抵押贷款人与环境风险分析的制度化和规范化
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。
房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。
由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。
而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。
在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。
1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。
这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。
住房抵押贷款证券化的风险和障碍分析
住房按揭贷款证券化是⼀项结构精巧，环节复杂，参与⼈众多的⼀项⾦融创新，⼀旦某个环节发⽣问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。
⽽且在我国，由于抵押贷款⼀级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及⼈们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更⼤的风险，因此，在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论⼀下其风险，做到未⾬绸缪，防患于未然。
⼀、住房抵押贷款证券化的风险分析 住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产⽣可预见现⾦流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从⽽增强了资⾦的流动性，优化了⾦融机构的资产结构，降低了商业银⾏的风险。
尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定⽬的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信⽤增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对⾦融系统的稳定性造成潜在风险。
住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。
1.提前还款风险。
提前还款是指借款⼈随时⽀付部分或全部抵押贷款的余额，这种⾏为会对住房抵押贷款证券化中的现⾦流产⽣重⼤影响，给贷款银⾏带来利息损失，甚⾄是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。
众所周知，美国在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付⾏为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。
⽽我国在这⽅⾯的⼯作⼏乎为空⽩，提前偿付率根本⽆法预测。
据本⼈观察，我国居民的提前还款⾏为具有两⼤特点，⼀是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国⽬前的住房抵押贷款绝⼤多数是浮动利率贷款，⽽且商业银⾏对提前还款⾏为仅收取象征性违约⾦或罚款，每当利率升⾼，提前还款⾏为即成倍增加；⼆是提前还款⾏为具有普遍性。
银行信贷业务法律风险分析及防范建议
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权与租赁权关系的法律条款包括物权法第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的， 原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登 记的抵押权。”担保法第四十八条：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人， 原租赁合同连续有效。”《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十五条： “抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人连 续有效。”
是应逐条审核租赁合同的条款，查看合同中是否明确告知租赁物已被抵押及相关的抵押物处
发放贷款。
置风险、租赁期限是否设置合理、租金支付方式是否为按月(季)定时分期支付等。
四是办理好抵押登记。依据物权法第一百九十条的规定，已登记的抵押权方可对抗在后
最终，实行针对性的掌握措施是关键。虽然在后成立的租赁关系不得对抗在先登记设立
(二)抵押人向银行申请出租抵押物。 银行在接到此类申请后，如一律持否定态度则会使抵押人闲置的抵押物无法体现其经济 价值，对抵押人来说不仅有失公正，也会对抵押人的还款力量产生不利影响。银行在确保抵 押人诚信的前提下允许其出租抵押物的，可同时实行以下措施防控风险： 1.除从前在签订抵 押合同时设定的出租抵押物应经得抵押权人同意的条款外，还应在抵押合同中补充商定对抵 押人的租金收取进行监控的条款，要求抵押人在贷款银行开立租金收取专用账户。当贷款消 失不良时，银行可自行从该账户扣划资金优先用于归还贷款。 2.要求抵押人将租赁合同交由银行审核，确保合同中包括以下风控措施：租赁物已被抵 押及有关承租风险的告知;租赁期限与贷款期限相匹配，不得长于借款期限;租金分时(段)给 付，不得一次性支付;抵押权实现时租赁合同即时无条件自动终止(解除);租金收取专户设在 贷款银行并由银行监管，当贷款消失不良时，银行有权扣划租金专户内的资金用于偿还贷款;
银行抵押物风险分析与防范措施
房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可挪移、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。
为了保证贷款的安全，银行普通会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在普通不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。
理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。
大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。
为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。
一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人允许以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。
但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物(或者称拍卖标的)，容易导致下列两大风险：1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。
拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。
根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵” 之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。
2、无法如期交付拍卖标的的风险。
该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。
由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。
因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或者腾空拍卖标的，银行就构成违约。
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策1. 引言1.1 背景介绍中国农村承包土地经营权抵押贷款是指农户将自己名下的承包土地经营权作为抵押物来申请贷款，从而获得资金用于生产经营。
这种贷款方式在一定程度上解决了农村农民缺乏抵押品的问题，促进了农村经济的发展。
随着农村土地流转的不断推进和农村经济的快速发展，农村承包土地抵押贷款面临着一系列问题和挑战。
因为土地的流转和承包权的不明晰，部分农户存在虚假抵押、重复抵押等现象，导致贷款风险加大。
农村信用体系不健全，部分农户信用记录不良，难以获得贷款，造成资金难以流入农村经济。
监管缺失和政策不够完善也给农村承包土地抵押贷款带来了诸多问题。
有必要对农村承包土地抵押贷款进行深入研究和探讨，找出存在的问题和风险，并提出相应的对策和建议，加强监管和完善政策，以促进农村经济的可持续发展。
【以上内容已达200字，符合要求】。
1.2 问题意识农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题，是当前农村金融领域面临的一个突出挑战。
在许多农村地区，农民将土地承包给他人或集体经营，获得一定的收益。
由于缺乏土地确权制度和相应的监管机制，农村承包土地经营权的抵押贷款面临一系列隐患和风险。
由于农村土地流转市场不够完善，土地的价值难以准确评估，导致抵押贷款的风险较大。
农村土地资源的稀缺性和保障性，使得抵押土地产生的法律问题更加复杂。
农村贷款主体多为农民群体，他们对金融知识和风险意识的缺乏也增加了抵押贷款的不确定性。
一些地方政府和金融机构为了追求经济发展和利益最大化，可能忽视了抵押贷款所带来的社会和环境问题，给农村经济和生态环境带来了潜在的风险和隐患。
急需从多方面出发，研究并提出有效的对策，解决农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题，促进农村金融的健康发展。
2. 正文2.1 存在的问题在农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题主要包括以下几点：存在信息不对称的问题。
由于农村信用体系不完善，部分农民缺乏足够的信用记录，导致银行难以评估其信用风险，从而影响贷款审批的效率和质量。
担保业务管理办法和操作流程..
担保业务管理办法第一章总则第一条为保证公司担保业务的制度化、规范化、程序化,有效防范和控制担保风险，确保担保业务正常运转。
根据《中华人民共和国担保法》、《湖南省融资性担保公司管理办法》及国家相关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条本办法所称担保业务是指公民与公民之间，公民与企业之间，企业与企业之间,银行与公民、银行与企业之间等借款、融资活动中，所需要公司提供担保的业务。
担保责任是指本公司作为担保人应与借贷双方约定,当被担保人不履行对债权人负有的债务时，由担保人依法承担合同约定的担保责任。
第三条本公司办理担保业务应当遵循“依法合规、审慎严谨、平等自愿、诚信经营”的原则。
第四条公司坚持以合法性、风险性、收益性为经营原则,建立市场化运作的可持续的审慎经营模式.第二章担保业务范围第五条公司担保业务主要范围是：借款担保;票据承兑担保；贸易融资担保;项目融资担保;信用证担保；其他融资性担保；兼营:投标担保；预付款担保；工程履约担保；民间借贷；尾付款如约偿还担保等业务.第三章担保业务受理条件第六条担保业务应遵守的基本规定担保资金用途应符合国家法律、法规和国家相关政策，必需是合法、真实、符合国家产业政策的生产、经营、项目等。
不准从事下列活动:不得吸收存款;不得发放贷款;不得受托投资;不得从事未经政府金融办批准的其他业务。
第七条担保客户应具备的条件一、公司类客户应具备的条件1、企业依法设立.2、企业生产、经营范围符合国家产业政策.3、企业生产、经营管理规范，财务状况良好.借款人有稳定的收入来源，还款能力强；出借人资金来源合法。
4、企业申请担保的资金用途明确合法。
5、在指定的银行开立基本账户或一般账户，现金流量充足。
6、能提供合法、有效、足值、可靠的担保。
二、个人类客户应具备的条件1、具有合法有效的身份证明，且具有完全民事行为能力和权力能力。
2、依法经营，经营范围符合国家政策。
3、具有固定经营场所，相对稳定的从业人员，本人具有固定的住所.4、有具体的生产、经营、项目，用途合法明确。
个人住房抵押贷款风险分析
个人住房抵押贷款风险分析个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物，向银行等金融机构借取资金的行为。
这种贷款方式在当前社会中非常普遍，因为个人住房拥有相当高的价值，可以用作抵押物，同时又符合人们的住房需求。
但是，与此同时，个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。
本文将从风险的角度出发，对个人住房抵押贷款的风险进行分析。
第一章：前言本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。
1.1 研究背景个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一，也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。
但是，伴随着经济环境的变化，个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。
因此，对于这一领域的风险进行深入的研究，是具有重要意义的。
1.2 研究目的本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险，探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。
1.3 研究意义个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全，同时也关系到整个金融体系的稳定。
因此，通过对该领域的风险进行研究，可以提高社会对金融机构的信任度，从而推动我国金融市场的发展。
1.4 研究内容本文主要分为以下三个方面展开研究：（1）个人住房抵押贷款的概念、特点和分类；（2）个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略；（3）个人住房抵押贷款的风险监管。
第二章：个人住房抵押贷款的概念、特点和分类本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。
2.1 个人住房抵押贷款的概念个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物，从金融机构借取资金的行为。
借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款，否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。
个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。
2.2 个人住房抵押贷款的特点个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点：（1）以房产为抵押物。
个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。
借款人的财务状况不是借款的最重要条件，而是房产的价值。
我国个人住房抵押贷款风险分析与防范对策
引言：个人住房抵押贷款，是个人购房者支付一定比例的首期付款，再用所购买的住房作为抵押，向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。
当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定，贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权。
处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿，其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人。
随着近些年来我国房地产事业的迅猛发展，个人住房抵押贷款成为了居民购房贷款的主要贷款方式。
加之国家的政策导向，个人住房抵押贷款成为了商业银行信贷业务十分重要的一部分。
但是我国市场经济体制发展还不健全，个人住房抵押贷款还存在着许多的问题和漏洞，产生了一系列的贷款风险。
一、我国个人住房抵押贷款发展现状目前，个人住房抵押贷款在消费信贷中占据了十分重要的位置。
有关数据显示，2000年～2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，近两年个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重再创新高，08年已超过82％。
另据笔者了解，在江西省某县建设银行，这个比重甚至达到了90％以上，个人住房抵押贷款在该行占到了极大的比重。
由此我们可以看到个人住房抵押贷款在近些年无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。
但伴随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良贷款率在1%左右，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5%左右，从07年开始，不良贷款率有所回落，近两年来大概为1%左右。
二、个人住房抵押贷款风险分析1.信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。
信用风险一般包括以下几种形式：（1）被迫违约。
被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施房地产抵押贷款评估是银行等金融机构为客户提供贷款所进行的一项重要工作，具有风险较大的特点。
本文将从风险和防范措施两个方面探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险1.市场风险房地产市场的波动性较大，购房者有时会选择购买价值高于房产实际价值的房产。
因此，评估员必须准确评估房产价值，否则贷款机构将面临市场价值下跌和房产的价值亏损的风险。
2.评估员风险评估员可能存在不当行为，如收受贿赂或对评估结果进行人为干扰，从而导致房地产抵押贷款评估结果存在失真，最终导致金融机构的损失。
3.贷款风险如果贷款机构未能准确评估房产价值或房产质量，贷款机构将面临贷款违约的风险。
因此，贷款机构必须确认房产的实际价值和质量，以便在贷款违约时更轻松地在房产出售中获得满意的收益。
防范措施1.科学的评估方式在评估房地产抵押贷款时，评估员必须采用科学的方式进行评估。
例如，通过进行细致的数据收集和现场考察，以获得准确的房产价值和质量数据。
2.贷款机构风险管理银行和金融机构必须有完善的风险管理措施，以保障贷款机构的有效运作。
在贷款前，必须确保客户的信用记录良好；在贷款过程中，必须进行风险控制和监测。
3.监管机构约束监管机构必须对评估机构进行严格的监管，以确保评估机构的行为符合规定。
监管机构应规范评估员行业行为，制定评估行为的规范，对行业从业者实行分级管理，提高评估员的职业素养和道德水平。
结论综上所述，房地产抵押贷款评估具有较高风险性，应采取相应的措施进行防范。
贷款机构和监管机构应充分利用管理体系和科学的评估方式，来有效地应对这些风险，并最终降低贷款机构的损失率。
担保公司业务的规章制度及内部风险控制制度
担保公司业务的规章制度及内部风险控制制度担保业务操作规程第一章总则第一条为保证担保业务的规范化、制度化和程序化，防范和控制担保风险，根据《中华人民共和国担保管理办法》的有关规定，制定本规程。
第二条借款业务应当严格遵守国家的法律、法规，遵从自愿、公平、诚实信用和合理分摊风险的原则。
第二章担保业务程序第三条担保业务程序如下：(一)申请(二)受理(三)初审(四)评审(五)审批(六)签订合同(七)抵押登记(八)收担保费(九)发放贷款(十)保后管理(十一)代偿和追偿(十二)担保终结担保业务程序细化列示：企业申请--《担保申请书》--提供更多借款申请材料《提出申请借款材料单》借款立案--《担保项目受理登记表》项目初审--确认项目责任人、协办人--项目复审基本内容--实地调查--借款调查报告--《中止担保项目处理表》通知撤出担保流程企业项目评审--部门评审和会议评审--行政复议项目评审签订合同--通知会议评审通过的企业--准备工作空白合同文本（借款合约、借款合约、反担保合约、委托确保合约）--审查空白合同文本（借款部、综合部、总经理）--签订合同文本--审核填写完内容的合同文本（担保部、综合部、总经理）--法定代表人、公司签章抵押备案--准备抵（质）押登记资料（主合同、担保合同、反担保合同、其他资料）--他项权力证书或抵（质）押登记表（登记机关签章）发放贷款--《放款通知单》--借款借据复印件担保收费保后管理--日常检查、重点检查--《借款项目检查表》--保后检查报告--《借款到期通知函》--借款项目展期（逾期）报告--业务档案管理代偿和追责--代偿和追责方案--提出诉讼法律诉讼借款破灭--偿还收据复印件--冻结抵(质)押备案--归还抵押、代管原件--《免去担保责任证实表中》第三章借款提出申请和立案第四条借款人申请担保须填写《担保申请书》，同时应提供下列材料，并对所提供材料的真实性负责。
(一)借款人应当提供更多的材料：1.法人营业执照（年检）及法人代码证2.法人代表证明书3.法人代表授权书4.法人代表及委托代理人身份证5.注册资本验资报告5.贷款卡及贷款卡回执单7.资信证明8.公司章程及公司合同9.借款申请书10.提出申请借款和借款的董事会决议11.当期财务报表及近3年的财务报表和中介机构出具的审计报告。
谈我国个人住房抵押贷款的风险与对策
谈我 国个人住房抵押贷款 的风险与对策
赵 亮
（ 吉 林市 房地 产交 易 中心 ， 吉林 吉林 １ ３ ２ ０ １ １ ）
【 摘 要】 近年 来 ， 个人住房抵押贷款 已成 为居 民购房 贷款 的主要 贷款方式。 但 由于我 国房地产 市场经济发展 还不成
熟， 个人住房抵押 贷款 业务尚不完善 ， 仍存在信 用风 险、 抵押物风险 、 利率风险和 国家政 策风险等诸 多风险 。贷款银 行在 办 理个人住房抵押 贷款 时需加 快推进 个人信用制度 的建设 ， 建立和完善个人住房抵押 贷款担保 、 保 险机 制 ， 加强利 率风险监 管， 以有效防范个人住 房抵押 贷款风险 ， 促进我 国房 地产市场的持 续健康发展。
二、 我 国个人住房抵押贷款业务 的风 险分析
（ 一） 个 人住 房抵押贷 款业务 中的信用 风险 由于我国个人资信体系不完善 、个人住房抵押贷款
期限较长等因素 ，信用风险是我国开展个人住房抵押贷 款业 务 时面临 的核心风 险 。个 人住房 抵押 贷款业 务 的信 用风险可以从个人和开发商两个方面分析 。个人信用风 险主要是借款人因 自然原因、社会原 因等导致还款能力 发生变化 ， 加上主观原因、 信用意识差等因素导致的主动 违约行为和被动违约行为。开发商的信用风险主要指开 发商项 目拖期 、 开发 商欺诈 、 质量 纠纷 、 违法 销售等 问题 ， 使得商业银行承担的贷款风险由低到高，造成银行潜在
一
揭贷 款 占了绝对 的比重 。截 止 ２ ０ １ ２ 年底 ， 中国商 业银 行 住房按揭贷款余额约为 ７ ． ８ 万亿元 ，占全部消费信贷余 额的 ７ ６ ． ３ ％。在经济 欠发达 的 中西部 地 区 ， 这个 比重甚 至 更高， 如吉 林市 某银行 ， 这个 比重 甚 至达 到 了 ９ ０ ％ 以上 。 伴 随着 我 国个人 住 房抵 押贷 款金 融 业务 的快 速 发展 ， 个 人住 房抵 押 贷款不 良率 也开 始逐 年上 升 ， ２ ０ ０ ４年个 人住 房抵 押 贷款 不 良贷 款率 曾一 度 达 到 １ ． ５ ％左 右 ， 从２ ０ ０ ７ 年 开始 ， 不 良贷 款率有所 回落 ， 但仍 维持在 １ ％左右 。
信贷合规性和专项治理的具体流程和注意事项
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房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析
现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。
中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。
此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。
若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。
由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。
商业银行个人住房抵押贷款风险管理浅析
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１ ９８ ９ ｌ９ ９９ ２０ Ｏｏ
２ ０ｌ ｏ ２０ ０ ２ ２ ０ ０ ３
４２ ７ １ ９ Ｏ７ ４ ３ ２５
６９ ９ ０ ｌ ６ Ｏ６ ９ １７６ ５ ３
４６ ２ ７０ ７ ３ ７ ３７
５ ９８ ５ ８ ５ ２ ８ ｌ７２ １ ８
９ ．５％ ０２ ７ １ ０．９％ ７ ．４ ９７ ％
地产投资增速减缓 、 房地 产市 场交易量下降 、 金融机构 对房地 产贷款投放谨慎 ，以及居民观望气氛浓厚等共同作用的结果 ， 也是房地产业周期性调整的具体 表现 ， 这些将会对个人住房抵
住房贷款 ，是指住房金融机构向借款人发放的用于购买 、 建造和大修理各类型住房的贷款 。住房贷款一般以中长期贷款 为主 ， 是借款人在约定的期限 内按 月或按年归还贷款本息的一
经 济 生 活
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ＰＯ Ｒ Ａ Ｒ Ｙ Ｅ Ｃ Ｏ Ｎ Ｏ Ｍ Ｉ Ｓ Ｃ
【 要 】 我 国房 地 产 市 场 历 经 了飞 速 发 展 的 过 程 ， 业 银 摘 商
行 提 供 的 个人 住 房 贷 款 在 推 动 住 房 制 度 改 革 和 提 高 居 民住 房 购 买 力等 方 面 ， 到 了积 极 的 作 用 。在 近年 的经 济 形 势下 ， 国 起 我 经 济发 展 和房 地 产 市 场 周 期性 波 动 的 风 险 也 明 显 显现 ， 人 住 个
的 现 状 、 险 的 表 现 形 式 以及 形 成 的 根 源 ， 在 此 基 础 上 提 出 风 并
了个人 住 房抵 押 贷款 风 险 防 范对 策 。
【 关键词 】商业银行
个人住房抵押贷款
风险管理
我国实行住房抵押贷款证券化的环境分析
表 １建 元 ２ ０一 适 用 的法律 法规 ０５ ｌ 颁发部门 法规名称 银监会与人民银行 《 信贷资产证券化试点管理办法》
财政部 建设部 人 民银行
‘ 信贷 资产证券化试点会计处理规定》 ‘ 关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》 《 资产支持证券信息披露规则》
规 的 空 白。
我 国 推 行 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 （ ｒｇ ｇ ａ ｋ ｄ Ｓ ｃ ｒ ｉｓ 以下简称 Ｍｏｔａ ｅ Ｂ ｃ ｅ ｅ ｕ ｉｅ ， ｔ ＭＢ ） Ｓ ，具有 重要 的现实意义。并且 ，随 着我 国经济的不断发展和金融改革的继续
深人 ， 将住房抵押贷款证券化作为我国推
行 与 买 卖 ，它 不 但 有 的 资 产 契 约 的变 更 ， 而且其内在的 “ 真实销售 ” “ 、 破产 隔离” 等
要求均需要法律 予以确认和保 障。此外证 券化涉及原始权益人、原始债务人 、特殊 目的机构、服务商等多个主体 ，特别是还 需要Ｓ Ｖ作为交易结构的中心 。 些主体 Ｐ 这 的设立、活动 、退出都要涉及法律上 的规 范。证券化的结构是 由一 系列 的合 同或者 法律行 为来 实现 的，证券化本 身体现为一 个 复杂 的法 律 关系组 合 。在一 定程 度上 讲 ，离开 了法律的规范与保 障 ，抵押贷款 证券化 寸步难行 ，因此要特别关注其所涉 及 到的法律法规 。 （ 有利于开展Ｍ Ｓ 一） Ｂ 的法律环境初步建立 我国为 大陆法系 国家 ，实行 “ 法无规
我国实行住房抵押贷款 证券化的环境分析
周晓静 ‘ 卓 北京建筑工程学院经 管院 １ ０ ４ 张 ０４ ０
起人 ，这样才能使 自己不受 发起人破产与
否的影响 ， 从而保护投资者 的利益 。 同时， Ｓ Ｖ与商业银行之 间是否有 “ Ｐ 真实 出售 ” 也必须得到相 关法律认可 ，只有这样 ，在 发起人破 产时，资产池 中的资产才不会被 列入破产财产被清算 。 然而 Ｓ Ｖ的主体地 Ｐ 位和破产 隔离等法律问题属于现有法律法
属于押品管理所应遵循的原则
属于押品管理所应遵循的原则押品管理是金融机构和借款人之间的重要环节，它涉及到资产质量和风险控制等方面。
因此，押品管理所应遵循的原则非常重要。
本文将从以下几个方面详细介绍属于押品管理所应遵循的原则。
一、风险评估原则风险评估是押品管理中最基本的环节之一。
它可以帮助金融机构了解借款人的信用状况、还款能力和抵押物价值等信息，以便更好地进行贷款审批和风险控制。
在进行风险评估时，应注意以下几点原则：1. 全面评估：对借款人和抵押物进行全面、客观、准确的评估，包括财务状况、经营状况、市场环境等多个方面。
2. 独立性原则：评估过程应该独立于其他业务部门，以确保评估结果客观公正。
3. 风险分类原则：对不同类型的借款人和抵押物进行分类管理，并采取相应的措施进行风险控制。
二、合规性原则合规性是金融机构必须遵守的法律、法规和政策等方面的要求。
押品管理也不例外。
在进行押品管理时，应注意以下几点原则：1. 合法合规：押品管理应该符合相关法律、法规和政策等要求。
2. 安全保密：对借款人和抵押物的信息应该严格保密，防止信息泄露。
3. 诚信经营：金融机构应该遵守商业道德，诚信经营。
三、抵押物管理原则抵押物是借款人提供给金融机构作为贷款担保的物品，其管理也是押品管理中非常重要的环节之一。
在进行抵押物管理时，应注意以下几点原则：1. 确认权属：对于不动产等大型资产，需要确认其权属清晰。
2. 评估价值：对于不同类型的抵押物进行评估，并确定其价值范围。
3. 风险控制：对于风险较高的抵押物，采取相应措施进行风险控制。
四、监督检查原则监督检查是确保金融机构按照相关要求进行押品管理的重要手段。
在进行监督检查时，应注意以下几点原则：1. 定期检查：定期对金融机构的押品管理情况进行检查，并及时发现问题。
2. 全面检查：对于不同类型的押品管理情况进行全面、客观、准确的检查。
3. 严格惩处：对于违法违规行为，采取相应措施进行惩处，以起到警示作用。
五、信息化管理原则信息化管理是现代金融机构必须遵循的趋势之一。
浅谈商业银行抵押资产价值评估与风险管理
浅谈商业银行抵押资产价值评估与风险管理1. 引言1.1 背景介绍商业银行作为金融体系中的重要组成部分，扮演着资金融通和风险管理的关键角色。
抵押资产是商业银行的重要经营资源，其价值评估与风险管理对于保障银行资产负债表的健康和稳定具有重要意义。
在金融市场风云变幻的背景下，商业银行抵押资产的风险管理面临着日益复杂的挑战。
有效的抵押资产价值评估和风险管理模式势在必行，以应对市场波动、资产质量下降等风险因素。
深入研究商业银行抵押资产价值评估与风险管理的关系，探讨相关的方法和模式，具有重要的理论意义和实践价值。
1.2 研究目的本研究的目的是探讨商业银行抵押资产价值评估与风险管理之间的关系，深入分析抵押资产的特点、评估方法和风险管理模式，以及挑战与趋势。
通过对这些内容的研究，可以帮助商业银行更好地理解抵押资产在其业务中的重要性，提高抵押资产的评估和管理水平，有效应对各种风险，确保资产安全和稳健经营。
本研究旨在为商业银行提供有关抵押资产的深入分析和指导，帮助其制定更科学、更有效的抵押资产管理策略，提升风险管理能力，保障资产质量和经营稳健，实现可持续发展。
通过研究抵押资产价值评估与风险管理的关系，可以为银行业提供具有实践意义和指导意义的参考，为银行业的发展和壮大提供有益的借鉴。
2. 正文2.1 商业银行抵押资产的特点1. 安全性：商业银行抵押资产通常是具有一定价值和流动性的资产，如房地产、股票、债券等。
这些资产在一定程度上可以提高贷款的安全性，降低银行的信用风险。
2. 稳定性：抵押资产通常具有相对稳定的价值，不容易受市场波动的影响。
这为商业银行提供了一定的保障，确保贷款能够得到及时还款。
3. 流动性：抵押资产通常是可以被轻易转换成现金的资产，这为商业银行提供了灵活性，在需要时能够快速变现，应对资金需求的变化。
4. 多样性：商业银行抵押资产的种类多样，有不动产抵押、动产抵押等多种形式。
这种多样性能够有效分散风险，降低银行的损失。
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卖方和贷款人的尽职调查去降低风险的程度 ，但是 ，购置房地产或贷款购置它的买卖和贷款 过程本身就免不了承担某种风险。接受某些风险 ， 这是由理性的、有见识 的 、 并且 自 愿的买 方 、卖方及贷款人组成的典型市场中一项基本的和正常的组成部分。 作为房地产估价师和分析师 ， 我们的职责之一，就是从市场本 身出发 ，确定何种程度的 风险是市场愿意接受的。评估师 ， 在他们正常的工作过程 中，在鉴 定和评 价什么风险市场愿 意接受的工作中积累了丰富的经验。根据这一原则，即市场对拥有类似风险的类似不动产支 付类似的价格这一原则 ， 我们可以得出不动产市场价值的结论 ； 同时 ， 对于能获利的不动产 ， 我们将根据类似不动产可接受的回报率，进一步评估它的风险 美国不动产市场过去一百年的历史就是不断变化和创新的历史。新的不动产概念 、新的
师。
・６４ 。
经 济资料译 ，每当存在某种程度的风险时，便存在市场必须分析和处理的不 确定性。随着时问的推移 ，市场会变得适应这些新的不确定性 ；同时 ，任何对价格的早期影
Ⅱ也 会减 少 。 向
２ ０世纪 ７ 年代的环境意识发生了根本性的变化 ，为房地产 市场带来了相当大的不确定 ｆ ） 性 。关于某些化学物质的毒性和某些化学物质在环境中扩散的新信息 ，以及限制排放和实行
来越 多。今天的环境专业和环境产业就是利用可靠的技术和具有成本效益的程序 ， 来检测对 环境造成的污染 、 并实施合理的清理的。
二、贷款人 与环境风险分析的 内部 制度化
市场的发展增加了所有市场参 与者理解和评估环境风险的复杂性 ，尤其是对于贷款人而 言则更是如此 ，因为他们是最关键 的参与者之一。贷款人对待环境风险的态度在过去的 ２ ５
规定 、新 的不 动 产的 使用 、拥 有或 为不 动产融 资的新方 法 等 ，正在 不断 成 为 不动 产交 易过程
‘作 者 简 介 ：
１ ｉ ａｄＪ Ｒ ｄ ｅ ｉ ＭＡ ， Ｃａｏ ｓ ｃ ｔ ．ｃ ． ｃ ｒ ． ｏ ｄｗｇ Ｒ ｈ ． Ｉ 是 ｌｉ Ａ ｓ ｉｅ Ｉ ． ｒｎ ｏ ａ ｓｎ 的主席 ，在芝加哥 、丹佛 、费城 和辛辛那提都有 办公
清理责任的新的法律和法规．必须在不动产市场 中有所考虑。 过去 １ 年来，美匡房地产市场已变得越来越适应的环境风险的评估和处理险。这缘于 ｓ ｌ 多种因素 ，包括 来确定污染的存在性和污染 度的科技和专业知识的发展 、 （ ｝ ｊ 污染 ） 治理 行业和具有成本效益的清洁技术的发明 、法律责任的划分 、以及对评估环境风险并将风险量 化为具体的美元和美分所必需的信 息和技术的引入等。
Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆ ｒ ｎ ｌｔｏ ｒ ｍ ｏ ｅｇ ｔｒ ｔ ｒ ｓｏ ｃ ｎ ｍｉｓ ｏ ｒ ａ ｏ ａ ｓａｉ ｎ ｆｏ Ｆ ｒ ｉ ｎＬｉ ａ ｕ ｅ ｆ ｏ ｏ ｃ Ｔ ｅ Ｅ
抵押 贷款人 与环境风险分析的制 度化和规 范化
ＲｃａｄＪＲ ｄ ｅ ｉ Ａｌｎ ．ｅ ｅ 著， 碉 译 ，指导 老 师：纪益成 ｉ ｒ ｏ ｄｗ ｇ； ｌ Ｋ ｉ ｒ 李 ｈ ． ｅＣ ｔ
原载 ：Ｉ ＡＯ Ｉ ｕ ｓ ｏ ｆ ｎｉ ｒｐ ｒｅ ｆ ｃｅ ｙ ｏ ｔｍｉａｉｎ ｒ ｎ ｉ ｎ ｎａ Ｐｏ ｌ Ａ ． ｓｅ ｎｒ ｔ ｇｌｏｅｔ ｓ ｅｔｄ ｎａ ｎｔ ｖ ｏ ｍｅｔｌ ｒｂｅ ｓ Ｃ ｏ ｎ ’ ｉＡ ｂＣ ｏ ｏＥ ｒ ｍｓ
一
、
不动产市场、不确定性、环境风 险及不 动产估 价师
对于不动产的买方和卖方来ｉ。无论其不动产是个人居住 、 兑 还是用于获取收入的投资 、 或是用于贸易的不动产和商业川房，都会直观地明白：拥有不动产就必 须担当风险。例如 ，
购房者需要接受诸多的风险事项，诸如隐藏在墙壁或地板 内的建造 系统 、邻居的友善程度 、
当地学校的质量 、或出售物业时未来的市场 隋况等相关风险 。 作为评估者 ，我们也知道 ：拥有房地产 ， 或贷款购买该房产 ，都意味着愿意接受某种类
‘ ． ｌｎＣ ＫｅｔｒＭＡＩ ＣａｉｎＡ ｓｃ ｔ 在芝加哥 办公室的首席 不动 ， ２ Ａｌ ． ｉ ， ｅ ｅ 是 ｌ ｏ ｓｏｉ ｅ ｒ ａｓ 土分析师。加 入 Ｃ ａｉｎ ｌｒ 之前 ，他 ｏ 是芝加哥 ＡＢ ＭＲ Ｎ Ａ Ｏ的首席不动产分析师和风险经理 ，手作 为佛 罗里达 Ｐ ｌ ｅｃ ｔ ｎｂ ｎ ｝ ｛ ａｍ Ｂ ａｈＮａｉ ｓａｋ的估价 ｏ
年问发生 了很大的变化。 抵押 贷款人把评估环境风险的技术引入他们的抵押贷款 、 商业贷款 、 信用评估和不动产 的买卖与处置等业务过程中。这种做法的动力来 自于以下几个方面 ：
例如 ， 我们来考虑一下环境科学作为一个专业的演变情况吧 。 ５ ２ 年前 ， 环境科学并不是
一
个常见的大学课程；今天．它已经成了一个具有明确专业的 、公认的科学领域。许多环境
学家们——无论是受雇于政府机构 、 贷款机构 ， 还是受雇于一个 独立编写环境报告的咨询办 公室——都拥有理科硕士的学位 ｌ 至 ２ ０ ０年问或更长时间里 ，环境领域的专业技术人员越
场 所 ． 他 设 立 了评 估 机 构 （ ｐ ｒｉ ｌＩｓｔｔ Ａ ｐａ ａ ｎｔｕ ｓ ｉ ｅ）的环境 论 坛 ， 主持 了。 境 风 险 和 房 地 产 评 估程 序“ 。 环
（ Ｅ ｖｒｎ ｎａ Ｒｓ ｎ ｅ ｅｌ ｓ ｔ Ａ ｐａ ａ Ｐｏ ｅｓ 及 其 ２０ 年 的修 订 研 讨 会 。他 还 是 《 估 杂 志 ） 一 ｎｉ ｍｅ ｔ ｉ ａ ｄｔ ａＥ ｔ ｅ ｐ ｒｉ ｌ ｒｃｓ ｏ ｌ ｋ ｈ Ｒ ａ ｓ ） ０１ 评 ） 环 境 问题 的 撰 稿 人 。