【深府(2012)045号】关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
《深圳市福田区城市更新实施办法》政策解读
为加快建设高质量发展的社会主义现代化典范城区，深入贯彻落实城市更新“强区放权”的改革要求，进一步规范城市更新行为，明确部门职责，优化城市更新流程，保障我区城市更新工作稳妥有序推进，根据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》以及城市更新其他相关规定，我区制定新的实施办法（以下简称新办法）。
一、出台新办法的背景及目的？“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，强区放权工作的持续推进，市区机构改革以及市政府及市级部门陆续出台的系列城市更新相关政策，均对城市更新工作提出了新的更高的要求。
一是为抢抓粤港澳大湾区建设重大机遇、落实“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，市政府以及市规划和自然资源局等市级部门出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》等相关政策法规，旨在发挥城市更新在节约集约利用土地等方面的重要作用，促进深圳高质量可持续发展，有序、规范、高效推进城市更新工作。
二是随着强区放权工作的持续推进，区级决策权不断调整和强化。
事权下放以来，市规划和自然资源局就开具城市更新项目《付清地价款证明》、城市更新项目已移交贡献用地涉及地上地下互联互通空间审批权问题等事宜明确由区城市更新机构负责。
三是2019年以来市、区机构改革方案对机构职能进行了较大幅度的调整，部分机构名称、职能也发生变化，与原有城市更新办法存在较大差异。
四是市政府以及市级部门陆续印发了《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》等系列政策法规，并且正在研究出台《深圳经济特区城市更新条例》等法律法规，对城市更新审批提出了新的要求。
综上，结合我区城市更新工作实际，需对《深圳市福田区城市更新实施办法（试行）》（福府规【2016】1号）进行修订后研究出台新办法。
二、出台新办法的依据？《深圳市城市更新办法》（市政府令第290号）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规【2019】4号）《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》（深人环【2018】610号）《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规土规【2018】15号）《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规【2019】2号）《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（市政府令第311号）《深圳市地价测算规则》（深府办规【2019】9号）三、各职能部门角色有何变化，如何配合推进城市更新工作？区政府成立区城市更新和土地整备工作领导小组，负责领导全区城市更新工作，对城市更新的重大事项进行决策。
深圳城市更新项目地价测算实操
笔者以自编例题来讲解地价测算，权属和规划设置的比较简单，项目规划指标表、权属表、权属图如下：
开发建设用地面积 总计容建筑面积 容积率 居住（除保障房） 保障房 商业
项目规则指标
7100 42600 6.00 22239 7581 12780
项目拆除用地面积 非农建设用地 两规 合法用地合计 合法用地占比
二、地价测算的原理
测算前的准备工作完成之后，我们接下来要进行地价测算。地价测算一定是在“权属明确”和“规划明确”的两大前提下进行的，“权 属”相当于前生，即过去形成的合法用地；“规划“相当于后世，即土地未来的规划功能；地价其实是承接从前生”过渡到“后世”的桥梁。 不过，有些项目前生后世都比较复杂，那怎么计算？这时，需要有综合系数，把“前生、后世”小结之后再进行计算。
项目合法权属
10500 3200 3800 7000 66.67%
第一步、思考整理好的权属资料和规划资料
根据资料分析，项目非农建设用地3200㎡，两规3800㎡。但是，项目开发建设用地面积7100㎡。所以，项目有100m2需要进 行历史用地处置。
第二步、查询基准地价，并完成系数修正
假设项目的居住基准地价、商业基准地价分别是1200元、2200元，因为项目是以居住为主导功能，所以商业的部分需要做年期 修正，修正至70年。
深圳城市更新项目地价测算实操
一、地价测算前的准备
工作地价测算前，我们需要着手进行前期准备工作，比如：画初步的拆除范围线、核合法用地的权属、制定初步的规划方案、梳理范围 内的国有未出让用地等等。其中，初步的规划方案是准备工作的重点和难点，对一些公司来说，规划指标一般是交给规划设计部门来做的， 但是有一些部门架构暂不齐全的房企，初步的规划指标工作可能是交给投资拓展部门来完成的，等项目有眉目了，再找规划院作初步的规划 方案。笔者认为，面积小、功能单一的项目规划指标制定相对简单，投拓部门可以去做；面积大、权属复杂、规划功能多的地块，必须要有 专业的规划研究人员制定。在实际测算中，容积率零点几的差距都可能会导致测算结果的天填之别，所以，我们要尽可能严谨和合理地制定 初步规划方案。
关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知
关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知一、背景我市长期以来在城市更新实施工作中积极推进，使城市面貌焕然一新，市民生活质量得到明显提升。
然而，随着城市发展的进一步加快，城市更新的任务也越来越繁重。
为了更好地推进城市更新工作，提高工作效率和质量，现制定以下措施。
二、加强组织领导和协调1.成立城市更新工作领导小组，由市政府主要领导亲自挂帅，统一领导工作，做出重大决策，并推动各部门合作。
2.建立城市更新工作协调机制，包括定期召开联席会议，解决各部门间合作中的问题和矛盾，确保工作的顺利推进。
三、完善规划和政策支持1.制定城市更新规划，明确城市更新的方向和目标，确保更新工作按照规划进行，提高工作效率和质量。
2.加大对城市更新的政策支持力度，包括财政资金的适度增加，优惠税收政策的制定，提高土地使用效率等。
四、加强资金保障1.加强引资工作，积极吸引社会资本参与城市更新，提供资金保障。
同时，建立专项资金，用于城市更新的运营、维护和管理。
2.探索建立市场化的融资渠道，通过发行城市更新债券等方式，筹集更新资金。
五、完善人才培养和队伍建设1.加强对城市更新工作人员的培训和学习，提高其专业素质和管理能力。
同时，加强团队建设，组建一支高素质、专业化的城市更新队伍。
2.对城市更新项目实施单位进行评估和监管，确保项目质量和施工进度，提高效益。
六、加强社会宣传和市民参与1.加强城市更新工作的宣传力度，向市民普及城市更新的重要性和意义，提高市民对城市更新工作的理解和支持。
2.鼓励市民参与城市更新工作，发挥市民的主体作用，对城市更新工作提出建议和意见，促进工作的有效推进。
七、加强监管和评估1.建立城市更新工作监管机制，加强对项目的监督和管理，防止违规和不合理情况的发生。
2.对已完成的城市更新项目进行评估，总结经验教训，提高工作质量和效益。
八、加强与周边地区合作1.主动与周边地区进行协商和沟通，加强城市更新规划的整体性和协同性，确保整个地区的一体化发展。
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.08.17•【字号】深府办[2012]45号•【施行日期】2012.08.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】正文深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知（深府办〔2012〕45号）各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
深圳市人民政府办公厅二○一二年八月十七日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻《中共深圳市委深圳市人民政府关于提升城市发展质量的决定》（深发〔2011〕8号）和深圳市人民政府《关于深入推进城市更新工作的意见》（深府〔2010〕193号），落实“十二五”期间城市更新各项工作目标，加快土地二次开发利用，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，制定以下暂行措施。
一、加快城市更新历史用地处置（一）对于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可按照以下规定进行历史用地处置：1．原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）自行理清处置土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。
2．继受单位应当与政府签订完善处置土地征（转）用手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。
3．政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。
在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》的要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。
前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。
4．处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知(2016)【法规类别】城市规划与开发建设【发文字号】深府办[2016]38号【发布部门】深圳市政府【发布日期】2016.12.29【实施日期】2017.01.01【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知（深府办〔2016〕38号）各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
深圳市城市更新办法实施细则
深圳市城市更新办法实施细则深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知深府〔2012〕1号各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二〇一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
关于规范城市更新工作若干问题的处理意见(二)(征求意见稿)
关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）（征求意见稿）一、关于城市更新单元计划管理（一）按照《深圳市城市更新办法实施细则》（深府…2012‟1号），城市更新单元规划的制定实行计划管理。
各区（新区，下同）应加强城市更新单元计划对后续工作的引导和管控作用。
城市更新单元计划应明确拆除范围、更新方向、主要公共利益等核心内容。
项目列入城市更新单元计划后方可开展后续工作，完成标图建库后，方可享受省“三旧”改造优惠政策。
市规划国土委组织全市城市更新单元的标图建库，按省国土资源厅要求，以各区备案的城市更新单元计划为基础进行标图建库。
各区应按照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（深圳市人民政府令第288号，以下简称《决定》）落实城市更新单元计划备案制度，在计划公告后5个工作日内报市规划国土委备案，备案材料包括：1.城市更新单元计划公告文件2.审批的相关会议纪要（原件或复印件）3.电子光盘（内含计划公告的拆除范围CAD图等内容）。
（二）城市更新单元计划更新方向的审批依据按照《关于进一步明确规划管理依据的通知》（深规土…2014‟228号）执行。
其中，法定图则未公示或不覆盖地区，可根据已批准的分区组团规划提出申请，具体程序参照《关于规范城市更新工作若干问题的处理意见（一）》（深规土…2017‟214号，以下简称《处理意见（一）》）第一点第（五）条执行。
城市更新单元涉及发展备用地的，应遵循公共利益优先、功能合理搭配的原则，科学合理确定更新方向。
发展备用地在已批法定图则中有备注用地发展导向功能的，可作为城市更新单元计划的更新方向；已批法定图则未备注用地发展导向功能的，如申请进行城市更新，具体程序参照《处理意见（一）》第一点第（五）条执行。
（三）根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（深规土告…2010‟16号），已纳入我市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满五年的城中村区域原则上不纳入城市更新单元拆除范围。
加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知
深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
（二）分区落实市更新“十三五”规划。
各区政府（含新区管理机构，下同）根据《城市更新“十三五”规划》及相关标准规范、技术指引编制本辖区的城市更新五年规划，由市规划国土部门统筹报市政府审批。
各区（含新区，下同）城市更新五年规划以《城市更新“十三五”规划》划定的更新模式分区范围为指引，确定实施拆除重建与综合整治的空间范围，落实各类城市更新的计划用地规模和供应用地规模，分解各项配建和建设任务，保障全市城市更新规划目标的实现。
深圳城市更新调研
深圳城市更新-—房地产金融新机遇一、深圳城市更新概况深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。
2009年，在广东省提出大力推动“三旧"改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》,实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越,城市更新随之全面启动。
几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快,在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用(一）深圳城市更新情况1、城市更新概念城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
具有以下情形之一包括；(1)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会；经济发展要求，影响城市规划实施； （4)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
2、深圳城市更新方式纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“改善居住环境"和“社区综合复兴”.深圳在推动城市更新过程中，走出一条“多措并举，因地制宜地推动改造”的路径.在政策保障和市场化运作基础上，深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动，适应不同的旧改需求，效果明显。
综合整治类城市更新:包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构.拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。
深圳城市更新及相关政策解析
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严 格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有 控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土 地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设 用地。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
（一）城市更新的意义 对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133% 。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中 生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59 平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况 ，只能通过盘活存量用地来实现。
工改工概念
工改工概念现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划的实施,实施以拆除重建类的工业区改造项目（包括升级为工业用途或者市政府鼓励发展产业住宅、办公、商业等经营性用途等）为主的城市更新。
并且，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新。
2012年1月《深圳市城市更新办法实施细则》，2012年8月《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》结束了旧改开发商鱼目混珠的乱象，进一步完善了城市更新法制体系，随着一系列的法律法规以及政府性政策文件的出台，深圳市形成了较为完整的城市更新政策法规体系，也是全国范围内第一个完整的城市更新政策法律体系。
同时根据《深圳市城市更新计划2012-2015》深圳全市城市更新改造规模180.6k㎡。
规划期内更新规模约为69k㎡，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km2、旧工业区9.2k㎡和旧城区1.1k㎡，规划期内年均拆除重建规模约为4-5k㎡，这就意味着工业区的改造规模占深圳未来3年整个城市更新规模40%。
根据规划国土委的最新统计数据，今年，深圳市土地供应计划中，新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷，存量建设用地首次超过新增建设用地，以城市更新为代表的土地二次开发逐步成为深圳土地供应的主要部分。
工改工未来政策与趋势解读1、深圳房地产行业大洗牌：这是一个光明的时代，也是一个黑暗的时代。
由于城市更新项目一般规模体量较大，对开发商资金要求较高，且政府主导城市更新项目，开发商只有得到政府认可，才会有资格获得城市更新项目。
城市更新计划的推出，推动房地产行业大洗牌。
大量的开发商进入旧改领域。
新老企业、内外资企业纷纷进军旧改，深圳的房地产业格局很可能会因此而改变，行业将出现大洗牌。
对于那些重视工改工实力较大的房地产公司，将很快成为深圳最主流的开发商，而对于部分不重视旧改、缺乏旧改经验的且实力较小的开发商将会被边缘化。
深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见
深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见各区人民政府，市政府直属各单位：为加强我市棚户区改造工作，根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2 013〕25号）、《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）、《关于完善人才住房制度的若干措施》（深发〔2016〕13号）等规定，制定本实施意见。
一、基本规定（一）棚户区改造政策适用范围。
本实施意见适用于我市范围内使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区：1．存在住房质量、消防等安全隐患；2．使用功能不齐全；3．配套设施不完善。
使用年限不足20年，且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府（含新区管理机构，下同）批准可以纳入棚户区改造政策适用范围。
符合《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）第六条规定，无法独立进行改造的零散旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。
鼓励各区政府根据实际情况，探索将辖区内具备改造条件的城中村、旧屋村有序纳入棚户区改造政策适用范围。
（二）搬迁安置补偿和奖励标准。
棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式,由权利主体自愿选择。
各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。
货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）的规定确定。
各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
（三）棚户区改造项目实施模式。
棚户区改造以公共利益为目的，主要通过拆旧建新的方式，由各区政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与。
深圳市《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
深圳市《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》近日，深圳市出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，《暂行措施》明确了城市更新涉及历史用地的处置方案、城市更新地价政策以及城市更新项目的实施管理等内容。
新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目将通过协议方式出让。
《暂行措施》明确了城市更新涉及历史用地的处置方案。
据深圳市规划和国土资源委员会主任王幼鹏介绍，目前，城市更新计划的申报要求具有完善手续的用地占70%以上，《暂行措施》是为了解决已列入城市更新计划的历史用地处理问题，不是对历史用地处置的全面铺开。
原农村集体经济组织继受单位为唯一土地确权主体《暂行措施》明确了原农村集体经济组织继受单位是唯一的土地确权主体。
王幼鹏表示，历史用地的实际占有人可能包括原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）、原村民及非原村民等，甚至已经过多次转手。
《暂行措施》认为，既然处置用地属于未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿的用地，且用地处置以完善土地征（转）手续为前提，原农村集体经济组织继受单位就应作为唯一的土地确权主体。
采取“房地分离、确定权益”的处置方式《暂行措施》采取“房地分离、确定权益”的处置方式，地上建筑物等由继受单位自行拆除、清理，土地按照确定权益、利益共享的原则在政府和继受单位之间进行分配。
其中，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。
此外，在交由继受单位进行城市更新的土地中，仍应按照城市更新的一般性要求，将不少于15%的土地无偿移交，纳入政府土地储备。
改造土地以基准地价的110%计收地价地价方面，《暂行措施》参照了原城中村政策规定，明确该部分用地分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价。
其中，10%的部分用作对继受单位历史用地行为的处理，与每一栋房屋进行申报、接受处理、缴纳地价和罚款的做法相比，更为简洁高效，符合通过城市更新一揽子解决历史遗留问题的原则。
关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知
关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知为进一步推动城市更新工作，加快城市建设和发展进度，提高市民的居住质量和生活水平，经研究决定，决定采取以下暂行措施，加强和改进城市更新实施工作。
一、加强政府领导，健全工作机制1.成立城市更新工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，相关部门领导和专家组成，负责联合协调、指导监督城市更新实施工作。
2.制定城市更新实施规划，明确工作目标、重点领域和时间节点，并定期进行进度评估和调整。
3.加强与相关部门的合作，形成合力，共同推进城市更新工作，确保政策的贯彻落实和资源的有效利用。
二、优化土地资源配置，提高空间利用效率1.制定土地利用规划，结合城市更新需要，合理确定各类土地用途及面积，提高土地资源的利用率，确保城市更新工作的顺利进行。
2.加强土地开发和供应管理，鼓励利用现有建筑物改造提供新的建设用地，减少土地浪费。
3.推进闲置和低效用地的整理，加强土地流转和再利用，促进城市更新进程。
三、加大资金支持力度，完善融资体系1.加大财政投入，设立专项资金，用于支持城市更新项目的推进和实施。
2.鼓励社会资本参与城市更新项目，提供相应的金融扶持政策和税收优惠。
3.建立健全融资体系，提供多样化的融资渠道，让更多的资金流入到城市更新领域。
四、强化市场监管，规范市场秩序1.建立健全城市更新市场准入和退出机制，提高市场竞争力，打击恶意炒作和非法操作。
2.加强对开发企业和施工单位的监管，确保工程质量和安全，防止出现低质量和违法建设。
3.促进居民参与城市更新，加强对居民权益的保护和监督，让居民能够分享城市更新带来的红利。
五、加强宣传教育，营造良好氛围1.加大宣传力度，向市民普及城市更新的意义、目标和政策，增强市民的参与意识和支持度。
2.组织开展城市更新知识培训和技术交流活动，提高相关从业人员的专业素质和水平。
3.加强媒体宣传，打造城市更新的品牌形象，树立良好的社会形象和口碑。
以上是关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知，希望各级政府部门按照通知要求，积极落实，确保城市更新工作顺利进行，为市民创造更美好的生活环境。
关于《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见(二)
关于《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的政策解读为深入贯彻落实城市更新“强区放权”依法依规、提质提效的改革要求，进一步强化统筹、统一认识、明晰标准、把握政策，确保全市城市更新工作一盘棋，保障我市城市更新工作有序推进，2017年12月11日，我委印发规范性文件《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》（深规土规〔2017〕3号），对城市更新相关政策理解适用进行解释，对审查标准进行细化，以利于各区对城市更新政策的统一理解，操作标准一致。
一、起草背景及必要性2016年10月，城市更新改革以后，各区承接了大部分城市更新业务的审批。
近期，我委通过座谈、调研等形式，多方收集了各区（新区）、人大代表、政协委员、开发企业等提出的建议和意见。
意见主要集中在计划、规划、用地审查等具体执行操作方面，如计划审批方向、保障房配建比例测算、地价缴纳等。
为进一步加强各区对城市更新政策的统一理解，确保操作标准一致，我委对反映的问题进行了汇总整理和研究，对相关政策理解适用进行了解释，对审查的操作标准进行了细化。
此外，2016年以来，为全面贯彻国家土壤防治行动计划要求，省、市政府均出台了相关文件，因此，《处理意见（二）》相应也增加了城市更新过程中土壤环境风险防控的内容，以保障人居环境安全。
二、主要内容《处理意见（二）》主要是针对现行城市更新政策的解释，分为五个部分：一是关于城市更新单元计划管理；二是关于城市更新单元规划管理；三是关于城市更新单元用地管理；四是关于土壤环境风险防控；五是关于规范业务办理的内容。
（一）关于城市更新单元计划管理该部分共3项内容，第一条针对《深圳市城市更新办法实施细则》规定的城市更新计划管理。
主要包含三个方面：一是进一步强调了城市更新计划的重要性，明确城市更新计划审查的重点内容。
由于强区放权改革后，各区根据情况对城市更新流程进行了相应调整，部分区将城市更新计划与规划环节进行了合并。
因此，该部分内容强化城市更新计划的意义。
关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知
深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
（二）分区落实市更新“十三五”规划。
各区政府（含新区管理机构，下同）根据《城市更新“十三五”规划》及相关标准规范、技术指引编制本辖区的城市更新五年规划，由市规划国土部门统筹报市政府审批。
各区（含新区，下同）城市更新五年规划以《城市更新“十三五”规划》划定的更新模式分区范围为指引，确定实施拆除重建与综合整治的空间范围，落实各类城市更新的计划用地规模和供应用地规模，分解各项配建和建设任务，保障全市城市更新规划目标的实现。
《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》
深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本规定。
第二条本规定适用于深圳市行政区域内拆除重建类城市更新单元规划容积率的审查。
第三条城市更新单元规划容积（以下简称“规划容积”）是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。
其中，地下规定建筑面积是指除地下车库、设备用房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积。
规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。
城市更新单元内开发建设用地（以下简称“开发建设用地”）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。
城市更新单元规划容积率是指城市更新单元规划容积与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。
城市更新单元基础容积率是指基础容积与开发建设用地面积的比率。
第四条基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和。
地块基础容积按照《深标》关于密度分区与容积率的有关规定进行测算。
其中，涉及以下情形的，应按以下规定测算：（一）地块规划为单一用地性质的，按主导用途进行测算，其兼容功能不纳入测算;（二）居住、商业功能的混合用地，地块基础容积测算中居住功能占地块基础容积的比例取值如下：居住功能为第一主导功能的按60%取值；居住功能为第二主导功能的按40%取值。
测算后，地块最终建筑功能实际比例可依据《深标》关于土地混合使用的有关规定具体确定。
第五条转移容积是指城市更新单元内按本规定可转移至开发建设用地范围内的容积。
符合以下情形的，可计入转移容积：（一）城市更新单元拆除用地范围内经核算的实际土地移交用地面积（含无偿移交的历史建筑及历史风貌区用地面积、不含清退用地面积）超出基准土地移交用地面积的，超出的用地面积与城市更新单元基础容积率的乘积作为转移容积。