城乡一体化进程中农村宅基地流转问题探析
农村宅基地使用权流转在现实中存在的问题及完善
农村宅基地使用权流转在现实中存在的问题及完善随着农村宅基地政策的不断完善和农村城镇化进程的加快，农村宅基地使用权流转成为了一个热点话题。
宅基地的使用权流转可以促进土地资源的合理利用，推动农村经济发展，但在现实中也存在着一些问题和困难。
本文将就农村宅基地使用权流转存在的问题及完善进行探讨。
1. 流转标准不统一在一些地方，关于宅基地使用权流转的标准并不统一，有的是按照土地的产权进行流转，有的是按照宅基地的面积进行流转，这就导致了流转标准的混乱和不确定性，容易引发纠纷和争议。
2. 流转手续复杂农村宅基地使用权流转的手续繁琐，需要进行多次办理，需要提供各种材料和证明，这增加了农民的时间成本和经济成本。
3. 流转收益不明显一些农民担心将宅基地使用权流转出去之后，收益不明显，还需要支付一定的税费和管理费用，这也是影响农民积极性的因素。
4. 流转约束不足对于流转出去的宅基地使用权，缺乏有效的约束和监管，容易导致一些不法分子非法占用和非法流转，给农民的合法权益带来损害。
5. 流转的公平性问题在一些地方，政府部门对宅基地使用权的流转缺乏公平性和透明度，往往容易引发农民不满和抗议。
二、农村宅基地使用权流转的完善之路针对农村宅基地使用权流转存在的问题，需要在以下几个方面加以完善。
1. 统一流转标准国家应当出台相关政策，统一农村宅基地使用权流转的标准，明确流转的程序和要求，确保流转的合法性和规范性。
3. 明确流转收益国家应当出台相关政策，明确农村宅基地使用权流转的收益分配方案，确保农民可以从流转中获得实际的经济收益。
4. 加强流转约束相关部门应当加强对农村宅基地使用权流转的约束和监管，对流转出去的宅基地使用权进行跟踪和管理，确保其合法性和合规性。
通过上述完善措施，可以更好地解决农村宅基地使用权流转存在的问题，促进农村宅基地的合理利用，推动农村经济的发展。
三、结语农村宅基地使用权流转是当前农村土地制度改革的重要一环，对于促进农村经济的发展和实现乡村振兴具有积极的意义。
浅析农村房地一体宅基地不动产确权登记的难题及举措
浅析农村房地一体宅基地不动产确权登记的难题及举措随着中国城乡一体化的推进，农村房地一体宅基地不动产确权登记成为农村改革发展的重要环节之一。
由于历史遗留问题和现实困难，农村宅基地不动产确权登记一直面临诸多难题，需要相关部门和社会各界共同努力，采取有效举措加以解决。
一、难题分析1.历史遗留问题农村地区早期的土地制度长期以来存在着各种历史遗留问题，农民个人土地使用权和集体土地使用权不清晰，宅基地不动产权属不明确，相关档案材料不全等问题，这些问题给确权工作带来了很大的困难。
2.土地制度不完善目前我国农村土地制度仍然存在不少缺陷和漏洞，比如宅基地的管理权限不清晰，土地使用权和建设权分离等问题。
这些问题造成了农村宅基地不动产确权登记工作的不顺畅。
3.移民搬迁问题随着城乡一体化的推进，部分农民开始涌向城市，这就导致了宅基地不动产权属的变动和不稳定，使确权登记工作变得更加复杂和困难。
二、解决对策1.加大政策宣传力度相关部门和地方政府应该加大对农村宅基地不动产确权政策的宣传力度，让农民了解政策内容和申请流程，提高其申请主动性和积极性。
2.加大政府投入政府应该加大对农村宅基地确权登记工作的财政投入，改善办公条件，提高工作效率，保障确权登记工作的顺利进行。
3.简化手续流程相关部门应该简化农村宅基地不动产确权登记的手续流程，缩短审批时间，减少窗口环节，提高工作效率，方便农民办理登记手续。
4.完善法律法规应该完善农村土地制度相关的法律法规，明确宅基地的管理权限，规范宅基地不动产权属，为确权登记工作提供法律依据和保障。
5.建立信息平台相关部门应该建立农村宅基地确权登记的信息平台，完善相关档案材料，提高登记数据的真实可靠性，便于政府和社会各界了解农村宅基地确权登记的进展情况。
6.开展农民培训相关部门可以开展农村宅基地确权登记的培训活动，提高农民的登记意识和法律意识，提升其登记能力和水平。
三、总结政府部门应该加大对农村宅基地确权登记工作的财政投入，完善相关法律法规，简化办理手续，加大政策宣传力度，提高工作效率，方便农民办理登记手续。
农村宅基地使用权流转问题探析
目前 因为法 律法规 和政 策严格 空 闲宅 基地 因无 法 畅通 地 流转 到需要 使用 的人 手 中而 被 闲置 。调查 表 明 ， 大
量农 民工进 城务 工后 在 城 市 定居 ， 而其 在农 村 的宅
权 的条文简 单且少 ， 与建 设 用地 使 用 权 的详 尽 规 则
基金项 目： 此文为 ２０ ０９年度河南省政府决策研究招标课题阶段性研究成果 （ 目 准号 ： ｌ ） 项 批 Ｂ１ 。 ６
作 者简 介 ：． 义华 （９ ５ １张 １６ 一 经 济 学研 究 。 １４ ５ ）男 ， ， 河南 潢 川 人 ， 南 省 政法 管 理 干 部 学 院 科 研 外 事 处 处 长 ， 授 ， 南 财 经 学 院法 学 院 硕 士 生 导 师 ， 河 教 河
形成 了鲜 明的对 比 ， 不仅 不合 理 ， 也不 利于城 乡二元
基地却不能转让 （ 本集体经济组织的农 民因为可 以
无偿取 得宅 基地 使用 权 而 不会 受 让 ， 市 居 民被 禁 城
化社 会体制 的消融 。 ”
收稿 日期 ：０ ９— ７—１ ２０ ０ １
止在农 村取 得宅 基地 使 用 权 ） 。在 经济 发 达地 区的
利 用 效 率
《 权法》 没有 在 宅 基 地使 用权 的流 转 上 作 出 开 物 也 创性 规定 。宅基地 使用权 流转 因为得 不到法 律 的明
确规 范 ， 出现 了 大量 的“ 隐形 交 易 ” 留下 许 多 法 律 ， 隐患 。有学 者 指 出 ： 我 国物 权 法 有关 宅 基 地使 用 “
主要从事民商法学研究 ；． ２ 张安毅（ ９ ９ １７ 一
）男 ， ， 河南陕县人 ， 郑州大学法学 院博 士研究生 ， 南省政法管 理干部学 院讲 师 ， 河 主要从事法 学、
城乡一体化进程中的农地流转问题研究
城乡一体化进程中的农地流转问题研究作者：唐银亮摘要：实现城乡一体化是“十二五”时期我国经济社会发展的战略目标。
农地流转有利于打破我国长期存在的土地城乡“二元化”管理的藩篱，为推进工业化、城镇化和农业现代化铺平发展之基。
随着城乡统筹发展步伐加快，农地流转的需求越来越迫切。
但是，农地流转“试水”过程中暴露出的法律支撑不够、合法权益难以保障及配套制度不完善等问题不容忽视，因此，在明晰农地流转概念及了解其现状的基础上，通过修改完善法律法规、构建农户权益保障机制和建立健全配套制度来完善我国农地流转制度。
城乡统筹是我国在新的历史时期针对建国50年来国内城乡发展失衡提出的新战略。
2010年中央1号文件《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》中再次强调“要把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求”。
其中更是提出了“稳定和完善农村基本经营制度以及有序推进农村土地管理制度改革”的明确要求。
在城乡一体化的总体构想中，农地流转无疑是最为核心的一环。
近年来，作为中央确定的城乡统筹综合改革配套试验区的成都和重庆相继实施农地流转新政，一些争取“新区”的地方也试图创新农地利用模式，农地流转的有益探索为城乡一体化建设积累了经验，但在“试水”的过程中也暴露出法律支撑不够、合法权益难以保障以及配套制度不完善等问题，本文将研究和探讨这些问题并提出相应对策和建议以期对完善土地流转制度有所助益。
一、农地流转概述1、农地农地是农业用地的缩略称谓，在我国相关研究农地产权制度的文献中出现了农村土地、农村集体所有的土地、农业用地等。
[1]我国现行法律中，《中华人民共和国土地管理法》采用的是农用地，而《中华人民共和国农村土地承包法》采用的是农村土地。
2002年，国土资源部重新公布了土地利用现状分类标准中，将农用地分为耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地五类。
基于研究农地流转的需要,我们可以将农地的概念分为广义和狭义两种，广义是指包括农村宅基地在内的能够流转的各类农用地。
农村宅基地流转问题探究
三农论坛农业开发与装备 2024年第3期农村宅基地流转问题探究游馨通（福清市自然资源和规划局，福建福州 350300）摘要：农村宅基地的平稳流转有利于提升农民的财产性收入，优化农村宅基地资源配置，进而促进乡村振兴和发展，提高农村居民的幸福指数。
然而在农村宅基地流转过程中还存在着农村宅基地流转制度和依据不完善、农村宅基地流转收益分配机制不完善以及留存宅基地使用权流转纠纷频发等问题，这些问题严重影响到了农村宅基地的正常流转，需要实施针对性的优化策略，解决农村宅基地流转遇到的问题，努力实现乡村振兴。
主要分析了农村宅基地流转问题，并提出了优化建议，希望对乡村振兴发展有所助益。
关键词：农村土地；宅基地；流转问题；优化建议0 引言随着城镇化进程的加快，大量乡村人口朝着城镇方向转移，导致农村地区大量宅基地闲置或者废弃，这无疑造成了农村宅基地资源的浪费，不利于乡村振兴的发展。
作为农村集体建设用地的重要构成部分，农村宅基地的利用状况会直接影响到农村居民生活的稳定以及农村经济的发展，因此需要重视农村宅基地流转问题的深层次分析，找出流转问题发生的原因并加以解决。
这需要对农村宅基地流转制度环境进行完善，健全农村宅基地流转收益分配机制，妥善处理农村宅基地流转纠纷，确保农村宅基地平稳顺利流转。
1 农村宅基地流转概述农村宅基地是农村集体建设用地的重要构成部分，是农村集体经济组织成员所享有的用来在集体土地上建设自主住宅的权利，在自主住宅建设用地上建设房屋建筑和附属建筑物，充分发挥出农村宅基地的物尽其用属性。
我国实行土地共有制度，土地属于国家或者集体所有，因此农村居民对宅基地享有的权利并不是完整的物权，只能对农村宅基地进行占有和使用。
由于农村集体经济组织的特殊性，农村宅基地的所有权并不归属于农村居民个人，但农村居民的宅基地使用权可以进行转让以及继承，因此可以将农村宅基地流转看作是拥有农村宅基地使用权和宅基地上房屋所有权的农户，将自身宅基地使用权以及房屋所有权通过抵押或者继承等方式转让给他人的行为。
城乡一体化背景下的宅基地使用权流转模式探析
人住宅的 ， 还应 当保障被征收 人的居住条件 ” 。对 于农民而言 ，
住 宅被征收后 ， 国家需要异地 重新安排宅基地 或者将农 民集 中 居住于新 建住 房中。因此 ， 因公 共利益征收农 民住宅 ， 国家 类似
于农 民将 住宅按照一定价格 卖给了 国家 ， 后国家将集体土 地 然 变成 国有 土地 ， 将住 宅用地变成 公益建设用地 。这种流转不仅 改变 了土地使用权人 ， 还改变了土地的性质和用途。
使用权 人作 为信托财 产的农民住宅被强制执行时 ， 宅基地使用 权 也会发生相应的流转 。
２ 农村 集体 经济 组 织 主 导 流转 的模 式 、
这 种流转模式主要是 由农村 集体经济组织推动 、 农村集体
理 论 探 索
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理论探索
【 要】 《 摘 物权 法》 草案的 出台， 引发 了又一轮 关于宅基 地
流转 问题 的 讨论 。本 文 就 宅基 地 使 用权 和 宅基 地 使 用权 流 转 的
宅基地使用权人享有的处分权表现在 ‘ 宅基地使用权人有权 在
依法转让房屋所有权时 ， 该房屋 自有范 围内的宅基地 使用权 将
一
含 义及 其模 式进 行 了 阐述 ， 提 出宅 基 地 使 用权 流 转 对 于 城 乡 并
一
同转让” 但是宅基地使用权人不能单 独处分宅基地使用权 ， ，
体 化 发 展 有 着 重要 意义 。
只能在处分房屋的同时附带处分宅基地 使用权 ， 这就 表明了宅
流 转 模 式
【 键词 】 宅基 地 宅基 地 使 用权 关
农村宅基地使用权流转问题探索
/调查思考/・85・DOI：10.16675/14-1065/f.2021.11.036农村宅基地使用权流转问题探索□徐轶博(河南农业大学文法学院河南郑州450046)摘要:在农村宅基地使用权产生之初，就因国家对农民基本居住权的政治考量，严格限制或禁止其流转、抵押和买卖等权能。
农村宅基地使用权具有极强的福利性和社会保障性，随着农村发展，其经济功能日益凸显。
目前，大部分农村宅基地使用权流转过程受到不同原因的阻碍，使农民的财产性收入受到了不同程度的影响。
从新一轮农村土地制度改革入手，针对农村宅基地使用权流转问题，提出了完善宅基地使用权流转的措施，为相关研究提供参考。
关键词:农村经济;土地改革；宅基地;使用权流转文章编号：1004-7026(2021)11-0085-03中国图书分类号:F321.1文献标志码:A随着中国城乡一体化发展进程逐渐加快,对农村宅基地使用权流转问题的重视愈发突岀。
农村宅基地使用权制度的完善，对保障广大农民权利及提升农村总体经济发展水平等产生重要影响。
大部分农民对有关土地和宅基地所有权的法律缺乏认知,同时缺乏必要的维权意识，导致因宅基地使用权流转而引发的民事纠纷屡见不鲜。
因此,在农村宅基地使用权流转中，需要在全面认识问题的基础上,完善相关法律，逐步探索岀宅基地使用权流转的有效路径，进一步提高对农民土地权益的保护。
1新一轮农村土地制度改革过程中考虑的因素1.1改革宅基地使用权制度的基本出发点中国是一个传统的农业大国，土地是农业生产最重要的物质基础与生产资料。
土地的稳定性对社会发展和经济平稳运行起着重要作用叫随着城市发展不断加快，人多地少、建设用地不断扩张等问题逐渐凸显,严重影响了中国农村建设与发展的效率。
基于农村土地改革制度的宅基地使用权制度改革，不但可以有效推动中国农村土地使用制度的创新与改革，而且让土地增加了过去缺乏的商品属性，可以更好地维护农民利益，促使中国土地管理快速走向市场化。
农户宅基地使用权流转问题研究综述
征用时， 会发生农村宅基地退 出情况。除此之外 ， 宪 法规定允许 土地 （ 包括农村宅基 地） 使用权依照 法
律规定 进行 转让 。
４ 个村庄 的宅基地 流转情况进行 了抽样 调查 。结 ２ 果显示 ：１３ ５ ．％的被调查村庄存在住宅 出租情况 ， 出
租 户数 在 ｌ Ｏ户 以上 的 村 庄 占 ３ ％ ； ０ 总计 ６ ．％ 的 ８９
场在部分大城市 的城乡结合部已经逐渐形成。我 国
地保护困难、 土地管理失控等问题。
农村宅基地使用权流转 主要是通过房屋在农户之间
本文为安徽省 教育厅人文社 科重点研 究项 目成果 ， 目编号 ： １ｓ２４ｄ 项 ２ １ｋ７ ｚ ０
作者 ： 彭长生 ， 中国社会科 学院农村发展研究所博士后 ， 副教授 。邮编 ：０７ ２ １０ ３
农村 宅基 地流 转 是指 农 户将其 所 获 得 的农村 宅
基地使用权 ， 在一定 时限 内转让 给他人行使 的一种 土地产权市场交易行 为。《 宪法》 第十条规定 ： 国 “
家 为 了公 共 利益 的需 要 ， 以依 照 法 律 规定 对 土 地 可 实 行征 收或 者征 用并 给 予补 偿 。 ……土 地 的使 用权 可 以依 照法 律 的规定 转让 。 因 此 ， 宪法规 定来 看 ， ” 从 当 国家 为 了公共 利 益 的需 要 ， 农 村 宅 基地 征 收 或 对
９ １
机 童兰竞 报２１年第３ 杖学 ｏ１ 期
的买卖 、 屋 出租 实 现 的。在 一些 城市 的城 乡 结合 房 有 、 用 和 收 益 这 三 项 权 利 ， 是 并 不 包 括 处 分 使 但
权①。
部， 房屋出租已经成为最普遍 的流转方式 ； 在北京 、 重庆、 成都等大城市 的城乡结 合部甚 至出现了利用 农村宅基地建设商品房对社会公开销售 的情况 （ 即
新型城镇化背景下城郊农村宅基地流转问题与出路
新型城镇化背景下城郊农村宅基地流转问题与出路随着城镇化进程的不断推进，我国城市的面貌也在发生着巨大的变化，城市建设日新月异，城镇化的速度加快。
与此城郊农村的宅基地流转问题也逐渐凸显出来。
宅基地是指农村居民使用的自留地，是农民居住、生活的基本场所。
宅基地的流转是指宅基地的所有权、使用权、经营权等在农村居民间的转让过程。
但是在新型城镇化的大背景下，城郊农村宅基地的流转问题面临着一系列挑战，亟待寻找出路。
城郊农村宅基地的流转问题是一个长期存在且愈发尖锐的难题。
在城镇化的背景下，城市不断向农村辐射，城市扩大带动了城市地价上涨和农村宅基地的利用转变，这就导致了一些农村居民将宅基地流转给城市居民和企业。
城市化的进程使大量农村劳动力向城市转移，农村劳动力短缺的情况下，宅基地使用权流转成为农民一种增加经济收入的途径。
城郊农村宅基地流转问题也引发了一系列社会矛盾和问题。
城郊农村宅基地流转问题导致农村“土地荒”的问题。
随着城市化的进程，越来越多的农民将宅基地流转给城市居民或企业，这导致了农村宅基地资源的减少，农村土地资源因流转而荒芜，农村的集体生产力和社会经济效益受到严重影响。
城郊农村宅基地流转问题引发了农村社会稳定问题。
由于宅基地的流转，使得农村社会结构和人际关系发生了巨大变化，家庭成员分散经营，缺乏相互帮助和支持，使得社会稳定程度下降，农村社会问题日益凸显。
城郊农村宅基地流转问题使得农民的生计问题日益严峻。
农民是宅基地的最终使用者，但是在城郊农村宅基地流转的背景下，一些农村居民失去了宅基地的使用权，导致他们的生计问题愈发严峻。
城郊农村宅基地流转问题已经成为制约农村发展和城乡一体化的重要障碍，亟待寻找出路。
二、城郊农村宅基地流转问题的出路针对城郊农村宅基地流转问题，需要从多个角度进行综合考虑，寻找出路。
加大土地流转政策的支持力度。
政府应该出台一系列政策和措施，鼓励和规范农村宅基地的流转，同时保障农民的合法权益，将农村宅基地流转与土地流转纳入法律规范范畴，有效保护农民的合法权益。
城乡一体化进展中农村宅基地管理中存在的问题及对策
由 于村庄 规 划 不 到位 ，村 民规划 意 识淡
薄 ，出现 了利 用 临街 房 、临 路房 开墙 挖 洞从
事经商 ；利用宅基地 、林盘地办农家乐 ；利 用宅基地房屋兴办小型加工厂或从事具有一 定规模 的养猪 、牛、羊 、鸡、兔等养殖业 。
（ ）超 占扩建 和私 搭乱 建 比较普遍 二 由于 村 民对 耕 地保 护 意识 淡 薄 ，长期 以 来 的农 村 宅基 地 无偿 使 用 ，使 建房 户 不但 想 多 占地 ，而 且要 占好位 置 ，于是 纷纷 向村 庄
一
土地 权 属混 乱 和产 权 纠纷 ，
增加了土地管理的难度。
（ ）在 建 设农 民集 中居住 区 ，存 在 用 五 地 范围土地 权属调 整 难等 问题
由于缺乏较为完备 的宅基地所有权和产
权 的管 理 制度 ，新 建 的集 中居住 区 占地 一般
一
户 多宅 等 现象 比较 突 出 ；农 民分 户后 又 继
承 、修缮住房 ，在新的地点建造住房 ， 旧 但 房又不肯拆 除 ， 很多成为了破房 、危房 ，形
成 了名 副其 实 的空心 村 ；在 “ 中村 ”和城 城
乡结合部 ，部分基层特权人群利用各种关 系
和经 济优 势 ，超 量 购 买和 占用 本集 体 经济 组
设规 划 ， 格按 照村 庄规 划 安排 宅基 地位 置 ， 严
护 ，使农村宅基地的使用和管理真正纳入法
制化 轨道 。
严格按条件规划宅基地 ，任何单位和个人不 得随意调整和变更村庄规划 。鼓励在农村地 区大力开展 田、水 、路、林 、村综合整治 ， 通过农 民住房拆旧建新、实施城乡建设用地 增减挂钩。在增加耕地数量 、提高耕地质量 的同时，改善农村生产生 活条件 ，促进新农 村建设和城乡统筹发展 。
我国农村宅基地制度改革的难点与对策
我国农村宅基地制度改革的难点与对策随着城乡一体化进程的加快，我国农村宅基地制度改革已经成为一个迫切的问题。
宅基地是农村居民的住所，也是他们生产生活的基地，对于农民来说，宅基地制度的改革关系到他们的根本利益。
农村宅基地制度改革面临诸多难点，需要综合考虑国情和各方面的利益，以寻求最佳的改革路径。
在此背景下，本文将探讨我国农村宅基地制度改革的难点及对策。
一、难点1. 农村宅基地制度不完善目前，我国农村宅基地制度存在一些不完善之处，例如宅基地的使用权不清晰、规划不合理、流转困难等问题，这些问题阻碍了农村宅基地的有效利用，也制约了宅基地的流转和二次开发。
不完善的宅基地制度也制约了农村土地资源的合理配置。
2. 利益分配问题在农村宅基地改革的过程中，涉及到的利益方很多，包括农民、地方政府、开发商等，各方的利益分配是一个复杂的问题。
在新的制度下，如何保障农民的合法权益，同时又推动农村宅基地的合理流转和利用，需要找到一个平衡点。
3. 法律法规不完善目前，我国对于农村宅基地的法律法规还不够完善，缺乏明确的法律保障。
在宅基地改革过程中，缺乏清晰的法律依据，容易导致利益纠纷和法律风险。
需要加强对农村宅基地制度的法律法规建设，为改革提供稳定的法律保障。
4. 农民意识问题农村宅基地制度改革需要农民的理解和支持，但目前农村普遍存在一些思想观念上的顾虑，不理解或不认可新的政策。
需要加强宣传教育，引导农民树立正确的观念，增强他们的参与意识和获得感。
5. 地区差异与多元化需求我国地域广阔，各地农村宅基地制度改革的现实情况有所不同，不同地区可能存在着不同的需求和矛盾。
需要因地制宜，针对不同地区的实际情况，采取多元化的改革策略。
二、对策1. 完善宅基地制度在农村宅基地改革中，需要完善宅基地的产权制度，明确农民的宅基地使用权，建立健全宅基地流转市场，使农民能够依法享有宅基地使用权、流转权和收益权。
还需要完善宅基地规划管理制度，合理规划宅基地的用地布局，确保土地资源的合理利用。
农村宅基地流转的模式与路径研究
农村宅基地流转的模式与路径研究一、本文概述随着城乡发展一体化的深入推进，农村宅基地流转问题逐渐成为了社会关注的热点。
宅基地作为农民的基本居住保障，其流转模式与路径的选择直接关系到农民的生活质量和农村的可持续发展。
本文旨在全面梳理和分析农村宅基地流转的现有模式，深入探索宅基地流转的有效路径，以期为解决当前宅基地流转中的问题和推动农村改革发展提供理论支持和政策参考。
本文首先对农村宅基地流转的背景和意义进行了阐述，指出了宅基地流转在当前农村发展中的重要性。
随后，通过文献综述和实地调查，梳理了当前农村宅基地流转的主要模式，包括自发流转、集体主导流转和政府引导流转等。
在此基础上，本文深入分析了各种流转模式的优缺点，以及影响宅基地流转的关键因素。
接着，本文重点探讨了宅基地流转的有效路径。
从政策制定、市场机制、法律保障、社会保障等多个角度，提出了促进宅基地流转的对策建议。
结合具体案例，分析了宅基地流转成功实践的经验教训，为其他地区提供了借鉴和参考。
本文总结了宅基地流转研究的主要成果和结论，指出了研究中存在的不足和需要进一步探讨的问题，为未来的研究提供了方向。
通过本文的研究，我们期望能够为推动农村宅基地流转的规范化、有序化和法制化提供有益的探索和参考。
二、农村宅基地流转现状随着城乡一体化的推进和农村经济社会的快速发展，农村宅基地流转现象日益普遍。
然而，由于历史原因、法律政策的不完善以及农村社会的特殊性质，农村宅基地流转的现状呈现出一些复杂性和多样性。
目前，农村宅基地流转主要存在以下几种模式：一是自发流转，即农户之间通过口头协议或简单书面合同进行的宅基地转让或租赁；二是集体内部流转，即在村集体内部，通过集体的统一规划和管理，实现宅基地的有序流转；三是政府推动的流转，即政府通过土地整治、新农村建设等项目，引导农户将宅基地进行流转。
然而，这些流转模式在实际操作中却面临诸多问题和挑战。
由于缺乏统一的法律法规和监管机制，自发流转往往存在合同不规范、权益保障不足等问题，容易引发纠纷和矛盾。
我国农村宅基地使用权流转问题研究
工业技术90 2015年52期我国农村宅基地使用权流转问题研究付云强河北省区域地质矿产调查研究所，河北廊坊 065000摘要：随着经济的发展城乡差距也正在逐步的缩小，大批的农民已经由常住城市转为产业工人，有的也在城市置业，对土地的依赖程度大大降低。
本人试图运用历史分析法、实践分析比较分析法等其他方法对我国现行宅基地使用权制度进行研究。
在把握宅基地流转过程中存在问题的基础上，尝试性地提出规范、创建我国宅基地使用权流转机制，以便适应社会主义市场经济的发展。
关键词：我国农村；宅基地使用权；流转问题；研究中图分类号：D922.32 文献标识码：A 文章编号：1671-5810(2015)52-0090-011 农村宅基地使用权流转存在的问题1.1 法律依据缺失的障碍目前我国在法律层面对农村宅基地流转的规定非常的少，在实践中也缺乏可操作性。
在我国《宪法》第10条中这样规定:城市的土地归国家所有，农村、城市郊区、自留山、自留地、宅基地属于集体所有，任何组织和个人不得侵占、买卖以及非法转让土地。
该法条虽然没有明确指出宅基地可以转让，也没有说明宅基地不可以转让，只是明确规定了不能非法转让。
因此，没有任何的可操作性。
在《土地管理法》中第63条这样规定:农民集体所有土地不得转让、出租以及用于非农生产，但是这也没有解决农村宅基地的流转问题。
此外《物权法》第152条对宅基地权利做了相应的规范:明确表示宅基地使用权人依法对集体的土地有的权利。
第153条规定宅基地的权利人可以转让宅基地，但是要依据《土地管理法》的相关规定，也就回到了上面的63条。
后国务院办公厅先后3次颁发文件，明确规定宅基地只能分配给本集体的农民，且城镇居民不得到农村购买宅基地。
尤其强调城镇居民不得到农村购买宅基地。
1.2 我国农村宅基地转让方式单一化我国当前的法律与政策规定，宅基地流转并不是毫无空间。
只是对非集体组织成员之间的流转予以的限制。
而对本集体内部成员之间的相互流转没有相应的限制。
农村宅基地使用权流转在现实中存在的问题及完善
农村宅基地使用权流转在现实中存在的问题及完善随着城乡一体化发展的推进，农村宅基地使用权流转成为了农村改革发展的重要内容。
在实际操作中，农村宅基地使用权流转也面临着一些问题和困难。
本文将从现实中存在的问题出发，探讨完善农村宅基地使用权流转的解决之道。
一、现实中存在的问题1. 流转需求不足由于宅基地使用权流转制度刚刚在农村实施，农民对宅基地使用权的流转需求并不强烈。
许多农民在宅基地使用权流转意向上存在观望和犹豫的态度，导致流转需求不足的情况。
这使得一些宅基地的潜在利用价值无法得到充分释放。
2. 流转程序繁琐目前宅基地使用权流转的相关法规和政策比较复杂，涉及到征地补偿、土地使用权转让、资金分配等问题，流转程序繁琐，需要农民和相关部门投入大量的时间、精力和成本。
流转程序的复杂性也给农民的使用权流转带来了很大的障碍。
3. 流转价格不确定在宅基地使用权流转的过程中，很多时候流转价格难以确定，导致交易难以成交。
一方面，由于宅基地使用权的流转市场还不够成熟，因此流转价格的参考标准不够明确；农村宅基地使用权流转的市场需求和供给信息不对称，导致流转价格的确定存在困难。
4. 土地利用效率低下由于宅基地使用权流转市场不完善，导致宅基地的利用效率低下。
一些宅基地因为流转受阻，无法得到有效利用，严重浪费了土地资源。
二、完善农村宅基地使用权流转的建议1. 构建宅基地使用权流转市场为了促进宅基地使用权流转，需要建立起一套健全的市场体系和法律法规体系。
相关部门可以引入第三方评估机构和咨询公司，对宅基地使用权的价值进行评估，为流转价格提供参考。
还可以逐步推动宅基地使用权交易市场的建立，建立宅基地使用权的登记、交易和监管机制，形成一个便于流转的市场机制。
2. 简化流转程序为了降低宅基地使用权流转的交易成本，有关部门可以简化流转程序，提高流转效率。
可以采用“一口办理”、“一站式”等方式，整合宅基地使用权流转相关手续，简化流转程序。
还可以通过发放流转补贴、减免税费等措施，降低流转的经济成本，吸引更多的农民参与流转。
城乡一体化下宅基地使用权流转的法律思考
地使用权人交纳 出让 金…
。高富平教 授认 为 ， 允许宅 不
基地使用权抵押 、 出资 ， 进行 商业化利 用 ， 将严 重 阻碍农村 经 济发展 和 农 村 城 镇 化 进 程 ， 不 符 合 市 场 经 济 的基 本 原 也 则 Ｊ 。二是宅基地使用权只能在农村 集体经济组织 内部 ｆ 成员这个限定范 围内流转。王利 明教授认 为， 宅基 地使用 权
（ 南大 学 法 学 院 ， 南 开 封 ４ ５ ０ ） 河 河 ７ ０ １
摘
要 ： 阶段 ， 国对 宅基 地使 用权 采 取 的是有 限制流 转 的做 法 ， 是 由我 国宅基 地使 用权 现 我 这
的 身份 性 和福利 性 所 决定 的。 随 着社 会 的发 展 和 经济 的繁 荣 ， 行 的宅 基 地使 用权 流 转 制度 已不 现
、
宅 基 地 使 用 权 能 否流 转
宅基地使用权在市场上 自由流转是破除城乡二元化格局 的必 然要求 ， 是实 现其财产价值的有效途径 。因而 ， 笔者赞 同第 一 种观点 。但宅基地使用权 自由流转必须通过完善 的流转制度 和相关 的配套制度进行规制 ， 以形成 良性 的交易秩 序和社会
一
现代物权法更强调物 的经济效益 ， 由过去单 纯地强调 归 属转 向对利用 价值 的追求 。宅基地 使用权 作 为一项 用益 物 权， 如果仅强调其归属 ， 财产价值 将无法 充分发挥 和利用 ， 其 只有允许宅基地使用权 自由流转 ， 才能实现资源的优化配置 ，
最 大 限度 地 节 约 土 地 资 源 ， 能 充 分 保 护 农 民 的 财 产 权 益 。 才
标 准 。 第 四款 规定 ：农 村 村 民 出卖 、 住 房 后 ， 申请 宅 基 ” “ 出租 再
宅基地使用权流转问题研究
宅基地使用权流转问题研究宅基地使用权是指农村居民家庭在集体土地上建造住房并使用该土地的使用权。
随着城乡发展的不断推进和农民观念的转变，宅基地使用权的流转问题逐渐引起了广泛关注和研究。
一、宅基地使用权流转的背景宅基地使用权是集体土地上重要的财产性权益，在经济、社会、文化等方面都扮演了重要角色。
但现实中，许多宅基地使用权因各种原因而被闲置或难以充分利用，与此同时，一些农民由于需要资金或其他原因，希望将宅基地使用权出售或转让。
这就引发了宅基地使用权流转的问题。
二、宅基地使用权流转问题的研究宅基地使用权流转是一个复杂的社会现象，涉及法律、经济、社会等多个领域。
为了深入研究宅基地使用权流转的问题，需要分析其影响因素、流转方式、流转市场等。
1. 影响因素宅基地使用权流转的影响因素有很多，其中包括土地政策、市场需求、土地权属、法律制度等。
例如，土地政策的变化会直接影响到农民对宅基地使用权的流转意愿；市场需求的变化则会对流转市场产生影响；土地权属争议则会阻碍宅基地使用权的流转。
2. 流转方式宅基地使用权的流转方式有多种，主要包括转让、租赁、抵押等。
在不同的流转方式下，涉及到的方面、手续和责任也有所不同。
3. 流转市场宅基地使用权流转市场的发展和活跃度也是宅基地使用权流转问题的研究方面之一。
很多地方都设立了宅基地使用权流转市场，但其运行情况参差不齐，需要加强监管和规范。
三、宅基地使用权流转的案例1. 吉林省长春市绿园区某村该村通过土地撤并后，提出了将集体经济组织占用的宅基地使用权流转给农民，实行家庭承包经营的方法。
村里通过公开招投标的方式，将宅基地先流转给具有良好信誉的农民，之后与农民签订协议。
2. 河南省信阳市该市将宅基地闲置和低效利用问题作为重要问题来解决，并在全市范围内推行宅基地流转政策。
此举在很大程度上激发了农民对宅基地资源利用的积极性，并优化了宅基地的流动性。
3. 云南省大理州剑川县该县按照政策规定，在宅基地使用权流转过程中，严格控制流转价格，防止出现高价收购和低价转让等现象。
浅析农村房地一体宅基地不动产确权登记的难题及举措
浅析农村房地一体宅基地不动产确权登记的难题及举措农村房地一体宅基地不动产确权登记是当前农村改革的关键一环，对于农村土地资源的合理利用和农村经济社会的稳定发展具有重要意义。
由于农村宅基地多年来一直处于“三权分散”、“地、户分开”的状态，导致宅基地的确权登记工作面临着诸多难题。
本文将就农村宅基地不动产确权登记的难题进行浅析，并提出相应的解决举措。
一、宅基地不动产确权登记的难题1.土地登记体制不完善目前，我国的土地登记体制尚不完善，农村土地登记的工作并不如同城市土地登记那样规范和完善，单纯依靠自愿申报的方式进行登记存在一定的弊端。
在农村宅基地确权登记中，由于存在一些权属纠纷、土地流转和承包经营等问题，土地登记体制的不完善会给确权登记增加一定的难度。
2.农村土地流转问题农村宅基地确权登记过程中，存在大量的农村土地流转问题，一方面是由于农村土地的资源整合和利用问题，另一方面是由于农村土地存在拆迁和整治等问题。
这些问题都会给宅基地的确权登记增加很大的工作量，同时也会增加宅基地确权的难度。
3.参与主体繁多在农村宅基地确权登记中，参与主体繁多也是一个难题。
不仅有村委会、土地管理部门、农户及地头佬等相关部门和个人，还有很多相关利益集团参与这使得宅基地确权登记的工作复杂度大大增加，难度加大。
4.信息不对称农村宅基地确权登记中，信息不对称也是一个重要的难题。
在过去的一段时间里，由于信息不对称，很多农户对于宅基地确权登记的相关政策和要求并不了解，导致他们对于确权登记缺乏必要的配合和支持，这也增加了宅基地确权登记的难度。
5.土地纠纷问题在确权登记的过程中，土地纠纷问题也是一个重要的难题。
在农村宅基地确权登记中，一些农户之间存在土地纠纷，这种土地纠纷不仅增加了确权登记的难度，同时也对确权登记的工作产生了一定的阻碍。
二、解决难题的举措1.完善土地登记体制为解决宅基地不动产确权登记的难题，完善土地登记体制是首要的一步。
需要加强农村土地登记的规范和完善，制定相关政策和标准，建立起一套完善的农村土地登记体系，实现确权登记的规范化和标准化。
新型城镇化背景下城郊农村宅基地流转问题与出路
新型城镇化背景下城郊农村宅基地流转问题与出路随着我国新型城镇化进程的推进，城市化的发展步伐加快，大量农村劳动力涌入城市，形成大规模的城镇化潮。
这导致城市人口激增，土地紧缺，住房供应不足。
城郊农村宅基地流转问题成为一个亟待解决的重要问题。
城郊农村宅基地流转问题主要表现在以下几个方面：城郊农村宅基地使用权流转困难。
根据现行法律规定，农村集体土地的宅基地不能流转，也就是说只能由村集体经济组织分配和使用。
这就造成了农村宅基地流转的障碍。
城郊农村宅基地利用率低。
由于宅基地使用权的限制，很多宅基地流转不出去，闲置浪费。
许多农民在城市打工，住在城市的租房里，不愿意回到农村居住，导致农村宅基地没有得到合理利用。
城郊农村宅基地流转涉及到农民的利益问题。
农民把宅基地流转出去后，会面临无地可居住的问题。
而且，宅基地流转的收益多半会集中在少数富裕的农民手中，而大多数农民无法分享到流转收益。
面对城郊农村宅基地流转问题，需要找到合适的出路来解决。
可以考虑以下几个方面的措施：应该进一步完善宅基地流转的法律法规。
通过修改相关法律，放宽宅基地的流转限制，允许农民将宅基地流转出去。
明确宅基地流转的程序和条件，确保流转的公平性和合法性。
可以建立宅基地流转市场。
通过建立一个公开、透明和有序的宅基地流转市场，可以实现流转双方的信息对称和价格合理。
政府可以在市场中起到引导和监管的作用，保证市场的正常运行。
可以采取租赁宅基地的方式。
农民可以将自己的宅基地出租给有需求的人，获得固定的租金收入。
这样既保障农民的利益，又能够合理利用农村宅基地资源。
政府可以推动宅基地流转与城市规划的结合。
在城市规划中合理安排农民宅基地的利用，使农村宅基地能够更好地融入城市发展，提高土地的利用效率。
城郊农村宅基地流转问题是新型城镇化背景下需要解决的重要问题。
只有通过完善法规、建立市场机制、推动租赁方式和与城市规划相结合等措施，才能够找到合适的出路，解决好这个问题。
这不仅有助于提高土地利用效率，还能够促进城乡一体化发展，实现农民的增收致富梦想。
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现行的农村宅基地使用权制度是在 １７ 年家庭联产承 ９９ 包制建立之后形成的， 宅基地归集体所有， 农民拥有无偿无 制。在城市化 、 市场化 的进程中， 法律和政策对农村宅基地
资金、 土地和人才的双向流动， 阻碍了城乡一体化的进程。分 限期的使用权 ， 但宅基地的流转受到国家法律政策层面的限
［ 作者简 介］ 徐伟 ， ， 东淄博人 ，山 东理 工大学法 学院教授 、 男 山 硕士 生导 师， 山东理工 大学企业法律 事务研 究 中心执行 主
任 ， 职 律 师 ， 要 研 究方 向 为社 会 法 学 、 济 法 学 。 兼 主 经
随着市场经济 的推进， 国已经进 入了“ 我 城市带动农
宅基地的流转呈现出快速化和市场性的特点， 形成了较大的
严重。据调查， 在城乡结合部的城郊地区， 农民宅基地通过
民居住和家庭经济的双重功能。作为不动产的农村宅基地， 反映的是农村宅基地产权在不同实体之间的流动和转让。 我国农村宅基地流转制度经历了一个长期的发展过程 ，
只是产权权能的易主， 隐形市场， 尤其是城乡结合部地区农村宅基地暗地交易现象 其流转不发生物质实体的空问位移， 房屋买卖 、 出租和抵押等形式的私下流转与灰色交易大量存
伟
淄博 ２５４ ） ５ ０ ９
法学院， 山东
［ 要 ］ 当前 农 村 宅基 地 流 转 已成 为 新 农 村 建 设 和 社 会 关 注 的 热 点 问题 。这 里 从 农 村 宅基 地 流 转 交 易 的 市场 性 、 转 摘 流 情 势 的 客 观 性 、 转 方 式 的 多样 性 、 转 认 识 的 争 议 性 、 转 依 据 的 缺 陷 性 等 方 面 ， 农 民 宅 基 地 流 转 的 主 要 问题 进 行 了 分 流 流 流 对
在， 据估算已经达到 １％一１％ ， ０ ５ 有的地方甚至达到 ４ ％以 根据农村宅基地所有权属性的转变， ０ 宅基地的流转制度经历 了从 自由流转、 禁止流转到限制性流转的演变历程。 ＿ 事实 ６ 上。 据重庆市开县国土房管局的调查在 ３ ６个农业社中， 共 涉及 ３２ ４７户， 每个社都存在宅基地流转现象 ， 发生宅基地流 上， 现行的农村宅基地流转的限制性规定， 并没有阻止或制
致估算在 １％一ｌ％左右， ０ ５ 即使按照 １％的较低估算 ， ０ 全国 范农村宅基地流转的交易， 已经成为社会 、 集体和农 民关注
２ 亿亩农村宅基地中也有近 ２０ ００万亩处于闲置状态。 重 的焦点。
庆市约 １ ０多万亩宅基地由于农民大规模常年外出而长期闲 置， １ 万农户以上存在一户多宅现象 ， 约 ９ 土地 浪费非常严
重。
二、 农村宅基地流转情势的客观性
现行法律没有“ 农村宅基地” 的用语 ， 只有“ 宅基地” 一
词。农村宅基地是限于本集体经济组织内部成员， 按照法律
用于建造 自己居住房屋的农பைடு நூலகம்土 农村宅基地的闲置为其流转提供了客观条件， 基于经济 法规规定标准享受使用，
利益的追求 、 城镇居民的需求、 房屋资源的利用等原因， 农村 地， 通常包括住房、 辅助用房与房前屋后庭院用地等 ， 兼有农
析， 这有 助于正视 与处理 当前农村 宅基地流转 的矛盾 ， 促进农村 宅基地 流转的立 法， 推进城 乡一体化的发展 。
［ 键 词 ］ 城 乡一 体 化 ； 村 宅基 地 ； 转 关 农 流
［ 中图分类号］ ９２ ３ Ｄ ２ ．
［ 文献标识码 ］ Ａ
［ 文章编号 ］０５—３９ （０ ０ １ ０ ９ ０ ［ １０ ４ ２ ２ １ ）０－ ０９— ３ 收稿 日期］ ２ １ ０ ２ ０ ０— ４— ７
转的达 ８４ 占总户数的 ２．％， ６ 户， ５２ 宅基地流转 已不再是“ 暗
。 村” “ 、工业反哺农业” 破除城乡二元结构、 ， 形成城乡经济社 流 ” 【
会发展一体化新格局的新时期。而现阶段农村宅基地流转 的限制性政策， 导致了农村宅基地资源的浪费， 妨碍了城乡
析农村宅基地流转 中的现实问题和特点， 对于正视与处理农
村宅基地流转的问题与矛盾 ， 促进农村宅基地流转的立法与 流转的规制， 收效甚微， 屡禁不止。目前， 农村宅基地使用权
完善， 充分发挥农村宅基地的功能和作用， 全面保障和实现农 流转的实践已经冲破现行法律的规制， 形成了无法可依却又 民的权利和利益， 推进城乡一体化的发展， 具有重要作用。
一
默认的“ 隐形市场” 。
城市化的发展引起城乡人 口 对向流动和多向流动， 城乡
、
农村宅基地流转交易的市场。 眭
随着市场化 、 工业化、 城市化 、 生态化的发展， 农村与城 居民及村民人 口与非村民人 口大量混居， 已经成为一种趋
市的人 口双向流动不断增加 ， 特别是大量的农民涌人城镇和
势。在现有法律规制的框架下 ， 土地供给瓶颈使得农村宅基
新农村建设的推进， 农村宅基地的闲置状况 日趋严重。根据 地流转大量出现并处于 自 发状态， 必然导致 日趋活跃的农村
一
些省市和县级单位农村宅基地及房屋闲置状况的调研 ， 大 宅基地隐性市场， 并引发出越来越多的矛盾和纠纷。如何规 ．
２１ ０ ０年 第 １ Ｏ期 总第 ２ ５期 ０
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兰
州
学
刊
Ｎｏ Ｏ ２ ０ ．１ Ｏ１
Ｌ ｎ ｚ ｏ ｕｅｋａ ａ ｈ ｕｘ ｎ
Ｇｅ ｒ ］ Ｎｏ． ０ ｎｅ ａ ． ２５
法学研 究 ・
城 乡 一 体 化 进 程 中农 村 宅 基 地 流 转 问题 探 析
徐
（ 山东理 工大 学
止农村宅基地的（ 隐性） 流转， 这种流转已经成为市场经济和 民购买了“ 小产权房”形成了面广量大的农村宅基地流转。 ，
城市化发展的要求和需要。
第四， 抵押。外出务工和准备迁入城镇生活的农民及继
我国正在经历重大的经济、 社会转型， 立足于计划经济 续留在农村的农民， 为了生产或生活上的资金需求， 将宅基 体制上的农村宅基地限耕使用制度 ， 其赖以生存的经济、 社 地（ 房屋） 抵押出去， 作为信用担保， 申请贷款或进行其他借 会条件正在逐步丧失， 现行的农村宅基地流转制度与 日 益完 款， 以满足农民融资和发展的需要 ， 这类现象已经屡见不鲜。 善的市场经济体制越来越不相适应 ， 实施农村宅基地的流转 另外， 还有因为继承、 赠与、 置换、 人股等涉及农村房屋