浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫

浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫一、政府失灵的简介政府失灵，是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。

二、鄂尔多斯房地产概况随着呼包鄂城市群申请列入国家战略,依托丰富的自然资源,作为城市群的中心城市之一的鄂尔多斯具备了快速可持续发展的动力。

其房地产市场在近几年呈现一种蓬勃发展的态势。

无论是房屋施工面积、新开工面积还是商品房销售面积都处于全国前列,2010 年鄂尔多斯各旗镇总人口只有 160 万,全国第六次人口普查数据显示,2010 年底鄂尔多斯市中心区常住人口 66. 8 万人。

若按照 67 万人口计算,仅 2010 年施工的房产就够为每个人提供 47 m2的住房。

同年全市商品房销售面积 535. 54 万 m2 , 这就意味着平均到市民,人均购买了约 8 m2 的住房,而同期北京的人均销售面积只有 0. 78 m2 。

鄂尔多斯是新兴城市,市区人口较少,住房空置率居高不下。

三、鄂尔多斯房地产泡沫现状2011年5月，一则出自鄂尔多斯政府的消息称，2009年和2010年投资额分别完成219.4亿元和280.5亿元。

5年来，累计完成房地产开发766.3亿元，是“十五”时期的22.2倍，年均增长47.2%，建筑规模也在不断扩大。

有数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。

房价却一直在下滑，鄂尔多斯目前房价以从高位迅速回落到3000／平方米上下。

而此前，鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万／平米。

2012年8月之后的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债着。

滞销之中，房价纷纷下降，而降价成为许多房地产商的选择。

但是连降价都不能收回当初投资时，资金链就会断裂，市场面临崩溃。

鄂尔多斯房地产泡沫原因分析1.民间借贷体系的不健康发展由于制度保障、机制安排等方面的漏洞和缺陷,高利贷往往充斥着民间借贷市场,民间借贷纠纷常常与非法吸收公众存款、集资诈骗等经济犯罪交织在一起,有的人甚至利用公众“暴富”心理将民间借贷异化为“炒钱”的游戏,一旦借贷者资金链条断裂,就出现老板或资金掮客的“跑路”现象,这对地方经济的稳定形成了强烈冲击。

2.产业结构单一无论是在开发还是在销售层面, 鄂尔多斯的房地产业都维持着较高的杠杆率和融资成本, 如此高的融资成本,依然需要通过资金的源头———煤矿产业来消化。

然而自 2010 年以来,煤炭价格的持续走低以及不容乐观的房地产形势却使得鄂尔多斯的民间借贷体系面临了极为严峻的困难。

就煤炭行业来看,从 2012 年下半年开始,鄂尔多斯的煤炭从近 400 元每吨的价格,跌落到 200 元不到,伴随着“外煤进口”的冲击,除大型国有煤矿之外,众多中小煤矿纷纷减产或停产。

3.政府责任的缺失为了调动地方政府的积极性,中央政府更多关注的是权力与利益的一致性,而降低了对地方政府责任的同等要求,且对消极责任后果缺乏有效的追究机制,这就促使地方政府在行使自主权力时,仅着眼于地方利益甚至部门或官员的个人私利,以至地方政府权力运行的失范和失责现象严重。

四、鄂尔多斯房地产中的政府行为与江浙民间资本支撑中小企业发展不同, 鄂尔多斯的民间借贷流向的煤矿和房地产业,与当地政府的政策和规划密切相关,”通过采矿获利的煤矿主,依靠土地补偿而一夜暴富的失地农民,拿着巨额的资金最先进入民间借贷领域,鄂尔多斯地方政府开启的大规模基础建设和房地产业又为日益壮大的民间借贷队伍提供了庞大的市场,这些资金“源自煤矿,然后流进地下钱庄,再流入楼市 , 形成了从地下地上的循环（一）房地产开发过程中1.政府职权越位和缺位地方政府热衷于批租土地,包括征收农地用于大规模的房地产开发建设等,试图依靠房地产投资来带动本地经济的发展,并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政缺口。

个别地方政府甚至将房地产作为拉动地方经济增长的支柱产业,过于功利性地重视房地产对经营城市的贡献,经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。

[15]鄂尔多斯政府正是在这一理念的指引下,在经济飞速发展的过程中并没有重视谋求经济的转型,而是令丰厚的民间资金长期以来一直沉淀在本地,沉淀在房地产市场,最终导致了本地房地产市场的泡沫。

2.政府寻租行为地方政府与房地产利益联盟关系的存在,削弱了地方政府作为地方公共利益的代表者、实现者和维护者的角色,强化了其作为国有土地代理人和以地生财者的经济人角色,这是房地产市场中地方政府行为发生种种扭曲的症结。

以鄂尔多斯为例,其房地产的繁荣期主要集中在 2006 - 2010 年,这段时期的销售面积均大于当年的竣工面积,即便是 2010 年 4 月“新国四条”的出台也没有改变其房地产市场火爆的现状,房地产市场的繁荣离不开鄂尔多斯政府的支持及其与地产商的利益结盟。

（二）民间借贷问题中1.政府忽视民间借贷环境体制建设(1)中国缺乏一部专门的法律来对其进行规范,导致民间借贷合法性等基本问题难以确认,民间借贷在实践中存在着较大的制度性风险。

(2) 中国目前关于高利贷的规定仍是空白的: 既没有规定严格意义上高利贷的标准,也没有规定高利贷的法律责任,这就为高利贷充斥民间借贷市场提供了契机。

(3)中国尚缺乏一整完善的覆盖政府、企业和个人的社会信用体系,这就难以很好地解决民间借贷过程中所面临的信用问题,一旦出现恶意违约现象,债权人的合法利益就难以得到保障。

2.政府对于民间借贷缺乏监管由于难以统计“从事民间借贷业务活动但未办理工商注册登记手续的各类地下机构及个人,合规的民间借贷中介仅仅是鄂尔多斯民间半隐蔽金融中的一小部分”, 加之监管部门之间的权责分割问题,鄂尔多斯政府很难对数量众多的民间借贷中介机构实施有效的监管。

[13]与此同时,“通过征地和拆迁的补偿将煤炭资源形成的财富一部分转移到当地居民手中,又通过发达的民间融资实现再次增值”[14]10 的发展路径也使得鄂尔多斯政府抛弃了规范民间借贷市场的责任,从而直接导致民间借贷规模的不合理膨胀和扩大。

（三）政府的短期行为在计划经济体制向市场经济体制的转型过程中,地方政府始终是影响地方经济正常运行和增长的主要变量,随着利益结构的重大调整和央地权力关系的重新界定,地方政府逐渐形成了自己的特殊利益。

一方面,合理范围内的政府利益往往是地方政府行为的驱动力,它能增强政府的行政能力,激励政府及其工作人员负责而高效地开展工作; 但另一方面,如果地方政府利益出现恶性膨胀,就会诱使其做出短期的短视行为,即在制定当地经济发展规划和产业政策时,“既不从中央宏观调控的大局出发,也不从本地的比较优势出发,而只关心任职期间的经济发展和财政利税,一味追求短期经济效益”1.政府决策现行政绩考核体系的设计尚存在着“重经济指标、轻社会指标,重量化指标、轻质化指标的倾向,这在一定程度上对地方政府的政绩观形成片面引导,成为有些地方政府 GDP 至上政绩观的重要原因”2.财政任务与行政任务的不对等“负盈不负亏”的财政激励方式使其受到的财政责任约束较小,即使出现财政赤字和债务,地方政府官员通常也不会面临重大处罚。

在这种情况下,地方政府的理性反应便是动用一切财政或其他资源来实现行政责任的最大化,例如从银行贷款支持企业的扩张,向社会集资摊派从事某个公共工程项目等。

地方政府热衷于“改造”“拆迁”便是一个典型的例子五、政府针对鄂尔多斯困境的应对措施（一）减少政府短期行为一方面，地方政府要完善绩效评估体系，完善以GDP 等经济指标为主的地方政府政绩考核体系，创新增加政府提供服务的数量和质量、公众满意程度等社会发展指标的政府政绩考核体系；完善重视近期产出现状，绩效评价指标的设置上突出能综合体现经济发展、人民生存状况、资源和生态环境的长期效益指标,确保地方经济社会发展的可持续性。

另一方面，加强地方政府的财政责任。

通过加快财政责任立法，设立各级地方政府综合风险管理组织,建立风险预警和控制机制，健全财政问责网络等措施，重视政府财政责任的建设,防止高速经济增长背后的地方政府财政危机的出现。

（二）增强在民间借贷的政府责任首先，构建完善的民间借贷制度环境。

国家层面的针对民间借贷的法律法规、条例办法的制定和出台必须提上议事日程,严格规范民间借贷市场资金的借贷利率,实行民间借贷备案制度。

其次，加强地方政府的监管责任。

在建立民间借贷监测、通报和风险提示系统同时，建立民间借贷监测、通报和风险提示系统，还应该及时制定一系列补救措施和应急方案,严厉惩罚非法和违规的民间借贷行为,切实保障当地居民在民间借贷纠纷案件中的合法权益和诉求。

（三）避免政府在房地产开发过程中的寻租行为确保地方政府正确履行其职权，需要反思地方政府各部门之间权力与责任的分工与配置,寻求体制化、法治化的解决思路和解决道路。

打破地方政府与房地产商的利益结盟，健全和完善社会中介机构,打破地方政府与房地产商之间的直接利益关系。

还需在完善政府责任追究制度的同时,重视培养政府工作人员的自觉负责意识。

文献参考［1］栾欣超：《资源型城市转型过程中的地方政府责任——以“鄂尔多斯困境”为例》《前沿》2014年10月［2］任月君,郝泽露：《鄂尔多斯房地产泡沫的元凶探析》大连海事大学学报( 社会科学版) 2013年12月［3］《温州、鄂尔多斯房地产风险成因、影响及启示》［4］《高和资本 . 中国民间资本投资调研报告———鄂尔多斯篇》 [ R ] . 2011 年 4 月.。