北京王府井烂尾楼项目汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告_46页

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XX房地产开发项目后评估报告

XX地产项目后评估报告内容目录【项目概况及评估综述】 (1)【项目投资管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目规划设计评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目营销工作评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目进度、工程管理评估】 .............................. 错误!未定义书签。

【项目财务管理评估】【项目成本管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目物业管理评估】【项目人力资源管理评估】附件1：项目大事记附件2：项目总平面图附件3：项目实景照片某房地产项目后评估报告一、项目概况及综合评估1、项目概况某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。

项目位于某市市中心13公里。

用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率1.6，规划用途为住宅用地。

项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。

（以项目首期主体动工至项目最后一期入伙之日止）。

该项目住宅总计1233户，商铺51套。

截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。

实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。

已入住788户（一期429户，二期359户），商铺20套。

2、项目技术经济指标项目项目总体规划指标一期指标二期指标宗地用地面积（㎡）89214 47725.2 41488.8总建筑面积（㎡）166734.06 77333.67 89400.39A.其中计入容积率建筑面积（㎡）141250.66 65755.58 75495.08一 .住宅总建筑面积（㎡）136115.52 64019.23 72096.291.多层36747.46 19680.72 17066.742.小高层34498.23 21943.39 12554.843.高层64869.83 22395.12 42474.71二.商业建筑面积（㎡）3828.03 1496.98 2331.05三.公共设施（㎡）1307.11 239.37 1067.741.物业管理用房330.85 0 330.852.社区活动中心203.37 0 203.373.文化活动用房353.31 0 353.314.其他设施用房（配电房、消控等）419.58 239.37 180.21 容积率 1.598 1.333 1.82B.不计容积率建筑面积（㎡）25483.4 11578.09 13905.31一.架空层建筑面积（㎡）2131.71 1214.64 917.07二.半地下室面积（㎡）（可售）4490.42 2603.16 1887.26三.全地下室面积（㎡）18861.27 7760.2911100.98 （不含另加建703.97平米）覆盖率19.64% 17.30% 22.03% 总停车位（个）1129 440 685其中地下停车（个）506 217 281 地面停车（个）623 223 404 总户数1233 589 644注：上述数据为项目竣工查仗面积。

房地产估价报告范文

房地产估价报告范文（文章一）：房地产估价报告范本x x x私有房地产价格评估估价结果报告房地产估价报告项目名称：xx市洪山区珞瑜路272号光山高新大厦二层如家城市旅馆房地产评估. 委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ估价方：xx 估价人员：xx 估价作业日期：xx年12月15日估价报告编号：X房估字[xx]第xx号目录1致委托方函................................................................................................................ ........ 3 估价师声明................................................................................................................ ......... 3 估价的假设和限制条件 (5)房地产估价结果报告 (7)（一）、委托方................................................................................................................ .. (7)（二）、估价方................................................................................................................ .. (7)（三）、估价对象概况 (7)（四）、估价目的................................................................................................................ (8)（五）、估价时点................................................................................................................ . (8)（六）、价值定义................................................................................................................ (8)（七）、估价依据................................................................................................................ ............ 8 (八)、估价原则................................................................................................................ . (9)（九）、估价方法................................................................................................................ . (9)（十）、估价结果................................................................................................................ ........ 10 十（一）、估价人员................................................................................................................ .... 10 十（二）、估价作业日期............................................................................................................11 十（三）、估价报告应用有效期............................................................................................... 11 房地产估价技术报告. (12)（一）、个别因素分析...............................................................................................................12（二）、区域因素分析...............................................................................................................12（三）、市场背景分析...............................................................................................................12 ⑴地理位置和行政区划............................................................................................... 12 ⑵经济和社会发展状况............................................................................................... 13 ⑶房地产市场分析 (14)（四）、最高最佳使用分析 (14)（五）、估价方法选用...............................................................................................................14（六）、估价测算过程...............................................................................................................15（七）、估价结果确定...............................................................................................................19 附件. ....................................................................... 20 致委托方函ⅩⅩⅩⅩⅩ：受您的委托，我公司于2xxx年12月15日对于xx 市洪山区珞瑜路272号光谷高新大厦二层，建筑面积为571.58 m，《房屋所有权证》证号为鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。

写字楼投资经典案例分析..

投资风险禁忌
经济承受能力
防范产权风险
1.写字楼贷款条件：为五成 10年贷款；
2.防范区域规划变动、短时间大面积放量等引起的出租难度增加，进而造成资金链紧张 3.相关税费占到20%； 4.大面积产权变现难度较大。
1.物业抵押贷款、产权纠纷等风险； 2.建委备案等相关手续需齐全； 3.选择公开透明的销售途径。
投资留意事项
档次
区位
投资注意事项配套设施
客户构成
小型投资者的选择
引入资产经营治理模式，开发商指定乐工场团队独家负责工程投资客户购置面积及自持面积的租赁代理工作。
统一经营权的优势：
1. 实现前期销售与后期招商之间平稳过渡； 2. 物业经营行为统一、价格统一出口，有打算、有策略的整体租赁，使业主获得资产与租金
写字楼投资经典案例分析
目录
1 写字楼投资经典案例分析 2 写字楼投资回报预期，投资留意事项 3 写字楼投资风险禁忌 4 小型投资者最正确的选择
写字楼投资经典案例分析
中国电子大厦B座
区域：海淀区中关村西区产品：写字楼开发商：中国电子集团单价： 13000元/平米体量：60000平米，约 8 亿
写字楼投资经典案例分析
中莎广场区域：东三环内燕莎区域产品：写字楼单价：33000元/平米体量：25000平米，约8.5亿销售周期：4个月工程难度关键词：旧楼收购改造住宅立项，限购，注册公司购置；无法贷款，客户均为一次性付款。
工程运营进度： 2023年5月上旬，开头前期蓄客； 2023年6月6日，销售中心启用，正式接待客户； 2023年6月18日，首次开盘，销售额4亿； 2023年7月31日，二次开盘，销售额1.5亿； 2023年8月29日，三次开盘，销售额3亿。

成都王府井购物中心调研报告

成都王府井购物中心调研报告成都在中国城市综合实力排名中位列第91287 ：成都常住人口数量（万人）4502 : 成都GDP总值（亿元）18659：居民人均可支配收入（元）14087：居民人均消费性支出（元）75% ：成都人消费观念比较开放，支出占收入的75%以上（以上数据截止2010年1月1日）购物中心：万达广场大型超市：专业店：百货商场：高档住宅区锦官新城别墅、中华园、银都花园、锦绣花园等写字楼力宝大厦、亚太广场、商鼎国际、国航大厦、丰德国际广场、威斯顿联邦大厦等政府机构美国领使馆区、中国人民银行成都分行、中国民航总局第二研究所、四川省建设厅、四川省电力局、新华社四川分社、国家开发银行四川省分行、四川省肿瘤医院、中科院成都分院、西南技术物理研究所等学校四川大学、四川音乐学院、四川教育学院、西南民族大学、川大华西校区、航空职业技术学院等项目地处人南科技商务区在落户成都的120余家世界500强企业、近4400家外商投资企业中，近70%集中在该商务区。

高端商务楼威斯顿联邦大厦、汇通大厦、数码科技大厦、力宝大厦等五星级酒店凯宾斯基酒店、万豪酒店、豪生国际酒店等500强企业汇日央扩、保利集团、法国安盟、英美烟草、日立、西门子等成都南二环的黄金口岸。

毗邻成都在建地铁1号线和成都双流国际机场，交通便捷。

近靠四川大学，锦官新城别墅、中华园、银都花园等高档住宅密集，周边消费人口充足，购买力旺盛。

周边3.5公里范围内的固定消费人口达100万人以上。

城市南部的CBD，也是城南新区的核心部位。

购物中心效果图购物中心酒店式公寓悦府（住宅）甲级写字楼柏悦酒店项目定位：地理位置：成都市武侯区科华中路9号项目总投资：约4.5亿元总建筑面积：13.31万平米开业日期2011年12月24日（试营业）2011年12月25日（正式营业）开发商四川天府汇城置业有限公司投资商成都王府井购物中心有限责任公司改造规划设计美国凯里森项目简介内含百货、名品、精品超市、餐饮、影院，集多项功能于一身的购物中心楼层数5层（地上4层，地下1层）建筑面积地下一层至地上四层商业房屋的建筑面积约98,086㎡，地下一层26,800㎡,（可容纳近1000辆机动车和800辆自行车）业态规划1楼：国际精品2楼：风尚名品3楼：动感童趣4楼：美食天地项目区位图主力店次主力店店铺建筑面积:1,847㎡店铺建筑面积:943㎡店铺建筑面积:3,900㎡数据来源：王府井百货集团店铺建筑面积:20,000多㎡店铺建筑面积:60,000多㎡店铺建筑面积:5,000多㎡店铺建筑面积:787㎡店铺建筑面积:665㎡店铺建筑面积:492㎡项目各楼层业态分布12数据来源：王府井购物中心店铺统计37%28%11%9%6%5%3%1%成都王府井购物中心业态比例服饰主力百货餐饮休闲娱乐次主力店精品超市配套服务配饰/钟表业态比例项目亮点挑高至五楼的圆形大厅“飞天梯”从一楼直到达四楼柔和光亮的照明成都王府井年销售及成都市场单店总销排名情况200020022004200620083.16.17.17.68.410.213.518.621.825.6051015202530销售额(亿元）2003年-2009年销售额——王府井位列成都市百货单店销售排名第一，以上数据来自网上信息。

某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告五、估价技术报告

某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告五、估价技术报告估价技术报告一、个别因素分析1．估价对象由一幢主楼20层综合大厦及9层附楼组成。

主楼第一层依坡地而建为架空层，作设备用房使用，2—4层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，现空置，主楼5—20层现为“半拉子”工程。

主楼二层(沿街首层)大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，刷黑色龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。

南侧夜总会(浮仕会)高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、，巴台等。

第三层(沿街第二层)中档装修，有可容纳约200桌宴席的餐厅及木夹板隔断的包厢约36间。

第四层(沿街第三层)普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。

5—20层原设计用途为带卫生间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙抹灰刷白，已安装木夹板门，卫生间已贴2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。

走廊已安装空调管道(无主机)，室内有空调出风口 (部分被盗)，地面未做，电梯未安装。

主楼于1994年停建至今尚未完I，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了估价对象的市场价值。

2．估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布置欠佳，室内昔通装修，由于使用已10年，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差，制约了物业的市场价值。

3．估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对物业的有效利用提供了较好条件。

二、区域因素分析估价对象位于海南省府城镇主干道琼州大道东侧，与x x楼隔路相望，北面为x x 公司。

区域内有x x大厦、x x医院、x x电影院、中学等，地理位置优越，交通使捷，商业繁华度良好；，区域内基础设施和公共设施较为完善。

三、市场背景分析由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。

加之政府正加大处置积压商品房力度，四大资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场的交易价格。

楼盘烂尾报告模板

楼盘烂尾报告模板1. 简介该文档旨在提供一个楼盘烂尾报告的模板，以帮助相关部门或个人快速撰写楼盘烂尾报告，并准确、清晰地传达问题的核心内容。

2. 背景楼盘烂尾是指房地产开发项目未能按照预定计划完工的情况。

烂尾项目对于购房者、开发商以及当地政府都会带来诸多问题。

因此，对烂尾项目进行及时、准确的报告是必要的。

3. 报告目的本报告旨在汇总并阐述烂尾项目的核心问题，向相关部门和个人提供详细、准确的信息，以便做出相应的决策和行动计划。

4. 报告内容4.1 烂尾项目概述在此部分，对烂尾项目进行简要概述，包括项目的基本情况、规划和预期目标，并说明项目目前存在的问题。

4.2 烂尾原因分析此部分对烂尾项目的原因进行深入分析和调查，包括但不限于以下几个方面：•资金问题：资金链断裂、资金账务不清等。

•监管问题：缺乏监管、不合规的开发行为等。

•管理问题：项目管理团队不专业、施工安排不合理等。

4.3 影响与风险评估在此部分，对楼盘烂尾对相关各方的影响进行评估，并分析可能带来的风险。

可包括但不限于以下几个方面：•购房者权益受损。

•开发商声誉受损。

•政府形象受损。

4.4 解决方案建议根据前文所述的烂尾原因分析和影响评估，在此部分给出相应的解决方案和建议，帮助相关部门或个人解决烂尾问题，并尽可能减少烂尾带来的影响与风险。

4.5 行动计划在此部分，对解决方案进行细化，并制定相应的行动计划，明确责任人、时间节点和执行步骤，以便实施解决方案并改善烂尾项目的状况。

5. 结论在本报告的结论部分，对烂尾项目的整体情况进行总结，并再次强调解决方案的重要性。

同时，还可以对未来可能的改进和预测进行简要展望。

以上是楼盘烂尾报告模板的内容，希望能对您撰写报告提供一定的指导和参考。

根据实际情况和需求，您可以在模板的基础上进行适当的修改和补充，以满足具体要求。

收购烂尾楼可行性研究报告

收购烂尾楼可行性研究报告一、研究背景近年来，我国房地产市场风生水起，但同时也出现了一些烂尾楼问题。

烂尾楼是指由于各种原因导致工程停止施工的建筑物，这些烂尾楼占用了宝贵的土地资源，并给周边环境带来了不良影响。

因此，收购烂尾楼成为了当前房地产市场的热点话题之一。

二、研究目的本报告旨在探讨收购烂尾楼的可行性，帮助投资者深入了解此类项目的风险与收益，为其做出明智的决策。

三、研究方法本研究采用问卷调查、实地考察、数据分析等方法，通过对相关数据的收集和分析，综合评估收购烂尾楼的风险与机会。

四、市场分析1. 烂尾楼问题目前，我国烂尾楼数量众多，主要原因包括资金链断裂、政策变化等。

这些烂尾楼往往处于半成品状态，需要进行重新规划和改造才能完工。

2. 收购烂尾楼的机遇收购烂尾楼虽然存在一定风险，但也蕴含着巨大的商机。

通过重新规划和改造，可以打造出符合市场需求的优质房产，从而获得可观的利润。

五、风险分析1. 政策风险政府政策的变化可能对收购烂尾楼项目产生影响，投资者需要密切关注相关政策的变化。

2. 市场风险房地产市场行情的波动会直接影响收购烂尾楼项目的收益，投资者需谨慎评估市场风险。

3. 施工风险收购烂尾楼的改造施工存在诸多难点，可能会导致工程延期或超支。

六、收益预测通过对市场需求的调研和数据分析，我们预测收购烂尾楼项目的潜在收益较为可观，投资者可以在一定风险范围内获得丰厚的回报。

七、结论与建议综合分析可知，收购烂尾楼项目具有一定的风险和机会，投资者需谨慎选择合适的项目进行投资，同时可以借助专业团队进行规划和改造，以降低风险并提高收益。

综上所述，收购烂尾楼是一项既有挑战又有机遇的投资行为，需要投资者谨慎评估风险，做出明智的决策。

希望本报告对各位投资者有所帮助，祝好运！。

国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)

2017年12月18日至20日，中央经济工作会议工作总基调：稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变，调整优化财政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目集合发行。
第二十六条土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应，原则上不超过5年
第六条发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。
第十条各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄送国土资源部。
用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。其中，土地储备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。

北京市××商住楼房地产抵押价值评估报告

北京市××商住楼房地产抵押价值评估报告北京宝信房地产评估咨询有限责任公司报告摘要：本报告估价对象为一座塔楼，地上十八层，地下二层。

地下部分主要为车库、设备及人防;地上一层用作商业，二层以上为商品住宅。

至估价时点，估价对象主体、外墙已经完工，正在进行公共部位内装修收尾施工。

估价对象的土地、规划、销售、竣工验收证件齐备,房屋产权证（大产权证)正在办理之中.本次评估为抵押评估，评估范围为估价对象土地及全部已完成的建筑工程.根据估价对象特点、附近房地产市场及评估目的，选择成本法和市场比较法进行评估，对两种方法计算的结果进行加权确定最终评估价格.致委托方函北京××房地产开发有限责任公司：受贵公司委托,截止至2001年12月15日，我们对贵公司开发建设的位于北京市海淀区××商住楼进行了现值评估.评估工作人员本着客观、准确、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范，根据特定的评估目的，遵循公正的评估原则，以及抵押贷款评估的安全性、确实性和保守性原则,按照科学的评估程序、评估经验及贵公司提供的有关资料，经现场踏勘，采用相应的评估方法，对上述房地产进行了评估。

估价对象在估价时点2001年12月15日的评估结果如下：土地使用权面积：5977。

5平方米总建筑面积：34185.72平方米其中地上： 26186平方米，地下：7999。

72平方米可销售面积：26425.2平方米其中住宅：24906。

8平方米，配套商业：1518.4平方米估价总结果： 23214。

7万元（人民币贰亿叁仟贰佰壹拾肆万柒仟元整）顺祝商琪！北京宝信房地产评估咨询有限责任公司2001年12月22日估价师声明（同房地产估价规范）注：××是根据提供报告的评估机构的意见，隐去有关客户或项目的真实名称、以利公开发表.本书以下同。

估价的假设和限制条件1.本报告评估的价格为估价对象在现状条件下、估价时点为2001年12月15日、评估目的为办理房地产抵押贷款手续的条件下的现行公开市场价值。

王府井大街商业区中心G3地块可行研究报告

王府井大街商业区中心G3地块可行性研究报告G3地块项目可行性研究报告G3号地块项目可行性研究报告目录一、项目基本情况 (3)二、北京市写字楼市场调研 (4)（一）北京写字楼市场发展历程回顾 (4)（二）2001年北京甲级写字楼市场回顾 (6)（三）2002年北京写字楼市场展望…………………………………12（四）北京CBD写字楼市场分析 (19)（五）北京市商业用房市场分析 (37)三、G3号地块项目周边市场调研 (44)四、G3号地块的价格定位 (48)五、项目投资成本预算 (52)（一）项目发展基本数据 (52)（二）项目成本预算依据 (52)（三）项目投资成本预算 (52)六、租赁方案财务分析 (54)（一）租赁方案初步设想 (54)（二）营业收入估算 (55)（三）营业成本估算 (56)（四）预算期内损益状况 (56)（五）现金流量及动态指标分析 (56)（六）盈亏平衡点分析 (56)（七）财务评价的基本结论 (57)七、租售方案财务分析 (58)（一）租售方案初步设想 (58)（二）销售收入估算 (58)（三）营业收入估算 (58)（四）营业成本估算 (59)（五）预算期内损益状况 (60)（六）现金流量及动态指标分析 (60)（七）盈亏平衡点分析 (60)（八）财务评价的基本结论 (61)八、项目风险及其规避方式 (61)九、项目可行性综合评述及相关建议 (62)十、附表 (63)一、项目基本情况G3号地块位于驰名中外的历史文化名街――王府井大街商业区中心，与改造后的王府井天主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在王府井步行街最主要的休闲场所。

项目西临规划中的G7地块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚。

本项目地段灯市口站就有803、211、104、103等多路公交车经过，而且距离北京火车站也很近，地铁站口就位于王府井大街与长安街交界处，交通极为便利。

烂尾楼投资价值分析

“烂尾楼”投资价值分析项目部二零零四年七月廿三日目录一、“烂尾楼”的形成和特点 (11)（一）概念 (11)（二）成因 (11)（三）分类 (11)（四）特点 (22)（五）处置方法 (22)二、“烂尾楼”现状及处理案例 (33)（一）“烂尾楼”市场总体情况 (33)（二）“烂尾楼”现状 (33)（三）“烂尾楼”处置成功案例 (44)三、“烂尾楼”投资价值分析 (66)（一）市场需求 (77)（二）投入成本 (88)（三）产权问题 (1010)（四）政府优惠和配套政策 (1010)（五）融资问题 (1111)四、重庆市烂尾楼典型案例 (1212)（一）项目概况 (1212)（二）处置 (1313)（三）优惠政策 (1313)（四）项目初步分析 (1414)五、“烂尾楼”的投资机会分析 (1414)（一）宏观政策背景 (1414)（二）银行不良资产的主要内容 (1414)（三）投资价值的判断 (1515)（四）参与“烂尾楼”投资的可能性及意义 (1616)六、结论 (1616)“烂尾楼”投资价值分析一、“烂尾楼”的形成和特点（一）概念“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续，项目开工建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目，包括已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。

“烂尾楼”的主体部分是楼、堂、馆、所，纯住宅“烂尾楼”项目较少，仅占10%左右。

（二）成因国内现有的“烂尾楼”大多数是上世纪90年代盲目投资房地产，因投资方资金链断裂，后续资金无法到位造成；其二是市场定位问题，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼；其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。

也有些“烂尾楼”是因为1997年的亚洲金融危机造成的。

“烂尾楼”一般地处城市要道或商业中心。

严重影响市容市貌；投资巨大，一般上千万甚至几亿资金，除严重影响开发商、建筑商和消费者外，银行也深受其害，“烂尾楼”是银行剥离的不良资产的主要内容之一。

北京中海地产大厦项目后评估报告word资料25页

北京【中海地产大厦】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组北京【中海地产大厦】项目后评估报告前言：中海地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目，基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。

北京中海地产大厦项目后评估过程中，北京公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。

目录核心内容提要 ...................................................................................... 错误!未定义书签。

【项目概况及评估综述】 (4)【项目投资管理评估】 (6)【项目规划设计工作评估】 (12)【项目营销工作评估】 (27)【项目进度、工程管理评估】 (33)【项目成本管理评估】 (40)核心内容提要【投资管理评估】➢中海地产大厦项目开发经营整体较为成功，取得了较为理想的综合效益：其一，由于宏观市场及区域市场的变化，该项目租金收益大幅提高；其二，通过规划的调整，用15,898平方米写字楼置换12,641平方米的低品质住宅，既保证了住宅项目的整体品质，又提高了项目整体收益水平；第三，通过持有物业出租方式经营，为公司提供了稳定且可观的现金流。

➢该项目值得关注的借鉴意义在于：其一，该项目地处北京二环内金融街地区，项目本身及区域市场的发展历程均从侧面反映了核心城市的核心地段的发展潜力及投资价值；其二，在规划条件不利的条件下，通过缜密的市场研判，根据市场的潜在需求对项目规划定位和产品类型进行调整，将有利于优化项目的盈利能力。

【财务管理评估】➢该项目出租情况比较理想，年度租金收入较可研预期增加较大；考虑资金占用成本，实际项目发展成本较可研预期有所增加，主要是根据总部的项目发展整体部署，延长项目建设期导致利息费用增加，因此，把控好项目发展周期，是我们应该总结的经验。

房地产：烂尾楼改造行业分析

烂尾楼行业分析2018前一阵子，链家将以百亿价格收购北京盈科中心一事登上各大新闻头条，事后链家出面予以了否认，但是明源君注意到另一个点，那就是北京盈科中心现在市值已达100亿，距离2014年转手时的57.8亿人民币，价格暴增73%。

▲ 盈科中心，图片来源于基汇资本官网四年时间，从门庭冷清的被抛售资产到身价大增，北京盈科中心背后的操盘手不可小觑。

基汇资本吴继炜在业界被称为烂尾楼拯救者，很多不被看好的商业地产经过他手改造，重焕新生，作为持有者的基汇资本亦是赚得盆满钵满。

近几年商业地产的日子不是很好过，随着电子商务的冲击，以及商业地产本身同质化过高的因素，商业地产趋于饱和，店铺空置率、租金涨幅等不甚乐观。

2018年对于一线商业地产来说，改造和更新存量商业地产是大势所趋。

这里面有人能看到机遇，有人只看到了焦虑。

从公开报道，2018年各地多个烂尾已久的项目得以复活，其中昆明23家房企接手44个烂尾楼盘，似乎新一轮存量改造，尤其是改造烂尾楼潮流又将来临。

可以预见，改造存量地产能救活一大批“僵尸类”地产项目，“僵尸类”商业地产指空置率高、租金低迷、发展情况远逊于同类型的商业项目，包括但不限于烂尾楼。

今天明源君就从操作层面探讨下如何盘活“僵尸类”商业地产，同样是接手僵尸楼，为什么有公司能掘金大赚特赚，有公司却赔了夫人又折兵？01拿到地，赚到钱盘活僵尸商业地产有这些好处股票投资中巴菲特有一个著名的“捡烟蒂”理论，行情下滑时，以低价收购优质股票，获得回报。

僵尸类商业地产恰如那个“湿漉漉、没人愿意捡”的烟蒂尾巴，你捡对了，就捡到宝了。

在明源君看来，盘活僵尸类商业地产不是什么出力不讨好的事，当好了接盘侠，至少有以下五方面好处。

1、盘活=去库存，各地相关政策支持力度不小商业地产进入高存量时代，去库存成了主要任务。

前几年，住宅类去库存完成良好，而商业地产依旧压力不小。

僵尸类商业地产占地面积大、空置率高、盈利率低，尤其是陷入停滞的烂尾项目，可以说是城市发展的疮疤。

20层大厦主楼停建工程涉案房地产价格评估报告(23页)

房地产估价报告估字( )第号估价项目名称：大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告委托方：估价方：估价人员：估价作业日期：年月日至年月日目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告[报告摘要]：本报告估价对象为一幢主楼(停建综合大厦)及一幢附楼(住宅现房)。

主楼于1四4年停建，主体结构已封顶，外墙装饰已完成，内装修、设备及水电安装未完成。

附楼于1992年建成。

估价对象宗地由开发商从另一家公司购买，未伞理土地使用权转让手续，宗地性质仍为划拨，存在补交土地出让金的遗留问题。

估价对象已办理房屋所有权证，因未清偿抵押贷款而被法院整体查封。

针对估价对象停建工程占总建筑面积70．6％、现房占29．4％既有商业用房，也有商住用房划拨用地等特点，结合海南房地产市场实际情况，采用两条估价技术路线估价。

一是对商业、居住及停建各部分分别运用收益法、市场比较法、假设开发法进行估价并加总；二是采用成本法整体估价；然后综合两条技术路线的计算结果确定其价值。

海南明正房地产评估有限公司致委托方函海南省海口市中级人民法院：受贵院委托，本公司对位于海南省琼山市府城镇琼州大道东侧x x±厦主楼(停建工程)及附楼在估价时点2002年10月8日的房地产价值进行估价，为贵院办理案件提供公开市场价值依据。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经实地勘察及市场调查，并进行认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597．69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒元陆仟玖佰元整，平均市值单价816．7元／m2，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。

注：1．本报告估价结果包含应向政府补交土地出让金：经计算，土地出让金总额为138．392万元，大写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。

若拍卖成交，由法院扣缴。

61项拿地未开工项目清单

中铁置业集团北京有限公司
海淀区
50
北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0093、0097、0099、0108地块二类居住及零售商业用地
中粮地产（北京）有限公司、北京中瑞凯华投资管理有限公司和北京天恒乐活城置业有限公司联合体
海淀区
51
北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地块二类居住用地
北京悦恒置业有限公司
丰台区
65
门头沟新城MC10-037、038、040、041、060、065；033、035-1、035-2、036、055、056地块项目（配建公租房）
北京金水房地产开发有限公司
门头沟区
66
北京市门头沟区永定镇MC00-0017-6021、6022地块R2二类居住用地、A33基础教育用地（配建公共租赁住房）（门头沟S1线区域组团03地块北部一期用地）
北京唯逸房地产开发有限公司
丰台区
63
北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块（丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团）二类居住、基础教育、社会福利、文化设施及公交枢纽用地（配建“公共租赁住房”）
北京侨禧投资有限公司
丰台区
64
北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块（丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期A组团）二类居住及基础教育用地（配建“公共租赁住房”）
北京春光置地房地产开发有限公司
朝阳区
23
太阳中心B区
北京阳光四季房地产开发有限公司
朝阳区
24

房地产估价报告终结版

房地产估价报告二00八年二月二十六号目录致委托方函 (3)估价师声明 (4)估价的假设和限制条件 (5)估价结果报告 (6)一、委托方： (6)二、估价方： (6)三、估价对象： (6)四、估价目的： (9)五、估价时点 (9)六、价值定义： (9)七、估价依据： (9)八、估价原则： (9)九、估价方法： (10)十、估价结果： (11)十一、估价作业日期： (11)十二、估价报告应用的有效期： (11)房地产估价技术报告 (12)一、估价对象个别因素分析 (12)二、估价对象区位因素分析 (12)三、市场背景分析 (14)四、最高最佳使用分析 (17)五、估价方法选用 (17)六、估价测算过程 (18)七、估价结果确定 (27)八、评估说明 (28)致委托方函北京必胜客比萨饼有限公司：承蒙贵单位委托，我们对位于郑州市金水区花园路郑州国贸中心项目的两层商业部分房地产进行了市场价值评估，所评估的房产总建筑面积为1927.33m²，其中:第一层的房产建筑面积为868.17m²;第二层的房产建筑面积为1059.16m²(注:实际房产面积以房管局最终测量面积为准)。

估价目的：为委托方了解该房地产的市场价值提供参考依据。

估价时点：2008年2月21日估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产市场总价值为人民币万元(一、二层均价:36581元/m²)，大写：人民币柒仟零伍拾万肆仟元整。

二00八年二月二十六日估价师声明郑重声明：1、本公司在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。

房地产评估实践之欧阳音创编

房地产评估报告估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估委托方：于同江估价方：北京宜山房地产评估有限公司估价人员：张**估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：091103004第一部分：致委托方函致于同江：承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。

估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。

以下是估价结果明细表。

详情请阅读房地产评估报告。

估价结果明细表法定代表人：李**北京宜山房地产评估有限公司二○一六年一月十六日第二部分：估价师声明我们郑重声明：1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员张**已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。

7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

8、本评估报告由北京宜山房地产评估有限公司负责解释。

9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

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目录一、项目产权关系 (4)二、项目基本情况 (4)1、区域位置 (4)2、占地面积 (4)3、交通境 (4)4、周边配套 (4)5、工程进度 (4)6、原物业规划情况 (5)7、项目相关的批文 (6)、项目拟转让情况 (6)四、项目竞买测算 (7)(一)测算对象 (7)(二)测算时点 (7)( )竞买含义的定义 (7)(四)估对象市场定位 (7)(五)估对象规划 (7)( )估方法的选用 (8)1、假设开发法计算式 (8)2、技术路线 (8)3、测算依据 (9)(七)续建工程开发周期 (9)( )物业销售经营计划 (9)(九)物业租售单的确定 (10)一)住宅物业销售单确定 (10)1、当前销售单确定 (10)2、本物业销售期间销售单确定 (11)二)裙楼物业租赁单确定 (11)1、一层租赁单确定 (11)2、二至四层租赁单的确定 (11))办物业租赁单确定 (11)1、比较实例选择 (11)2、比较因素选择 (12)3、比较因数条说明 (12)4、比较因数条指数 (13)5、比较因数修正 (13)6、待估物业租赁比准格 (13)四)车位物业租赁单确定 (13)五)物业租售单汇总一览表 (14) (14)一)测算估对象开发完成后的地产值 (14)1、确定开发完成后销售部分物业的净收入 (14)2、确定开发完成后租赁部分物业的收益格 (14)1 确定租金总收入 (14)2 确定出租总费用 (15)3 确定净收益 (16)4 确定资本化率 (16)［1］确定求取资本化率的方法和步骤 (16)［2］选择可类比交易案例 (16)［3］计算过程 (16)1 求取交易案例每建筑方米物业的纯收益 (16)2 求取交易案例的资本化率 (17)3 求取待估物业的资本化率 (17)5 确定收益期 (17)6 确定开发完成后租赁部分物业的收益格 (17)3、确定估对象开发完成后的地产值 (18)二)续建成本 (18))管理费用 (18)四)买方竞买该续建工程应负担的契税 (18)五)投资总收益 (19))求取竞买最高 (19)七)求取合理竞买 (20)1 汇通大厦地值估算 (20)［1］选择比较实例 (20)［2］比较因素选择 (21)［3］比较因素指数 (21)1 交易情况修正 (21)2 交易日期修正 (21)3 土地用途修正 (21)4 土地级别修正 (21)5 容积率修正 (21)6 区域因数、个别因数修正 (21)7 土地剩余使用期修正 (22)8 修正系数一览表 (22)［4］比较因数修正 (22)［5］待估宗地比准格 (22)2 新增用地地估算 (22)3 汇通大厦地建筑物重值格估算 (23)4 汇通大厦地建筑物重值需管理费用估算 (23)5 汇通大厦地建筑物重值需财费用估算 (23)6 购买对象在估时点合理的市场值 (23)7 合理竞买 (23)五、附 (24) (25)附二汇通大厦土地使用证 (26)附汇通综合业大楼投资许可证 (27)附四汇通综合业建设用地规划许可证 (28)附五汇通综合业成都市建设工程规划许可证 (29)附汇通综合业成都市建设工程施工许可证 (30)附七汇通综合业成都市工程建设许可证 (31)附关于快汇通大厦复工建设的通知 (32)附九汇通大厦建安工程成本估算表 (33)附十新征用地待建大厦建安工程成本估算表 (33)附十一已付款购买的各种设备和材料清单 (34)汇通大厦及新增用地项目竞买格测算报告一、项目产权关系汇通大厦原系成都汇通城合作银行自行投资修建的集银行餐商和酒店多能一体的综合楼于成都汇通城银行在营过程中发生流动性支困难四川省人民府意中国人民银行批准成都汇通城银行于2000 1 31日被依法撤消资和相关负债成都商业银行接因成都商业银行已在成都天桥街修建了自用大厦故该项目停 (注合法文一中国人民银行成都分行告 )二、项目基本情况1、区域位置该项目于成都锦江大桥府河边东临成都气象学院西临人民路临临江中路2、占地面积该项目总地面 8.38亩净用地面 7.62042亩3、交通境该项目西临城交通动脉的人民路 16路 45路 99路 303路 78路 82路等多路交车通达未来城地铁线也将从过交通系覆盖城要域4、周边配套该项目周边成都气象学院华西科大学四川省教育学院四川省济部管理学院成都锦江馆成都岷山店成都索特万达大店开行国广场等多院校星酒店和商大厦5、工程进度该项目1992 立项 1994 开始迁 1996 12 动建设 1998 6 体封顶 1999 停 2003 成都府大规模清理烂楼并要求成都商业银行对汇通大厦快恢复施 2004 11 成都商业银行开始恢复了汇通大厦的外墙施目前基本完成6、原物业规划情况汇通大厦原各类物业规划一览表方米分楼层楼层细项原设计用途建面备注一地室 1工工工6左089负4层部分车统部分金保险负左层车左089负工层车左089负1层设备层工959裙楼 99691层银行及馆大堂工0左1工层银行及馆商 1657左层餐厅工1494层娱乐大厅工149夹层 198左塔楼左6左455层美容健身工1496至14层写间 105左9 共9层层1171 方米15层避难层 117116至工7层馆 1405工共1工层层1171 方米工8层避难层 1171工9至左左层银行 5855 共5层层1171 方米左4层俱乐部 6工左左5层俱乐部 785一面合计 58540地室 1598负工层发电机及浴室 799负1层洗衣及值班人员舍 799裙楼左左6工1层餐厅 7左0工层餐厅 658左层多能厅 6584层娱乐大厅 658夹层 658塔楼 45845至14层宅 41工0 套工06 米层两套共10层15至16层 464 套116 米层两套共工层面合计 9544(续表)汇通大厦各类物业面规划一览表项目建面 ( 方米) 备注总建面 68084中:地部分 54工60地部分 1左8工4一层裙楼工761层裙楼工左15层裙楼工807四层裙楼工807夹层裙楼工641 售租避难层工左4工售租物业左400左含原定馆美容健身俱乐部银行写间部分宅物业 4584地车 77工左估算值停工工0辆车7、项目相关的批文该项目目前了解到的获得的要关证照文如说明序1 土地使用证原土地出让合成国土府[1994]出让合第11 业成都汇通城合作银行2005 12 28日过户至成都商业银行土地使用面 5080.28 方米(7.621亩) 土地出让类型出让批准使用限 50 起算日期 1999 8 16日终日期 2049 8 15日土地用途综合用地土地使用者成都商业银行土地落成都侯人民路段12 投资许证许证编成固许证(集基) 第No.0003461 项目汇通综合业大楼发证时间 1996 11 25日竣时间 1999 12 建设规模 6.45万方米 3 建设用地规划许证成都规划管理局1995 5 8日签发证成规建编 (1995)511 用地面 8.389亩(含代征0.768)4 成都建设程规划许证成都规划管理局1997 7 4日签发证 (97)编 3175 成都建设程施许证许证编成建施建 (1997)0174 框结构总造 1.0172亿元6 成都程建设许证成都建设管理委员会建业管理处1996 12 6日签发证成建管(96)第478建设规模 6.45万方米开竣时间 1996 12 1999 12成都清理停程项目领导小组室2001 10 26日7 关于快汇通大厦复建设的通知8 中国人民银行成都分行告2000 1 31日发备注以各个证照文的复印、项目拟转让情况据商业银行负处置该项目的关人员绍该项目初定于 7 至8 初进行开拍体拍的相关情况及资料在准备中暂便对外通过了解商业银行拟收购于大学路紧临气象学院的 8.9201亩地(净用地 7.3865亩) 并成都气象学院达成土地置换的共识气象学院迁完用该块土地气象学院紧临汇通大厦一侧的土地进行等置换置换的土地作汇通大厦的配套用地并在本次开拍中汇通大厦进行打包拍但截目前成都商业银行尚未该置换土地的两家业签定式的土地合四、项目竞买测算(一)测算对象本次测算对象汇通大厦状物业及紧邻汇通大厦侧置换迁的7.3865亩增商业地块汇通大厦停程测算时假定无债权债剩余土地使用期 43 时假定增地块商业用地( 兼容 50%的寓) 土地使用限 40 自2006 8 1日起至2046 7 31日假定容率 5.0 建密 50% 绿地率 25% 体建高 40米(二)测算时点设定本次测算的时点 2006 8 1日设定在测算时点时一次性清竞买该宗物业的款设定在测算时点增地块土地利用状况宗地红线外达到七通宗地红线内达到场地整设定在测算时点土地未进行抵押及他他项权利设定测算时点汇通大厦用地剩余土地使用限 43 增地块剩余土地使用限 40( )竞买含义的定义设定本次测算物业的竞买在测算时点2006 8 1日汇通大厦状停建物业剩余土地使用限 43 增地块宗地红线外达到七通宗地红线内达到场地整的开发条剩余土地使用限 40 时并满足述设定的它规划限制条达到投资者预期设定的最的投资回收益率( 复利利率)的物业最高竞买 (四)估对象市场定位初场调查拟将汇通大厦定写楼外装修基本维内装修按成都写楼标准设置转让时配套的7.3865亩增净用地本方案设定裙楼商业酒店式寓方案(五)估对象规划楼层范围汇通大厦增用地建大厦一地室要车部分设备部分发电机部分定车设备1至4层商业娱乐餐5至11层宅寓(续表)增用地建大厦规划一览表项目建面 ( 方米) 备注1至4层 100005至11层 14000地室 (两层) 5000 停140辆车总建面工9000中地部分工4000地部分 5000备注增用地净地面 7.左865亩容率 4.87 建密 50还( )估方法的选用通过对估对象的权属关系和相关资料的初及分析据估对象的体状在对进行实地勘察(包括但限于对估对象置周围境程进及物业外形象等)和对类似物业场的调查本案认状的估对象之一的汇通大厦能完全体作商业用的商业值只在完成室内分割装修设备安装室外绿以及完成配套的增用地等续程才能更大的发挥商业效用在当前投资和再开发的潜力故本次测算拟采用假设开发法本次竞买估的要方法并考虑到估对象的特殊性时引用场较法和收益法的关结果来进行估计算式和术路线如1、假设开发法计算式竞买最高开发完成的地值续建成本管理费用投资总收益购买物业买方负的税费中开发完成的地值销售部分物业的净销售收入租赁部分物业的收益格销售部分物业的销售收入销售税费租赁部分物业的收益格续建成本汇通大厦尚需投入的建安程成本增用地建大厦的建安程成本投资总收益银行资金的利息收益除银行资金以外的投入资金的收益2、技术路线因估对象开发完成要收益性的商业物业通过调查得知在该类物业交易场以长期租赁成交的形式故采用场较法将选的租赁实例估对象在诸多方面进行较分析予以修估算出本次估对象租赁部分在估时点的租赁准格再据场情况预测出未来各个时点的租赁格然用在若内情况的限期的收益法式得出开发完成的租赁物业部分的值时用场较法估算出本次估对象销售部分在估时点的销售准格再据场涨幅预测出销售期内的销售格然去销售税费得出开发完成的销售物业部分的值两部分合起来估对象开发完成的总值最据假设开发法计算式去未来的常的开发成本费用和合理的收益等以得出估对象在投资者要求的最收益率的最高的竞买格3、测算依据本次测算方法依据的法律法规文和相关资料中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国城地管理法招标拍牌出让国土地使用权规定四川省人民府和四川省国土资源厅颁发的关文成都人民府和成都国土资源局颁发的关文国土资源部颁发的城镇土地估规程以及自行收集的测算宗地相关的它资料需要特别说明的是本次计算将利息和利润合在一起采用一的复利率计算口以投资总收益的形式体 (一般情况投资收益是通过开发利润和投资利息两项来体的但开发利润是按总率而投资利息是按收益率两者计算方式别难以展开项目间及项目内各种资金收益的较了更好地估算本物业的值在本测算方案的投资收益率的计算中管是开发利润是投资利息都算成是各种性的资金在开发过程中创造的剩余值体总资本收益)(七)续建工程开发周期整个程开发周期设定两开发完自2006 8 起至2008 7 中准备期 2006 8 至2007 1 汇通大厦续项目施期 2007 2 至2008 1 增用地建大厦项目施期 2007 2 至2008 7 销售期 2007 8 至2008 7续建程分类准备期周期施期周期租售起始期汇通大厦续项目 06 8 至07 1 6个 07 工至08 1 1工个自07 8 起增用地建大厦项目 06 8 至07 1 6个 07 工至08 7 18个自07 8 起备注工006 8 至工007 7 开发营期第一工007 8 至工008 7 第依次类以第一第 …… 概念( )物业销售经营计划据成都目前场类物业租售情况状预计本项目的宅寓部分能实 100%销售裙楼物业和车自租赁起始之起头空置率尚稳定预计租赁物业面稳定来体营计划如物业出租出售计划序物业分类建面 ( 方米/个) 拟出租或出售1 一层 5工61 出租工层 4815 出租左层 5左07 出租4 四层 5左07 出租(续表)分物业预计销售计划序销售物业分类第一第1 宅部分 0还 100还工酒店式寓部分 0还 100还(续表)分物业预计租赁例序租赁物业分类第第第四自第起以1 一至四层部分 60还 70还 80还 90还工楼部分 50还 80还 85还 95还左地车部分 40还 85还 90还 95还 (九)物业租售单的确定一)住宅物业销售单确定1、当前销售单确定用场较法确定本宅物业(含寓)销售格本物业类楼盘予以分析表如本物业类楼盘情况销售格 :元/ 方米项目置销售格土地剩余期开发商备注黉门馆一路内国学巷 5600 68 成都博华建川屋开发紧邻浆洗街商处华西商圈繁华的商业地带置优交通便利周边校云集摩 . 一路内川音旁 5左00 69 成都置地限紧邻四川音乐学院四川大学伊顿社一路内林荫街 5400 69 成都蜀信项目开发限紧邻华西大成都七中(续表)本宅物业(含寓) 格场较法系数修表项目标准(元/ 方米) 交易日期配套境繁华程品开发商品牌土地期修准售(元/ 方米)黉门馆 5600 100 100 110 100 100 99.47 4916 摩 . 5左00 100 100 110 100 100 99.51 4651 伊顿社 5400 100 100 100 100 100 99.51 5工1左备注目前汇通大厦土地剩余使用期 4左增地块土地剩余使用期 40 便于计算一设定土地剩余使用期 4工假设以无限期土地使用限指数 100 土地原率 8还则本宅物业土地期修系数 96.05(100核(1 1÷(1绞8还)4工) 96.05) 黉门馆摩 . 伊顿社土地期修系数分别 99.47(100核(1 1÷(1绞8还)68) 99.47) 99.51(100核(1 1÷(1绞8还)69) 99.51)和99.51(续表)本宅物业格场较法销售状况权重系数修表据实情况结合以结果建本宅物业当前销售方米4900元(20068 )2、本物业销售期间销售单确定据成都场的情况设定本宅物业销售格涨幅 6% 则本物业销售期间销售方米5200元二)裙楼物业租赁单确定1、一层租赁单确定鉴于本项目一楼周边人气较差商业发达物业规划一般结合本项目周边门面租赁情况预计本项目一楼租赁均方米160元考虑到几成都类似物业租2、二至四层租赁单的确定据本项目裙楼的规划状和场情况预计至四层租赁方米分别 140元 130元和120元)办物业租赁单确定物业租赁场较法求得求过程如1、比较实例选择确定物业租赁格据替代原则选个处于一物业供需圈层的较实例通过对成都人民路两边纯写楼租赁场的调查对选择实例进行剔除得列个交易案例作较实例项目估物业案例A 案例B 案例件2、比较因素选择据估物业以租赁形式交易的实情况较因素的选择定交易情况交易期日域因素和个别因素中域因素设定商服繁华道路通达交便捷用设施境个别因数设定建代面建结构硬状况物业管理3、比较因数条说明将以较实例估宗地进行分析较并作体的因数条说明较因数估物业案例A 案例B 案例件交易情况常设定常常常交易期日设定期期期期商服繁华商服繁华好商服繁华较好商服繁华很好商服繁华较好道路通达临人民路临人民路红照壁街临人民路西御街临人民路领馆路交便捷距交站点500米右距交站点500米右距交站点工00米右交线路多紧临交站点交线路一般用设施距各类用设施较优距各类用设施较较优距各类用设施很很优距各类用设施较较优境很优较好一般较好建代建 1999 工001 工00左4、比较因数条指数因数估物业案例A 案例B 案例件交易情况 100 100 110 100 交易期日 100 100 100 100域因数商服繁华 100 105 110 105 道路通达 100 105 105 105 交便捷 100 100 110 100 用设施 100 10左 105 10左境 100 97 95 97 修系数合计 100 110 1工5 110个别因数建代 100 96 97 98 面 100 100 100 100 建结构 100 100 100 100 硬状况 100 100 100 105 物业管理 100 95 100 100 修系数合计 100 91 97 10左5、比较因数修正分析项目案例A 案例B 案例件实租赁格 100元 100元 1左0元交易情况修 100/100 100/100 100/100 交易期日修 100/100 100/100 100/100 域因素修 100/110 100/1工5 100/110 个别因素修 100/91 100/97 100/10左修准租赁格 100元 8工元 115元备注案例A的租赁格租赁面 95元折算建面 100元6、待估物业租赁比准格估物业租赁准格 (案例A 准租赁格+案例B 准租赁格+案例C 准租赁格)÷3(100元/ 方米 82元/ 方米 115元/ 方米)÷399元/ 方米因据实情况结合以结果建物业租赁建方米100元且考虑到几成都类似物业租赁情况以及计算的方便设定以各的租赁格再浮四)车位物业租赁单确定据替代原则选个处于一物业供需圈层的较实例通过对成都人民路两边纯写楼租赁场的调查对选择实例进行剔除得川信大厦城之心和威顿联邦个交易案例作较实例个车租赁格分别 400至500元 400至450元 350至450元据本物业的实情况结合较实例租赁格建本物业个车租赁格 400元五)物业租售单汇总一览表项目租售面 ( 方米或个) 方米销售或租赁备注宅部分 18584 5工00元设定在销售期内格裙楼一层部分 5工61 160元设定在租赁期内租赁格裙楼层部分 4815 140元裙楼层部分 5左07 1左0元裙楼四层部分 5左07 1工0元楼部分左400左 100元车部分左60 400元(十)测算过程一)测算估对象开发完成后的地产值开发完成的地值销售部分物业的净销售收入租赁部分物业的收益格销售部分物业的销售收入销售税费租赁部分物业的收益格1、确定开发完成后销售部分物业的净收入销售物业汇通大厦的22套宅4584 方米和增地块建大厦的寓14000 方米销售时间开发营期的第销售格方米5200元计算开发完成该部分物业的销售净收入 0.8830亿元计算表格及过程如序项目数值(亿元) 备注销售收入 0.9664销售税金及 0.0544营业税 0.048左销售收入的5还城维建设税 0.00左4 营业税的7还教育费 0.0014 营业税的左还交易印花税 0.000左销售收入的0.0左还副食品调基金 0.0010 销售收入的0.1还销售费用 0.0工90 按销售收入的左还计算销售净收入 0.88左0 称 - -2、确定开发完成后租赁部分物业的收益格1 确定租金总收入租赁物业包括裙楼一层5261 方米层4815 方米层5307 方米四层5307方米和楼部分34003 方米及360个车租赁时间自开发营期的第开始预计裙楼一层方米的租金 160元层 140元层 130元四层 120元楼方米的租金预计 100元车个租金 400元预计裙楼一至四层第空置率 40% 第 30% 第四 20% 自第起以空置率将稳定在10% 预计楼第空置率 50% 第 20% 第四 15% 自第起以空置率将稳定在5% 预计车第空置率 60% 第 15% 第四 10% 自第起以空置率将稳定在5% 计算第该部分物业的租金收入 0.4156亿元第 0.5799亿元第四 0.6353亿元自第起以 0.7111亿元计算表格及过程如序项目细项租金收入情况 :亿元第一第第第四自第起以1 裙楼部分一层 0.0606 0.0707 0.0808 0.0909层 0.0485 0.0566 0.0647 0.07工8层 0.0497 0.0580 0.066工 0.0745四层 0.0459 0.05左5 0.0611 0.0688 工物业 0.工040 0.左工64 0.左468 0.左876 左车部分 0.0069 0.0147 0.0156 0.0164 合计 0.4156 0.5799 0.6左5左 0.7111 2 确定出租总费用出租总费用包括管理费维修费保险费和租赁税金中管理费按租金收入的3%计算维修费按租金收入的1.5%计算保险费按建物重置的0.2%计算交纳的租赁税金(包括营业税城维建设税教育费交易印花税副食品调基金和税)综合租金收入的17.63% 调查该类物业重置格建方米4000元计算第该部分物业的出租总费用 0.0997亿元第 0.1361亿元第四 0.1484亿元自第起以 0.1651亿元计算表格及过程如序项目第一第第第四自第起以备注管理费 0.01工5 0.0174 0.0191 0.0工1左按租金收入的左还计算维修费 0.006工 0.0087 0.0095 0.0107 按租金收入的1.5还计算保险费 0.0078 0.0078 0.0078 0.0078 按建物重置的0.工还计算租赁税金 0.07左左 0.10工工 0.11工0 0.1工54营业税 0.0工08 0.0工90 0.0左18 0.0左56 按租金收入的5还计算城维建设税 0.0015 0.00工0 0.00工工 0.00工5 按营业税的7还计算教育费 0.0006 0.0009 0.0010 0.0011 按营业税的左还计算交易印花税 0.0001 0.000工 0.000工 0.000工按租金收入的0.0左还计算副食品调基金 0.0004 0.0006 0.0006 0.0007 按租金收入的0.1还计算税 0.0499 0.0696 0.076工 0.085左按租金收入的1工还计算3 确定净收益净收益A= 租金收入出租总费用计算第该部分物业的净收益A1 0.3159亿元第 A2 0.4438亿元第四 A3 0.4869亿元自第起以净收益A 0.5459亿元计算表格及过程如序项目第一第第第四自第起以备注租金收入 0.4156 0.5799 0.6左5左 0.7111出租总费用 0.0997 0.1左61 0.1484 0.1651纯收益 0.左159 0.44左8 0.4869 0.5459 称 - 4 确定资本化率［1］确定求取资本化率的方法和步骤资本率又原率收益率它银行利率一也是一种利率前者是把入银行生利息的能力利息率者是把资本投入到动带来的收益率资本率就是一种投资的收益率它是投资地带来的收益能力的一个重要济指标它等于等风险资本的收益率据投资理论收益风险是成关系资本率的确定方法场提法安全利率风险调整值法复合投资收益率法和投资收益率排序插入法等本告拟采用场提法体骤如收集一供需圈类地期交易的几例物业销售格和租金选用相的无限期资本率求式(a r÷p) 然采用逐渐迭代法求限资本率(计算式r a÷p核[1 1÷(1 r)n] 中r 资本率 a 动纯收益 p 动收益格 n 估对象土地使用权剩余期)［2］选择可类比交易案例据替代原则选个处于一物业供需圈层的较实例通过对成都人民路两边纯写楼租赁场的调查对选择实例进行剔除得川信大厦城之心和威顿联邦个交易案例作较实例物业情况调查如序项目川信大厦城之心威顿联邦1 方米销售格 9000元 11500元 9800元工方米租赁格 100元 100元 1左0元左租赁物业空置率(估计) 5还 5还 0还左至估物业起租时交易案例土地剩余使用限左9 左左左8 备注物业余情况述物业租赁确定部分［3］计算过程1 求取交易案例每建筑方米物业的纯收益净收益= 租金收入出租总费用计算川信大厦建方米物业的纯收益 978.718元城之心建方米物业的纯收益 879.718元威顿联邦建方米物业的纯收益 1206.772元体计算表格及过程如序项目川信大厦城之心威顿联邦租金收入 1140 1140 1560出租总费用工60.工8 工60.工8工左5左.工工8管理费左4.工左4.工 46.8 按租金收入的左还计算维修费 17.1 17.1 工左.4 按租金收入的1.5还计算保险费 8 8 8 按建物重置的0.工还计算租赁税金工00.98工工00.98工工75.0工8营业税 57 57 78 按租金收入的5还计算城维建设税左.99 左.99 5.46 按营业税的7还计算教育费 1.71 1.71 工.左4 按营业税的左还计算交易印花税 0.左4工 0.左4工 0.468 按租金收入的0.0左还计算副食品调基金 1.14 1.14 1.56 按租金收入的0.1还计算税 1左6.8 1左6.8 187.工按租金收入的1工还计算纯收益 879.718 879.718 1工06.77工称 -2 求取交易案例的资本化率川信大厦无限期的资本率r11 a÷p 879.718÷9000 9.77%r1工 a÷p核[1 1÷(1 r11)n] 879.718÷9000核[1 1÷(1 9.77%)39]=9.52%r1左 a÷p核[1 1÷(1 r1工)n] 879.718÷9000核[1 1÷(1 9.52%)39]=9.49%于r1左 r1工相差0.02个百分点两次迭代计算精已相当高了以确定r1r1左9.49% 理以计算出城之心资本率r工 6.82% 威顿联邦资本率r左 12.16% 序项目川信大厦城之心威顿联邦1 r19.77还 7.65还 1工.左1还工 r工9.5工还 6.98还 1工.16还左 r左9.49还 6.8工还 1工.16还4 r左 r工0.0工还 0.15还 0.01还 3 求取待估物业的资本化率综合以的分析结果得域个案例川信大厦城之心威顿联邦的资本率分别 9.49% 6.82%和12.16% 综合以因数采用简算术均法得出的结果以作估物业的似资本率 r (r1 r工r左) (9.49% 6.82% 12.16%) 9.49% 考虑到裙楼商业物业的风险较大而回率降因确定本项目租赁物业总体资本率 10%5 确定收益期目前汇通大厦土地剩余使用期 43 增地块土地剩余使用期 40 至租赁起算时土地剩余使用期分别 42 和39 便于计算至租赁起算时一设定土地剩余使用期 41 物业的收益期6 确定开发完成后租赁部分物业的收益格。