北京朝阳大悦城商业研究
北京商业项目朝阳大悦城、考察报告68页PPT
二、项目招商
三、项目定位
四、项目客户群
西单定位为国际青年城，从我们现在看到的效果来看，它的组合、它的 客流确确实实做到了国际青年城的定位。
从现在消费者结构来看，18到25岁占40%左右。22到25岁占25%。30 到35岁占20%。第一次来的人比重非常少，不到20%；一周来一次的占到了 25%；两周来一次的占到了25%；一个月一次的占到了20%。西单的重复性 消费占了很大的比重。
七、楼层分布图
八、现场装修
八、现场装修
九、项目亮点
大悦城拥有若干“之最” ：世界跨度最长的飞天梯；长江以北最大的数码 影院——首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众；北京最大的化妆 品超市SEPHORA（丝芙兰。
各色水吧、甜品店常常让消费者驻足，无论是鲜元素、找茶、COLD STONE还是班班水吧、Wagas、芒果芒果，都成为情侣约会、闺密谈心 的舒适选择。
来西单消费的基本是跟朋友来约会，这个占了大的比重。同时，也有一 部分人看到了西单有足够的停车场，愿意上这来购物的。还有一些人看到了 这边有很多餐饮区域，可以尝到一些美味。
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
Hale Waihona Puke 五、业态分布六、首次驻京商家及面积
研究方向
一、 研究业态布局对项目价值实现的作用。 通过分析朝阳大悦城硬件设施（出入口、电梯口、电梯设置等）划分区域的经济价值，分析人流走向。对比朝阳 大悦城实际主力店位置摆放， 对人流的改变，导致的经济收益的变化。解释人流变化的原因，得出业态布局应该 注意的一般方向。 二、研究大悦城在运营管理上的借鉴思路。 在大悦城开业后至今经营状况逐年良好，通过分析大悦城项目实现高增长的原因寻找大悦城对其他商业综合体运 营管理上的可借鉴性。主要研究内容包含推广市场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、业主和客户 的的客户服务和市场物业租赁管理服务等。 专题一：项目业态布局对项目价值的实现作用 一、 规划（描述为主，包括标注项目周边主要道路，各个出入口，人流进入方向，内部电梯位置、对人流的导向） 二、 价值分析（通过对既有硬件设施的分析，划分各区域的经济价值，B1，1-6,7-11，分层经济价值分析） 三、 项目实际业态分布、主力店分布、人流聚集点分析 四、 对比业态比例找出引入业态前后的价值差异 五、 探究引入业态前后价值差异的原因 六、 得出业态规划中可借鉴之处 专题二：大悦城商业运营专题研究 一、 背景：北京朝阳大悦城自2019年5月开业以来，业绩逐渐攀升，2019年实现销售额突破10亿元，2019年销售 额超过21亿元，客流量超过2100万，平均每平方米租赁面积的年销售贡献超过1.8万。远远高于市场平均水平， 因此研究朝阳大悦城运营管理的优势和特色，对于商业项目的管理具有重大意义。
北京购物中心考察报告朝阳大悦城来福士等_平面落位图项目调研
世纪金源购物中心
北京世纪金源购物中心是 北京最大的购物休闲综合体， 位于北京市海淀区四季青远 大路，西三环和西四环之间。 世纪金源购物中心是世纪金 源集团进军商业地产的鼎力 之作，亦是世纪金源集团开 发的第一家购物中心。该项 目投资38个亿，占地18.2公 顷，建筑面积为68万平方米。 东西横跨600米，南北跨度 120米，地上五层，地下两 层。车位约6800余个。
来福士广场
北京来福士广场位于北京 市东直门立交桥西南角,东城区 东直门南大街1号。东二环的核 心商圈地带，北临东直门内大 街，东面东二环路，紧邻第二 使馆区，周边遍布写字楼、大 型购物中米，由 38665平方米写字楼、40000 平方米零售商场、27000平方 米高档公寓、38200平方米附 属用房和停车场组成。
1、总建筑面积20.5万m²，是西单商圈内最大、最新、最时尚的购物中心。 2、场内有多个中庭，通透大气，增加了商场的空间感。 3、主题化和娱乐化的空间设计，强调了消费者体验式的购物感觉，整体 风格与年轻时尚非常契合。 4、循环动线，多处形成回流，死角处安排主力店铺或扶梯，便于引导客 流。 5、几乎层层都设有餐饮区，轻便餐饮集中于中低层，大型餐饮集中于高 层，很好的带动了人流垂直流动。
朝阳大悦城落位图
朝阳大悦城B1品牌
朝阳大悦城落位图
1F
朝阳大悦城1F品牌
朝阳大悦城落位图 2F
朝阳大悦城2F品牌
朝阳大悦城平面图
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朝阳大悦城3F品牌
朝阳大悦城平面图
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朝阳大悦城4F品牌
朝阳大悦城平面图
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朝阳大悦城平面图
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朝阳大悦城6F品牌
项目亮点
可参考品牌
分析
世纪金源平面图
大悦城商业研究报告(二)2024
大悦城商业研究报告（二）引言：本文是对大悦城商业的研究报告的第二部分，通过分析大悦城商业的运营模式、市场定位、业态布局、品牌力以及未来发展的前景等方面，进一步深入剖析大悦城商业的核心竞争力和市场影响力。
正文：一、运营模式大悦城商业以多业态运营模式为核心，通过引入多种业态如购物中心、餐饮娱乐、文化体验等，满足消费者全方位的需求。
其中，其独特的租赁模式和前瞻性的管理模式为大悦城商业带来了巨大的竞争优势。
小点1：灵活的租赁模式，包括短期租赁、临时展示和合作共赢模式。
小点2：创新的管理模式，采用统一供应链管理、共享物流资源等，提升了运营效率。
小点3：与品牌商的深度合作，共同打造独特的品牌形象和购物体验。
小点4：针对不同的消费群体，推出个性化的优惠活动和会员福利，提升顾客忠诚度。
小点5：有效的市场推广，通过线上线下的整合营销策略，提升品牌知名度。
二、市场定位大悦城商业以高端、时尚、多元为市场定位，通过不断挖掘市场需求，精准定位目标消费群体，实现了市场份额的持续增长。
小点1：针对高消费能力人群，引入奢侈品牌和高端定制服务。
小点2：定期举办时尚潮流活动，吸引时尚消费者。
小点3：为年轻人群提供娱乐体验和社交平台，增加消费活力。
小点4：关注家庭消费需求，打造家居生活馆和家庭亲子活动。
小点5：开展文化艺术活动，提升消费者文化品味。
三、业态布局大悦城商业通过多元业态布局，形成了较为完善的商业生态圈，实现了多业态间的互补和协同发展。
小点1：购物中心业态，引入国际知名品牌和本土优势品牌，提供一站式购物体验。
小点2：餐饮娱乐业态，打造特色餐饮街区和娱乐设施，吸引消费者停留和消费。
小点3：文化体验业态，设立图书馆、博物馆、影院等文化场所，满足消费者对文化的需求。
小点4：健康养生业态，开设健身房、spa等，关注消费者健康生活。
小点5：科技创新业态，引入VR、AR等科技元素，提升购物和娱乐体验。
四、品牌力大悦城商业凭借其良好的品牌形象、卓越的服务和优质的产品，赢得了消费者的信任和认可，提升了品牌力和市场竞争力。
高策 北京朝阳大悦城商业案例分享报告 201308
动线规划|停车动线规划
商场内部与停车场过渡空间采取过渡厅设计，增添商场体验空间，提升商场品质
停车场照片
过渡厅
过渡厅实景照片
地上车库下行通道 22
地上车库上行通道
空间设计|概述
室外空间设有广场园林景观及小型商业内街，室内通过主中庭设计，提升局部空间感
商场内主中庭 23
广场园林实景 广场园林实景 小型商业街
过渡空间设计，通过广场园林景观及过渡厅有效衔接内外部空间； 多出入口设计，满足客户不同需求，同时亦提升应急疏散能力； 双动线设计，水平主动线沿中庭形成回路，垂直动线以扶梯、垂直电梯相结合的 方式，动线通畅性较高； 休息区利用中庭周围空间，提高公共空间使用率，但不利于中庭周围商铺展示。
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4 业态配比及业态分布
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业态概述|商业业态分布概述
商场内部设置不同主题购物区，满足顾客家庭、生活、娱乐等一站式消费需求
朝阳大悦城商场总建筑面积约23万㎡，容纳超过400余家各类商铺，集时尚品牌店，休闲美食广场及主题餐厅 、购物超市、电子产品专区、美容美发沙龙、创意家居用品店、国际影城，休闲娱乐店等多种业态于一体。
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内部步 行街
园林 广场
大悦城购 物中心
4
朝阳大悦城综合体由朝阳大悦城购物中心、
酒店
酒店式公寓、内部步行街、配套园林广场构成；
式公
寓
朝阳大悦城总建筑面积40万平方米，其中购
物中心23万平米，占比57.5%，酒店式公寓7万
平米，占比17.5%。
项目规划|朝阳大悦城
朝阳大悦城是朝青商圈的综合商业“巨无霸”，极大缓解朝青板块商业严重不足现状
朝阳大悦 城
青年路地铁口 8
朝阳北路
绿地北京房地产朝阳大悦城项目商业案例分析报告_58页_XXXX年
3F
百货 服饰、护理、皮具、珠宝 餐饮
编号 02/03
04 05 07-10 13 14 15 16 17/18 19 24/25 26 27
服饰
商户 淑女屋 阿努比斯
OVS I.T. Zczz Cosa Salute five plus Teenie Weenie Basic House E Land Mind Bridge Levi's
29
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12
201921 18 17 16 15 14 13
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PAL
1F
GAP诞生在美国，成为美国青少年的时尚 选择。GAP带给人们的是一种休闲的气质， 它让无拘无束的美国青年，能够尽情的享 受自然、舒适的生活。 GAP的第一家店，采用的是牛仔裤和录音 带并肩销售的方式，可是结果并不理想。 直到GAP第二家店开张时，当劳·费雪将重 点转向年轻人，着重强调一种年轻化的购 物氛围。所销售的商品也只包括服装，比 如圆领T恤、短而精干的纯棉质上衣、牛仔 裤等。这种全新的销售方式，使得GAP很 快在美国本土小有名气。 在20世纪八、九十年代，GAP发展迅速， 它的系列品牌GAP、OldNavy、Gapkid 等相继上市，并在最短的时间内占领了美 国休闲品牌市场，并得到了美国及海外的 认可。 GAP 1969,GAP中最昂贵的系列.
317万 6733人/平方公里 2293.5亿（2009年） 27608元（2009年）
Joy City
商圈简析 朝阳大悦城商圈评价
人口：
5公里范围约 53万人，白领人
群64%
大型购物中心营销策略研究——以朝阳大悦城为例
大型购物中心营销策略研究——以朝阳大悦城为例伴随着中国经济的高速增长,中国大型购物中心将在未来十年进入到一个快速发展的时期,并且大型购物中心的数量还将增加一倍,预计到2020年将超过5000家。
与此同时,大型购物中心的运营将体现多元化、综合型的专业管理特征。
因此,本文通过研究国内外的大型购物中心的相关理论和成功实践经验,结合成熟的营销理论,为未来大型购物中心的运营管理者提供一个相对完整的体系化模式和套路,以促进大型购物中心竞争能力持续提升。
中粮置业投资有限公司是中粮集团旗下非上市企业,主营城市综合体开发运营及物业服务。
目前在北京、天津、上海、广州、烟台等一、二线城市,自持并运营10余个商业物业项目,涉及商业、酒店、写字楼等业态。
自成立以来,中粮置业一直致力于建设以“大悦城”为品牌的城市综合体。
大悦城一贯坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌理念,资产价值不断提升,社会影响不断扩大,行业地位也受到广泛认可,己挤身国内购物中心品牌前列。
1.1研究背景及意义根据国外大型购物中心的成功经验,大型购物中心从开发到初步建设完成,仅是项目的开端,后期的管理运营才是项目真正获取成功的关键,因为最终所有的项目投资者只能从商铺的出租中来获取租金作为投资回报。
1.1.1研究背景为了遏制一度飙升几近失控的房价,自2010年以来,国家对住宅地产高出台了一系列调控政策,包括新国十条、信贷限制、购买限制、价格限制和物业税等,在政府行政与市场调控双管齐下的形势下,房价的快速上涨得到了一定遏制,并且住宅地产的发展蒙上了阴影。
但是,由于投资的逐利性,在住宅市场发展乏力的情况下,更多的投资转向了商业地产,进而促进了商业地产的迅速发展,这也成为了开发商一条新的迅速拢财的方式。
同时,在商业房地产快速发展的过程中,我们也应该看到,由于发展历史较短,缺乏理论和实践指导,中国的商业地产的发展存在很多需要提高的方面,概念和实操过程与发达地区和国家存在短时期内无法弥补的差距,主要体现在两个方面:项目前期市场定位不准确,以及后期管理运营的不专业。
北京朝阳大悦城商业研究
北京朝阳大悦城的成本结构主要包括商品采购成本、租金、人员工资、营销费用等。
盈利能力指标
通过计算毛利率、净利率、ROE等指标，可以评估北京朝阳大悦城的盈利能力。
风险评估与对策建议
风险评估
北京朝阳大悦城面临的风险主要包括市场竞争、宏观经济环 境变化、消费者需求变化等。
对策建议
为应对以上风险，北京朝阳大悦城可以采取灵活调整商品和 服务结构、加强成本控制、提高客户服务质量等措施。
行业环境分析
1 2
行业规模
北京市商业地产市场规模较大，朝阳区作为核 心商业区，竞争激烈。
行业趋势
消费者对体验式、个性化商业服务的需求增加 ，线上与线下融合成为行业趋势。
3
行业风险
市场竞争激烈，政策调控对行业影响较大，如 租金水平、土地供应等。
竞争对手分析
要点一
主要竞争对手
朝阳大悦城的主要竞争对手包括其他 地区的购物中心、传统百货店以及线 上零售商等。
行业发展趋势
01
数字化转型
零售行业加速数字化转型，通过大数据、人工智能等技术手段提高运
营效率、精准营销和消费者体验。
02
跨界合作与创新
零售企业与其他产业领域的合作与创新成为行业发展的新趋势，如与
文化、艺术、科技等产业的融合。
03
定制化服务
根据消费者需求提供定制化服务和个性化产品，满足不同消费群体的
购物偏好
朝阳大悦城的消费者更喜欢选择 品牌商品和有品质保证的商品， 对价格敏感度相对较低。
消费者满意度调查
商品质量
朝阳大悦城的消费者对商品质量 的满意度较高，认为商品质量较 好，品牌货源充足。
服务质量
朝阳大悦城的消费者对服务质量 的满意度也较高，认为工作人员 服务态度好，能够帮助找到需要 的商品。
北京朝阳大悦城考察报告
二：基本信息
据称“大悦城”的概念源于中粮集团总裁宁高宁与国学专家学者文怀沙、欧阳中石、 刘先银等一次小聚受到启发，作为孔子故乡人士，夜读《论语》，读到一句话，“近者 悦，远者来”得来的灵感，意为给到来的人以愉快的享受。
项目位置：北京市朝阳北路与青年 路交汇口东北角 总 体 量：40万㎡ 商业体量：23万㎡ 层 数：12层（地下1层，地上 11层） 单层面积：2.2~2.9万㎡ 停 车 位：2300个 开业时间：2010年5月1日 商业定位：“年轻、时尚、潮流、 品位”的“品质时尚生活中心”， 现代超级家庭购物中心
4. 增加生活服务业商家，以精品生活市集亮相，引入创意家居、时尚饰品、药妆、轻食 、特色料理教室等打造多元化需求。
5. 拉拢中产文青，树立大悦城品牌标志性书店等文化沙龙，进行文化传播。
6. 该项目目标做六个中心：第二个家庭中心、消费中心、商务活动中心、娱乐中心、儿 童中心、北京东部夜生活中心
悦界6层餐饮主要以年轻时尚以及商务人群为主，人均价位相对较高。
悦界地标性象征：“永生树”位于悦界5层的中 央公园内。
悦界”为双层联体结构，五层与六层通过上下挑空的中央花园、露台及回转楼梯连接，实现楼层间的客流 连动，让消费者体验到漫步回游的乐趣。局部错层的建筑手法，突破常规的店铺布局方式，增强了视觉的 丰富度。回转楼梯、临花园的露台，既是通道、观景台，也是极佳的商铺外摆空间。
悦界不只是 购物的地方，也 是一个兼具主题 、话题和人文关 怀的生活空间。 悦界对于朝阳大 悦城不仅是空间 环境的提升和租 金回报的增长， 更是对消费需求 的抢先满足、对 核心客群的进一 步提纯与升级， 是朝阳大悦城从 购物中心向生活 中心快速转型的 缩影。
五：项目特色
悦界5层以创意零售以及休闲餐为主
北京商业调研报告（共5篇）
北京商业调研报告（共5篇）第1篇：北京商业考察报告北京商业考察报告一、朝阳大悦城大悦城是中粮集团斥巨资、精心打造的大型城市商业综合体，是中粮集团在商业地产领域的优质项目。
作为集团长远发展的战略规划，凭借大悦城品牌影响力，中粮将全力拓展商业地产开发，致力将商业地产构筑成为集团的核心业务板块，引领行业的发展朝阳大悦城位于朝阳区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈以及京东最大的购物中心，整个商城总面积23万平米，12个经营楼层拥有AENO百货及超市、金逸国际影城以及 70多家餐饮店铺，170多家服饰、鞋帽、美容等品牌商家。
1、定位与业态商业定位：品质时尚生活中心业态组成：购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲店铺数量：朝阳大悦城共269家店铺，自B1到11F共12个楼层。
餐饮店铺72家，涵盖了金钱豹国际美食总汇、唐宫海鲜舫、熔宴、便宜坊、至爱等大型餐饮；草本工坊、蜜桃餐厅、鹿港小镇、苗乡楼、Mr.Pizza、万方豆捞等时尚简餐；以及COSTA COFFEE、星巴克、易思凯斯咖啡、满记甜品等休闲咖啡甜品店；集合了Windsor、Strellson、Brooks Brothers、T ommy Hilfiger、MISS SIXTY、GAP、OCHIRLY、i.t、Lacoste、KILIAH、NOVO ME、OVS、Sephora等197家时尚名品店，是集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲等六大主题于一体的大型购物中心。
项目亮点项目亮点一：全客层商业业态数量占绝对优势朝阳大悦城主要体现在数量多，品类全。
项目亮点二：餐饮业态强势出击弥补区域不足朝阳大悦城是品类最丰富，面向消费层次最为广阔的时尚品牌餐饮集结地。
项目亮点三：家庭生活主题有效吸纳商圈客群大型超市以及强势餐饮，凸显“家庭、生活”概念，成为朝阳大悦城商业的强势卖点；丰富的价格带和商品结构，使朝阳大悦城足以满足全客层消费人群的不同需求，实现“一家人、一站式”购物体验。
大悦城商业管理研究手记
4、线上导流 大悦城还在尝试通过场内客流连接AP设备，从而将手机接入WIFI的 情况绘制出客流热点图及客流的行走轨迹，通过室内LBS定位服务精 准营销，对客流进行引导，实现场内客流冷热区域的平衡。 具体做法是：朝阳大悦城在商场的不同位置安装了将近200个客流监 控设备，并通过Wi-Fi站点的登录情况获知客户的到店频率，通过与 会员卡关联的优惠券得知哪些是受消费者欢迎的优惠产品。 5、移动支付 朝阳大悦城和上海大悦城与阿里巴巴合作的移动支付。
3、节假日的线上战役。2014年3月8号，朝阳大悦城和上海大悦城，和阿里巴 巴有一个线上、线下的互动，打造“手机淘宝3·8生活节”。合作内容主要是 新建了一个支付的平台，这样使年轻人在支付方式上有更多的选择，更加方便 消费者。 两个大悦城将近600家商户有85%参与了移动支付。 活动当天，两个大悦城总销售额较上一个周六环比增长52.6%，客流量增长 20.7%，交易笔数增长30.2%。85%的商户参与了移动支付，通过移动支付的 总销售额近100万元，总交易笔数超5000笔，占当日非现金交易笔数的15%。 此外，活动当天远端客流引流效果明显，朝阳大悦城有20%的客流来自地铁， 上海大悦城还吸引到了浦东的消费者打车来体验。
大悦城八大系统：收银系统、CRM系统、MIS系统、租户管理、现场 管理、消费者调研、客流统计、车流统计。客流统计目前已经可以做 到购物中心每个时段男女比例、年龄范围等，准确率可达到90%；在 十大系统下的支持下，大悦城主要进行数据挖掘工作。每个大悦城配 备6-10名左右数据分析员，通过收集统计数据，分析店铺经营能力， 租金升降等，这些都大大提高了决策的准确性与高效性。
THE END
谢谢观看
知识回顾 Knowledge Review
十二、活动营销
大型购物中心营销策略研究以朝阳大悦城为例
三、长春宽城万达购物中心体验 营销策略的效果
长春宽城万达购物中心的体验营销策略实施以来，其业绩和影响力得到了显著 提升。具体表现在以下几个方面：
1、顾客满意度提高：通过优化购物环境、提供个性化服务以及线上线下融合 等手段，长春宽城万达购物中心成功提高了顾客满意度，顾客回头率也相应提 高。
2、销售业绩提升：顾客满意度的提高带来了销售业绩的显著增长。据统计， 长春宽城万达购物中心销售额在过去几年中增长迅速，成为长春地区销售额最 高的购物中心之一。
一、商业管理信息化的重要性
商业管理信息化通过引入先进的信息技术，优化和改造商业管理的业务流程， 从而提高管理效率和客户满意度。信息化可以实现数据的实时收集和分析，为 决策提供数据支持；可以优化库存管理，减少库存成本；可以优化人员配置， 提高服务质量；可以提供个性化的服务，提高客户满意度。
二、OP购物中心商业管理信息化 建设
OP购物中心在商业管理信息化建设中，采用了多种技术和解决方案。
1、引入ERP系统
OP购物中心引入了ERP（企业资源规划）系统，实现了业务流程的自动化和数 据的统一管理。ERP系统可以整合各种资源，包括人力资源、财务、物资、库 存等，从而提高管理效率。
2、采用POS系统
OP购物中心采用了POS（销售点）系统，实现了商品销售的自动化和数据的实 时收集。POS系统可以实时监控库存，及时调整库存量；可以收集销售数据， 为决策提供数据支持；可以提高客户满意度，减少错误率。
2、产品策略：朝阳大悦城注重品牌和品质，引入大量一线品牌和时尚新品， 以满足消费者的多元化需求。同时，通过不断调整和优化商品结构，提升整体 产品质量。
3、价格策略：朝阳大悦城采取市场渗透策略，以适中的价格吸引大量消费者， 同时保持了一定的利润空间。此外，定期举办促销活动，提高了消费者的购买 欲望和忠诚度。
朝阳大悦城 京城新贵聚集地 冬季未眠 青春不老
文：刘晓倩 摄影：阿杜朝阳大悦城京城新贵聚集地冬季未眠青春不老青春是一个永恒的话题。
它是一种追求，更是一种态度。
11月份，冬季将至，寒风料峭，青春却是永远的主旋律，不休不眠、不衰不老。
这一期的商业消费，我们以朝阳大悦城这个充满青春气息与活力的SHOPPING MALL为主体，采访了商场内五家品牌店铺的店长，用他们的品牌理念，来为我们诠释这个秋冬关于青春的基调。
朝阳大悦城青春与时尚 文化与创意朝阳大悦城位于北京城市东部朝青板块核心地段，朝阳北路与青年路交叉口的东北角，四、五环之间，该区域内众多高档住宅云集，更有潮人和时尚达人经常出没，逐渐成为一个城市的潮流风向标,深受年轻人的喜爱。
大悦城常常是我们周末散心、朋友相聚的首选目的地。
朝阳大悦城开业起就直接瞄准窄众客群——年轻人。
分楼层的体验业态细分、主题商业街区以及自主开发的客流预测系统，在给商业地产不断的增加创新成分和想象力的同时也体现了朝阳大悦城年轻化、时尚化的定位。
关于文化与创意，只是一家SHOPPING MALL？还是要打造一家品牌MALL？朝阳大悦城给出了自己的态度。
主题式商业街区能够有机规划业态，合理搭配品牌，重塑空间结构，营造景观氛围，给消费者带来新颖的多层次的消费体验与全方位的感官视觉冲击。
他们无论是通过“悦界”来布置一种“店即景”、“景即店”的商业空间；还是不断举办的各种展览，如：100哆啦A梦秘密道具博览、和朝阳大悦城“不朽的梵高”感应艺术展。
朝阳大悦城在给消费者提供购物空间的同时更为我们打造了一种体验环境，它把当下年轻人的文化态度与商业消费紧密融合，以独特真诚的创意，展现给我们一种年轻时尚的生活方式。
商业·消费 SHOPPING MALL商业专题116Copyright©博看网 . All Rights Reserved.Snidel细节凸显青春气息作为日本株式会社Mash style lab旗下的超人气女装品牌、日本VIVI 杂志人气少女第一品牌snidel，凭借着藤井LENA、沙耶、梨花等人气名模的推荐下，一路人气飙升。
朝阳区几个商圈与餐饮的变化观察
朝阳区几个商圈与餐饮的变化观察过年前后陆续去了几个商圈，都离我不远，是前几年经常去的。
能感觉出一些变化，虽然不专业吧，但还是记录一下。
朝阳大悦城区域站在大悦城外的十字路口，人流量还是一如即往，晚高峰时多到了拥挤的程度。
这是近几年东边最火热的商圈了吧，至少据我的观察，比三里屯、蓝港、建外都要火热。
三里屯是有点散开了区域比较大，不如大悦城这么集中。
大悦城里面人流量还可以，当然不如疫情之前人流如织，但还有之前30-40%的人流量吧。
毕竟一直在引入年轻人喜欢的网红店。
晚饭的时间点去，比较火的几家餐厅外都有不少等位，但不火的店就很惨，基本可以用门可罗雀来形容。
尤其惨的是曾经火过的店，门外空空的几十个等位座椅，更显凄凉。
新开的网红店墨茉点心局，在大家都下班后稍微有一点排队，但十分钟之内就能轮到。
人流量减少，主要影响的就是并不特别热门的店，疫情前的饭点，最差的餐厅也有一半以上的座有人，稍好一点的就满员等座，现在普通一点的基本就没人。
还有并不是餐厅的店，以前总有人随便逛逛，现在离电梯远一点、偏一点的店，大多一个人也没有。
我去ourbakery（面包），venchi（巧克力与冰淇淋）两家店买东西，它们挨着，但在那十多分钟里，没人有经过这条路。
ourbakery也曾经是网红啊，脏脏包好像就他们最先做的。
大悦城对面，有个商场叫「青年汇」。
青年汇虽然地理位置这么好，周边人流量可以说超大了，但经营得一直不太好。
一直只有底楼临街卖吃的能招到一些好点的商户，里面就不太行。
东边好像是唯一一家「鲍师傅」，就在青年汇的底楼临街。
前几年，青年汇改变思路，招了一批少儿教育培训类的商户，不光有英语这种学科类，也有街舞和其它玩乐类。
再加上一些奶茶店小饰品店之类给家长消遣的，总算是活跃了一些。
去年这些培训类商户都退租了，退租的地方没有新商户入驻，连带着周围的小店也没有生意，很少有店开门，整个就处于非常萧条的状态。
我去的时候，只有我一个人在逛，其它都是外卖员去顶楼拿外卖。
朝阳大悦城考察报告
干锅居
静轩书苑
Frank Provost烤肉 鹦鹉餐厅 （越南） 狠牛Orya牛排
水吧
茶艺
8/F
亲昵
豆பைடு நூலகம்坊
元绿
味千 动漫啄、动漫大道、玩具叔叔、 奇特屋、POPOBE熊
大家乐 水吧
意 KEC 卫星店 粉 屋
一品 三笑 卡拉热狗
汉堡王 吉野家 DQ 水吧 呷哺
9/F
新知
GGL
KUBRICK 书店 GGL 动漫啄、动漫大道、玩具叔叔、 奇特屋、POPOBE熊
Masfer.su
5/F
愿望
唐宫
The face shop shes Little mermaid 港丽 美丽区 DHC,redear th,H2O,佰草 集，FANCL Dan ryans 装饰区 TAG TISSOT SWATCH
Alla Ostraca 意大利餐厅
欢乐区 Hall mark,lazususan Hellokitty,lalique水晶店 The palace,express 优雅区 Swarovski Folli follie
设计方案平面图
设计方案平面图
设计方案立（剖）面图
目录
工程营造篇
灯光设计
标志标识系统
目录
商业经营篇
业态楼层分布
１１Ｆ １０Ｆ ９Ｆ ８Ｆ ６Ｆ ７Ｆ Ｐ Ｐ 运动品牌 男装、童装、娱乐 女装、服饰 首饰化妆品钟表 SSM
５Ｆ
KTV、健身 儿童培训、美容 餐厅、书店、电玩 电影院、大排挡 冰场、商务正餐 家居、特売、餐饮 快餐、服装专卖 Kids World 百货专门店 百货专门店 百货专门店 Ｐ Ｐ
目录
地理位置
大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津
22
【业态组合原则】
平面组合：通过精品商业室内步行街和中庭以及其他建筑空间经过动线设计将 不同功能不同规模的商业主力店联系起来 竖向空间：综合考虑各种业态各自的经营特点、营业时间差别、经营产品的类 别，以及消费者的类别等进行科学组合（如影院大多规划在顶层） 节点空间：利用中庭等公共空间有机的将各个业态组合起来形成有机整体；在 主要节点布置休闲餐饮、酒吧咖啡等，丰富建筑空间的商业感觉与价值 停车场：所有主力店、商业步行街等的垂直交通系统均与停车场有着十分便捷 的联系，通过清晰的导式标识系统，极大方便顾客出入 重点考虑餐饮业态的调节作用：结合项目实际，在主力店、步行街的出入口， 出庭区、室内步行街的顶层，开放式的公共空间周围等区域，有计划的布置餐饮 业态
地产领域：中粮地产（A股上市）、中粮置地控股（香港上市）
中粮置地2019年经营数据：大悦城综合体毛利率59.6％，由三块 业务组成（商业、酒店、物业销售），其中商业毛利率为75％左 右
本报告是严格保密的。
8
何谓“大悦城”？
——《论语·子路》：“近者悦，远者近”。释 义为“创造喜悦和欢乐，使周围的人感到愉快， 并吸引远道而来的客人”。
第四，定位在一开始就很精确与定位不断调整的对比。西单大悦城 被称为神话，短期内经营就取得了很好的业绩，天津大悦城也很不错， 朝阳大悦城定位在不断调整中。
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3
1
中粮及其大悦城系列
2
北京西单大悦城
3
北京朝阳大悦城
4
天津大悦城
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444
先来认识一下中粮及其“大悦城”系列
华润置 央企资本，可承受较长 部分自营，部分出租 自有商业为主导，房产
地 回报期；自有零售业带
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同仁堂
面包新语 宝岛眼镜
聚金商业
北京朝阳大悦城
L1品牌落位
浮士德 永旺百货 La colline 瑞恩 澳 尔 滨 ZARA 天使丽人 FABI Orbis 星巴克 优视一品 彩色盘 GAP
亮视点
Miss sixty Lacoste Guess I Do Tommy Hilfiger
手机数码广场
匡威 彪 马 卡 帕
耐克
聚金商业
北京朝阳大悦城
L6品牌落位
停车场 悦彩瀑布
蕉叶 莫凡彼 一麻一辣 香芒山 千味仟寻 禾绿回转寿司 权金城 万方豆捞
泰和草本工坊
鹿港小镇
美乐圈
蜜桃餐厅
正一味 金鼎轩 盛焰烤肉 三元梅园 西提牛排 米斯特披萨
满记甜品
聚金商业
北京朝阳大悦城
L7品牌落位
冠军溜冰场
GAP
ZARA Vero moda Jack&Jones Killah Novo Me Giamma Bruns Misnono OVS Coata咖啡 Filon I.T. Scofield Ochirly
聚金商业
北京朝阳大悦城
L3品牌落位
Basic house
永旺百货
芮馆 Gillivo 奥卡索
维氏、奥卡索、Gillivo、Daniel Hechter 紫齐百合美甲 必胜客、西雅图极品咖啡 芮馆
L3层共有品牌30个
聚金商业
北京朝阳大悦城
类别 超市百货 数量 1
L4业态配比及品牌
品牌 永旺百货 西遇、6sixty8ight、保罗·弗兰克、阿尤、Lily、 FYL、Boite、Hello Kitty、Vica Voce、墨达人、 Crz、曼妮芬、Meet MimiQ、阿童木、 Nylonpink、The Carnaby、Bossini Style、 Bodypops、La MIU select、MOMO、ELLE、婷 美、scat、2%、速写
聚金商业
北京朝阳大悦城
L3业态分布
永旺百货 潮流服装 美容护理 鞋包皮具 餐饮
聚金商业
北京朝阳大悦城
L4业态分布
永旺百货 潮流服装 鞋包皮具 美容护理 餐饮
聚金商业
北京朝阳大悦城
L5业态分布
手机数码 运动服装 家居生活 皮具 餐饮
聚金商业
北京朝阳大悦城
L6业态分布
餐饮
聚金商业
北京朝阳大悦城
类别
餐饮 餐饮 娱乐 餐饮 娱乐
品牌
泰和草本工坊、正一味、盛焰烤肉、三元梅园、西堤牛排、米斯特比萨、满记甜品、金鼎 轩、万方豆捞、权金城、禾绿回转寿司、香芒山、蕉叶、莫凡彼、一麻一辣、千味仟寻、 蜜桃餐厅、美乐圈、鹿港小镇 天多小火锅、饺来饺去、赤坂亭、拿渡麻辣香锅、釜山料理、争点菜坊、苗乡楼、便宜 坊、梧桐·小聚、川辣汇、望湘园、品源铁板烧、将太无二、至爱、食得起 冠军溜冰场 汉堡王、路易小餐厅、权味、面香居、萨莉亚、胡椒厨房、肯德基、水果物语、赛百味、 恒香栈港式餐厅、土司工坊、珍仕菓、贝尔多爸爸的泡芙工房、金镶芒、鲜元素、吉野家、 呷哺呷哺、过桥缘、一品三笑、外婆家、优慕 金逸国际影城、金银岛电玩城 金钱豹、唐宫海鲜坊、齐鲁之邦鲁菜馆
L7业态分布
溜冰场
娱乐 餐饮
聚金商业
北京朝阳大悦城
L8业态分布
溜冰场上空
电影院
娱乐 餐饮
聚金商业
北京朝阳大悦城
L9业态分布
电影院上空
娱乐 餐饮
聚金商业
北京朝阳大悦城
L10业态分布
儿童体验 儿童教育
聚金商业
北京朝阳大悦城
L11业态分布
娱乐
聚金商业
品牌落位
聚金商业
北京朝阳大保健
1 5
面包新语 同仁堂、悦来烟酒、论道茶叶、瑞莱、川名堂
B1层共有品牌22个
聚金商业
北京朝阳大悦城
L1业态配比及品牌
类别 超市百货
数量 1
品牌 永旺百货 Timberland、热风、Windsor、Brooks
L1业态配比
4% 10% 服装 14% 48% 鞋包配饰 美容美发 珠宝名表 17% 7% 餐饮
12% 60% 10% 14% 服装 鞋包皮具 美容护理 家居生活 餐饮 百货超市
L4业态配比
2% 2%
服装
25
鞋包皮具 美容护理 家居生活 餐饮
4 5 6 1
Galaday、Kobold、Couzzle、snoopy 玛花纤体、贝黎诗、麦淇舍宾、彩秀、Banlla co 卓艾雅德、悦然手工俱乐部、Lovely Lace、左右 时光、魔法家、I.D 一茶一坐
聚金商业
商业设计
聚金商业
北京朝阳大悦城
建筑设计特点
跨层扶梯
聚金商业
中庭
北京朝阳大悦城
平面动线分析 主动线 次动线 次入口 次入口 次入口
主入口
次入口
聚金商业
北京朝阳大悦城
垂直动线分析 11F 10F 9F 8F
设置1~5F、5~8F跨层扶 梯，快速引导人流向上， 提升了高楼层的商业价值。
百货超市
L1层共有品牌29个
聚金商业
北京朝阳大悦城
L2业态配比及品牌
类别 百货超市
数量 1
品牌 永旺百货
Le Sportsac、Killah、Novo me、Misnono、
OVS、Scofield、I.T、Tough Jeans、GAP、 服装 25 Ochirly、Zuczug、Jessica、Rime、ecco、 Giamma Bruns、Vero Moda、杰克琼斯、 Rocawear、Innee、Foever New、Bypac、雪 莲、Vipfa、Bosa Magine、Filon 鞋包皮具 美容美发 餐饮 3 1 1 Fiona`s Prince、Le Saunda、MUX
2F 悦·纯雅
1F 悦·华赏 B1F 悦·恋物
聚金商业
业态分布
聚金商业
北京朝阳大悦城
B1业态分布
永旺超市 生活服务 生活精品
烟酒保健
轻餐饮
聚金商业
北京朝阳大悦城
L1业态分布
永旺百货
潮流服装 珠宝名表 美容护理 鞋包皮具 餐饮
聚金商业
北京朝阳大悦城
L2业态分布
永旺百货 潮流服装 鞋包皮具 美容护理 餐饮
Meet miniQ Momo
Kobold
曼妮芬
CRZ
阿童木 永旺百货 婷美 Nylonpink The carnaby
墨达人 彩秀
麦淇舍宾
Bossini style Bodypops 卓艾雅德 西遇 Paul frank 6ixty8ight 阿尤 Lily
ELLE
魔法家
I.D Snoopy 速写
3% 3% 7%
L3业态配比
3%
服装
21
Weenie、Basic House、衣恋、Mind Bridge、 李维斯、亦谷、Dazzle、季候风、暇步士、 ONLY、海盗船、Selected
服装
14% 鞋包皮具 美容护理 家居生活 70% 餐饮 百货超市
鞋包皮具 美容护理 餐饮 家居生活
4 1 2 1
食得起 至爱 将太无二 品苑铁板烧 赤坂亭 望湘园
川辣汇 梧桐小菜
便宜坊
天多小火锅 饺来饺去
拿渡 釜山料理
争点菜坊
苗乡楼
聚金商业
北京朝阳大悦城
L8品牌落位
外婆宴 一品三笑 溜冰场上空
吉野家 汉堡王
金逸电影院
金银岛电玩
鲜元素
路易小餐厅 权味
金镶芒
珍仕菓
土司工坊 恒香栈港式餐厅
面香居 萨莉亚
赛百味 胡椒厨房 肯德基
4%
11%
运动户外 鞋包皮具 50% 家居生活 手机数码 餐饮 其他 8%
集物特、疯果盒子、Zippo、非洲符号、卡雷拉 中关村手机数码广场 易思凯斯咖啡、DQ、咖啡Kenon 皇家橡皮筋、城市花园尊贵婚纱电影城
19%
L5层共有品牌26个
聚金商业
北京朝阳大悦城
楼层
L6
L6~L11品牌
数量
20 15 1 14 2 3
B1业态配比及品牌
类别 百货超市
数量 1
品牌 永旺超市 生活丽人、丽时美发、甲33#美甲、阿芙香薰、 倍轻松、自然之宝、名表维修、牵牛花教育
23%
B1业态配比
生活服务
8
5% 生活服务 生活精品
生活精品
7
屈臣氏、深蓝彩妆、福奈特、宝岛眼镜、可多、 扬基蜡烛、基本生活
4%
36%
轻餐饮 烟酒保健 百货超市 32%
贝黎诗 玛花纤体
左右时光 Lovely lace
Couzzle Banila co
2% scat Vivi Voce Hello Kitty
Boite
一茶一坐
聚金商业
北京朝阳大悦城
L5品牌落位
停车场
咖啡kenon 集物特 疯果盒子
易思凯斯 咖啡 非洲符号
DQ 卡 路 驰
浩沙
马仕奇户外城
卡雷拉 Action fox 耐克360 阿 探 迪 路 斐乐 达 者 斯 李宁 休 闲 阿迪达斯
L4层共有品牌42个
聚金商业
北京朝阳大悦城
L5业态配比及品牌
类别
数量
品牌 浩沙、马仕奇户外城、斐乐、李宁、阿迪达斯、
运动户外
13
匡威、耐克、卡帕、彪马、耐克360、探路者、 阿迪达斯休闲、Action Fox
L5业态配比
8%
鞋包皮具 家居生活 手机数码 餐饮 其他
2 5 1 3 2