城市混合功能新区容积率控制研究_以杭州下沙沿江大道为例

83２０１０年第１１期　第２６卷□　周轶男，华　晨１引言近年来，功能分区及相应的单一功能的土地使用越来越受到质疑：以功能分区为主旨的城市规划和管理造成了城市（尤其是新区）各种功能之间的割裂；大量大尺度、单一的功能地块导致了所在城市区域功能和空间结构的失调，街区活力缺失，街道冷清。

“积极的生活空间，是许多交织着的功能的高度集中”“功能单一不能构成真正的城市”①，功能混合才是城市自我可持续生长的主要方式。

在城市开发建设中，功能混合越来越受到推崇：ＳＯＨＯ的出现模糊了家和办公室的界限；ＬＯＦＴ的兴起演化出一种时尚的居住与工作方式；城市综合体的打造引爆了城市混合发展的城市混合功能新区容积率控制研究—以杭州下沙沿江大道为例［摘　要］功能混合能避免大尺度、单一功能的土地使用导致的城市功能割裂、空间结构失调等弊端，但其复杂性又引发了规划管理上的诸多矛盾。

应从有效解决局部与整体矛盾、混合与单一矛盾、弹性与刚性矛盾的角度出发，构建城市混合功能新区容积率控制的有效模型：通过密度分区和片区协调的容积率取值对容积率进行初次分配，在此基础上通过数理模型对不同的混合构成方式进行指标细化，有针对性地提出容积率控制的差异化策略。

［关键词］城市混合功能新区；容积率控制；杭州下沙沿江大道［文章编号］１００６－００２２（２０１０）１１－００８３－０６　［中图分类号］ＴＵ９８１　［文献标识码］ＢFAR Control in Mixed Use Functional Area: Xiasha District, Hangzho City/Zhou Yinan, Hua Chen[Abstract] Mixed land use may avoid fragmented urban functions and disconcerted urban space caused by large scale unitary land use. Meanwhile, its complexity results in contradictions in management such as partial and integral contradiction, mixed and single contradiction, rigid and flexible contradiction. An effective FAR control model is needed. Coordination of different density areas’ FAR should be considered. Arithmetic ap-proaches can be used for the relocation of FAR to specific blocks.[Key words] Mixed use functional areas, FAR control, Xiasha Avenue全新革命……与古代长时间培育发展而来的功能混合不同，现代意义上的功能混合是在满足高密度人口的居住、工作、娱乐要求过程中探索出的一种新的混合方式，一般在建设前就预先规划好各种用地功能的配比、容积率，以及不同类型建筑物层数、商业运作等，期望在短时间内达到功能混合的效果，这种混合方式既适用于旧城更新，也适用于新城项目开发。

显然，相对于单一、绝对的功能分区，有效的功能混合可以避免北京“天通苑”和“回龙观”式的“卧城”规划，也能避免类似北京国贸附近ＣＢＤ晚间出现的“空城”现象，能使城市中的人们以较少的交通出行享用高效的城市生活，并产生理想的社会效益，如城市活力的激发、社会融合的促进等。

但功能混合又是一个相对复杂的问题，存在较大不确定性，且与我国现阶段单一属性的用地划分存在较大矛盾，“立竿见影”的功能混合容易引发规划管理上的诸多问题，尤其是在基于用地性质的容积率控制上。

２混合功能下容积率控制面临的主要矛盾２．１局部和整体的矛盾城市层面上的功能混合表现为城市功能的空间分布状况及其比例关系，是一种以分区为主的功能混合状态；城市片区层面上的功能混合表现为几种主要功能所占比例相近，城市功能的割裂得以有效避免；城市街区层面上的功能混合则是最易于被市民感知的城市片段，是创造城市多样化的经济和社会生活的关键。

因此，城市街区的功能混合是规划控制的关键层面，应避免单个街区（局部）发展与城市及片区（整体）的冲突与矛盾。

目前，我国城市整体形象往往依靠单个地块建设项目的专家组评审结果叠加形成，城市景观的整体感和连续性受到极大影响。

例如，上海浦江两岸的滨水公共空间建设，建筑体量和空间界面在两岸形成鲜明的对比（图１），而浦东林立的各不相关的建筑单体，又进一步削弱了地块的整体性，凸显了地块局部与整体的矛盾。

从宏观和微观两个层面着手，建立街区之间功能、交通、空间系统的有效联系：在宏观层面，以区位理论为指导，借鉴唐子来等提出的密度分区方法，划分容积率分配的基本梯度；在微观层面，以成熟的城市设计为参考，通过一些自然和人为的方式，将混合功能街区与周边区域联系起来，实现城市在一定空间内功能的相对完善、视觉景观的相对连续、城市形象的相对协调。

２．２多样混合与单一控制的矛盾功能混合是指在一定的城市空间或时间范围内掺杂两种或两种以上的城市功能。

这不仅意味着土地功能的多样化，也意味着混合方式的多样化，即除了空间层面上的共享型混合（Ｓｈａｒｅｄ　Ｐｒｅｍｉｓｅｓ　Ｄｉｍｅｎｓｉｏｎ）、水平型混合（Ｈｏｒｉｚｏｎｔａｌ　Ｄｉｍｅｎ－ｓｉｏｎ）和垂直型混合（ＶｅｒｔｉｃａｌＤｉｍｅｎｓｉｏｎ）外，还存在时间层面上（Ｔｉｍｅ　Ｄｉｍｅｎｓｉｏｎ）的混合（图２）。

其中，共享型混合是指同一空间为不同的功能或物业共同占有，如家庭办公ＳＯＨＯ；水平型混合是指在同一平面上不同建筑功能在一定范围内的混合，如前店后厂的空间布局；垂直型混合是指各种功能设置于不同的高度上，如下店上宅的传统建筑；而时间型混合是指空间内两种或两种以上的不同功能在时间上先后出现而形成的功能混合，如学校可以在晚上用作社区中心，影剧院可以在白天用作会议场地等。

传统的容积率控制希望一次性地为每一块用地的功能、开发强度作出详尽的安排，是一种一对一的单一控制手法。

在用地功能上，或遵循《城市用地分类和建设用地标准》（ＧＢＪ１３７－９０），表征为单一属性；或在单一用地性质前提下允许适度的土地使用兼容，土地的混合使用无法明确落实到具体地块上。

在开发强度上，多依靠经验和“拍脑袋”法确定单一用地的开发强度指标，仅有少数城市对混合使用的容积率指标进行探索，如深圳市借鉴香港经验，按各类功能建筑面积所占比例与该地块可承担的各类功能用地的容积率进行加权平均推选［１］，但多样的混合方式尚未纳入各市容积率分配的考虑范畴。

事实上，混合功能及其多样的构成方式正是微观层面上影响地块容积率指标的关键因素，应给予重点关注。

２．３用地弹性与控制刚性的矛盾源于２０世纪８０年代中期城市土地制度改革的容积率是我国规划控制的核心内容，一般根据建筑物所处的区位及其对城市整体空间环境的影响程度进行上限控制。

从某种意义上讲，诞生于计划经济时期、成长于市场经济时期的容积率控制，目前仍是一种“蓝图式的刚性控制”，留有计划经济的痕迹［２］。

事实上，由于规划理论研究和工作程序尚不够科学、完善，在大多数城市规划管理人员的业务素质、规划技术水平还不是很高的情况下，把规划内容、控制指标完全法规化反而使规划管理处于十分被动的局图１　陆家嘴中心区形态示意图8485２０１０年第１１期　第２６卷面［３］。

屈从于市场因素的用地性质调整和容积率变更现象屡见不鲜，规划弹性与刚性的矛盾不断凸显。

为了更好地维护规划的严肃性、科学性，必须正视规划控制中的刚性与弹性问题［４］。

尤其在城市的混合功能新区，政府、市民、开发商利益错综复杂，开发建设存在较大不确定性，而土地混合形式和程度的多样性又加大了对地块未来发展形态进行预测的难度。

如何在保障城市公共资源刚性控制的同时，确保土地使用的适度弹性值得深入研究。

３城市混合功能新区容积率控制实证研究本文选取杭州下沙沿江大道地块为研究案例对城市混合功能新区容积率控制展开实证研究。

３．１项目背景杭州下沙新城以杭州经济技术开发区为基础，依托传统小镇下沙镇发展而来，属于“历史演进型”与“建设项目配套型”两种新城形式的综合类型［５］。

进入２１世纪，随着杭州行政区域的扩大和社会经济的发展，下沙沿江大道地块的建设由最初的“建区”发展到“造城”，进入了转型的关键时期：在功能上，最初的单一工业和科教区块已经打散，逐渐发展成集产业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体，配套完善的综合性新城；在空间上，土地的制约作用日益显现，逐渐由“外延拓展”转为“内生优化”（图３）。

在此背景下，规划对下沙新的功能区块提出了多功能混合、高强度开发和高密集活动的要求。

下沙沿江大道地块位于杭州下沙新城最南端，紧邻钱塘江地块，总体呈狭长形，规划面积为４７０　ｈｍ２，现状为农业用地和少量村镇用地。

借鉴国内外相关案例，全面考察地块特征及使用群体的功能需求，明确功能混合是地块开发最为显著的特征，而居住、商务、文化、创业和运动则是地块的五大主题功能②。

３．２容积率控制模型构建３．２．１通过粗线条的容积率分配落实大尺度的区域协调粗线条的容积率分配旨在通过密度分区划分容积率指标的基本梯度，通过相近和相似项目的容积率比对，大致确定各分区功能建筑的容积率取值。

密度分区以区位效率为价值取向，遵循微观经济学的区位理论，根据交通区位、服务区位和环境区位的空间格局和影响权重，采取计量化的精细方法，将城市空间划分为若干基准密度分区。

下沙沿江大道道路建设水平较高，各地块的交通区位依据地块周边道路等级（权重为０．２５）及其与城市干道的距离（权重为０．２０）进行综合判定；服务区位主要考虑地块公共服务设施的配套程度，依据其与城市商业中心的距离进行判定（权重为０．３０）；环境区位主要考虑地块周边公共绿地、自然景观等的环境条件。

一方面，下沙沿江大道紧邻钱塘江，项目用地内湿地、内河等生态资源丰富，距离这些资源越近，环境区位越好（权重为０．１５）；另一方面，地块西侧的污水处理厂在近期不可能迁出，对环境有负面影响（权重为０．１０）。

以各影响要素中心的一定辐射半径作为密度分区的依据，对不同要素赋予相应的参数值（分值为１分～５分），叠合求出权重影响下不同开发强度地区的参数值，并由高至低划分多级密度空间分区（图４）。

实现与周边已建（或已规划）区域的片区协调，使得建筑在一定范围（一般是片区）内保持较为相近的布局方式和建筑体量，形成良好的分区级城市肌理和城市形态。