碧桂园、雅居乐、万科案例分析26P
万达万科房企优缺点分析
万达/绿城/万科/龙湖/华侨城/保利/中海/绿地/恒大/碧桂园10家地产公司的优缺点分析【案例对比专科：巨无霸后再起航万科,当今房地产行业当之无愧的老大。
尽管2014年会有挑战，比如绿地提出了2400亿的销售目标。
但是，当万科仍然报出了2000亿目标的时候，我们都应该感受到万科此时的从容。
万科是第一家达到1000亿的公司，今年也会如愿达到2000亿，也许3年后还会3000亿，万科已经在十多年里，一直领先。
万科今天已经成功从一家专业化的房企转变成了系统化的房企，并正在成为金融房企。
在别人还在考虑纵向整合的情况下，万科早已完成了这些工作。
这么多年来，万科一直是中国房企学习的榜样，反过来我们来看一下万科学习的榜样：新鸿基、帕尔迪、甚至是腾讯。
一个例子就可以说明问题，万科00年就提出了产品标准化的思路，05年已经基本完成；而直到今天很多大型房企才刚刚开始做标准化。
今天，我认为万科和其他企业已经不是在同一标准上的竞争了，虽然在规模上并没有太大的差异，但我指的是企业内在的那些东西。
万科每年定指标最轻松，各公司报完，总部加好再做一下减法，把总部认为不靠谱的数字减掉，第二年的销售目标就出来了。
当13年末最后几个月，各家房企都在冲业绩走流量的时候，万科早已控住脚步，调整速度，放慢节奏，藏下了百亿的销售额。
当各家知名房企进入海外市场，摩拳擦掌大兴土木进行开发，并把海外销售作为集团重要增长点的时候，万科进入美国却是和当地最知名的开发商合作开发，以对方为主来运作，万科团队做好学生，把先进理念和运作模式学好并导入国内。
从原先的坚持只做住宅，到之后的城市配套服务商理念的提出，万科把住宅、商业之间的关系已经完全梳理清楚，当其他房企在为散卖非住宅产品而烦恼的时候，万科已经在北京金隅广场刚开幕之时成功完成了整体转让。
当其他房企还在思考如何继续做大的时候，万科已经在向金融地产公司转型了。
我们现在看到的万科，实际上已经在实践美国的房产开发模式——金融地产。
碧桂园案例分析
二、碧桂园独特的模式
• 1. “借鸡生蛋”盘活资产，但“并不杀鸡取卵”。 借鸡生蛋”盘活资产，但“并不杀鸡取卵” • 2. 碧桂园选择面对主体市场，市场定位准确。 • 3. 发挥规模效应、最大程度上节约成本，用碧桂 园的话说是：“规模制造、价格为王” 园的话说是：“规模制造、价格为王” • 4. 纵向一体化的垂直整合、将成本控制做到极致。 • 5. 注重公司信誉，IPO上市融资。 注重公司信誉，IPO上市融资。
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 一）政策的风险： • 1. 教育保证金到期返本，以固定利息方式作 为学生的学费。国家降息使碧桂园遭受损 失，不得不挪用其它资金支援教育。 • 2. 大量囤地，如果不及时开发使用将面临政 策变化后土地回收的风险。
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 二）资金风险： • 1. 大量囤地使其资产使用超过排名第二的地 产商近一倍，成为全国名副其实的“ 产商近一倍，成为全国名副其实的“地 主”，然而这么大规的土地储备将会带来 的严重的资金负担。 • 2. 规模制造，以生产商品的概念来生产房屋 使其资金投入量较大，加大了资金使用成 本。
一、此案例留下的感想
• 第一：碧桂园办了一所“贵族”学校 第一：碧桂园办了一所“贵族” • 第二：教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境 第二：教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境 • 第三：跳出房地产来发展房地产，为房产 注入文化。
案例之后的碧桂园故事： 案例之后的碧桂园故事：
• 1999年碧桂园开始进军广州，开始时不做广告、不做宣传 1999年碧桂园开始进军广州，开始时不做广告、不做宣传 70栋楼同时起建，造成“黑云压城”大盘围城之势，许多 70栋楼同时起建，造成“黑云压城” 消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，碧桂元以3000 消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，碧桂元以3000 元的价格推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段 的毛坯房还便宜。超低的价格让业界感受到的巨大的冲击 和震憾，创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“ 和震憾，创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“准确 定位，规模制造” 定位，规模制造”创造了地产界的神话。随后碧桂园推出 了“白领别墅”，50万元的联排别墅直击地产市场。 白领别墅” 50万元的联排别墅直击地产市场。 • 碧桂园从设计、规划、建筑、施工到装饰都是自己的。大 到排名前三的打桩厂小到会所里的水果和蔬菜，碧桂园将 垂直一体化发挥到了极致。
万达万科房企优缺点分析
万达/绿城/万科/龙湖/华侨城/保利/中海/绿地/恒大/碧桂园10家地产公司的优缺点分析【案例对比专万科：巨无霸后再起航万科,当今房地产行业当之无愧的老大。
尽管2014年会有挑战，比如绿地提出了2400亿的销售目标。
但是，当万科仍然报出了2000亿目标的时候，我们都应该感受到万科此时的从容。
万科是第一家达到1000亿的公司，今年也会如愿达到2000亿，也许3年后还会3000亿，万科已经在十多年里，一直领先。
万科今天已经成功从一家专业化的房企转变成了系统化的房企，并正在成为金融房企。
在别人还在考虑纵向整合的情况下，万科早已完成了这些工作。
这么多年来，万科一直是中国房企学习的榜样，反过来我们来看一下万科学习的榜样：新鸿基、帕尔迪、甚至是腾讯。
一个例子就可以说明问题，万科00年就提出了产品标准化的思路，05年已经基本完成；而直到今天很多大型房企才刚刚开始做标准化。
今天，我认为万科和其他企业已经不是在同一标准上的竞争了，虽然在规模上并没有太大的差异，但我指的是企业内在的那些东西。
万科每年定指标最轻松，各公司报完，总部加好再做一下减法，把总部认为不靠谱的数字减掉，第二年的销售目标就出来了。
当13年末最后几个月，各家房企都在冲业绩走流量的时候，万科早已控住脚步，调整速度，放慢节奏，藏下了百亿的销售额。
当各家知名房企进入海外市场，摩拳擦掌大兴土木进行开发，并把海外销售作为集团重要增长点的时候，万科进入美国却是和当地最知名的开发商合作开发，以对方为主来运作，万科团队做好学生，把先进理念和运作模式学好并导入国内。
从原先的坚持只做住宅，到之后的城市配套服务商理念的提出，万科把住宅、商业之间的关系已经完全梳理清楚，当其他房企在为散卖非住宅产品而烦恼的时候，万科已经在北京金隅广场刚开幕之时成功完成了整体转让。
当其他房企还在思考如何继续做大的时候，万科已经在向金融地产公司转型了。
我们现在看到的万科，实际上已经在实践美国的房产开发模式——金融地产。
万科案例分析PPT课件
2020/3/28
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四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
2020/3/28
按集团规范上报、归档
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➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
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分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
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二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
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三、 控制活动（手段）
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四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
碧桂园万科保利物业发展模式分析对比
碧桂园万科保利物业发展模式分析对比首先，碧桂园是一家以房地产开发为主营业务的公司，其发展模式主要集中在住宅、商业和文化旅游地产领域。
碧桂园注重产品创新，以打造高品质、高附加值的产品为目标。
该公司在住宅发展方面，注重社区建设与居住环境的提升，致力于提供舒适、便捷的住宅体验。
在商业开发方面，碧桂园倡导多元化与高品质的商业模式，致力于打造购物、娱乐、休闲等全方位服务的商业中心。
此外，碧桂园还注重文化旅游地产的开发，将城市发展与文化底蕴相结合，提供独特的旅游体验。
碧桂园的发展模式注重产品品质与用户体验，具有较高的商业价值和品牌影响力。
万科是中国最大的房地产开发商之一，其发展模式主要集中在住宅和商业地产领域。
万科注重品牌建设和市场份额的扩大，以规模效应为核心驱动力。
该公司在住宅开发方面，注重项目的规模和居住品质，通过大规模的产业化建设，实现成本控制和效益最大化。
在商业地产方面，万科注重商业综合体的开发，通过多元化的业态组合，提供全方位的商业服务。
万科的发展模式注重规模效应与成本控制，具有较强的资源整合和市场竞争能力。
保利物业是中国物业管理行业的领军企业，其发展模式主要集中在物业管理和社区服务领域。
保利物业注重提供全方位、高品质的物业管理服务，以用户需求为导向，致力于提升业主满意度。
该公司在物业管理方面，注重人才培养和技术创新，通过专业的管理团队和先进的管理技术，提升物业管理水平和服务质量。
在社区服务方面，保利物业注重提供增值服务和社区文化建设，打造具有社区文化特色的生活体验。
保利物业的发展模式注重服务质量与客户满意度，具有较强的服务能力和品牌影响力。
综上所述，碧桂园、万科和保利物业在发展模式方面存在一定的差异。
碧桂园注重产品创新和品质，万科注重规模效应和市场份额，而保利物业注重物业管理和社区服务。
这三家企业各自的发展模式在不同领域有各自的优势和特点，具有一定的竞争力和市场地位。
在未来的发展中，这三家企业可以借鉴对方的优点，不断提升自身的核心竞争力，以适应市场变化和用户需求的挑战。
碧桂园地产成本控制解析
碧桂园地产成本控制解析Revised as of 23 November 2020碧桂园地产成本控制解析碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。
而这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，其次是生产过程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了成本控制优势。
净利润猛增倍——碧桂园成本控制解析在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：稳健的财务政策及高效的成本控制。
受益于2007年房价攀升，碧桂园的成本控制优势得到全面体现，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。
而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实现了和万科相去不远的利润。
如下表所示：近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢本文将从以下五大层面进行详细分析：一、低成本拿地土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。
碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果，其在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩万元。
2007年上半年，碧桂园土地成本占平均销售价格的比例有2004年的％降为%，而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。
下图所示即为碧桂园最近的低成本土地储备项目：链接：以广州为例，土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。
在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。
最近两年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的50%。
对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。
这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的土地运作方式：(一)推行郊区化战略，避免高价拿地碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。
房地产企业财务分析以碧桂园为例
房地产企业财务分析——以碧桂园为例摘要房地产行业属于综合性产业，对钢铁、建材等相关行业有直接的拉动作用。
房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。
在国家宏观调控的背景下，还有金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展。
本文将采用哈佛分析框架对碧桂园进行分析，发现企业的战略布局契合国家的发展战略且经营状况良好，但是企业的资产周转率较差，房产物业发展过快成本偏低，有可能存在质量隐患，并且碧桂园应收账款的变现能力较弱。
所以碧桂园应加强物业项目的资产周转和质量，加强应收账款的变现能力以降低出现大量坏账的风险。
关键词：财务分析房地产企业碧桂园哈佛分析框架AbstractThe real estate industry is a comprehensive industry, iron and steel, building materials and other related industries has a direct stimulating effect. Real Estate Company face the risk of a shortage of funds resulting in the increasingly fierce competition, causing internal management on the company's future development and influence the decisions of investors. At the national macro-control background, threshold and financial institutions to the enterprise of the real estate project is increasing, how to find the enterprise through financial analysis and solve the problem, to improve the competitiveness of enterprises, so that enterprises can sustainable development. This paper will use the Harvard Analysis Framework for garden analysis, found the strategic layout of enterprise development strategy and the combination of state enterprises operating in good condition, but the asset turnover rate is poor, the rapid development of real estate property costs low, there may exist quality problems, and the garden of the cashability of receivable account is weak. So the garden should pay attention to the property asset turnover and theproperty quality, strengthen the cashability of receivable account in order to reduce the risk of a lot of bad debts.Key words:Financial analysis, Real estate enterprise, Country Garden, Havard Analysis Framework.目录目录摘要 (1)Abstract (2)目录 (3)一、 .................................................................................................................................. 导论6（一）研究背景与意义 (6)1、研究背景 (6)（二）国内外的相关文献综述 (6)1、国内的财务分析状况 (6)2、国际的财务分析状况 (7)（三）研究思路与方法 (7)1、研究思路 (7)2、研究方法 (8)（四）本文主要研究内容与框架 (8)二、 ................................................................................ 碧桂园财务分析的相关理论基础9（一）我国传统财务分析基本方法和缺陷 (9)（二）哈佛分析框架的基本内容 (10)三、 ................................................................................ 哈佛分析框架下碧桂园财务分析10（一）碧桂园的战略分析 (10)1.房地产行业分析 (10)2. 碧桂园战略分析 (11)（二）碧桂园会计分析 (12)1.房地产主要会计项目与会计政策确定 (12)2.碧桂园相关会计项目的分析 (13)（三）碧桂园财务分析 (15)1.偿债能力分析 (15)3.盈利能力 (21)（四）碧桂园前景分析 (24)1.战略预测 (24)2.财务预测 (24)四、主要结论 (25)五．碧桂园集团的发展建议 (26)参考文献 (27)一、导论（一）研究背景与意义1、研究背景在近几十年来，许多国家的快速发展，都离不开房产业的高速增长，房产业的繁荣发展带动了经济的繁荣。
【案例】碧桂园雅居乐万科案例分析26P
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【案例】碧桂园雅居乐万科案例分析 26P
•碧桂园凤凰城
▪ 凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地 产开发从单体楼到综合小区提升至城市层 面，它突破了传统上小区的概念，超前规 划、建设和配套。
▪ 凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作 出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐 射，小区商业向外拓展。
– 2002
别墅城市
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【案例】碧桂园雅居乐万科案例分析 26P
案例二--雅居乐凯茵新城
▪成功的关键因素：分期操作、明星配套、交通条件便捷、打造“生态新城” ▪与本项目的契合点：生态资源背景下的大盘开发 ▪可借鉴的成功经验：
分期推盘与配套协同：项目配套集中在前三年建设，与此同时凯茵新城分批推出精品靓 盘，树立项目高档次形象。待配套设施全部到位，再集中放盘，拔高项目容积率。
产品线搭配：丰富的产品线策略，对于大盘而言，可以最大程度的降低开发风险，从而 带来层次丰富的客户，满足不同层次客户的需求。
配套先行：配套先行，对于大规模综合性大盘开发而言，可以避免区域不成熟、配套不 完善等弱点，满足首期客户基本的生活配套服务需求。
价值提升点：凤凰城通过内部园林景观的打造、五星级酒店的设置，最大限度的提升了 整体物业的价值。价值提升点的打造，对于大盘的核心竞争力的重要性不言而喻。
【案例】碧桂园、雅居 乐、万科案例分析26P
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2020/10/30
【案例】碧桂园雅居乐万科案例分析 26P
案例一--碧桂园凤凰城
▪成功的关键因素：规模开发、配套先行、精确定位、“别墅城市”的概念 ▪与本项目的契合点：区域尚不成熟但渐成热点、规模大 ▪可借鉴的成功经验：
规模化开发：凤凰城走规模化开发路线，一方面可以最大程度上快速形成大型居住氛围 ，为片区的开发与后续配套带来人气，另一方面，规模化开发可以降低单位住宅开发成 本。
被动式住宅营销案例
被动式住宅营销案例1. 案例一：绿城被动式住宅项目绿城地产推出了一款被动式住宅项目，该项目采用先进的建筑技术与设计理念，以降低能耗为目标。
通过优化建筑结构和采用高效的隔热材料，该项目实现了房屋能耗的大幅降低，为业主提供了更舒适和环保的居住环境。
2. 案例二：阳光城被动式住宅社区阳光城开发了一座被动式住宅社区，该社区采用了太阳能发电、灰水回收等可再生能源技术，有效减少了房屋对传统能源的依赖。
同时，社区内部还设置了公共绿地和健身设施，为业主提供了一个健康、环保的居住空间。
3. 案例三：万科被动式住宅示范区万科地产在某城市建设了一座被动式住宅示范区，该示范区通过优化建筑结构和采用高效的供暖、通风系统，实现了能耗的最小化。
社区内部还设置了智能家居系统，为业主提供了更便捷、舒适的居住体验。
4. 案例四：保利被动式住宅项目保利地产推出了一款被动式住宅项目，该项目采用了高效的隔热材料和节能设备，实现了房屋能耗的降低。
同时，项目还注重户型设计和室内环境的舒适性，为业主提供了一个宜居的居住空间。
5. 案例五：华润被动式住宅小区华润地产在某城市建设了一座被动式住宅小区，该小区采用了太阳能发电、雨水收集等可再生能源技术，实现了能源的自给自足。
小区内部还设置了公共绿地和运动场所，为业主提供了一个健康、舒适的居住环境。
6. 案例六：中海被动式住宅示范项目中海地产在某城市建设了一座被动式住宅示范项目，该项目通过优化建筑结构和采用高效的供暖、通风系统，实现了能耗的最小化。
同时，项目还注重室内空气质量和采光效果，为业主提供了一个舒适、健康的居住环境。
7. 案例七：碧桂园被动式住宅社区碧桂园地产开发了一座被动式住宅社区，该社区采用了太阳能发电、节能设备等绿色建筑技术，实现了能耗的降低。
社区内部还设置了公共绿地和儿童乐园，为业主提供了一个宜居、宜人的居住空间。
8. 案例八：绿地被动式住宅项目绿地地产推出了一款被动式住宅项目，该项目采用了高效的隔热材料和节能设备，实现了房屋能耗的降低。
碧桂园、雅居乐、万科案例分析共28页文档
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
碧桂园、雅居乐、万科案例分析 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
项目跟投案例分析(万科、金地、建业、越秀、首创、碧桂园)
1万
GP
广州越秀仁达八号实业投 资合伙企业（有限合伙）
认缴出资额
961万
2
%
方加春（产业投资公司总裁）、 林国春（副总裁）、陈艳萍 （副总裁）、卢荣（投资总 监）、王爱华（融资部）
1000万 10 %核发日期：2014年12月30日
佛山市南海区越秀 地产开发有限公司
98 %
佛山市禅城区越威房地 产开发有限公司
佛山市禅城区佛平路项 目，2015年2月5日拿地， 地价6.3亿
27
组织形式
简化后
广州越秀企业集团有限公 司
广州越秀金融控股集团有 限公司
方加春（产业投资公司总裁）、 林国春（副总裁）、陈艳萍 （副总裁）、卢荣（投资总 监）、王爱华（融资部）
项目员工代表
LP
广州越秀产业投资基金管 理有限公司
GP
广州越秀仁达八号实业投 资合伙企业（有限合伙）
13
组织形式
金地集团是借助自有的 地产金融机构进行投资，在 此之前已有深厚的房地产基 金的运作经验，用于项目跟 投不过是举手之劳。
稳盛投资是金地 集 团 在 2006 年 就 已 成 立 的 投资管理公司，已参与投资 多个房地产项目。
14
组织形式
稳盛投资管理有限公司（ “稳盛投资”） 是由上市公司金地集团(600383)出资设立，专 注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司。 自2006年开始探索房地产金融领域，借助金地 集团22年的房地产开发经验，稳盛投资已成为 中国房地产基金的先导企业，旗下管理着一支 美元房地产基金和多支人民币房地产基金。
产品形式
契约式基金
产品到期日 2016/3/12（2015年9月12日有可能提前到期，以届时基金管理人通知为准）
广州碧桂园营销案例分析
广州碧桂园营销案例分析广州碧桂园是中国领先的房地产开发企业，成立于1992年，总部位于广州。
它以其广阔的业务范围，包括住宅、商业地产、酒店和物业管理等方面，成为中国房地产市场的巨头之一。
以下是对广州碧桂园营销案例的分析。
碧桂园的营销策略主要集中在以下几个方面：1. 品牌建设：碧桂园一直致力于打造一个高品质的房地产品牌。
通过大规模广告、赞助活动以及参与社会公益项目等方式，强化了该品牌在消费者心中的形象。
同时，他们与多家知名企业合作，共同推出联合品牌活动，提升品牌的影响力和认可度。
2. 目标市场定位：碧桂园将目标市场定位为中高端消费者。
他们通过市场调研和消费者洞察，了解到这一群体对于居住环境的要求更高，因此在规划和设计上注重细节和品质。
他们还积极与设计师和建筑师合作，打造出有独特风格和高品质的房地产项目，以吸引目标市场消费者。
3. 营销渠道多样化：碧桂园广泛运用多种营销渠道来推广其房地产项目。
除了传统的广告、促销等传统媒体形式外，他们还积极运用互联网和社交媒体等新型媒体，加强对目标市场的定向推广。
他们开设了官方网站、社交媒体账号，定期发布相关内容，与消费者进行交流和互动。
此外，还会利用线下推广活动，如展览会和论坛，与潜在客户进行面对面的沟通。
4. 服务体系完善：碧桂园注重提供优质的售后服务，以确保顾客的满意度和口碑传播。
他们建立了完善的客户关系管理系统，并为购房者提供专业的售后服务团队。
定期开展客户满意度调查，并根据反馈持续改进和优化服务。
通过以上的营销策略，广州碧桂园取得了良好的市场表现，并在房地产行业树立了良好的声誉。
他们成功吸引了目标市场消费者，并实现了销售业绩的增长。
他们的品牌形象得到了消费者的认可和信任，进一步巩固了其市场地位。
然而，随着房地产市场的竞争加剧，碧桂园需要不断创新和优化营销策略，以应对市场的变化和消费者需求的变化。
他们可以进一步加强与互联网和社交媒体的整合，提高线上营销的效果；还可以通过与更多的知名企业合作，开展更具影响力的品牌营销活动，提升品牌的认可度和影响力。
-碧桂园成本控制解析
◆ 资源共享节约交易成本
实现内部资源的共享，提高包括土地、建材在内的议价能力，从而 节约交易成本。一般而言，企业在运营中无非是两种成本，交易成本和 组织成本——工序在外，交易成本较大；工序在内，则组织成本较大。 碧桂园依托强大的规模效应，以微小的组织成本节省了巨大的交易成 本。
◆ 快速周转再造利息成本优势
碧桂园最近的低成本土地储备
土地所在城 土地面积（万㎡） 土地成本（亿元） 平均地价（元/㎡） 市
韶关芙蓉新
430
4.5
104
城
张家界地块
69
1.2
171
内蒙古地块
266
1.6
30
安徽池州地
112
2.4
214
块
链
天津塘沽地
27
2.4
889
接：
块
以广
重庆长寿湖40来自2.3570州为例，
地块
土地成本
往往是房
韶关碧桂 园
3490
以毛坯房的标准交楼，故其建筑成本往往 低于500元/平方米。下表所示即为某地不 同建筑类别的工程造价：
长沙碧桂 园
2589
工程类别 单方造价 工程类别
住宅
商店
低层一般标准 1200—1500 多层一般标准
低层高标准 2000—2400 多层高标准
多层一般标准 1000—1100 高层高标准
四大房企近4年房屋平均售价（四舍五入取整） 平均售价
2004 2005 2006 2007 平均售价
万科地产 5592 6018 6577 8532 6680
碧桂园 5080 5589 5280 6383 5583
雅居乐 4542 5581 6117 7313 5888
万科案例分析
第一个问题：成功的因素？一、与时俱进，正确掌握市场及政策动，以正确采取相对应战略1、早期快速扩展发展阶段（1984年—1991年）在中国商品经济刚刚起步，市场皆是供不应求的时势下，机会导向使万科取得了早期的发展资金，为万科快速发展打下了基础。
2、稳定成长阶段（1992年—2000年）万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。
这时我国住房制度发生了一系列改革，中央关于“住房私有化”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
1993年，除房地产开发业务外，万科其他业务的利润率都开始明显降低，万科开始思考重组业务，万科对公司业务资源进行重组，突出地产主业，为企业进行瘦身。
3、全国范围扩展阶段（2001年至现在）以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。
利用发展成熟的模式进行大规模扩张。
这样既可以降低开发成本，规避风险，又可以实现规模效益。
进入区域集约化阶段，提出了城市经济圈聚集战略。
二、核心竞争力万科的战略管理有着清晰的定位、具有预见性、符合市场价值规律，从多元化到专一化的战略管理，而后到规模化、精细化的扩张。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
成功打造出其核心竞争力：中国目前最大的专业住宅开发企业。
三、打造品牌，创建独特完整的企业文化品牌（Brand）是一种识别标志、一种精神象征、一种价值理念，是品质优异的核心体现。
培育和创造品牌的过程也是不断创新的过程，自身有了创新的力量，才能在激烈的竞争中立于不败之地，继而巩固原有品牌资产，多层次、多角度、多领域地参与竞争。
万科通过打造在房地产的品牌，形成自身企业独特的品牌管理和品牌文化，让消费者通过品牌能更好的理解万科传递的信息，让万科的理解深入人心，从而树立起企业的竞争力品牌标志诠释1、四个“ V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
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凤翔苑
凤岭苑
凤凰岛 凤仪苑
凤凰苑：该苑区是凤凰城大户型别墅居
多，也是整个凤凰最好，最贵的一个苑 区。 凤泉苑；联体别墅苑区，一般都是四房 或五房居多。
凤岭苑：以三房洋房居多，其中也有少
凤泉苑 凤翠苑 凤鸣苑
部分是有电梯 凤仪苑： 楼梯楼 洋房 凤盈苑：有联体和洋房，也是凤凰城最 靠西边的一个独立苑区。与翡翠绿洲相
供应1000户。
国际标准双语纪中三 鑫凯茵学校正式开学 康乐会所，掬水湾、 岭峰18会所，琉森湖 畔、雅湖居康体会所
100亩风车谷山顶 公园繁华商业街区 凯茵大道商业街、 淘金街、雅豪坊美
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碧桂园的广州凤凰城项目，位于广 州东部发展区，2002年5月开盘，在 开盘不到一年的时间内，五星级广州 凤凰城酒店（600间客房）、大型商 业广场、主题公园、大型交通中心、 中英文学校、大型水厂（日供水量达 8万立方米）等配套设施已陆续启动 运营，至今已有逾三万人入住其中。 星级酒店连锁体系。碧桂园创造性 地将五星级标准酒店引入社区，为五 星级的家园增加了“五星级”含金量 。 碧桂园社区商业体系。碧桂园集团 每个项目都规划相当规模的商业中心 ，集合各种业态，整合知名商业品牌 于一体。 碧桂园教育品牌连锁体系。碧桂园 前瞻性地开创了全国领先的教育连锁 体系。 休闲娱乐配套体系。碧桂园将极具 趣味性、挑战性的高尚休闲运动项目 “高尔夫”，以及汇集传统文化、自 然田园野趣、精彩缤纷游乐于一体的 大型文化主题公园融入现代社区生活
碧桂园、雅居乐、万科案例分析
案例一--碧桂园凤凰城 案例二--雅居乐凯茵新城 案例三--万科东丽湖
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案例一--碧桂园凤凰城
成功的关键因素：规模开发、配套先行、精确定位、“别墅城市”的概念 与本项目的契合点：区域尚不成熟但渐成热点、规模好的创新与
提升。
项目配套
小区内部配套:游泳池、网球 场、健身中心、儿童活动中心、 有线电视、超市、会所、 保 安系统、小学、幼儿园、市场、 医院、中学。
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碧桂园凤凰城案例借鉴-区域发展
新城市规划区域 广园东——广州东扩的桥头堡
为独立别墅。
凤凰城浪漫阳光为 联排别墅产品。
自然均为独立别墅
产品。
别墅产品。
“美寓”为洋房公寓 。 “泊林”是近期推出
“美寓”为洋房公寓。
“泊林”为独栋别墅产品。
•
开发规模
第一阶段开发（2001年11月至2006年9月）
•
的独栋别墅。 第二阶段开发（2006年4月至2007 年12月）
长江路
博爱路交通网络的完善，使凯茵新城与周
边城市保持紧密的联系，到市区中心地段 只需10分钟车程、中山港15分钟、珠海 九洲港及中山港每天都有多次航班往返香 港，船程1个多小时。
项目所在
外环路贯通东西南北
同时小区还特别成立凯茵车队，拥有20
多台专用豪华巴士，往返市区只需15分 钟，还配有直通巴士到深圳侨社。
205万平方米 1.1 60％ 独栋别墅、联排别墅、高层洋 房,小高层洋房,多层洋房，商 铺及酒店。 小区内部配套:学校，交通中 心，康乐中心，商业街。
片区关键词：
雅居乐长江高尔夫球场
建筑类型
100亩风车谷山顶公园
长江生态保护区 占地 8 万平方米的奥斯湖综合度假区
项目配套
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碧桂园模式
• • • • • • 五星级服务 • • 1994年， • • 碧桂园把 • 五星级服务 • 引入社 • • 区经营和物 • 业管 • 理。 2002年凤凰城的“别墅城市”概 念，使中国房地产开发从单体楼到 综合小区提升至城市层面，它突破 了传统上小区的概念，超前规划、 建设和配套。凤凰城更大胆地对碧 桂园原有配套模式作出“跨越性新 探索”，将社区文化向外辐射，小 区商业向外拓展。广州首家以白金 五星级标准建造的凤凰城酒店，以 及陆续投入运作的凤凰城学校、荔 枝文化村等，是对碧桂园五星级模 式最好的创新与提升。
区域发展背景
新地产开发板块 新市场竞争环境
横跨黄浦和新增市，广园东板块顺广园东快速路发展。
大品牌开发商陆续进驻广园东，碧桂园凤凰城、翡翠绿洲 等一批大盘在此开发。
广园东片区关键词：
配套：日趋完善 实力：品牌发展商汇聚 环境：自然生态为王牌 人气：限价房带来更多常住人
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•
凯茵新城产品和配套推盘及开发进 2002• 2005 • 2006 程 • 2004 • 2007 • 2008 2003
梦想别墅 -琉森湖畔 岭峰18一期 叠翠园洋房 高尔夫别墅名 门 A04区商铺 A07区商铺 君临天下 惊世豪宅 维多利亚花园 岭峰二期单位 芭堤映象洋房 君临天下项目 共设独立屋104 座。 曼克顿山别墅 共推出144套。 5栋11层小高层 曼克顿山别墅 雅湖居四期、五期
凯茵新城项目交通与对外联系
中山凯茵新城，位于中山市政规划重点用
京珠高速至珠海、澳 门和广州 博爱路至市区
地，5分钟畅达繁华闹市，外环路连通京
珠高速公路、二环路、博爱路，形成贯穿
中山市东西南北的交通网络，稳处连通珠 三角洲的重要城市之黄金地段。 中山市政外环路快速贯穿东西南北，博爱 路为中山市区东西向笔直大道，环市路、
凤凰城配套开发进程
•2002 •2003 •2003 •2005 •2005 •2008
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凤凰城酒店（ 7.8万平方米） 凤凰城中英文学校 交通中心 康体中心 会所 主体公园 大型水厂
凤凰城大部分的配套
在开盘一年之内完成。
增城市荔枝文化村 东门商业街(1.8万平方米)
邻。
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凤凰城开发推盘进程
•
” 组团名称
2001-2004
•
凤雅苑
2005
•
2006
•
2007
•
2008
凤凰城首期“别墅城市
“花园里”二期 凤凰城“交通中心”珍藏靓铺
桐林· 人家二期 全新阳光别墅
凤凰城浪漫阳光
“美寓”二期
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凯茵新城产品及配套分布
凯茵新城住宅产品围绕奥斯湖开发，奥斯湖畔的地块留作商业和学校等配套设施的建设。住宅群延展 至山顶腹部，尽可能的利用了生态区的景观自然资源。配套设施的相对集中增强了社区生活的便利性。
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•
• •
配套先行
• • • • 配套先行的 (五星 级学校+会 所)模式 领跑中国房 地产市 场。
•
• •
•
– 2002
别墅城市
– 1994
– 1992
– 最初创业 策风行旗下专业地产论坛
案例二--雅居乐凯茵新城
成功的关键因素：分期操作、明星配套、交通条件便捷、打造“生态新城” 与本项目的契合点：生态资源背景下的大盘开发 可借鉴的成功经验：
碧海云天 掬水湾、棕榈湾 洋房 组团名称 凯澄别墅
“十二星座”
碧海云天首期推出 168个单位，全部售
岭峰18首期推出 约100套，共三种 户型。
叠翠园一次性推出 300伙。 名门项目总共可提 供102个住宅单位 ，总建面160142平 方米。
推盘规模
出。
掬水湾、棕榈湾洋房
分期推盘与配套协同：项目配套集中在前三年建设，与此同时凯茵新城分批推出精品靓 盘，树立项目高档次形象。待配套设施全部到位，再集中放盘，拔高项目容积率。 明星配套：项目开盘便推出国际双语学校，2004年租下100亩地打造风车谷山顶公园， 同时集中打造商业街区，推出多元化商业物业。2006年推出奥斯湖公园，提升项目整体 形象和档次。 充分利用自然资源：项目开发把自然景观资源最为丰富的山谷打造成为豪宅区，最优利
凤凰城的成功一部分归功于
其“新生活型”的配套模式。
教育先行
• • 1992年，作为碧桂园 开卷力 的顺德碧桂园，率先 进行了配 套先行，教育先行的 大胆尝 试。导入“教育”产 业，与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校，以教育启动 房地产， 以学校为依托，并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所，开创了教育地产 的先河。
第一阶段共开发住宅面积1602357平方米。 商铺面积34525平方米。
第二阶段共开发住宅面积110192平方米。 商铺面积570平方米，仅开发一套商铺。
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凤凰城配套分布
凤凰城大酒店
增城荔枝文化村
东门商业街
凤凰城中英文学校
交通中心，会所，商业
“泊林”组团二期
凤凰苑半山超豪别墅
只供外籍人士居住的凤 凰岛. 凤岭苑山畔洋房 首期开发规模2500 亩，建筑面积40万
凤雅苑四期
“花园里”
“桐林· 人家”
恋山· 亲自然
“凤泉· 芳邻”
“泊林”一期 “美寓”
2005年推盘超过 520套。
2006年推出超过 520套别墅住宅单 位。
预计总建筑 面积
容积率
3973750平方米 0.65 70％ 独栋别墅、联排别墅、高层洋 房,小高层洋房,多层洋房，商 铺及酒店。
划、建设和配套。