房地产投资分析 第五章 房地产投资项目基础数据的分析估算
房地产项目投资收益测算分析研究报告
261
206
467
689
51355
18
2027
1192.455
1192
261
212
473
719
52074
19
2028
1228.59
1229
261
219
480
749
52823
20
2029
1264.725
商业建安工程费
17416
2,438
1,400
单方造价以商业面积为基数
1
建安工程费
万
2,438
1,400
◆
裙房商业
㎡
17416
1400
2,438
0
地下车位建安工程费
67935
10,028
单方造价以地下车位面积为基数
1
建安工程费
万
10,028
1,476
◆
人防地下车位
建筑安装费总计
32505
5
不可预计费
395
49013
1938
直接开发成本3％
合计
建设投资 （2—5项相加）
8074
49013
39575
投资估算即为直接开发成本，由项目实际产生的成本进行分类并综合计算，估算总建设投资成本。
房地产开发项目总投资与总成本费用
http://www.dcpxw.com/
表5-5 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8
基础设施建设费估算表 项 目 供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施 合 计
ຫໍສະໝຸດ Baidu
单位：万元 单位： 接口费用 合 计
建设费用
单位： 单位：万元
估算说明
（1）+（2）
中国最大的地产资料下载基地
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国中地产顾问
表 5-2 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 项
开发建设投资估算表 目 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 合 计
中国最大的地产资料下载基地 http://www.dcpxw.com/ 国中地产顾问
表5-1
序 号 1 1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12 2 3 3．1 3．2 3．3 项
项目总投资估算表
目 总 投 资 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金 项目总投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金
房地产项目投资估算表格
房地产项目投资估算表格
篇一：房地产开发项目成本费用估算表
费用项目计费标准与依据总价单价
一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费
二．前期工程费
１．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右 1.32元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费
三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施
四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800
五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场
六．开发间接费
七．管理费用约为前五项的３％左右
八．销售费用销售收入的４％－６％
九．财务费用年贷款40%,贷款利率6.12%
十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费
十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费
十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、
第四章投资项目基础数据分析估算
第一节 总投资与总成本费用估算
1、土地费用估算（土地费用分为4种形式） 、土地费用估算（土地费用分为 种形式 种形式） （2）土地出让地价款 ） 土地出让地价款的数额由土地所在城市、 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地 地段、土地的用途以及使用条件、 区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件 等许多方面的因素决定。 等许多方面的因素决定。 可以参照基准地价（广州 年基准地价）， 可以参照基准地价（广州2008年基准地价）， 年基准地价 再根据地段等级、用途、容积率、 再根据地段等级、用途、容积率、使用年限等因 素修正。 素修正。
第一节 总投资与总成本费用估算
二、房地产开发项目总成本费用的具体估算 1、土地费用估算 、
土地费用的表现形式：征收土地的土地征收 土地费用的表现形式： 拆迁费、出让土地的土地出让地价款、 拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地 的土地转让费、租用土地的土地租用费、 的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投 资入股土地的土地投资折价款。 资入股土地的土地投资折价款。
第一节 房地产开发项目总投资与 总成本费用的估算
一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 2、房地产开发项目总投资 、 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资 见下页表）。 金（见下页表）。
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 2 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2
房地产投资项目分析汇总篇(12个ppt)8
划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要 包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、 环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干 线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估 算。
18
表5-5
基础设施建设费估算表
单位：万元
19
7
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为 1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售， 休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成； 综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一次性收回。
12．不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。
不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估 算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。
如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估 算下列费用： 13．运营费用 14．修理费用 5．1．3房地产投资估算各种报表
33
5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措
生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加 （通常也叫两税一费）。
电大《房地产经营与管理》形考任务二
试卷总分:100 得分:100
1.房地产项目投资决策是房地产项目投资分析工作的最终目的。
【答案】:正确
2.具体而言，房地产投资项目的财务评价具有如下作用（）
A.衡量项目的负债能力
B.衡量项目的盈利能力
C.衡量项目的清偿能力
D.衡量项目的资金平衡能力
【答案】:BCD
3.房地产开发项目财务评价指标是判断项目在财务上是否具有可行性的重要依据，是衡量项目财务经济效果的尺度。
【答案】:正确
4.在房地产项目投资分析中，影响利润的主要因素有以下几个（）
A.贷款利率等
B.土地成本
C.开发期
D.建造成本
E.租金或售价
【答案】:ABCDE
5.定性分析法是采用数量指标和数学模型进行房地产项目投资决策的方法。
【答案】:错误
6.资金平衡主要是指投资项目的各期累计盈余资金不应出现负值（即资金缺口），它是开发经营的必要条件。
【答案】:正确
7.成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产项目财务可行性的经济评价指标。
【答案】:正确
8.可行性分析是在投资决策前，对项目在技术上、经济上和工程上的可行性进行论证、研究和评价的分析过程。可行性分析是房地产项目投资分析的一个重要阶段。
【答案】:正确
9.房地产项目投资的财务评价报表包括辅助报表和基本报表。（）中存储的是一些基础性数据，它们来源于房地产项目投资经济评价的基础数据的分析与估算。（）是根据辅助报表中的数据填列的，是计算和反映项目盈利能力、清偿能力及资金平衡能力等指标的基础。【答案】:辅助报表
10.动态评价指标即进行评价指标计算时，考虑了资金的时间价值的评价指标。动态评价指标具体包括动态投资回收期、净现值和内部收益率等。
第五章房地产投资项目财务分析《房地产投资分析》PPT课件
6 累计税前净现金流量
计算指标：
1、项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：
2、项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：
3、项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 4、项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 3、项目投资回收期（年）（所得税前）：
%）： %）：
4、项目投资回收期（年）（所得税后）：
Restricted Information and Basic Personal Data
第一节 房地产投资项目财务分析概述
❖ （5）房地产开发项目不按租售合同而按实际可能得到的财 务收入估算现金流入，并依此估算经营成本。
❖ （6）房地产开发项目的效益一般为售房收入、租房收入、 土地（生地或熟地）出让收入、配套设施出售（租）收入以 及自营收入。
其表格形式见表5-2。
Restricted Information and Basic Personal Data
表5-2
资本金现金流量表 单位：万元
序号
项目
合计 1 2 3
1 现金流入
1．1 销售收入 1．2 出租收入 1．3 自营收入 1．4 净转售收入 1．5 其他收入 1．6 回收固定资产余值 1．7 回收经营资金
Restricted Information and Basic Personal Data
表5-4
房地产项目投资经济测算
房地产项目投资经济测算
1. 引言
房地产投资是一种常见且有吸引力的投资方式，通过购买和持有房地产资产，投资者可以获得租
金收入和资产增值。然而，房地产项目的投资决
策需要进行经济测算，以确保投资的可行性和盈
利性。本文将介绍房地产项目投资经济测算的方
法和步骤。
2. 数据收集
在进行房地产项目投资经济测算之前，首先需要收集相关的数据。这些数据包括但不限于以下内容： - 土地成本：购买土地的成本是投资房地产项目的首要考虑因素。该成本可以通过市场调研和与房地产开发商的谈判得出。 - 建筑成本：建筑成本是房地产项目的重要组成部分，包括土地准备、建筑物建设和装修等方面的费用。这些成本可以通过咨询专业评估师或承包商来估算。 - 预计租金收入：租金收入是房地产投资的主要收
入来源。通过研究类似的房地产项目和市场租金
水平，可以估计出预计的租金收入。- 运营费用：房地产项目的运营费用包括维护费用、管理费用
和管理成本等。这些费用可以通过与类似项目的
开发商或物业管理公司咨询得出。- 预计升值率：房地产投资的另一个重要考虑因素是资产升值率。这可以通过研究市场趋势、经济指标和区域发展
计划等数据来预测。
3. 财务分析
基于收集到的数据，进行以下财务分析以评估房地产项目投资的经济可行性： - 现金流分析：现金流分析是评估投资回报的重要方法。通过计算每年的净现金流量，可以确定房地产项目的盈利能力。净现金流量等于租金收入减去运营费用和贷款利息等支出。 - 投资回收期：投资回收期是指投资额在净现金流入的情况下回收的时间。较短的投资回收期意味着投资回报较快。 - 净现值分析：净现值分析是确定房地产项目投资的盈
房地产开发项目投资估算(一)2024
房地产开发项目投资估算（一）
引言概述：
房地产开发项目的投资估算是一个关键性的环节，决策者需要了解项目的投资需求和潜在的风险。本文将以房地产开发项目投资估算为主题，分析其相关内容，包括项目策划、土地成本、建设成本、市场风险和财务分析等方面。
一、项目策划
1. 确定项目目标和范围
2. 分析项目背景和市场需求
3. 制定项目计划和时间表
4. 考虑可行性研究和风险评估
5. 确定项目管理和控制措施
二、土地成本
1. 调查土地资源和市场价格
2. 进行土地评估和选址分析
3. 谈判土地购买或租赁合同
4. 确定土地开发费用和资金来源
5. 确保土地使用权和相关法律手续的合规性
三、建设成本
1. 编制项目建设预算和成本控制计划
2. 参考行业标准和类似项目的建设成本
3. 调查市场供应商和承包商的报价
4. 考虑材料和劳动力成本的变动因素
5. 进行项目建设进度和质量的监控与管理
四、市场风险
1. 进行市场需求和竞争分析
2. 考虑政策和法规的影响因素
3. 调查目标市场的购房者和租户需求
4. 分析潜在的销售和租赁风险因素
5. 制定市场推广和销售策略
五、财务分析
1. 编制项目投资回报率和财务预测
2. 计算项目的现金流量和利润预测
3. 分析项目的风险和抵触点
4. 确定项目的资金筹措方式和融资成本
5. 进行项目的收益和成本分析
总结：
房地产开发项目的投资估算涉及多个方面，包括项目策划、土地成本、建设成本、市场风险和财务分析等。通过合理的估算和分析，决策者能够更好地评估投资风险，制定相应的策略和决策，提升项目的成功率和投资回报率。
房地产项目投资分析报告
房地产项目投资分析报告
一、说明：
1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。
项目面积参数表
表1-1
二、项目开发成本费用的估算：
本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：
(一)土地费用
表2-2
(二)前期开发费用估算表
表3-3
（三）建安工程费用
表4-4
（四）基础设施费
表4-5
（五）开发期税费估算表
表4-6
（六）不可预见费
表4-7
（七）管理销售费用
表4-8
（八）投资与成本费用估算汇总表
表4-9
三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金***
房地产项目投资分析报告定稿版
房地产项目投资分析报
告
HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
房地产项目投资分析报告
一、说明：
1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX 商住综合开发。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。
项目面积参数表
表1-1
二、项目开发成本费用的估算：
本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：
(一)土地费用
表2-2
(二)前期开发费用估算表
表3-3
（三）建安工程费用
表4-4
（四）基础设施费
表4-5
（五）开发期税费估算表
表4-6
（六）不可预见费
表4-7
（七）管理销售费用
表4-8
（八）投资与成本费用估算汇总表
表4-9
三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金
****万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。
投资计划与资金筹措
表4-10
四、项目销收入的测算
本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-
3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。
##房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。
而发生的各项费用。主要包括借款和债券的 利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇 汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费 用。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1）长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额
÷2）×年利率（有效年利率） 2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费
5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措
5．2．1经营收入估算 1．租售方案的确定
租售方案一般应包括以下几个方面的内容： 1）项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？ 以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？ 2）可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑 物中的位置； 3）出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要 考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响； 4）售价和租金水平的确定； 5）收款方式与收款计划的确定。
资产评估学 第五章ppt5
营运费用
营运费用
＝ 有效毛收入
具体估算可以分为出租型、直接经营型及自用型进行。 （二）资本化率的估算 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。
△求取方法： 1.市场提取法（市场法） 寻找相类似房地产的交易案例，对类似房地产的净收益、价 格等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率 2.累加法 资本化率 ＝ 无风险报酬率 + 风险报酬率 3.排序插入法
土地所有权 城镇土地 国家所有 农民集体所有 农村和市效土地
国有土地使用权
划拨土地使用权 出让土地使用权
二、房地产价格的种类
（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地价格 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）出让底价 （4）转让价格 （5）其他价格（抵押价格、课税价格等）
3.估算资金成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开 发成本分阶段均匀投入，则： 资金成本＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米 4.估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米 5.计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
房地产投资项目的财务分析
16
（3）财务费用 1）利息支出：指建设投资借款利息和流动资金借
款利息。 建设投资借款利息=年初本金累计额×年利率 流动资金借款利息=流动资金借款累计额×年利率 2）其它财务费用：根据所占比例估算或不予计算
6
2）集体土地征用费
➢ 征用耕地：土地补偿费、安置补助费以及地上附着 物和青苗补偿费。土地补偿费为该耕地被征用前三 年平均年产值的6～10倍。安置补助费安需安置的 农业人口计算，每一个需要安置的农业人口的补偿 标准为该耕地被征用前三年平均年产值的4～6倍。
➢ 其他土地：由省、自治区、直辖市参照耕地补偿费 和安置补偿费的标准规定。
9
（3）建安工程费
➢ 指直接用于工程建设的总成本费用，主要包 括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内 装修工程费等。
➢ 估算方法： 1）单元估算法：以基本建设单元的综合投资费
用乘以单元数，得到项目或单项工程总投资 费用的估算方法。 2）单位指标估算法：以单位工程量投资费用乘 以工程量得到单项工程费用的估算方法。
3）拆迁安置补偿费
➢ 拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用 人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况 下应按照拆除面积给予安置，分为原地回迁安置与 异地永迁安置。
第五章：房地产投资经济效果评价
（2）房地产开发项目总投资的构成:
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 财务费用 管理费用 期间 销售费用 费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
房地 产开 发项 目总 投资
开发建 设项目
固定资产及 其他资产
开发产 品成本
开发经 营成本
经营资金
二、经营收入、利润和税金p38
1、经营收入：向社会出售、出租房地产商 品或自营时的货币收入。
销售收入=销售房屋面积×房屋销售单价 经营 收入 出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价 自营收入=营业额-营业成本-自营中的经营风险回报
二、经营收入、利润和税金
2、利润 根据财务核算和分析的需要，企业利 润可以分为经营利润、利润总额（实现利 润）、税后利润和可分配利润四个层次。
•判断标准： FNPV≥0，项目的获利能力达到或超过基准收 益率的要求，可行 FNPV＜0，项目的获利能力达不到基准收益率 的要求，可行 ic：基准收益率 是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数。 导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最 低要求收益率（MARR）。 *决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目 风险。
•③企业所得税 •征税对象：实行独立经济核算的房地产企业 （本门课程） •所得税额＝应纳税所得额×税率 •应纳税所得额＝实现利润－允许扣除项目的 金额 •房地产开发投资企业所得税税率一般为33%
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
总成本费用 开发 建设 投资 13049 万元 开发 项目 总投 资 13057 万元 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 固定资产 及其他资 产182万元
公共配套设施建设费用
开发间接费用 管理费用 财务费用
经营 资金8 万元
图5-1
销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为 1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售， 休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成； 综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一次性收回。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3．开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发 过程中所发生的各项费用，也就是当开发项 目产品建成时，按照国家有关会计制度和财 务制度规定转入的房地产产品的开发建设投 资。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。 而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用 于支付土地使用权的获取费用，但一般需要 对土地使用权评估作价。
第 5章
房地产投资项目基础数据的分析估算
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 借款还本付息的估算
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的 估算方法。 5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2．房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金 （见表5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。
开发产品 成本12867 万元
房地产开发项目总投资构成图示
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5．1．2房地产开发项目总成本费用的具体估算 1．土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发 生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。 1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土 地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
单位：万元
估算说明
3
3．1 3．2 3．3
项目总投资
开发产品成本 固定资产投资 经营资金
（1）+（2）
表5-2
开发建设投资估算表
单位：万元
序 号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项
目
开发产品成本 固定资产投资
合计
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 合 计
表5-3 序 号 1 2 3 4 5 6
土地费用估 项 目 土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价 合 计 金 额
单位：万元 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2．前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项 目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
表5-4 序 号 1 2 3 4 5 6
表5-1
序 号 1 1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12 2 项
项目总投资估算表
目 总 投 资 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
上述开发项目来自百度文库投资构成见图5-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。