投资性房地产及非货币性资产交换(ppt 44页)
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非货币性资产交换PPT课件
交换资产的价值
价值计量
在非货币性资产交换中，交换资产的价值通常以公允价值或账面 价值为基础进行计量。
公允价值与账面价值的比较
在确定交换资产的价值时，需要比较交换资产的公允价值和账面价 值，以确换资产的价值可能会发生变化，如折旧、 摊销等。
交换资产的比例
01
账面价值是指资产或负债的账面余额减去相关备抵项目后的净
额。
账面价值计量的适用范围
02
适用于交换资产或负债的账面价值与公允价值相差较小的情况。
账面价值变动的处理
03
账面价值变动应调整资产或负债的账面余额，并反映在资产负
债表中。
交换损益的确认
1 2
交换损益的确认原则
交换损益应根据交换资产的公允价值和账面价值 的差额来确定。
交换损益的会计处理
交换损益应计入当期损益，并反映在利润表中。
3
交换损益对所得税的影响
根据税法规定，交换损益可能需要进行纳税调整。
04
非货币性资产交换的披 露
披露内容
披露交易概述
包括交易的背景、目的和交易 涉及的主要资产或服务。
披露交易各方
包括交易各方的名称、主要经 营业务和与交易的关系。
披露交易标的情况
提升经营效率
通过资产交换，企业可以获得更好的资产 组合，提高经营效率。
详细描述
在存货与固定资产交换中，企业通常会根 据存货和固定资产的公允价值或市场价值 进行交换。这种交换可以带来以下好处
降低成本
通过交换，企业可以避免资产处置和购置 的成本，从而降低经营成本。
优化资源配置
企业可以将自己不擅长或不需要的资产交 换为其他企业拥有的能够更好地满足自身 需求的资产。
《投资性房地产》PPT课件
2021/2/12
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36
3.投资性房地产后续计量模式 的变更
为了保证会计信息的可比性，企 业对投资性房地产的计量模式一 经确定，不得随意变更。
2021/2/12
ห้องสมุดไป่ตู้
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37
成本模式可改为公允价值模式：
采用成本模式转为公允价值模式 时，企业应当作为会计政策变更， 并按计量模式变更时公允价值与 账面价值的差额，调整“利润分 配——未分配利润”科目，同时 还要调整“盈余公积”科目。
2021/2/12
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47
对投资性房地产计提折旧时，按 实际提取的金额计入“投资性房 地产”科目的贷方；对投资性房 地产摊销时，按实际摊销的金额 计入“投资性房地产”科目的贷 方。
2021/2/12
a
48
对于采用公允价值模式投资性房 地产的，平时不计提折旧，也不 进行摊销，应当以资产负债表日 投资性房地产的公允价值为基础 调整其账面价值，公允价值与账 面价值之间的差额计入当期损益。
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53
在公允价值计量模式下，由于已 经按其期末的公允价值对投资性 房地产的账面价值进行了调整， 因而公允价值计量模式下的投资 性房地产不存在减值的问题。
2021/2/12
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54
4）“公允价值变动损益”科目
“公允价值变动损益”会计科 目，主要核算采用公允价值模 式计量的投资性房地产等, 由 于公允价值变动而形成的应计 入当期损益的利得或损失金额。
2021/2/12
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57
企业将采用公允价值模式计量的 投资性房地产转换为自用房地产 时，该项房地产在转换日的公允 价值低于其账面价值，按其差额 计入该科目的借方；
2021/2/12
中级财务会计非货币性资产交换PPT课件
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16
第二节 非货币性资产交换的会计处理
（一）不涉及补价情况下的非货币性资产交换
以库存商品换入库存商品
【例3】A公司决定以账面价值为9000元、公允价值为 10000元的甲产品，换入B公司账面价值为11000元，公允 价值为10000元的乙原材料，A公司支付运费乙材料运费 300元，B公司支付甲产品运费200元。A、B两公司均未对 存货计提跌价准备，增值税率均为17%，收到后仍作为存 货使用。
货币性资产
非货币性资产
企业持有的货币资金 和将以固定或可确定 金额的货币收取的资产， 包括现金、应收账款和 应收票据以及准备持有 至到期的债券投资等。
货币资产以外的资产为 非货币性资产。如存货、 固定资产、无形资产和
长期股权投资等。
.
6
非货币资产交换是指交易双方主要以存货、
固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币 性资产进行的交换。这种交换不涉及或只涉及 少量的货币性资产（即补价）。
换出资产为存货的，应当作为销售处理，按照《企业会 计准则第14号－收入》以其公允价值确认收入，同时结 转相应的成本。
换出资产为固定资产、无形资产的，换出资产公允价值 与其账面价值的差额，计入营业外收入或营业外支出。
换出资产为长期股权投资、可供出售金融资产的，换出 资产公允价值与其账面价值的差额，计入投资损益。
换入资产和换出资产的公允价值均能够可靠计量的， 应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的 基础，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加 可靠。
不满足两个条件之一的，以换出资产的账面价值计量。
.
13
非货币性资产交换中换入资产的计量方法
以公允价值计量：
支付补价方： 换入资产的入账价值＝换出资产的公允价值＋补价（不涉及补价则无）
投资性房地产及非货币性资产交换
投资性房地产及非货币性资产交换随着社会经济的发展和人们财富增长的需求，投资成为了人们追求财富的一种常见方式。
而投资性房地产和非货币性资产交换，成为了人们在追求财富增长和风险分散方面的一种常见手段。
投资性房地产作为一种长期投资，具有稳定的价值和收益。
相对于其他投资品，投资性房地产具有较低的风险。
与股票和债券等金融衍生品相比，房地产投资在波动时期的回报更为稳定。
此外，房地产是一种实物资产，其价值通常随着时间的推移而增长。
在通货膨胀的背景下，房地产作为一种实物资产能有效地保值增值。
然而，投资性房地产也存在一些问题。
首先，房地产投资需要较大的资金投入。
对于普通投资者来说，购买一套房子往往需要一笔较大的资金，这对于资金有限的投资者来说是一种限制。
其次，房地产投资所需的时间较长，不同于其他类型的投资，即使投资性房地产的回报相对较高，但投资者仍需要等待一段时间来实现资本收益。
为了解决房地产投资中的一些限制，人们开始寻求非货币性资产交换作为一种新的投资方式。
非货币性资产交换是指将不同类型的资产进行交换，以实现资产配置和风险分散的目的。
这种交换方式通常是通过专门的交换机构或平台进行的，交换的资产种类包括房地产、艺术品、珠宝、汽车等。
非货币性资产交换具有多种优势。
首先，非货币性资产交换提供了一种低成本、高效率的投资方式。
通过将已有的资产进行交换，投资者可以快速实现资产配置，减少资金投入。
其次，非货币性资产交换提供了一种多元化投资的方式。
投资者可以将不同类型的资产进行交换，实现投资组合的多元化，从而降低风险。
此外，非货币性资产交换也为投资者提供了流动性，可以在需要时进行交易或购买。
然而，非货币性资产交换也存在一些挑战和风险。
首先，非货币性资产的价值往往具有较大的不确定性。
相比于房地产和金融资产，艺术品、珠宝等非货币性资产的价值变动更为不稳定，容易受到市场供需和流行趋势的影响。
其次，非货币性资产交换市场的透明度较低。
由于这种交换方式的特殊性，交易数据和价格信息难以公开和获得，容易引发信息不对称和市场风险。
2非货币性资产交换1-44页PPT资料
• 2.非货币性资产的概念 是指在将来不对应一笔固定的货币资金量的资产。如：
固定资产、存货、无形资产、以及不准备持有至到期的债 券投资、股权投资等。
• 3.非货币性资产交换的概念P52
•
是指交易双方以非货币性资产进行的交换。这种交换
不涉及或只涉及少量的货币资产。也可以将其称为以物易
物。
• 4.有补价的非货币性资产交换的界定 当补价占整个交易额的比重小于25%时，该交易仍被
• （一）适用条件 非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值
和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资 产账面价值的差额计入当期损益：
•
1.该项交换具有商业实质；P52
2.换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。P53
• 1.该项交换具有商业实质；P52 满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质： （1）换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方
• 注意：计入换入资产成本的“相关税费”应当是和换入资 产直接相关的税费，比如为换入资产发生的运输费、装卸 费等；与换出资产相关的税费（如换出无形资产时支付的 营业税）应体现在计算换出资产的处置损益当中。
• P53;P138;P178;P202
这种情况下企业应当将换出的资产视为按公允价值予以处置P53 1.换出资产为存货的，应当作为销售处理。以其公允价值确认 收入，并按账面价值结转成本。涉及增值税的，还应进行相应 的处理。（销售商品收入的确认条件见P324） 2.换出资产为固定资产的，相当于处置固定资产，通过“固定 资产清理”科目处理，换出资产公允价值与其账面价值的差额 计入“营业外收入或营业外支出”。
• 基本要求：
• 1.理解非货币性资产交换的含义及非货币性资产 交换的判断标准；
固定资产、存货、无形资产、以及不准备持有至到期的债 券投资、股权投资等。
• 3.非货币性资产交换的概念P52
•
是指交易双方以非货币性资产进行的交换。这种交换
不涉及或只涉及少量的货币资产。也可以将其称为以物易
物。
• 4.有补价的非货币性资产交换的界定 当补价占整个交易额的比重小于25%时，该交易仍被
• （一）适用条件 非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值
和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资 产账面价值的差额计入当期损益：
•
1.该项交换具有商业实质；P52
2.换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。P53
• 1.该项交换具有商业实质；P52 满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质： （1）换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方
• 注意：计入换入资产成本的“相关税费”应当是和换入资 产直接相关的税费，比如为换入资产发生的运输费、装卸 费等；与换出资产相关的税费（如换出无形资产时支付的 营业税）应体现在计算换出资产的处置损益当中。
• P53;P138;P178;P202
这种情况下企业应当将换出的资产视为按公允价值予以处置P53 1.换出资产为存货的，应当作为销售处理。以其公允价值确认 收入，并按账面价值结转成本。涉及增值税的，还应进行相应 的处理。（销售商品收入的确认条件见P324） 2.换出资产为固定资产的，相当于处置固定资产，通过“固定 资产清理”科目处理，换出资产公允价值与其账面价值的差额 计入“营业外收入或营业外支出”。
• 基本要求：
• 1.理解非货币性资产交换的含义及非货币性资产 交换的判断标准；
非货币性资产交换PPT课件
1、支付补价的企业： 换入资产成本＝换出资产账面价值＋支付的补价＋
支付税的税费 2、收到补价的企业：换入资产成本＝换出资产账面
价值－收到的补价＋支付税的税费
11
例：K公司与L公司经协商，K公司以其拥有的一项专 利权与L公司生产设备交换。K公司专利权的账面原值 为240万元，累计摊销60万元（末计提减值准备），公 允价值和计税价格均为200万元，营业税税率为5%（不 考虑其他税费）；L公司设备的账面原值为240万元， 已提折旧为30万元，已提减值准备40万元，公允价值 为185万元，并支付设备搬运费1.2万元。L公司另支付 15万元给K公司。K公司收到换入的设备作为固定资产； L公司获得的专利权作为无形资产。
1、货币性资产：是指企业持有的货币资金和将以固定 或可确定的金额收取的资产。包括库存现金、银行存款、 、应收票据、应收账款，以及准备持有至期投资的债劵投 资等。 2、非货币性资产：是指货币性资产以外的资产。包括 交易性金融资产、存货、固定资产、无形资产、长期股权 投资、可供出售金融资产等。 （二）非货币性资产交换的界定
（换出资产账面价值＋支付的税费）＝当期损益 （二）换入资产按换出资产账面价值计价
非货币性资产交换不具有商业实质或公允价值不能够 可靠地计量，应以换出资产的账面价值和应支付的相关 税费作为换入资产的成本，不确认损益。 1、支付补价的：换入资产成本＝换出资产账面价值＋ 支付的补价＋支付税的税费 2、收到补价的：换入资产成本＝换出资产账面价值－ 收到的补价＋支付税的税费
2
非货币性资产交换是指交易双方主要以存货、固 定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进 行的交换，该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产。
认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产 交换，通常以补价占整个资产交换的比例低于25%作 为参考。高于25%（含25%）的，视为以货币资产取 得非货币性资产。
支付税的税费 2、收到补价的企业：换入资产成本＝换出资产账面
价值－收到的补价＋支付税的税费
11
例：K公司与L公司经协商，K公司以其拥有的一项专 利权与L公司生产设备交换。K公司专利权的账面原值 为240万元，累计摊销60万元（末计提减值准备），公 允价值和计税价格均为200万元，营业税税率为5%（不 考虑其他税费）；L公司设备的账面原值为240万元， 已提折旧为30万元，已提减值准备40万元，公允价值 为185万元，并支付设备搬运费1.2万元。L公司另支付 15万元给K公司。K公司收到换入的设备作为固定资产； L公司获得的专利权作为无形资产。
1、货币性资产：是指企业持有的货币资金和将以固定 或可确定的金额收取的资产。包括库存现金、银行存款、 、应收票据、应收账款，以及准备持有至期投资的债劵投 资等。 2、非货币性资产：是指货币性资产以外的资产。包括 交易性金融资产、存货、固定资产、无形资产、长期股权 投资、可供出售金融资产等。 （二）非货币性资产交换的界定
（换出资产账面价值＋支付的税费）＝当期损益 （二）换入资产按换出资产账面价值计价
非货币性资产交换不具有商业实质或公允价值不能够 可靠地计量，应以换出资产的账面价值和应支付的相关 税费作为换入资产的成本，不确认损益。 1、支付补价的：换入资产成本＝换出资产账面价值＋ 支付的补价＋支付税的税费 2、收到补价的：换入资产成本＝换出资产账面价值－ 收到的补价＋支付税的税费
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非货币性资产交换是指交易双方主要以存货、固 定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进 行的交换，该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产。
认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产 交换，通常以补价占整个资产交换的比例低于25%作 为参考。高于25%（含25%）的，视为以货币资产取 得非货币性资产。
高级财务会计第8章非货币性资产交换44页PPT.pptx
甲企业对被投资方由重大影响变为控制关系，从而对甲企业的 特定价值与换出的专利权对甲企业的特定价值有较大差异； 乙企业换入专利权能够解决生产中的技术难题，从而对 乙企业的特定价值与换出的长期股权投资对乙企业的特定 价值存在明显差异。上述专利权与长期股权投资的交换产 生的未来现金流量显著不同，表明上述甲企业和乙企业的 资产交换双方均具有商业实质。
公允价值）＋应支付的相关税费
（注：这时，补价构成收到资产中的一部分） ②确认交换损益。
17
（二）公允价值基础下非货币性资产交换举例： 例1：（不涉及补价的情况举例）
[资料]甲公司以账面价值为9000元、公允价值为 10000元的A产品，交换乙公司账面价值为11000元，公允价值
为10000元的B产品；甲公司支付运费300元，乙公司支付运费 200元。甲、乙两公司均未对存货计提跌价准备，增值税率均为 17%，甲、乙两公司换入的产品均作为材料入账。
第八章 非货币性资产交换会计(参见《新准则
第7号——非货币性资产交换 》)
第一节 非货币性资产交换概述
一、非货币性资产交换的概念
我国规定：非货币性资产交换，是指交易双方主要以存
货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进
行的交换。该交换不涉及或只涉及少量货币性资产（即补 价）。
货币性资产：企业持有的货币资金和将以固定或可确 定的金额收取的资产，包括现金、银行存款、 应收账款、 应收票据、准备持有到期的债券投资等。
8
2.换入资产与换出资产预计未来现金流量现值不同，且 其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。
这种情况是指换入资产对换入企业的特定价值（即预计未 来现金流量现值）与换出资产对该企业的特定价值存在明显 差异。
公允价值）＋应支付的相关税费
（注：这时，补价构成收到资产中的一部分） ②确认交换损益。
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（二）公允价值基础下非货币性资产交换举例： 例1：（不涉及补价的情况举例）
[资料]甲公司以账面价值为9000元、公允价值为 10000元的A产品，交换乙公司账面价值为11000元，公允价值
为10000元的B产品；甲公司支付运费300元，乙公司支付运费 200元。甲、乙两公司均未对存货计提跌价准备，增值税率均为 17%，甲、乙两公司换入的产品均作为材料入账。
第八章 非货币性资产交换会计(参见《新准则
第7号——非货币性资产交换 》)
第一节 非货币性资产交换概述
一、非货币性资产交换的概念
我国规定：非货币性资产交换，是指交易双方主要以存
货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进
行的交换。该交换不涉及或只涉及少量货币性资产（即补 价）。
货币性资产：企业持有的货币资金和将以固定或可确 定的金额收取的资产，包括现金、银行存款、 应收账款、 应收票据、准备持有到期的债券投资等。
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2.换入资产与换出资产预计未来现金流量现值不同，且 其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。
这种情况是指换入资产对换入企业的特定价值（即预计未 来现金流量现值）与换出资产对该企业的特定价值存在明显 差异。
非货币性资产交换教学课件
在资产负债表中，应根据非货币性资产交换的具体情况，对报表项目进
行调整，以更准确地反映企业的财务状况。
利润表披露
1 2 3
披露非货币性资产交换的损益 在利润表中，应详细披露非货币性资产交换产生 的损益，包括交换资产的处置损益、税费等。
调整报表项目 在利润表中，应根据非货币性资产交换的具体情 况，对报表项目进行调整，以更准确地反映企业 的经营成果。
涉及多项资产交换的认定
涉及多项资产交换的处理原则
在涉及多项资产交换的情况下，应当按照换入各项资产的公 允价值占换入资产公允价值总额的比例，对换入资产的成本 总额进行分配，确定各项换入资产的成本。
涉及多项资产交换的会计处理
在会计处理上，应当分别确认各项换入资产的成本，并按照 各项换入资产的成本比例对总成本进行分摊，以确定各项换 入资产的入账价值。
• 非货币性资产交换概述
• 非货币性资产交换的会计处理 • 非货币性资产交换的税务处理 • 非货币性资产交换的报表披露 • 非货币性资产交换的案例分析
CHAPTER
定义与特点
定义
非货币性资产交换是一种不涉及 或只涉及少量货币性资产（如现 金、银行存款等）的交换。
特点
主要涉及存货、固定资产、无形 资产等非货币性资产的交换，不 涉及或少涉及货币性资产，以物 易物的方式。
CHAPTER
增值税处理
增值税销项税额
非货币性资产交换中，企业将资产换 出应计算销项税额，税基为换出资产 的公允价值。
增值税进项税额
企业换入非货币性资产时，如取得增 值税专用发票，可以抵扣进项税额， 税基为换入资产的公允价值。
企业所得税处理
所得税计算
非货币性资产交换中，企业应将资产 处置收益和损失计入应纳税所得额， 计算企业所得税。
项目6非货币性资产交换PPT课件
险。
法律法规遵循
严格遵守相关法律法规和监管 要求，防范法律风险。
06
非货币性资产交换的未来发展 与展望
发展趋势
全球化趋势
绿色发展理念
随着全球化的深入发展，跨国企业间的 非货币性资产交换将更为频繁，国际市 场上的非货币性资产交换将逐渐增加。
随着环保意识的增强，非货币性资产 交换将更加注重绿色、环保、可持续 发展，推动资源节约型社会的建设。
评估周期
定期进行风险评估，并根 据市场环境和业务变化及 时调整。
风险防范措施
01
02
03
04
风险管理策略
根据风险评估结果，制定相应 的风险管理策略，包括风险分 散、对冲、转移和规避等。
内部控制措施
建立健全内部控制体系，规范 业务流程，强化内部审计和监
督。
信息系统建设
加强信息系统建设，提高信息 传递和处理效率，降低操作风
披露方式
披露信息应清晰、准确、完整，并按照会计准则的要求进行分类和列报。对于重 要的非货币性资产交换，企业还应以单独章节或附注的形式进行详细披露。
03
非货币性资产交换的税法规定
增值税处理
增值税销项税额
在非货币性资产交换中，纳税人应以 换出资产的公允价值为依据计算销项 税额，若换出资产为存货，则应以售 价为依据计算销项税额。
02
非货币性资产交换的会计处理
确认与计量
确认
非货币性资产交换的确认应基于交换协议的实质，而非仅基 于形式。当交换的实质是资产之间的交换，而不是货币与资 产的交换时，应将其确认为非货币性资产交换。
计量
非货币性资产交换的计量应以公允价值为基础。公允价值应 通过市场价格、第三方评估或同类资产交换价格等方式确定 。在缺乏市场价格信息时，应以最佳估计数作为公允价值的 替代计量。
法律法规遵循
严格遵守相关法律法规和监管 要求，防范法律风险。
06
非货币性资产交换的未来发展 与展望
发展趋势
全球化趋势
绿色发展理念
随着全球化的深入发展，跨国企业间的 非货币性资产交换将更为频繁，国际市 场上的非货币性资产交换将逐渐增加。
随着环保意识的增强，非货币性资产 交换将更加注重绿色、环保、可持续 发展，推动资源节约型社会的建设。
评估周期
定期进行风险评估，并根 据市场环境和业务变化及 时调整。
风险防范措施
01
02
03
04
风险管理策略
根据风险评估结果，制定相应 的风险管理策略，包括风险分 散、对冲、转移和规避等。
内部控制措施
建立健全内部控制体系，规范 业务流程，强化内部审计和监
督。
信息系统建设
加强信息系统建设，提高信息 传递和处理效率，降低操作风
披露方式
披露信息应清晰、准确、完整，并按照会计准则的要求进行分类和列报。对于重 要的非货币性资产交换，企业还应以单独章节或附注的形式进行详细披露。
03
非货币性资产交换的税法规定
增值税处理
增值税销项税额
在非货币性资产交换中，纳税人应以 换出资产的公允价值为依据计算销项 税额，若换出资产为存货，则应以售 价为依据计算销项税额。
02
非货币性资产交换的会计处理
确认与计量
确认
非货币性资产交换的确认应基于交换协议的实质，而非仅基 于形式。当交换的实质是资产之间的交换，而不是货币与资 产的交换时，应将其确认为非货币性资产交换。
计量
非货币性资产交换的计量应以公允价值为基础。公允价值应 通过市场价格、第三方评估或同类资产交换价格等方式确定 。在缺乏市场价格信息时，应以最佳估计数作为公允价值的 替代计量。
第四章 非货币性资产交换 《中级会计实务》PPT课件
一、不涉及补价的会计处理
（一）单项非货币性资产交换 【工作实例4-1】丙公司拥有一台专有设备，该设备账面原价 450万元，已计提折旧330万元；丁公司拥有一项长期股权投 资，账面价值90万元，未计提减值准备。丙公司决定以其专 有设备交换丁公司的长期股权投资。该专有设备是生产某种产 品必需的设备。由于丙公司拥有的专有设备系当时专门制造、 性质特殊，其公允价值不能可靠计量；丁公司拥有的长期股权 投资在活跃市场中没有报价，其公允价值也不能可靠计量。丙 公司转让该专用设备应交增值税13万元，除增值税外，该项 交易中没有涉及其他税费。
4 项目 任务一 认知非货币性资产交换
二、非货币性资产交换的确认和计量 （一）非货币性资产交换的确认
企业应当分别按照下列原则对非货币性资产交换 中的换入资产进行确认，对换出资产终止确认： ①对于换入资产，企业应当在换入资产符合资产定义 并满足资产确认条件时予以确认。 ②对于换出资产，企业应当在换出资产满足资产终止 确认条件时终止确认。
借：固定资产
5 357 100
无形资产
9 642 900
贷：交易性金融资产——成本
13 000 000
——公允价值变动 2 000 000
4 项目 任务二 按账面价值计量的非货币性资产交换
一、不涉及补价的会计处理
（二）多项非货币性资产交换
（2）乙公司的账务处理如下：
借：固定资产清理 5 000 000
4 项目 任务二 按账面价值计量的非货币性资产交换
二、涉及补价的会计处理
（一）单项非货币性资产交换 分析：该项资产交换涉及收付货币性资产，即补价10万元。 对甲公司而言，收到的补价占换出资产账面价值的比例为： 10÷80×100%=12.5%＜25%，因此，该项交换属于非货币 性资产交换；乙公司的情况也类似。由于两项资产的公允价值 不能可靠计量，因此，甲、乙公司换入资产的成本均应当按照 换出资产的账面价值确定。
（一）单项非货币性资产交换 【工作实例4-1】丙公司拥有一台专有设备，该设备账面原价 450万元，已计提折旧330万元；丁公司拥有一项长期股权投 资，账面价值90万元，未计提减值准备。丙公司决定以其专 有设备交换丁公司的长期股权投资。该专有设备是生产某种产 品必需的设备。由于丙公司拥有的专有设备系当时专门制造、 性质特殊，其公允价值不能可靠计量；丁公司拥有的长期股权 投资在活跃市场中没有报价，其公允价值也不能可靠计量。丙 公司转让该专用设备应交增值税13万元，除增值税外，该项 交易中没有涉及其他税费。
4 项目 任务一 认知非货币性资产交换
二、非货币性资产交换的确认和计量 （一）非货币性资产交换的确认
企业应当分别按照下列原则对非货币性资产交换 中的换入资产进行确认，对换出资产终止确认： ①对于换入资产，企业应当在换入资产符合资产定义 并满足资产确认条件时予以确认。 ②对于换出资产，企业应当在换出资产满足资产终止 确认条件时终止确认。
借：固定资产
5 357 100
无形资产
9 642 900
贷：交易性金融资产——成本
13 000 000
——公允价值变动 2 000 000
4 项目 任务二 按账面价值计量的非货币性资产交换
一、不涉及补价的会计处理
（二）多项非货币性资产交换
（2）乙公司的账务处理如下：
借：固定资产清理 5 000 000
4 项目 任务二 按账面价值计量的非货币性资产交换
二、涉及补价的会计处理
（一）单项非货币性资产交换 分析：该项资产交换涉及收付货币性资产，即补价10万元。 对甲公司而言，收到的补价占换出资产账面价值的比例为： 10÷80×100%=12.5%＜25%，因此，该项交换属于非货币 性资产交换；乙公司的情况也类似。由于两项资产的公允价值 不能可靠计量，因此，甲、乙公司换入资产的成本均应当按照 换出资产的账面价值确定。
第八章投资性房地产及非货币性资产交换幻灯片
第八章投资性房地产及非货币性 资产交换幻灯片
第八章投资性房地产及非货币性 资产交换
第一节 投资性房地产
一、投资性房地产的性质和范围 性质：投资性房地产是指为赚取租金或资本
增值，或者两者兼有而持有的房地产。 范围：已出租的土地使用权、持有并准备增
值后转让的土地使用权、已出租的建筑物 自用房地产、作为存货的房地产不属于投资
（二）采用公允价值模式计量 1.采用条件 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易
市场。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得
同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估 计。
2.公允价值模式计量会计处理 不需计提折旧或摊销，按资产负债表日的公允价值
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 或按无形资产有关规定按月摊销： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销
投资性房地产取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 投资性房地产经减值测试后确定发生减值应计提减
值准备，以后会计期间不得转回 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 p217；例3
性房地产的项目
二、投资性房地产的确认条件和时点 条件：符合定义的前提下同时满足 （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入
企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 时点： （1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，租赁
期开始日 （2）持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空
据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠地取得， 可采用公允价值模式进行后续计量。同一个企业只 能采用一种后续计量模式。 投资性房地产计量模式一经确定不得随意变更。 成本模式一定条件下可转为公允价值模式，应作为 会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地 产公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 p219；例5
第八章投资性房地产及非货币性 资产交换
第一节 投资性房地产
一、投资性房地产的性质和范围 性质：投资性房地产是指为赚取租金或资本
增值，或者两者兼有而持有的房地产。 范围：已出租的土地使用权、持有并准备增
值后转让的土地使用权、已出租的建筑物 自用房地产、作为存货的房地产不属于投资
（二）采用公允价值模式计量 1.采用条件 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易
市场。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得
同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估 计。
2.公允价值模式计量会计处理 不需计提折旧或摊销，按资产负债表日的公允价值
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 或按无形资产有关规定按月摊销： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销
投资性房地产取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 投资性房地产经减值测试后确定发生减值应计提减
值准备，以后会计期间不得转回 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 p217；例3
性房地产的项目
二、投资性房地产的确认条件和时点 条件：符合定义的前提下同时满足 （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入
企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 时点： （1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，租赁
期开始日 （2）持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空
据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠地取得， 可采用公允价值模式进行后续计量。同一个企业只 能采用一种后续计量模式。 投资性房地产计量模式一经确定不得随意变更。 成本模式一定条件下可转为公允价值模式，应作为 会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地 产公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 p219；例5
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性房地产的项目
2020/1/1
李保兴
2
二、投资性房地产的确认条件和时点 条件：符合定义的前提下同时满足 （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入
企业；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 时点： （1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，租赁
期开始日
（2）持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空 置建筑物，企业董事会或类似机构就该事项作出正
2020/1/1
李保兴
20
（2）采用公允价值模式计量 公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益 借：投资性房地产-成本（公允价值） 借：公允价值变动损益 贷：开发产品 公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积 借：投资性房地产-成本（公允价值） 贷：开发产品 贷：资本公积——其他资本公积 p224；例12
出。
（一）外购的投资性房地产
成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产
的其他支出。
借：投资性房地产—成本
贷：银行存款等
p216；例1
2020/1/1
李保兴
4
（二）自行建造的投资性房地产 成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发
生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装 成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费 用和分摊的间接费用等
2020/1/1
李保兴
34
长江公司：
借：固定资产
35100
贷：主营业务收入
30000
应交税费-增值税（销项） 5100
为投资性房地产，再开发期间应继续将其作为投资 性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 （1）采用成本模式计量的投资性房地产 转入再开发时
借：投资性房地产—在建 借：投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产
2020/1/1
李保兴
12
改建扩建支出支出 借：投资性房地产—在建 贷：银行存款
2020/1/1
李保兴
24
2.投资性房地产转换为存货 （1）采用成本模式计量
借：开发产品 借：投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 p225；例15
2020/1/1
李保兴
25
（2）采用公允价值模式计量 以转换日的公允价值作为存货的账面价值，公允价
值与原账面价值的差额计入当期损益 借：开发产品（转换日公允价值） 贷：投资性房地产-成本 贷（或借）：投资性房地产-公允价值变动 贷（或借）：公允价值变动损益 p225；例16
（2）借：投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：累计折旧（摊销）
（3）借：投资性房地产减值准备 贷：固定资产（无形资产）减值准备
p224；例13
2020/1/1
李保兴
23
（2）采用公允价值模式计量 以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，
公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 借：固定资产（无形资产）（转换日公允价值） 贷：投资性房地产-成本 贷（或借）：投资性房地产-公允价值变动 贷（或借）：公允价值变动损益 p224；例14
市场。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得
同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估 计。
2020/1/1
李保兴
8
2.公允价值模式计量会计处理 不需计提折旧或摊销，按资产负债表日的公允价值
计量，公允价值的变动计入当期损益。 资产负债表日公允价值高于账面价值差额： 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 资产负债表日公允价值低于账面价值差额： 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产——公允价值变动 p218；例4
借：投资性房地产-成本（公允价值）
借：累计折旧（摊销）
贷：固定资产（无形资产）
贷：资本公积——其他资本公积
p223；例10
2020/1/1
李保兴
19
2.作为存货的房地产转换为投资性房地产 （1）采用成本模式计量，按存货账面价值 借：投资性房地产 贷：开发产品
p223；例11
固定（无形）资产
转为 投资性房地产
累计折旧（或累计摊销） 转为 投资性房地产累计折旧（摊销）
固定（无形）资产减值准备 转为 投资性房地产减值准备
2020/1/1
李保兴
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（1）借：投资性房地产 贷：固定资产（无形资产）
（2）借：累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
（3）借：固定资产（无形资产）减值准备 贷：投资性房地产减值准备
2020/1/1
李保兴
26
七、投资性房地产的处置 1.采用成本模式计量处置 处置收入
借：银行存款 贷：其他业务收入 结转账面价值 借：其他业务成本 借：投资性房地产累计折旧（摊销） 借：投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 p226；例17
2020/1/1
式书面决议的日期
（3）持有并准备增值后转让的土地使用权，企业将 自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期
2020/1/1
李保兴
3
三、投资性房地产的初始计量
取得时均应当按照成本进行初始计量。包括取得投
资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定
可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支
借：投资性房地产—成本 贷：在建工程等 p216；例2
2020/1/1
李保兴
5
四、投资性房地产的后续计量 （一）采用成本模式计量 应按固定资产有关规定按月计提折旧：
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 或按无形资产有关规定按月摊销： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销
2020/1/1
李保兴
10
五、投资性房地产的后续支出 （一）投资性房地产后续支出含义 投资性房地产的后续支出是指已确认为投资性
房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地 产使用效能直接相关的各种支出。
2020/1/1
李保兴
11
（二）资本化的后续支出 对投资性房地产进行改建扩建等，如果完成后仍作
金额方面与换出资产显著不同； （2）换入资产与换出资产预计未来现金流量
现值不同，且其差额与公允价值相比是重大的
2020/1/1
李保兴
32
四、货币性资产交换会计处理
（1）以公允价值为基础
1.换入资产的入账价值=
公允价值+应支付的相关税费
2.发生补价的：
（1）支付补价方：
换入资产入账价值=换出资产公允价值+相关 税费+补价
20p220/12/16；例18
李保兴
28
第二节 非货币性资产交换
一、几个概念
1.货币性资产：是指企业持有的货币资金和将 以固定或可确定的金额收取的资产。包括现金、 银行存款、应收账款以及准备持有至到期的债 券投资等。
2.非货币性资产：是指货币性资产以外的资产。
3.非货币性资产交换：是指交易双方主要以存 货固定资产、无形资产和长期股权投资等非货 币性资产进行的交换。
李保兴
27
2.采用公允价值模式计量处置
处置收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
结转账面价值
借：其他业务成本
贷：投资性房地产-成本
贷（或借）：投资性房地产-公允价值变动
同时结转累计公允价值变动损益：
借：其他业务成本
借：资本公积—其他资本公积（转换日确认的）
贷（或借）：公允价值变动损益
p222；例9
2020/1/1
李保兴
18
（2）转换为以公允价值模式计量的投资性房地产
以转换日公允价值作为投资性房地产的入账价值
公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益
借：投资性房地产-成本（公允价值）
借：累计折旧（摊销）
借：公允价值变动损益
贷：固定资产（无形资产）
公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积
2020/1/1
李保兴
21
（三）投资性房地产转换为非投资性房地产 1.投资性房地产转换为自用房地产
（1）采用成本模式计量
转换日账面余额
转为 固定（无形）资产
累计折旧（累计摊销） 转为 累计折旧（摊销）
减值准备
转为
固定（无形）资产减值准 备
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李保兴
22
（1）借：固定资产（无形资产） 贷：投资性房地产
2020/1/1
李保兴
6
投资性房地产取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 投资性房地产经减值测试后确定发生减值应计提减
值准备，以后会计期间不得转回 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 p217；例3
2020/1/1
李保兴
7
（二）采用公允价值模式计量 1.采用条件 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易
2020/1/1
李保兴
29
4.补价：交换中不涉及或只涉及到的少量的货
币性资产。
（1）支付的补价占换入资产公允价值（或占换
出资产公允价值与支付的补价之和)的比例
（2）收到的补价占换出资产公允价值（或占换
入资产公允价值和收到的补价之和）的比例
低于25%，视为非货币性资产交换
补价/整个交易金额
改建扩建完成后 借：投资性房地产 贷：投资性房地产—在建
p220；例6
2020/1/1
李保兴
13
2020/1/1
李保兴
2
二、投资性房地产的确认条件和时点 条件：符合定义的前提下同时满足 （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入
企业；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 时点： （1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，租赁
期开始日
（2）持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空 置建筑物，企业董事会或类似机构就该事项作出正
2020/1/1
李保兴
20
（2）采用公允价值模式计量 公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益 借：投资性房地产-成本（公允价值） 借：公允价值变动损益 贷：开发产品 公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积 借：投资性房地产-成本（公允价值） 贷：开发产品 贷：资本公积——其他资本公积 p224；例12
出。
（一）外购的投资性房地产
成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产
的其他支出。
借：投资性房地产—成本
贷：银行存款等
p216；例1
2020/1/1
李保兴
4
（二）自行建造的投资性房地产 成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发
生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装 成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费 用和分摊的间接费用等
2020/1/1
李保兴
34
长江公司：
借：固定资产
35100
贷：主营业务收入
30000
应交税费-增值税（销项） 5100
为投资性房地产，再开发期间应继续将其作为投资 性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 （1）采用成本模式计量的投资性房地产 转入再开发时
借：投资性房地产—在建 借：投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产
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李保兴
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改建扩建支出支出 借：投资性房地产—在建 贷：银行存款
2020/1/1
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2.投资性房地产转换为存货 （1）采用成本模式计量
借：开发产品 借：投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 p225；例15
2020/1/1
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25
（2）采用公允价值模式计量 以转换日的公允价值作为存货的账面价值，公允价
值与原账面价值的差额计入当期损益 借：开发产品（转换日公允价值） 贷：投资性房地产-成本 贷（或借）：投资性房地产-公允价值变动 贷（或借）：公允价值变动损益 p225；例16
（2）借：投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：累计折旧（摊销）
（3）借：投资性房地产减值准备 贷：固定资产（无形资产）减值准备
p224；例13
2020/1/1
李保兴
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（2）采用公允价值模式计量 以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，
公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 借：固定资产（无形资产）（转换日公允价值） 贷：投资性房地产-成本 贷（或借）：投资性房地产-公允价值变动 贷（或借）：公允价值变动损益 p224；例14
市场。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得
同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估 计。
2020/1/1
李保兴
8
2.公允价值模式计量会计处理 不需计提折旧或摊销，按资产负债表日的公允价值
计量，公允价值的变动计入当期损益。 资产负债表日公允价值高于账面价值差额： 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 资产负债表日公允价值低于账面价值差额： 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产——公允价值变动 p218；例4
借：投资性房地产-成本（公允价值）
借：累计折旧（摊销）
贷：固定资产（无形资产）
贷：资本公积——其他资本公积
p223；例10
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李保兴
19
2.作为存货的房地产转换为投资性房地产 （1）采用成本模式计量，按存货账面价值 借：投资性房地产 贷：开发产品
p223；例11
固定（无形）资产
转为 投资性房地产
累计折旧（或累计摊销） 转为 投资性房地产累计折旧（摊销）
固定（无形）资产减值准备 转为 投资性房地产减值准备
2020/1/1
李保兴
17
（1）借：投资性房地产 贷：固定资产（无形资产）
（2）借：累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
（3）借：固定资产（无形资产）减值准备 贷：投资性房地产减值准备
2020/1/1
李保兴
26
七、投资性房地产的处置 1.采用成本模式计量处置 处置收入
借：银行存款 贷：其他业务收入 结转账面价值 借：其他业务成本 借：投资性房地产累计折旧（摊销） 借：投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 p226；例17
2020/1/1
式书面决议的日期
（3）持有并准备增值后转让的土地使用权，企业将 自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期
2020/1/1
李保兴
3
三、投资性房地产的初始计量
取得时均应当按照成本进行初始计量。包括取得投
资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定
可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支
借：投资性房地产—成本 贷：在建工程等 p216；例2
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李保兴
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四、投资性房地产的后续计量 （一）采用成本模式计量 应按固定资产有关规定按月计提折旧：
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 或按无形资产有关规定按月摊销： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销
2020/1/1
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10
五、投资性房地产的后续支出 （一）投资性房地产后续支出含义 投资性房地产的后续支出是指已确认为投资性
房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地 产使用效能直接相关的各种支出。
2020/1/1
李保兴
11
（二）资本化的后续支出 对投资性房地产进行改建扩建等，如果完成后仍作
金额方面与换出资产显著不同； （2）换入资产与换出资产预计未来现金流量
现值不同，且其差额与公允价值相比是重大的
2020/1/1
李保兴
32
四、货币性资产交换会计处理
（1）以公允价值为基础
1.换入资产的入账价值=
公允价值+应支付的相关税费
2.发生补价的：
（1）支付补价方：
换入资产入账价值=换出资产公允价值+相关 税费+补价
20p220/12/16；例18
李保兴
28
第二节 非货币性资产交换
一、几个概念
1.货币性资产：是指企业持有的货币资金和将 以固定或可确定的金额收取的资产。包括现金、 银行存款、应收账款以及准备持有至到期的债 券投资等。
2.非货币性资产：是指货币性资产以外的资产。
3.非货币性资产交换：是指交易双方主要以存 货固定资产、无形资产和长期股权投资等非货 币性资产进行的交换。
李保兴
27
2.采用公允价值模式计量处置
处置收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
结转账面价值
借：其他业务成本
贷：投资性房地产-成本
贷（或借）：投资性房地产-公允价值变动
同时结转累计公允价值变动损益：
借：其他业务成本
借：资本公积—其他资本公积（转换日确认的）
贷（或借）：公允价值变动损益
p222；例9
2020/1/1
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18
（2）转换为以公允价值模式计量的投资性房地产
以转换日公允价值作为投资性房地产的入账价值
公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益
借：投资性房地产-成本（公允价值）
借：累计折旧（摊销）
借：公允价值变动损益
贷：固定资产（无形资产）
公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积
2020/1/1
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21
（三）投资性房地产转换为非投资性房地产 1.投资性房地产转换为自用房地产
（1）采用成本模式计量
转换日账面余额
转为 固定（无形）资产
累计折旧（累计摊销） 转为 累计折旧（摊销）
减值准备
转为
固定（无形）资产减值准 备
2020/1/1
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（1）借：固定资产（无形资产） 贷：投资性房地产
2020/1/1
李保兴
6
投资性房地产取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 投资性房地产经减值测试后确定发生减值应计提减
值准备，以后会计期间不得转回 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 p217；例3
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（二）采用公允价值模式计量 1.采用条件 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易
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4.补价：交换中不涉及或只涉及到的少量的货
币性资产。
（1）支付的补价占换入资产公允价值（或占换
出资产公允价值与支付的补价之和)的比例
（2）收到的补价占换出资产公允价值（或占换
入资产公允价值和收到的补价之和）的比例
低于25%，视为非货币性资产交换
补价/整个交易金额
改建扩建完成后 借：投资性房地产 贷：投资性房地产—在建
p220；例6
2020/1/1
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