房地产估价师理论方法试卷
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。
( )【答案】×【解析】本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。
在净收益每年不变，但收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：R=Y(1+Y)n/[(1+Y)n-1]。
参见教材P270。
2、[试题]房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
( )【答案】√【解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。
房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
参见教材P342。
3、[试题]某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的( )。
A.技术上的可能B.经济上的可行C.价值最大化D.法律上许可【答案】D【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。
产权登记为工业用途，私自改造为商铺，未经管理部门批准，属于不合法的利用行为。
最高最佳利用必须是在合法前提下的。
参见教材P166。
4、[试题]房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理。
E,周围环境改善【答案】CE【解析】本题考查的是保值增值。
三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。
选项AD属于投资增值而非自然增值;选项B属于保值而非自然增值。
参见教材P67。
5、[试题]在建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。
A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】C【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是政府部门委托估价，则是挂牌底价。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、［试题］资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。
()【答案】V【解析】本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。
资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。
参见教材P270。
2、［试题］运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用()的收益估计值。
A.较高B.较低C.平均D.居中【答案】B【解析】本题考查的是谨慎原则。
谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。
参见教材P171。
3、［试题］下列房地产中，属于按经营使用方式划分的有()。
A.销售的房地产B.收益性房地产C.出租的房地产D.自用的房地产。
E,有租约限制的房地产【答案】ACD【解析】本题考查的是按经营使用方式划分的种类。
选项B属于按是否产生收益划分的种类;选项E属于按权益状况划分的种类。
参见教材P73。
4、［试题］通过标准临街宗地单价（路线价）求得的一宗临街深度为15.24m（即50英尺）、临街宽度为20.00m的土地总价为85.34万元。
标准临街宗地的临街深度为30.48m（即卩100英尺），临街宽度为25.00m。
假设临街宽度20.00m与临街宽度25.00的差异对土地单价的高低影响不大，请根据四三二一法则，计算标准临街宗地的单价和总价。
【答案】标准临街宗地的单价和总价计算如下：设临街深度为30.48m、临街宽度为20.00m的土地总价为V,贝lj：VX（40%+30%）=85.34（万元）V=85.34三（40%+30%）=121.92（万元）标准临街宗地的单价=121.92X10000三（30.48X20.00）=2000.00（元）标准临街宗地的总价=2000.00X（30.48X25.00）三10000=152.40（万元）。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、［试题］谨慎原则主要是评估房地产()时应遵循的原则。
A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值【答案】A【解析】本题考查的是谨慎原则。
房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。
见到“谨慎原则”，要立即联想到“抵押”。
参见教材P171。
2、［试题］采用修复成本法评估可修复的房地产价值减损额，其数额等于()。
A.修复后的价值额B.修复后的价值增加额C.修复的必要支出D.修复的必要支出及应得利润【答案】D【解析】本题考查的是修复成本法。
修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。
该方法主要用于评估可修复的房地产价值减损额。
参见教材P380。
3、［试题］下列对房地产价格的影响因素中，()属于房地产的实物因素。
A.建筑规模B.周围环境景观C.楼层、朝向D.层高。
E,通风、采光【答案】ADE【解析】本题考查的是房地产实物因素。
房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度;建筑物实物因素包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度。
参见教材P122〜126。
4、［试题］通常将路线价区段内各宗临街土地的临街深度的平均数设置为标准临街深度。
()【答案】X【解析】本题考查的是设定标准临街深度。
以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。
参见教材P365。
5、［试题］运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。
()【答案】V【解析】本题考查的是平均增减量法。
运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]关于假设开发法的说法，错误的是( )。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】D【解析】本题考查的是开发完成后的价值。
选项A正确，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不可以采取成本法求取，用其他法都可以;选项B正确，投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算，在动态分析法中不需要单独求取，体现在折现过程中;选项C正确，假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，实际上还没发生;选项D错误，在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格，折算为开发完成时点的价值，作为开发完成后的价值。
参见教材P349。
2、[试题]同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。
( )【答案】对【解析】房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。
3、[试题]一般来说，开发经营期的起点( )。
A.与经营期的起点重合B.与运营期的起点重合C.与建造期的起点重合D.与开发期的起点重合【答案】D4、[试题]估价业务应当由估价机构统一接受委托、统一收取费用;估价师也可以个人名义承揽估价业务。
( )【答案】×【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。
估价委托应由估价机构统一受理、统一收费;估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用。
参见教材P400。
5、[试题]若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。
( )【答案】×【解析】本题考查的是直接资本化法概述。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题及详解
【答案】 D 【解析】 影响房地产价格的经济因素一般包括：①经济发展。反映经济发展的一个重要指 标是国内生产总值的增长。②居民收入。中国目前反映居民收入增长的指标主要 有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。③物价。反映 一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。④利率。⑤ 汇率。D 项，税收减免属于影响房地产价格的制度政策因素。 11. 房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源 于（ ）的限制。 A． 房地产地役权 B． 房地产权利及其行使租赁权 C． 房地产使用管制 D． 相邻关系
【答案】 D 【解析】 相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行 使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建 造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日 照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、 电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管道以及安装设备等， 不得危及相邻房地产的安全。 12. 某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权 下的价值为 120 万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押 率为 60%，实现抵押权的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值 为（ ）万元。 A． 12 B． 25 C． 27 D． 40
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。
A. 价值时点B. 开发完成C. 未来延迟销售D. 销售完成2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（）房地产市场状况下的价值。
A. 未来开发完成之时的B. 购买待开发房地产时的C. 建设期间的某个时间D. 全部租售出去时的3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元／m2，报酬率均为8％，实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格。
A. 高于B. 低于C. 等于D. 无法确定4.(单项选择题)(每题 1.00 分) （）是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，一般不能完全反映房地产价格水平的高低。
A. 总价格B. 单位价格C. 楼面地价D. 土地总价5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。
A. 静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B. 动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C. 评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D. 可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E. 被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试试卷及答案
4．房地产供应有限特性的本质是〔 〕 A．土地的总量有限 B．房地产的不行移动性 C．房地产的独一无二性 D．房地产的价值量大 5．以下土地状况中，不属于士地权益状况的是〔 〕 A．土地运用期限 B．土地运用管制 C．土地面积大小 D．土地权利性质 6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1010 万元同时还有一笔贷款成数由 50％，余额为 1010 万元的抵 押贷款，该在建工程的再次抵押价值为〔 〕万元 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000 11．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业 用逾的沿街厂房改造为假设干个小商铺出租，某估价机构承受托 付以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进展评估。这种
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D．15625 14．某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元 /m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖 中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，买方应缴纳的税费 为正常成交价格的 3.9％。假设买卖双方又重新约定买卖中涉及 的税费全由买方负担，并在原价根底上相应凋整买方付给卖方的 价格，那么调整后买方应付给卖方的价格为〔 〕元／m2。 A．2585 B．2393 C．2955 D．2964 15．评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙 别墅的成交价格为 8000 元/m2，装修标准为 1010 元／m2〔甲别墅 的装修标准为 800 元／m2〕，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条 件下，单价比甲别墅高 10％，假设不考虑其他因素，那么通过乙 别墅求取的比准价格为〔 〕元／m2。 A．7020 B．7091 C．7380 D．8580 16．评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和
房地产估价师《理论与方法》真题及答案
房地产估价师《理论与方法》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)1、在房地产价格中，市场价格是()。
A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。
参见教材P95。
【该题针对房地产价格和价值的种类知识点进行考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的()。
A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
参见教材P173。
【该题针对市场法概述知识点进行考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费【该题针对交易情况修正知识点进行考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是()。
A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。
参见教材P52。
【该题针对房地产的含义知识点进行考核】5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。
A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]形成房地产有效需求必须具备的条件有( )。
A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长。
E,房地产供给大于房地产需求【答案】AB【解析】本题考查的是房地产需求。
需求的形成条件有两个：(1)消费者愿意购买，即有购买欲望;(2)消费者能够购买，即有支付能力。
参见教材P113。
2、[试题]建筑物的物质折旧包括( )。
A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁【答案】BD【解析】功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。
3、[试题]关于重新购建成本的说法，正确的有( )。
A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本。
E,土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD【解析】本题考查的是重新购建成本的内涵。
A选项重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。
B选项账面价值是基于历史成本的余值。
E选项土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。
参见教材P303。
4、[试题]路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正但应进行市场状况调整和房地产状况调整。
( )【答案】×【解析】本题考查的是路线价法概述。
交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只进行房地产状况调整即可。
参见教材P369。
5、[试题]房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及( )。
A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间【答案】C【解析】本题考查的是房地产实物的含义。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
2024年房地产估价师原理与方法考试真题及答案
2024年房地产估价师原理与方法考试真题及答案一、单选题1.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。
A 空间直线距离B 交通路线距离C 交通时间距离D 经济距离【答案】A【解析】空间直线距离是指两地之间的直线长度，是最简单、最基础、易获得的距离。
但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂（如山城）等情况下，空间直线距离往往会失去意义，不能反映交通便利程度。
2.市场比较法估价中需对可比实例成交价格进行房地产状况调整，其中可比实例状况应是( )的状况。
A 委托估价时B 成交价格对应C 价值时点D 成交日期【答案】B【解析】可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点或估价作业期间的状况。
因为在价值时点或估价作业期间，可比实例状况可能发生了变化，而在此之前的成交价格通常不反映这种变化。
3.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1 年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是( )元/㎡。
A 310.61B 321.60C 477.87D 494.77【答案】C【解析】投资利息=3*[(1+7.2%)0.5-1]=0.1061229853 亿元该地块可转让土地的应计成本=（3+0.1061229853）*108/（1*65%*106）=477.87 元/㎡。
二、多选题1.房地产司法处置估价中，人民法院为( )。
A 估价委托人B 估价当事人C 估价利害关系人D 估价报告使用人E 估价对象权利人【答案】ABD【解析】房地产司法处置估价中，人民法院是估价委托人，估价委托人属于估价当事人之一；人民法院也是估价报告使用人。
2.下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况的有( )。
A 房屋已被列入征收范围中B 房屋已灭失C 房地产有租约限制D 房屋位于顶楼E 房地产建设手续不齐全【答案】ACE【解析】B 属于房地产实物状况；D 属于房地产区位状况。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]引起建筑物物质折旧的因素包括( )。
A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道。
E,门窗的自然破损【答案】ACE【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。
选项B是功能缺乏的功能折旧;选项D是外部折旧，规划限制导致的。
参见教材P311。
2、[试题]房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理。
E,周围环境改善【答案】CE【解析】本题考查的是保值增值。
三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。
选项AD属于投资增值而非自然增值;选项B属于保值而非自然增值。
参见教材P67。
3、[试题]长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。
( )【答案】√【解析】本题考查的是长期趋势法概述。
长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。
参见教材P384。
4、[试题]对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是( )。
A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值【答案】B【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。
一般市场价值在价值类型中评估值最大。
参见教材P90～93。
5、[试题]房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。
自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。
( )【答案】√【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。
房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。
自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。
参见教材P53。
6、[试题]某套住宅因采光、日照受到影响，其市场租金每月受损减少500元，运营费用每月增加50元。
预计该住宅的剩余使用寿命为45年，该类房地产的报酬率为8,5%。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]下列情况中，需要补交地价的有( )。
A.改变土地用途B.提高容积率C.延长土地使用期限D.扩大土地使用面积。
E,转让划拨建设用地使用权【答案】ABCE【解析】本题考查的是补地价的测算。
需要补地价的情形(3种)：(1)改变土地用途、容积率等土地使用条件;(2)延长土地使用期限;(3)转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。
参见教材P385。
2、[试题]在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大( )收益价值和成本价值。
A.高于B.低于C.等于D.无法确定【答案】A【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。
参见教材P96。
3、[试题]下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。
A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降【答案】A【解析】本题考查的是税收制度政策。
选项B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格下降。
选项C在买方市场下，增加卖方的税收通常不会使房地产价格下降。
选项D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格上升。
参见教材P138。
4、[试题]决定某一房地产价格水平高低的，主要是( )。
A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产的供求状况C.全国本类房地产的供求状况D.本地区本类房地产的供求状况【答案】D【解析】因为房地产本身具有的不可移动、变更用途困难等特点，决定某一房地产价格水平高低的主要是本地区本类房地产的供求状况。
5、[试题]预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。
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一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A．传统价值评估B．价值分配C．相关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（）的需要。
A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收D．房地产征收补偿4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。
A．-40B．400C．1800D．36005、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（）元/㎡A．98B．102C．108D．1166、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。
若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）元。
A．4296.96B．5560.86C．5839.91D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。
A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。
该期房目前的价格为（）元/㎡。
A．4395B．4486C．4636D．48509、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。
A．370B．385C．420D．55010、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
上述情况中，存在名义价格的是（）。
A．第（1）、（3）种情况B．第（3）、（4）、（5）种情况C．第（23、（4）种情况D．第（2）、（4）、（5）种情况11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。
A．上涨B．下跌C．保持相对稳定D．先涨后跌12、评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。
A．甲B．乙C．丙D．丁13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。
A．区位因素B．社会因素C．实物因素D．权益因素14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（）。
A．配套设施建设的限制B．房地产使用管制C．房地产权利的设立和行使限制D．房地产相邻关系的限制15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。
A．收益递增递减原理B．均衡原理C．替代原理D．适合原理16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。
A．较高C．最高D．居中18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。
自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/㎡。
A．3673.20B．3673.68C．3790.43D．3790.9319、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。
如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）万元。
A．40B．48C．50D．6020、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。
假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（）元人民币/㎡。
（1平方英尺=0.0929 ㎡）A．17484B．19020C．19754D．2053921、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/㎡。
A．55.20B．103.22C．109.63D．114.8222、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。
A．16%C．58%D．84%23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。
假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。
由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。
以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。
（建筑物报酬率为10%）A．11.80B．16.07C．23.57D．31.0724、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。
预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A．95.40B．97.87C．98.55D．99.3325、某套住宅的采光受到影响。
受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。
该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。
该住宅因采光受影响导致的价值减损为（）万元A．0.50B．5.63C．6.25D．28.1426、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）。
A．8.8%B．10%C．18%D．18.6%27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。
A．690.40B．8284.79D．9746.8128、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（）。
29、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。
若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为（）元/㎡。
A．5362B．5374C．5532D．570230、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。
已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。
则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。
（采用四三二一法则）A．150.8B．160.8C．170.8D．180.831、下列估价公式中，错误的是（）。
A．土地价格=房地价格-建筑物价格B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格32、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。
后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为（）万元A．500B．1000C．2250D．300033、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（）。
A．估价对性B．估价目的C．估价时点D．价值类型34、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。
该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。
据此判断该报告出具日期为（）。
A．2008年9月20日B．2008年9月23日C．2008年9月26日D．2008年9月27日35、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。
A．谨慎价值B．市场价值C．快速变现价值D．投资价值二、多项选择题（共15题，每题2分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有（）。
A．应做到诚实正直、公正执业B．为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目C．未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D．应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E．不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章2、某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。