容积率分析和方案对比

营口市容积率对应分析 容积率 （地块一，二，三综合3.5） 地块一， 三综合3 高层 利用高层日照间距营造的大花园 容积率 （地块一，二，三综合2.7） 地块一， 三综合2 高层结合小高层，少量多层 容积率 （地 块一， 块一，二，三综合2.0） 三综合2 高层，小高层，多层，联排，双拼 形态变化丰富，移步换景，尺度亲 人 多层次结合，点线面的营造江景产 品 部分沿街商铺，建筑密度适 宜，沿江面主要以低层营造了高档 楼盘形象，沿江面的大片低区和局 部点式高层成为亮点。
高层占地面积比例（估算） 高层建筑面积(24-32层) 小高层占地面积比例（估算） 小高层建筑面积（11-18层） 低层占地面积比例（估算） 低层建筑面积(5-7层) 类别墅产品占地面积比例（估算） 类别墅产品建筑面积 产品分析
施工难度分析
69% 36% 约79万m2 约62万m2 14% 17% 约8万m2 约12.8万m2 10% 24% 约4万m2 约14万m2 3% 19% 约1万m2 约7.2万m2 空间形态以低层为主，高层 产品为纯高层，在实现第一 高层为主，低层较少，空间 排高层江景的前提下，其他产品主 相对较大，产品分部分部均匀，缺 为辅，高端产品占主导，低层产品 要卖点为内景营造的大花园。 少重点，低区空间相对局促，有一 秩序清晰，层次感好，环境优良， 小高层和高层以低区为前景，江为 定压抑感。 中景，城市为远景，提高了附加价 值。 场地为淤泥，高层建筑的基础 鉴于场地情况，高层和小高层 相对于高容积率来说，低层产 和基础要求高，施工难度非常大。 施工有较大难度。 品比较多，施工难度较低。
方案综合比较分析 方案一 地块一， 三综合2 地块一，二，三综合2.01 地 块四3 块四3.05 6.904万 6.904万m2 / 0.937 31.38万 31.38万m2 / 2.33 31.308万 31.308万m2 / 2.275 28.80万 28.80万m2 / 3.05 地块一，多层集中西北角布 置，联排，双拼等高档产品东南 向环绕组成。地块二，高层区呈 弧线布置，在地块东北形成类L布 置，多层和联排区面积大，环境 优异。地块三，基本对称于地块 二，高层局部为一排南北通，临 江有18层的小高层。地块四，南 面临江为大弧线构成的18层小高 层，北面为32层高层，中心营造 大花园。 地块一，双拼条件优异，联 排水系环绕，互相借景，形成了 高端的低区。地块二和地块三， 低层区和高层区分明，大部分高 层有全视线江景，水系划分了组 团，大大优化了产品。地块四， 南侧为18层小高层，给后排的32 层高层一定的景观空间。 36.24% 62.208 万m2 (64.71%) 16.92% 12.864 万m2 (13.38%) 23.39% 13.908 万m2 (14.47%) 14.83% 6.25 万m2 (6.50%) 4.61% 0.91 万m2 (0.95%) 2.59 万m2 96.14 万m2 / 98.73万m2 96. 98. 73万 方案二 地块一， 三综合2 地块一，二，三综合2.01 地 块四2 块四2.87 7.560万 7.560万m2 / 1.026 29.232万 29.232万m2 / 2.168 32.923万 32.923万m2 / 2.39 27.026万 27.026万m2 / 2.87 地块一，多层集中西北角布 置，联排，双拼等高档产品东南向 环绕组成。地块二，两排32层高层 布置北面，南面5-7层多层，中心 水系划分了产品类型。地块三，32 层高层布置西，北面，打造了高层 临江产品，南面布置5-7层多层。 地块四，南面临江为大弧线构成的 18层小高层，北面为32层高层，结 构清晰，中心营造大花园。 地块一，多层和低层共享江景 和东面公园景。地块二，阶梯式的 高度布置，第一排高层有完整的江 景。地块三，L型的高层区，更多 的高层产品拥有江景景观。地块 四，南侧为18层小高层，给后排的 32层高层一定的景观空间。 方案三 地块一， 三综合2 地块一，二，三综合2.01 地 块四2 块四2.87 676万 7.676万m2 / 1.04 31.569万 31.569万m2 / 2.34 31.144万 31.144万m2 / 2.26 30.05万 30.05万m2 / 3.19 地块一，多层区集中西面，联排紧 靠东面景观公园，双拼等高档产品 南向布置，类别墅区和低区利用水 系分区明确。地块二和地块三，高 层区为L型布置，最南面一排为18 层，其他皆为32层小高层，全部高 层产品皆有江景景观，低区低层地 块比较完整，产品高端。地块四南 面临江为大弧线构成的高层，结构 清晰，中心营造大花园，水系连接 西面入口。 地块一，双拼临江，联排东临 公园，多层区面积较大。地块二和 地块三，高层区全部高层产品都有 联排的近景，完整的江景景观。地 块四，纯32层高层，南向第一排为 全江景高层。 方案四 地块一， 三综合2 地块一，二，三综合2.02 地 块四3 块四3.30 798万 8.798万m2 / 1.19 30. 30.7万m2 / 2.278 30. 30.6万m2 / 2.24 31.17万 31.17万m2 / 3.3 地块一，多层区集中西面，联 排空间秩序鲜明，双拼等高档产品 东南向环绕组成，类别墅区和低区 分区明确。地块二和地块三，高层 区为U型布置，最北面一排为32 层，其他皆为18层小高层，景观优 异，低区低层布置活跃，组团绿化 变化多端，空间丰富。地块四为纯 32层高层，高层围绕基地周边布 置，中央花园水系环通，社区中心 有2栋楼王概念。 地块一，双拼条件优异，联排 水系环绕，多层借景，形成了高端 的首发区。地块二和地块三，高层 区呈U型布置，保证了绝大部分18 层小高层和32层高层产品都有江景 景观。地块四，纯32层高层，南向 第一排为全江景高层。
容积率 地块一建筑面积 / 地块二建筑面积 / 地块三建筑面积 / 地块四建筑面积 /
ຫໍສະໝຸດ Baidu
容积率 容积率 容积率 容积率
空间形态
沿江景观利用
(24-32层)高层占地面积比例（估算） (24-32层)高层建筑面积（比例） 18层小高层占地面积比例（估算） 18层小高层建筑面积 （比例） 5-9层多层占地面积比例（估算） 5-9层小高层建筑面积 （比例） 联排占地面积比例（估算） 联排建筑面积 （比例） 双拼占地面积比例（估算） 双拼建筑面积(3-7层) （比例） 商业面积 住宅总建筑面积 / 总建筑面积
50.05% 73.992 万m2 （75.09%） 3.50% 3.96 万m2 （4.02%） 32.05% 17.529 万m2 （17.79%） 3.21% 1.15 万m2 （1.01%） 4.84% 0.91 万m2 （0.93%） 1.9 万m2 98.539 万m2 / 99.491万m2 98. 99. 491万
产品类型 空间形态 沿江景观利用 城市广场和沿街界面
大花园结合组团绿化，尺度变化较 大 南向第一排高层一线江景 小高层和高层，局部多层形成三个 层次 以集中商业，沿街商铺和围墙 以集中商业，沿街商铺为主， 为主，有压抑感。 沿讲面局部低层，尺度恰当，但与 高层距离较近，难以营造和谐的氛 围。 97% 约121.1万平方米
47.10% 55.68 万m2 （53.50%） 22.54% 27.968 万m2 （28.17%） 18.54% 11.38 万m2 （11.46%） 6.95% 2.7 万m2 （2.72%） 3.95% 0.77 万m2 （0.78%） 2.0 万m2 99.268 万m2 / 101.268万m2 99. 101. 268万
45.37% 65.232 万m2 （67.67%） 6.30% 7.26 万m2 （7.53%） 34.36% 20.815 万m2 （21.60%） 4.42% 1.75 万m2 （1.82%） 6.45% 1.33 万m2 （1.38%） 1.95 万m2 96.387 万m2 / 98.337万m2 96. 98. 337万