部分再做单页的分析
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2.1产品定位
描述问题：
分析及解决问题：
说明问题的 插图、表、文字
【提示】回顾产品和客户逻辑，按照客研的核心诉 求、客户敏感点排序、产品建议等输入，对产品定 位、产品实现、产品快速复盘中遇到的各种问题做 分析说明。
说明问题的 插图、表、文字
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2.3建筑专业
描述问题：
分析及解决问题：
【提示】详细指出建筑专业在设计、施工中遇到 的问题或者明显的亮点，需要有明确结论。建议 从总图、平面功能、立面效果、二次深化设计、 变更等维度分析说明
说明问题的 插图、表、文字
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2.3结构专业
描述问题：
分析及解决问题：
小计 SOHO/酒店式公寓
写字楼 小商铺 集中商业
酒店 小计 车库 小计 物管用房 设备用房 自行车库 自建人防 异地人防 会所 架空层 学校 幼儿园 其它 小计 合计
注1：根据项目实际情况，对业态进行删减； 注2：人防兼车库的面积归入人防； 注3：赠送面积指需要发生成本的 、不计入报规面积的、但可以提供给独立业主使用空间的面积，包括2.2米以下的地上和地下空间、不计入产权面积的两层挑空的阳台、可提供夹层空间的面积、算半面 积封闭空间等。
地上 A
地下 B
赠送 C
总报规 实际建设面
建面
积
(A+B) (A+B+C)
地上 A
地下 B
赠送 C
总报规建 实际建设
面
面积
(A+B) (A+B+C)
超高层(>100m)
项目后评估与效果分析方法研究
项目后评估与效果分析方法研究随着社会的不断发展，各种项目的实施越来越成为一种常见的管理方式。
然而，项目的成功与否并不仅仅取决于其实施过程中的各种因素，更重要的是对项目完成后进行评估与效果分析。
本文将探讨项目后评估与效果分析的方法研究。
一、项目后评估方法研究1. SWOT分析法SWOT分析法是一种常见的项目后评估方法，它通过对项目的优势、劣势、机会和威胁进行全面深入的分析，为项目的进一步发展提供重要参考。
在进行SWOT分析时，可以采用问卷调查、访谈等方式获取各方面的信息，综合分析项目中存在的问题和潜在的机会，为项目的后续决策提供科学依据。
2. 成本效益分析法成本效益分析法主要用于评估项目的经济效益。
通过对项目投资成本和收益进行综合分析，判断项目是否具有一定的经济效益。
在进行成本效益分析时，需要考虑到项目的周期、风险等因素，对于可能出现的经济效益进行合理的折现计算，从而得出科学准确的评估结果。
3. 指标体系评估法指标体系评估法是一种综合评估方法，通过设定评估指标，对项目的各项关键指标进行量化分析。
指标体系评估法可以综合考虑项目的多个要素，对项目的综合效益进行全面评估，并且可以定性和定量地描述项目在不同方面的表现，使得评估结果更加客观可靠。
二、效果分析方法研究1. 过程效果分析过程效果分析主要针对项目实施过程中的效果进行评估。
通过对项目的各个环节和关键节点进行跟踪和监测，并收集相关数据，分析项目实施过程中的问题和成就，为项目的优化和改进提供指导。
过程效果分析可以帮助项目团队及时发现问题并采取相应措施，保证项目能够按计划顺利进行。
2. 终端效果分析终端效果分析主要针对项目的最终实施效果进行评估。
通过对项目完成后的相关数据进行收集和分析，评估项目是否达到预期的目标，并从终端效果的角度评价项目的价值。
终端效果分析可以帮助项目决策者了解项目的实际价值和作用，为类似项目的决策提供有益的经验教训。
3. 成果效果分析成果效果分析主要关注项目的成果产出和影响。
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房地产项目后评价方法及指标体系研究
近年来随着土地价格和各项开发成本的上升,而房地产的销售价格受政府指导价的影响增幅少于成本的上升幅度,房地产开发的盈利能力不断下降,在此背景下房地产企业投资决策的正确性和实际产生的经济效果得到了极大关注,因此除了需要进行前期可行性研究分析外,还需要对房地产项目进行后评价分析。
本论文的研究是在对建设项目后评价的各种方法论的研究基础上,对各个方法进行对比分析,选取适用于房地产项目后评价的方法,并根据使用的方法建立指标体系,结合房地产项目实例进行分析与评价。
本文首先综述了房地产项目后评价的相关概念、理论和方法,然后根据这些理论和方法建立指标体系,再运用选取方法及指标体系对实际房地产项目进行后评价分析。
本文运用这个实例房地产项目的实际数据,一方面对房地产项目后评价的指标体系进行分析验证;另一方面能总结项目经验,提出有利于提高项目效益的建议。
通过研究,本文主要的研究成果在于:(1)一个项目盈利能力的大小不但与项目所在的城市、地段和市场环境等客观因素相关,还与项目的管理水平、实施过程、客户满意程度以及对周边环境影响情况等因素相关;(2)通过上述研究,一方面建立了一套适用于房地产项目后评价的方法论体系和指标体系,另一方面为后续项目开发提供有价值的参考。