2015年CPA考试《经济法》考点解读第04章 合同法律制度09

第四章合同法律制度（九）
第七单元买卖合同
【考点2】标的物的风险负担（P93）
（2）未约定交付地点、出卖人不得不托运
当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由“买受人”承担。

【解释1】根据《买卖合同司法解释》的规定，“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者。

【解释2】买卖合同的当事人“未约定”交付地点或者约定不明确，双方可以协议补充，不能协议补充的，可以按照合同的有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人。

出卖人将标的物交付给第一承运人后（视为交付），标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

（3）出卖人依照约定代办托运
出卖人“根据合同约定”将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后（出卖人依约代办托运），标的物毁损、灭失的风险由“买受人”负担，但当事人另有约定的除外。

【例题·多选题】根据合同法律制度的规定，下列情形中，买受人应当承担标的物灭失风险的有（）。

（2013年）
A.买卖双方未约定交付地点，出卖人将标的物交由承运人运输，货物在运输途中意外灭失
B.约定在出卖人营业地交货，买受人未按约定时间前往提货，后货物在地震中灭失
C.出卖人依约为买受人代办托运，货交第一承运人后意外灭失
D.买受人下落不明，出卖人将标的物提存后意外灭失
【答案】ABCD
【解析】（1）选项A：当事人“没有约定”交付地点，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由“买受人”承担；（2）选项B：出卖人按照约定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担；（3）选项C：出卖人“根据合同约定”将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后（出卖人依约代办托运），标的物毁损、灭失的风险由“买受人”负担，但当事人另有约定的除外；（4）选项D：出卖人将标的物依法提存后，毁损、灭失的风险由“买受人”承担。

【考点3】标的物的检验（P94）
1.当事人约定检验期间的
买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人；买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

2.当事人未约定检验期间的
买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定；但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用2年的规定。

【解释1】“合理期间”的确定，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。

其中，“2年”是最长的合理期间，该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

在超过合理期间或者2年期间后，出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由反悔的，人民法院不予支持。

【解释2】出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，不受上述时间的限制。

【考点4】买卖合同的特别解除规则（P94）
1.因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物；标的物的从物因不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。

2.标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除合同，但该物与他物分离使标的物的价值明显受损害的，当事人可以就数物解除合同。

（2007年案例分析题）
3.分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的20％的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。

出卖人解除合同的，双方应当互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

（2014年案例分析题）【解释】分期付款买卖合同是指买受人将应付的总价款在一定期间内“至少分3次”向出卖人支付的买卖合同。

【考点5】试用买卖合同（P95）
1.对试用期间没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，由“出卖人”确定。

2.视为购买
（1）试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。

（2）在试用期内，如买受人已支付部分或者全部价款，应视为同意购买。

（3）在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，应当认定买受人同意购买。

3.买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖：
（1）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；
（2）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；
（3）约定买受人在一定期间内可以调换标的物；
（4）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。

【考点6】商品房买卖合同的司法解释（P96）（2010年多选题、2012年案例分析题）
1.销售广告的性质认定
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请；但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，应当承担违约责任。

2.商品房预售合同的效力
（1）商品房预售，属于法律规定的特许经营范围，因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。

出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。

（2）商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同的生效条件，当事人另有约定的除外。

3.被拆迁人的优先权
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

4.法定解除条件
（1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；
（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用；
（3）房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3％的；
（4）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行；
（5）约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

5.可以适用惩罚性赔偿金的情形
在下列情形下，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过“已付房款”（而非合同金额）1倍的惩罚性赔偿金：
（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。