已办理预告登记的不动产法院可否执行

CHINA REAL ESTATE

金绍达信箱

某市登记机构询问：我们当地有个烂尾的房地产开发项目，已经售出房屋50套，并都已办理了预告登记。因为项目烂尾，法院最近把这个烂尾工程拍卖了，买受人是一家新的开发企业。法院在拍卖公告及裁定书中都明确：项目买受人取得这个项目后，需要履行原开发企业的责任，并协助已经办理预告登记的购房户办理房屋所有权证。现在，新的开发企业持法院裁定书和协助执行通知书前来我中心办理土地使用权的转移登记。所以就有这样几个问题：一是已经售出并办理了预告登记的部分及相应的土地使用权，法院是不是可以作为执行的标的（如果不能，50户购房者零散地分布在各幢建筑物里，土地使用权难以分块切割）？二是购房户的购房合同是否要重新签订？三是要不要办理预告登记的转移登记？

金绍达：预告登记是对现时权利人行使处分权的一种限制，而并无其他的效力，更不能用来

对抗公法上的处分行为。法院生

效的判决，具有既判力（对于确

定判决所赋予的拘束力）与执行

力。因此，对已经售出并办理了

预告登记的部分及相应的土地

使用权，法院可以作为执行的标

的。买房人和原开发企业签订购

房合同后，在完成商品房转移登

记之前，买房人取得的只是债

权，并没有取得相应的房屋所有

权和土地使用权。法院拍卖的是

一个项目，所以项目买受人可以

依据法院的生效法律文书和协

助执行通知书来办理土地使用

权转移登记。

购房户在与原开发企业签

订购房合同后，债权已经成立。

在这一起诉讼中，法院已经考

虑到了债权人的权益，在裁定

书中明确了新的开发企业应当

履行原开发企业的责任，协助

已经办理预告登记的购房户办

理产权证书，因而并不需要通

过重新签订合同来建立新的民

事法律关系。

《不动产登记操作规范》虽

然有“因人民法院、仲裁委员会

生效法律文书导致不动产预告

登记转移的”这一规定，但是这

应是指预告登记的权利人的变

化。因为“预告登记是与所登记

的请求权紧密结合在一起的，随

着请求权的移转而移转”（全国

人大法工委编《中华人民共和国

物权法释义》第62页）。且在本

案中，预告登记对原开发企业的

约束已变得没有意义，因而实际

上已经不再具有效力，所以不

存在办理预告登记的转移登记

问题。

为了防止新的开发企业将

原来已办过预告登记的房屋再

度出售、进而造成错误登记，对

原来已办过预告登记的50户，

登记机构应在登记簿事先做出

类似于预告登记的标识，做出这

一行为的依据是法院的裁定书

上已有这一内容。

已办理预告登记的不动产

法院可否执行

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