商业街研究(世联)
商业街研究(世联)65页PPT
国外商业街的建筑细节表现——挑檐、雨 蓬、铁艺、壁灯、旗帜、招牌装饰构件
22
规划
硬件 建筑
商业氛围
23
商业氛围的营造
✓ 广告柱、广告牌、招牌 ✓ 灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程 ✓ 旗帜等软装饰 ✓ 花坛、雕塑等小品 ✓ 电话亭 ✓ 凉亭、座椅 ✓ 路牌
24
商业氛围营造具象表现——地面铺装、花 艺、壁灯、装饰构件
32
商户招牌的设立——墙面招牌、立面招牌、 立柱招牌、门头招牌
33
街区园林绿化
34
商业单元设计
35
成功商业街建筑规划设计原则
✓ 短街 ✓ 窄道 ✓ 曲径 ✓ 共享 ✓ 焦点 ✓ 交通 ✓ 停车 ✓ 文化 ✓ 氛围
36
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
37
北京“巨库”时尚卖场的定位失败
16
成功商业街规划布局要点
•空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区
的趣味性；
•共享空间：令人愉悦的空间尺度；
•短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，
“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；
•交通组织：停车场，易于到达，易于排空；
•人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的
•
空间；
17
规划
硬件 建筑
商业氛围
18
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
19
新天地
时尚与复古 商业与文化
20
北京帝景欧陆风情街 The ROYA Street
商业街研究报告
商业街研究报告商业街是城市中最重要的商业区域之一，是商家和消费者交流和购物的重要场所。
本研究报告旨在分析商业街的特点和经营模式，并评估其对城市经济和社会发展的影响。
一、商业街的特点1.多元化的商业形态：商业街上经营的商家涵盖了各种行业，包括服装、餐饮、百货、娱乐等，形成了一个集中的商业综合体。
2.人流密集：商业街通常位于城市中心或繁华地段，吸引了大量的人流，尤其是消费者和游客。
3.丰富的商业资源：商业街上的商家通常拥有丰富的商品资源和供应链，能够提供多样化的商品和服务。
4.多样化的消费体验：商业街上的商家通常注重营造独特的购物环境和体验，通过店铺装修、产品陈列、活动等营销手法吸引消费者。
二、商业街的经营模式1.租金收入：商业街通常设有商铺出租，并通过租金收入获得经济利益。
2.商家经营：商业街上的商家通过出售商品和提供服务来获得收入，他们通常在商业街上设立实体店面。
3.品牌合作：商业街上的商家通常与知名品牌进行合作，引进其产品或提供特殊服务，以增加吸引力和竞争力。
4.活动策划：商业街通常会组织各种促销活动、主题活动和文化节庆等，吸引消费者和游客，增加销售额。
三、商业街对城市经济的影响1.带动就业：商业街上的商家和服务人员的就业机会增加，促进了城市的就业和收入增长。
2.增加税收收入：商业街上的商家和消费者交易产生的营业税和增值税等税收收入对城市财政收入的增加有积极作用。
3.促进其他行业的发展：商业街上的商家需要各种供应商和服务提供商的支持，促进了相关行业的发展。
4.吸引外来游客和消费者：商业街通常拥有独特的历史文化魅力和购物环境，吸引了大量的游客和消费者，促进了旅游业的发展。
四、商业街对社会的影响1.改善城市形象：商业街通常是城市门面的重要组成部分，通过打造独特的购物体验和环境，提升了城市的形象和吸引力。
2.促进社交交流：商业街吸引了大量人流，为人们提供了交流和社交的场所，促进了社会交流和互动。
3.传承历史文化：商业街通常拥有独特的历史文化遗产，通过保护和传承，能够增加城市的文化软实力。
世联沿街商业典型案例分析
世联沿街商业典型案例分析院街商业典型案例分析北京苹果街东莞万科·运河东1号[关键词]关键词]商业[案例简介]案例简介]通过北京、东莞两个典型案例的介绍，分析了院街商业的特点院街商业的定义及特点所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺的临街性，空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来，形成院街。
个院落串联起来，形成院街。
普通社区商业笔直的街道尺度单一的街道形式单一的铺子所有铺子都朝一条街开门为买东西才来逛街v院街商业曲折但不迂回的街道、极具趣味性宽窄尺度不一的街和巷子不同空间组合的铺子街区多样化、铺铺临街建筑与景观相融，体验式休闲购物院街案例1院街案例1北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加充分挖掘商业价值，北京苹果社区充分挖掘商业价值沿街面，形成错落街区，沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体百子湾路项目本身只有一面临街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。
百子湾路苹果街苹果街长500米苹果街长500米，由底商商业街和二十二500院街围合而成底商商业街二十二院街底商商业街，约1.2万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。
二十二院街，独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑，地上2万多平米，地下1.9万平米。
特点一：造街。
通过在主街上支出支巷，特点一：造街。
通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“造出更多的街，让更多的铺子临“街”这些院落集中在一条主街上，这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。
XX世联地产社区商业研究
•最低
•大型主力店：百货公 司、超市、电影院
学习改变命运,知 识创造未来
XX世联地产社区商业研究
学习改变命运,知 识创造未来
案例研究
研究问题——“远郊大盘社区商业发展模式”
2.36万㎡，另有1 万于10月启用
目前入驻700户， 约2500人
主要为内街区， 封闭
2004年销售街铺 6000㎡，1.6-1.8 万㎡，持有69%
由于居住人口有 限，内街区价值 无法实现，租金 勉强维持在40
大学康城
1.5万㎡，街铺1万
一期1594户，预计 08年低入住，供 4194户
周边规划10万人口
示意：商业交通可达性
商业的可进入性：
商业街区临路一面可进入性较差 。 商业会所之间台阶高低错落，人 流移动受一定影响。
学习改变命运,知 识创造未来
XX世联地产社区商业研究
示意：增强商业可视性
商业的可视性：
廊柱、护栏的粗大，对视线遮挡 较大，影响了商业所要求的通透 性，可做修理或未来加强广告、 指示系统的引导。 植物的密集布置影响了商业所要 求的通透性，可做调整或外来加 强广告、指示系统引导。 玻璃材质的选取影响了商业所要 求的通透性，应做调换处理。
„ 汇集各方对中国汇率的 看法，未来5年内人民币将 小幅上涨，年升值幅度在 2-7%之间，到2010年，人 民币达到6.62人民币=1美 元，2012年达到1美元=5.6 元人民币。
•新兴经济区本币升值过程中，物业增值远高于股市
国家和地区
日本（1975-1990年）
本币年升值
25%
台湾（1975-1992年） 韩国（1975-1979年）
10% 7.5%
房价年均上涨
世联行商业街研究精品PPT课件
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
商业氛围
后天：
定位 招商策略 销售模式
软件
营销推广 商业营运
政府资源
5
规划
硬件 建筑
商业氛围
6
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
世界级商业街的规律对本项目的启示
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
3
营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间
人与人之间关系是街区的生命力
26
商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
29
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
30
商业氛围营造具象表现——灯光工程
31
商业氛围营造具象表现——灯具
32
公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
•
空间；
18
规划
硬件 建筑
商业氛围
19
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
20
新天地
商业街研究报告
商业街研究报告随着城市化进程的不断加快，商业街已成为城市中不可或缺的一部分。
商业街除了为居民提供购物、休闲和娱乐的场所，还承载着城市经济发展的重要使命。
在本篇研究报告中，我们将对商业街的特点、发展趋势以及对城市经济的影响进行深入探讨。
一、商业街的特点商业街作为城市商业中心，其特点在于多样的经营业态、繁华的商业环境以及丰富的消费选择。
一方面，商业街经营业态的多样性为市民提供了广泛的选择空间。
无论是购物、美食还是文化艺术，商业街上几乎应有尽有。
另一方面，繁华的商业环境成为吸引消费者的一大亮点。
商业街上高楼林立、霓虹灯闪烁，不仅吸引了购物热情高涨的市民，也成为了旅游景点，为城市吸引外来游客提供了机会。
二、商业街的发展趋势随着互联网的兴起和电子商务的普及，商业街面临着许多挑战。
消费者可以通过网络平台随时随地购物，这对传统的实体商业街造成了冲击。
因此，商业街在发展过程中需要紧跟时代潮流，融入互联网和智能技术。
一种常见的做法是打造“智慧商业街”，通过引入智能设备和信息技术，提供更便捷的购物环境和个性化的消费体验。
此外，商业街还可以注重特色化和差异化经营，通过提供独特的商品和服务来吸引消费者。
例如，可以发展以某种特色商品为主打的商业街，或者打造以文化创意为特色的商业街。
三、商业街对城市经济的影响商业街对城市经济的影响不容小觑。
首先，商业街的存在和繁荣直接带动了零售业和服务业的发展。
商业街上众多的商家和从业人员为城市的就业率提供了有力支撑。
其次，商业街为城市带来了可观的财政收入。
商家的税收以及商业街周边产业的发展为城市提供了丰厚的财政资源。
此外，商业街还推动了相关产业的发展，如物流、广告和旅游等。
然而，商业街也面临一些问题和挑战。
首先，商业街的繁荣和发展也给城市带来了交通拥堵问题。
商业街作为热门购物和娱乐场所，吸引了大量的消费者，导致了交通压力的增加。
其次，商业街的商业经营形式需要不断创新，以适应市场的需求和消费者的变化。
商业街研究报告
商业街研究报告摘要本报告对商业街进行了深入研究，分析了商业街在当代社会的重要性和发展趋势。
通过调查和分析商业街的规划、运营、市场潜力和城市经济带动效应等方面的数据，为商业街的建设和管理提供了有价值的参考。
1. 引言商业街是城市中的重要组成部分，它不仅为居民提供购物和娱乐的场所，还是社交和交流的重要场所。
随着城市化进程的不断推进，商业街的功能和意义也在不断扩大。
本报告对商业街进行了深入研究，旨在探讨商业街的建设和管理对城市经济发展的影响，并提供可行的建议和战略。
2. 商业街的定义与分类商业街是指集购物、娱乐和文化等多种功能于一体的街区或地区。
根据商业街的规模和特点，可以将其分为传统商业街和新兴商业街。
传统商业街通常由历史传统街道发展而来，具有浓厚的历史文化底蕴，同时也面临着规划和更新的挑战。
新兴商业街则是指基于现代城市规划理念和商业模式建设起来的商业街，具有较高的规划和设计水平。
3. 商业街的规划与设计商业街的规划与设计是商业街建设的基础，也是商业街能否吸引客户和提供良好体验的重要因素。
商业街的规划应包括街道宽度、商铺布局、交通布局等方面的考虑。
商业街的设计则应充分考虑人文环境和文化特色，让人们在购物和娱乐的同时，也能感受到城市的文化魅力。
4. 商业街的运营与管理商业街的运营与管理是商业街能否取得成功的重要因素。
商业街的运营应注重租户管理、品牌策划和营销推广等方面的工作，以提高商业街的知名度和吸引力。
商业街的管理则需要注重维护街区的公共设施、环境卫生等方面的工作，以提供良好的消费环境和体验。
5. 商业街对城市经济的带动效应商业街作为城市中重要的经济区域，对城市经济发展有着重要的带动作用。
商业街的繁荣不仅为当地经济带来了就业机会和财政收入，还能吸引外来人口和资金，促进城市的发展。
因此，城市管理者和经济学家应该重视商业街的建设和管理，以实现城市经济的可持续发展。
6. 商业街的发展趋势随着社会经济的不断发展和人们消费观念的转变，商业街的发展也面临着新的机遇和挑战。
商业街项目研究报告
商业街项目研究报告一、项目背景商业街项目是指在城市或社区中建设起来的一条或多条集购物、餐饮、娱乐等商业业态于一体的街道。
商业街项目通常具有独特的特色和文化底蕴，能够吸引大量的游客和居民前来消费和体验。
随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，商业街项目在吸引人流、促进经济发展和塑造城市形象等方面发挥着重要作用。
二、市场调研在进行商业街项目研究之前，首先需要进行市场调研，了解当地的消费需求和市场潜力。
通过对周边居民的问卷调查、消费数据的分析以及竞争对手的考察，可以得出以下结论：1.当地居民对购物、餐饮和娱乐等商业业态的需求旺盛。
2.周边商业设施相对较少，市场空间较大。
3.竞争对手存在一定的品牌优势，但缺乏独特的特色。
三、项目规划基于市场调研的结果，可以进行商业街项目的规划。
以下是项目规划的关键步骤：1.确定商业街项目的位置：选择一个交通便利、人流量较大的地段作为商业街项目的位置。
2.制定项目目标：明确商业街项目的发展目标，例如吸引一定数量的游客、提升消费水平等。
3.商业业态的布局：根据市场需求和消费者喜好，合理安排商业业态的布局，包括购物、餐饮、娱乐等。
4.设计商业街的风格和特色：通过与当地文化相结合，打造商业街的独特风格和特色，增加吸引力。
5.考虑可持续发展：在项目规划中考虑环境保护、资源利用等可持续发展因素，提高项目的长期竞争力。
四、投资与运营商业街项目的投资与运营是项目成功的关键。
以下是投资与运营的一般步骤：1.确定项目投资额度：根据项目规模和市场需求，明确项目的投资额度。
2.寻找合作伙伴：寻找有经验和资源的合作伙伴，共同投资和运营商业街项目。
3.编制详细的投资回报率（ROI）分析：通过综合考虑投资额、运营成本、预期收入等因素，编制详细的投资回报率分析报告。
4.运营管理：建立完善的运营管理机制，包括商户管理、安全管理、营销推广等，确保商业街项目的正常运营。
5.定期评估和调整：定期对商业街项目进行评估和调整，根据市场变化和消费者需求的变化，优化项目的运营策略。
商业街设计研究报告
商业街设计研究报告引言商业街作为城市中繁荣的商业区域，对于城市的经济发展起着重要的推动作用。
一个精心设计和规划的商业街，不仅能吸引游客和购物者的目光，还能为商家创造良好的销售环境。
本报告旨在研究商业街的设计，分析其影响因素，并提出相应的建议。
一、商业街的影响因素1.1 位置选择商业街的位置选择是商业街设计中的重要环节。
首先，商业街应该位于市中心或核心商业区，以便吸引更多的客流量。
其次，商业街周围应该有良好的交通网络，便于人们前往。
最后，商业街的选择要考虑到周围的人群结构和消费能力，以满足潜在消费者的需求。
1.2 商业街的规划布局商业街的规划布局是商业街设计中需要仔细考虑的因素之一。
合理的规划布局能够最大化商业区域的活力和吸引力。
通常，商业街应该分为不同的区域，如零售区、餐饮区、休闲娱乐区等，以满足不同人群的需求。
同时，商业街要注重道路的畅通与人行通道的设置，以提供方便的购物环境。
1.3 商业街的空间设计商业街的空间设计也是影响商业街吸引力的关键因素之一。
商业街的建筑设计应以人为本，注重创造舒适、宜人的购物环境。
建筑物的外观设计要体现地域特色和文化风情，以吸引游客和购物者的目光。
另外，商业街的公共空间设计也要注重绿化和景观，提供休闲和娱乐的场所。
二、商业街设计的建议2.1 引入多元化业态为了吸引更多的游客和购物者，商业街应该引入多元化的业态。
除了传统的零售业态外，还可以引进餐饮、文化艺术、休闲娱乐等业态。
例如，可以开设精品餐厅、艺术画廊、电影院等，以满足人们多样化的需求。
2.2 加强品牌和特色打造商业街要想脱颖而出，必须加强品牌和特色的打造。
通过引入知名品牌商家和培育本土特色商家，商业街可以形成独特的商业氛围和形象，吸引更多的消费者。
同时，在商业街的宣传推广中，也要突出其独特的品牌和特色。
2.3 优化购物环境商业街的购物环境直接关系到消费者的购物体验。
商业街设计的过程中，要注重购物环境的优化，提供舒适、便捷的购物环境。
深圳商业街市场调研
深圳商业街概况为了把锦绣东方商铺做成龙岗乃至深圳市标志性商业项目，2009年2月初世纪兰德公司特意组织公司相关人员对深圳比较知名、目前经营状况较好的商业街进行了考察，进一步了解了深圳市商业街铺发展现状，现将本次考察情况总结如下：一、东海花园商业街——东海坊整体环境较好，形象较高，装修档次较高，业态组合丰富，标识统一，但休闲配套设施相对较少，绿化较多，不利于街铺发展。
业态组织分布：二、阳光带海滨城——商业街街铺整体形象较佳，规模较小，业态组织不丰富，色彩比较单一，商业味不足。
三、西海湾花园——商业街规模较大，业态组织丰富，整体标识统一，休闲配套有，但与其规模比较，配套还是相对较少。
三、蔚蓝海岸——商业街规模较小，沿街绿化配套基本没有，整体形象不统一，标识不清楚，商业氛围较差。
四、海月花园——商业街整体形象佳，形象与标识统一，商业氛围浓厚，业态组合较佳，绿化适中，休闲配套较少。
五、花园城——商业街整体形象佳，色调丰富，标识统一醒目，绿化点缀恰当，虽然招商并没有完成，但商业氛围已经十足。
六、南海玫瑰花园——商业街商业街规模较大，整体形象及包装较到位，标识清晰醒目，但固定绿化较少，临街与主干道之间设计存在问题，影响商业街的可达性。
七、中海月朗苑——商业街规模较小，但商业街包装氛围浓厚，整体表现档次高。
但沿街绿化配套少。
八、海上世界——商业街整体形象档次高，色彩丰富，商业氛围好，绿化配套较佳。
九、深圳典型商业街分析万科城·风情步行街1、项目基础资料万科城·风情步行街，是依托于万科城，贯穿社区的“风情步行街”。
是集特色购物、主题饮食、娱乐休闲、Loft空间为一体极具西班牙风情的商业步行街。
商业街总建筑面积3万平方米，其中一期建筑面积2.2万平方米，是美伦美奂的万科城风情步行街，二期建筑面积8000平方米。
另外还有总占地12000多平方米的哥伦布广场，是周边几公里半径内居民休闲娱乐中心。
2、内部交通动线、人流动线人车各行其道，互不干扰。
世联地产北京东城区区域商业市场研究
世联地产北京东城区区域商业市场研究
区域消费能力总结
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区域消费能力总结
类别
常 住 人 口
流 动 人 口
物业类型
代表物业及数量
消费特征/需求
消费力强：中高层知识分
高档住宅
禾风相府400户；银街俊景188户；森豪公 子为子女上学购买；外埠
寓；
商人、机关高级人员、事
业上升阶段中年。
平房（2大片区）
区域历史文化背景
名称
清真寺
刘雍相 府
位置
东四北大 街路口西
南角
东城区礼 士胡同
距本项目距 离
步行２分钟
３００米
历史渊源
文化沉淀
唯一一座朝代 服饰风格与伊 斯兰宗教相结 合的文化特例
建于乾隆年间
近期刚完成内部装 饰，较好的保持了 文物的现状，是北 京为数不多的清真
寺之一
曾做为印尼驻华使 馆，后归属文化部
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产北京东城区区域商业市场研究
•房地产E网倾力打造房地产 物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。
•倍讯易
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产北京东城区区域商业市场研究
区域消费支出构成
单位：% 项
东城区2000户城市居民家庭消费支出构成（2004年）
区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消
学习改变命运,知 识创造未来
费能力一般。 世联地产北京东城区区域商业市场研究
l 房地产E网
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•
•房地产E网倾力打造房地产 物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。
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自然曲折的路径，镶嵌 着尺度宜人的共享空间， 小尺度街区，人车分流。
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万科运河东一号商业单元借鉴
13
商业街规划研究——窄巷&折线&连廊
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商业街尺度——窄巷
欧 澳 韩 洲 门 国 商 商 明 业 业 洞 街 街 商 的 业 尺 街 度
15
商业街尺度——窄巷&小尺度共享空间
广 州 流 行 前 线
18
规划
硬件
建筑
商业氛围
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商业街建筑设计原则
历史文化与建筑风格的传承 天际线 外立面 建筑细部及材质的运用 地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具
栏杆
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新天地
时尚与复古
商业与文化
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北京帝景欧陆风情街 The ROYA Street
定位：是北京唯一的欧式风格商业街 规模：2.5km长，10万㎡欧陆风情商业走廊 形式：采用欧洲常见的柱廊式商业街 元素：欧洲的神话成为建筑素材与基本语汇 风格：古朴、厚重
我们介入的时机： 〃前期顾问、后期营销顾问 我们解决的问题： 〃规划建议、设计方案调整、 销售推广 取得的成效： 〃借助万科强势品牌，开盘 引领东莞市场，价格高出市场近 一倍 •位臵：位于东莞城区边缘， 成熟度较低 •规模： 1 期商业 1.6 万㎡，公 寓0.4万㎡ ，开放式步行街区， 临街面长320m，业态规划先 行，售后返租
•亿安广场凭实力将所卖铺位悉数收回，引来 百盛统一经营，但由于商场慢热，零售商与 开发商之间利益诉求的矛盾激化，导致百盛 退出。
43
长春万达高额溢价销售所引发的失败后果
•2003年1月，长春万达内铺价格为2.8万元/㎡，临街外铺最高卖 到6.68万/㎡（最小的商铺近百万元，最大的临街商铺超过1300 万），这成为长春历史上最高的商铺价格。
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商户招牌的设立——墙面招牌、立面招牌、 立柱招牌、门头招牌
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街区园林绿化
35
商业单元设计
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成功商业街建筑规划设计原则
短街 窄道
曲径
共享 焦点 交通 停车 文化 氛围
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定位 招商策略 软件 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
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北京“巨库”时尚卖场的定位失败
营业空间 共享空间 半室外空间
过渡空间
街区人互为景色，互为欣赏， 街区行人之间：急行的、闲逛的、休闲的； 室内的人：悠哉、静思的、高谈阔论的；
室内与室外人之间，服务者与被服务者之间，形成群体
渲染互动，彼此认同欣赏愉悦，就成为群体催眠，后产 生的一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。
本报告是严格保密的。
寻求突破与创新——商业的建筑形式与业态组 合有无创新可能？
50
A
项目发展方向研究——基于两个维度：1.城市功能分化与现有区域竞 争条件；2.城市经营与区域发展阶段判断。以此寻找项目突破口：通 过城市更新挖掘项目竞争力，启动“万科城市复兴计划”
判断城市更新项目是否具备改造条件的五大关键因素
主要特征：声誉全球化 人流量大
收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能
不断自我更新的主力商户
便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
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人与人之间关系是街区的生命力
你站在桥上看风景，看风景的人在看你 明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦 —《断章》—
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定位 招商策略 软件 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
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东莞金月湾招商的失败
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定位 招商策略 软件 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
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直接销售模式带来的经营恶果
广州中华广场 杭州涌金广场 广州中旅商业城
•中华广场由于一楼分拆销售，导致初期经营 一直不温不火，后收回经营权统一经营才有 后来的中华广场的威名。 •涌金广场位于西湖边钻石地段，但是这个怎 么看怎么好的商业地产项目交房四五年了， 至今还不能全面开业，众多投资客被死死套 牢，成为杭州商业地产永远的“痛”。 •中旅商业城由于当初拆零卖铺放弃统一经营， 项目多次启而不动，不得不艰辛地跋涉于与 业主们的痛苦谈判之中。
•而广场开业之后，当初叫价 500 元/㎡〃月的商铺，最多只能租 到 350 元，开业 6 天后即宣告停业，让很多业主发现自己倾家荡 产买来的黄金店铺由于客流太少而根本出租不出去，终于揭竿而 起。
44
商业街成功运作规律
先天：城市、区位、人口、竞争、位臵、交通、规模 规划 建筑 时间
硬件
商业氛围 后天： 定位 招商策略 销售模式 软件 营销推广 商业营运 商业街运作的系统体系 跨越商业和地产两大领域， 涉及众多专业协调统一，运作繁杂， 涉及众多关键因素不可缺失。
建外SOHO多功能街坊式商业区
日本多摩商业街特色经营商业区
◆商业元素与大环境的协调和共融： 商业建筑/商业配套/娱乐设施/街道饰品等与大环境既 统一又各有特色，为商业营造完整而有品质的环境。 ◆商业经营的个性化： 每个店铺在与大环境的协调下，各自经营出自己的个性，使商业街丰 富多彩而又富有情趣。 ◆商业经营注重“人”的因素：商业因人而存在，每个商家以“人”为本，从“人”的需求 出发，设计各自的经营和展示。
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商业氛围营造具象表现——小品
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商业氛围营造具象表现——文化景观
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商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
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商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
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商业氛围营造具象表现——灯光工程
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商业氛围营造具象表现——灯具
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公共广告位的设立——广告柱、立柱广 告、广告牌、立柱招牌、立面招牌
本报告是严格保密的。
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C
基于经济测算的规划形式建议——基于风险性对比和利弊分析确定总 体上“商业+公寓+住宅”的产品组合方向，而后提供四种建筑规划方 案的市场风险和收益比较，并提出突破限制性条件的调整方案
双街
不突破限制性条件
单街双层 单街单层 1 （临街） 单街单层 2 （临街内 延伸）
覆盖率调 整为29% 极大限高 调整为66 米 覆盖率调 整为29%
•北京巨库：定位于35岁以下时尚青年卖场，无论从包装设计、概念、商场内的 装修和宣传攻势等各方面都花费了心思 •2003年，“巨库”实行售后包租，在短短半年时间内，总面积为3万㎡的店铺 即销售一空，当时投资客的踊跃程度可见一斑。 •然而，开业半年来小商户们惨淡经营，承诺2年期、每年支付8%的固定回报让 开发商背上了沉重的负荷。 巨库的定位的硬伤 •交通不便：巨库所处的区域虽看上去靠近地铁，拥有多条公交线路，但交通拥 堵、停车位不足，如果没有特殊需要，很难想象时尚男女们会拔冗前往。 •消费者缺失：项目片区蒋宅口并非这类人群的聚集地。周边多半是80-90 年代 建造的房屋，居民年龄在40-60岁之间的消费群居多，这里的年轻人大多还不具 备一定消费力。 •主力商户缺失：缺乏招牌店的巨库很快面临巨大招商压力； •现实屈服理想破灭：开发商不得不降低了商户选择和品质等方面的标准，体验 式卖场最终流于形式，沦落为一般商品市场，无法保证实现当初预期的租价和 收益
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国外商业街的建筑细节表现——挑檐、雨 蓬、铁艺、壁灯、旗臶、招牌装饰构件
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规划
硬件
建筑
商业氛围
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商业氛围的营造
广告柱、广告牌、招牌 灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程
旗臶等软装饰
花坛、雕塑等小品 电话亭 凉亭、座椅
路牌
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商业氛围营造具象表现——地面铺装、花 艺、壁灯、装饰构件
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华南MALL由世界著名的捷得设计事务所担纲，整体布 局、交通组织及动线安排颇有借鉴之处
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成功商业街规划布局要点
•空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区 的趣味性； •共享空间：令人愉悦的空间尺度； •短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享， “街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣； •交通组织：停车场，易于到达，易于排空； •人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的 • 空间；
突破限制性条件
极大限高 调整为70 米
本报告是严格保密的。
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D
案例借鉴与商业模式总结——基于相关商业案例与规划指标参考，提 出运河东项目的商业模式“首创 24小时不停息都市街区”、并总结 URD模式下的商业形态、商业经营环境与配套规划
◆ 城市中心区高密社区商业实现：高密度的建筑群落，配合人性化的空间尺度，减少高层建 筑造成的压抑感，形成商业繁华的氛围。 ◆街区价值挖掘/商业规模最大化： 9万平米商业面积，三层商铺。 16条小街，衍生300多个 100－600平米的商铺，各个店铺可分可合，满足不同需求。 ◆区域价值变革：建外SOHO的另一种价值在于其开放的商业建筑形态和设计带来的区域价 值变革，突破性的地段价值，带来了办公/公寓等的价值提升。
4
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位臵、交通、规模 规划 建筑
硬件
商业氛围 后天： 定位 招商策略 销售模式 软件 营销推广 商业营运
政府资源
5
规划
硬件
建筑
商业氛围
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商铺价值评估体系
关键因素 详注 位臵 聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺 交通 视野 质素 形状、面积、 层高、开间进 深比、梁、拄
世联研究
商业街研究
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