土地估价理论与方法第六章剩余法章节练习(2015-8-10)
土地估价剩余法
土地估价剩余法一.剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式:V=A-(B+C)式中:V――待估土地的价格A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B――整个开发项目的开发成本C――开发商合理利润对于房地产开发项目,其基本公式为:土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息二.运用剩余法估价的基本程序:1.调查待估宗地的基本情况;2.选择待估宗地的最有效利用方式;3.估计开发建设周期和投资进度安排;4.估算开发完成后的不动产总价值;5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。
6.估算待估宗地的土地价格。
三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。
对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。
四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。
开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。
对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。
投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。
五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。
建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。
土地估价实务基础：剩余法(强化练习)
土地估价实务基础：剩余法（强化练习）1、多选不动产开发的预付资本通常主要包括（）。
A.地价款B.建安工程费C.专业费用D.利息正确答案：A, B, C参考解析：不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业和不可（江南博哥）预见费等。
2、多选某评估公司接受委托评估一幢8层商住楼的底层商铺土地价格，该商住楼建于1999年6月，使用良好。
公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估，则估价人员应做的工作包括（）。
A.确定土地最佳利用方式B.估算评估对象房地产总价C.计算建筑费、专业费、利息、利润及相关税费D.计算（剥离）土地价格正确答案：B, C, D参考解析：使用良好则不用确定土地最佳利用方式。
采用剩余法的估价步骤为：（1）调查清楚待估宗地的基本情况；（2）最佳开发利用方式的确定；（3）估计开发建设周期和投资进度安排、开发完成后不动产价值的测算；（4）开发成本的计算（包括建筑费、专业费、税费、租售费用）；（5）利息的计算；（6）利润的计算；（7）土地价格的计算。
3、单选采用剩余法估价时，计算利息应以房地产建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中预付资本主要包括（）。
A.开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费B.地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费C.地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润D.地价款、开发建筑费、折旧费、专业费正确答案：B参考解析：不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费等。
4、单选剩余法是根据（）来估算土地价格的一种估价方法。
A.房地产开发预期总价格与总支出的差额B.房地产开发的总收益C.房地产的年租收入D.房地产的建造总成本和总利润正确答案：A参考解析：根据剩余法的公式：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息。
5、多选采用剩余法评估地价时，一般可采用（）对开发完成后的不动产价格进行评估。
A.市场比较法B.成本逼近法C.假设开发法D.收益还原法正确答案：A, D参考解析：对开发完成后的不动产价格进行评估的方法有市场比较法、收益还原法。
2014年土地估价师考试
2014年土地估价师考试《理论与方法》练习题(6)一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，每题1分，共10分。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)(1)就一个会计期间来看，本期发生的成本不一定都与本期的收入相匹配。
( )(2)土地使用年期属于个别因素。
( )(3)成本逼近法中土地所有权收益由两部分组成，即土地原收益和土地增值地租收益( )(4)采用多因素综合评价法可以准确地进行城镇土地分等定级。
( )(5)通常现有新旧房地产中地价的单独评估，均采用剩余法评估。
( )(6)市政管网和道路等基础设施只是间接地影响地价的高低。
( )(7)已知某地区的土地取得费为每亩6万元，开发费用为每亩5万元，平均开发期为2年，贷款年利率为8%，投资回报率为10%，土地收益增值率为6%，则采用成本逼近法估价，可得出地价为14.77万元/亩。
( )(8)根据商业柜台出租资料评估地价。
地价一出租柜台土地收益÷(出租柜台土地面积x 土地还原率)。
( )(9)基准地价对应的使用年期为各用途土地的设定使用年限。
( )(10)社会主义制度下，土地所有权转到国家、集体手中，建立起土地公有制度，所以不存在土地所有权的垄断，因此不存在产生垄断地租的经济条件。
( )2014年土地估计师《土地估价实务》精选试题汇总、单选题:1、由于土地( )的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。
A.土地经济供给的稀缺性B.土地用途的多样性C.土地用途变更的困难性D.土地增值性标准答案：b解析：土地用途的多样性。
土地具有多种用途，既可作工业用地，又可作居住用地、商业用地等。
由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。
2、按照现行分类，殡葬场所用地属于( )。
A.公共建筑用地B.公用设施用地C.商服用地D.特殊用地标准答案：d解析：特殊用地是指军事设施、涉外、宗教、监教、墓地等用地。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法土地估价是确定土地价值的过程，而土地估价方法则是用于评估土地价值的工具。
剩余法是土地估价中常用的方法之一，它基于土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
本文将详细介绍剩余法的原理、计算方法及其应用。
一、剩余法的原理剩余法是土地估价中的一种统计方法，主要适用于产权土地的评估。
该方法基于土地因地理位置、用途和开发潜力等而带来的经济回报来进行估价。
具体而言，剩余法的原理是通过减去土地所需的生产成本和其他权益的价值，来计算土地的剩余价值。
剩余价值即土地最终的经济价值，可以作为土地估价的依据。
二、剩余法的计算方法剩余法的计算方法较为复杂，需要考虑多个因素。
下面以一个简化的示例来说明剩余法的计算过程。
1.确定土地的净收益：首先需要确定土地的潜在净收益，即土地按目前用途产生的净收益。
可以通过分析历史数据、市场需求和竞争情况等因素来估算土地的净收益。
2.确定土地的折现率：土地的折现率可以视为对未来净收益的贴现，它会受到市场利率、投资风险和地区发展规划等因素的影响。
一般情况下，折现率较高时，土地的剩余价值较低，反之亦然。
3.计算土地的剩余价值：剩余价值的计算公式为：剩余价值=土地的净收益/土地的折现率。
通过将土地的净收益除以折现率，可以确定土地的剩余价值。
三、剩余法的应用剩余法主要用于决策评估和经济分析中，可以帮助评估土地的投资潜力、开发效益和市场价值。
以下是剩余法的一些具体应用：1.土地开发评估：剩余法可用于评估土地的开发潜力和经济效益。
通过计算土地的剩余价值，可以判断土地是否适合进行开发，并为开发商提供参考。
2.土地买卖交易：剩余法可用于确定土地交易的价格。
买卖双方可以通过计算土地的剩余价值来决定购买或出售土地的价格。
3.土地使用变更决策：剩余法可用于评估土地的最佳用途和使用变更的效益。
通过计算不同用途下土地的剩余价值，可以确定土地的最佳利用方式。
总结：剩余法是土地估价中常用的方法之一，它根据土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
2021年最新房地产估价师考试复习第六章 土地估价方法——剩余法
而为了得到这块土地,开发商首先得仔细分析这块土 地的内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周 围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等， 以便分析该地块在规划许可的范围内最适宜的用途 和最大开发程度；
拿地
项目完成
估价时点
2剩余法原理
剩余法是一种科学实用的估价方法，其基本思路和理论 依据，用一个例子来说明。
假如一个房地产开发商面对一块可供开发利用的土地， 那么他愿意以多高的价格来购买它？
很明显，他购买这块土地的目的不是为了自己使有，而 是要通过开发后出售为其赚取利润。
他很清楚想得到该块土地的开发商不止他一个，他们都 怀有与他一样的动机。
所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑 用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚 不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件， 同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。
所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备 的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土 地。
所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平 整，可用于建筑的
公 生地价格= 式 开发完成后房地产价格
－由生地建成房屋的开发成本 －管理费用 －投资利息 －销售税费 －开发利润 －买方购买生地应负担的税费
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年 的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
地估价方法的剩余法
地估价方法的剩余法剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
第一剩余法概述1、剩余法的定义与原理剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：(1)确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2)确定具体开发项目的预期利润(3)确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：v=a–(b+c)v—购置开发场地的价格a—总开发价值或开发完成后的不动产价值b—开发成本c—开发商合理利润实际估价中常用的'具体计算公式：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围a.待开发土地的估价b.待拆迁改造的再开发房地产的估价c.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价d.现有新旧房地产中地价的单独评估第二剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1)查清待估宗地的基本情况;(2)确定土地的最佳开发利用方式;(3)估计开发完成后的不动产总价;(4)估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等;(5)测算土地价格。
2、各道程序的内容与方法(1)查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况(2)确定最佳的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。
2015年土地估价师土地估价实务剖析：剩余法估价的题目模拟试题
2015年土地估价师土地估价实务剖析：剩余法估价的题目模拟试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对于商业用地来讲，是决定其使用价值的主要因素。
A：开发程度B：土地用途C：周边环境D：可及性E：时间因素2、有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为白有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6％，土地开发期为1．5年．经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平，则在成本逼近法计算中的投资利息为元。
A：8934B：18000C：22500D：22634E：时间因素3、《城乡规划法》规定，城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。
公告的时间不得少于__日。
A．7B．10C．15D．304、决定土地价格高低的主要因素是的存在。
A：经济地租B：绝对地租C：级差地租D：垄断地租E：合法性5、某宗面积为6000㎡的房地产开发用地，楼面地价为800元／㎡，容积率为3，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则土地取得成本为万元。
A：494．4B：1396．8C：1440D：1483．2E：时间因素6、某比较实例成交地价为1000元／平方米，对应使用年期为45年，而待估宗地使用年期为50年，土地还原利率为7％，则年期修正后的地价为元／平方米。
A：966B：986C：1014D：1035E：时间因素7、在我国，决定供应的主要因素是__。
A．自然供给B．社会需求C．价格D．计划和规划8、在党的上，第一次明确、完整地提出要建立社会主义市场经济，并将其作为我国经济体制改革的主要目标。
A：十一届三中全会B：十二大C：十三大D：十四大E：土地9、某市一体育用地于2000年按法定最高年限取得土地使用权，如果不考虑土地使用权延期，其土地使用权应于（）年终结。
A．2040B．2050C．2060D．207010、下列选项中，是决定土地供给的关键因素。
土地估价理论与方法：剩余法
剩余法，也称假设开发法、残余法，它是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费⽤和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费⽤后，以价格余额来确定估价对象⼟地价格的⼀种⽅法。
其更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租⾦剩余，剩余法是⼀次性(考试⼤)的价格剩余。
剩余法可应⽤于：①⼟地估价；②确定房地产开发项⽬投资者获取待开发场地所能⽀付的价格；③确定开发项⽬中的控制成本费⽤。
此外，剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进⾏资本还原，单独求得⼟地或房屋的价格。
剩余法估价是从开发商的⾓度分析，测算其所能⽀付的场地购置费⽤。
其可靠性取决于是否根据最有效使⽤原则和合法原则确定⼟地利⽤⽅式；是否依据市场⾏情正确判断⼟地和建筑物售价；是否正确确定⼟地开发费⽤和正常利润。
在应⽤剩余法估价时除要求掌握其基本公式和程序外，还应注意其限制条件和假设，并特别注意其适⽤范围。
剩余法适⽤于4种类型的⼟地估价：①待开发⼟地的估价；②待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费⽤；③仅将⼟地或房地产整理成可供直接利⽤的⼟地或房地产的估价；④现有新旧房地产中地价的单独评估。
在此指出，当建筑物较新且处于使⽤状态时，剩余法是⼀种有效的⽅法。
就⽬前的地产市场来看，当⼟地具有开发或潜在开发价值时，剩余法不失为⼀种可靠、实⽤和重要的估价⽅法。
此外，本章还有⼏个要点需要掌握。
⼀是注意开发利⽤⽅式的确定，⼆是利息的计算问题。
土地估价理论与方法-6_真题-无答案
土地估价理论与方法-6(总分100,考试时间90分钟)一、判断题1. 土地价格实际上是土地经济价值的反映。
( )A. 正确B. 错误2. 马克思指出“真正的地租是为了出售土地而支付的”。
( )A. 正确B. 错误3. 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
( )A. 正确B. 错误4. 土地像商品一样可以交易，因此具有价值。
( )A. 正确B. 错误5. 根据中心地理论，圆形市场是联系中心与服务区的最有效理论图式。
( )A. 正确B. 错误6. 土地估价基本步骤中，不包括受理估价委托及明确估价基本事项。
( )A. 正确B. 错误7. 收益还原法是土地估价中最常用的方法。
( )A. 正确B. 错误8. 市场比较法是国外通用的经典估价方法之一。
( )A. 正确B. 错误9. 建筑物主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。
( )A. 正确B. 错误10. 依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价与对不具备市场流动性的建筑物估价。
( )A. 正确B. 错误二、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意。
)11. 土地估价的基本步骤一般是由( )开始，到撰写估价报告书结束。
A. 拟订估价作业计划B. 确定估价基本事项C. 收集资料D. 实地踏勘12. 根据路线价估价法的基本原理，城市内各宗土地(以商业用地为主)的地价随( )。
A. 临街深度的增加而增加B. 临街深度的增加而递减C. 土地开发成本的增加而增加D. 土地开发成本的增加而递减13. 市场比较法的估价步骤包括：①调查与选择比较案例；②交易情况修正；③个别因素比较与修正；④其他相关修正；⑤估价期日修正；⑥确定价格可比基准；⑦区域因素比较与修正；⑧确定比准价格。
估价步骤顺序正确的是( )。
A. ①⑥②⑤⑦③④⑧B. ①②⑥⑦⑤③④⑧C. ①⑥②⑦⑤④③⑧D. ①②⑥⑦⑤④③⑧14. 决定建筑物价格的最基本因素是( )。
2020年土地估价师《理论与方法》试题及答案(卷六)
2020年土地估价师《理论与方法》试题及答案（卷六）一．判断题（共10题，每小题1分，在各小题后的括号内填入判断结果，用√表示正确，用×表示错误.。
不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）1．土地价格具有明显的地区性和个别性。
（√）2．土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。
（√）3．土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。
（×）4．土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。
（√）5．区位是自然地理区位，经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
（√）6．权重是指评价因素对评价目标的重要程度。
（√）7．城镇土地定级中，商服繁华影响度是指某一区域的商服繁华程度。
（×）8．土地使用者从土地上取得的收益称为地租。
（×）9．综合还原率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原率。
（√）10．成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。
（×）11．剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。
（√）12．剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。
（×）13．成本逼近法的一般公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。
（×）14．路线价估价法适用于城市商业繁华区域土地估价。
（√）15．一条街道只能设一个路线价。
（×）16．重置成本是指采用当前的建筑材料，建筑技术和工艺水平等，重新建造与原有建筑物功能效果相等的新建筑物所需的成本。
（√）17．建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。
（√）18．土地不同于一般商品，在不同的阶段满足不同的目的，具有不同的价格。
（√）19．宗地估价报告中，估价期日主要说明估价工作的起止日期。
（×）20．基准地价系数修正法是对一般比较法变形后的一种估价方法。
土地估价之剩余法
（1+r）-m——成熟度修正率。
第二节 剩余法估价的程序与方法
一、调查待估不动产的基本情况 二、选择最佳的开发利用方式 三、估计开发经营期 四、预测开发完成后不动产总价格 五、估算成本费用及利税 六、求取估价对象价格
三、剩余法的特点与适用范围
剩余法适用的范围 (1)待开发土地的估价(如生地、毛地、熟地)。 (2)土地整理、复垦。 (3)待拆迁改造的再开发房地产的估价。 (4)现有新旧房地产中地价的单独评估。 (5)在建工程(包括停建工程)。 (6)可装修或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建)等。
还可用于不动产投资决策分析： 一是可用来测算投资项目的预期利润 二是用来控制开发项目中的成本费用
4、求在建工程价格的公式 在建工程价格＝续建完成后的工程价格—续建成本—管理费用—投
资利息—销售税费—续建投资利润—买方购买在建工程应负担的税费
四、剩余法的计算公式（续）
5、求旧房价格的公式 旧房价格＝装修改造完成后的房地产价格—装修改造成本—管理
费用—投资利息—销售税费—装修改造投资利润—买方购买旧房应 负担的税费
可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件下的不动 产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不 动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益还原为不 动产总价格。
具体确定时需要估算以下几个要素： ①单位建筑面积月租金或年租金； ②不动产出租费用水平； ③不动产还原利率； ④可出租的净面积。
在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用 途。最佳用途的选择，考虑当地市场的接受能力，究竟市场在项 目建成后最需要什么类型的不动产。
土地估价理论与方法：剩余法题库知识点
土地估价理论与方法：剩余法题库知识点1、单选地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费在开发建设过程中投入的时间（）。
A.不同B.一致C.依次等差排列D.以上均不对本题答案：A2、判断题通常（江南博哥）现有新旧房地产中地价的单独评估，均采用剩余法评估。
()正确答案：错3、多选开发建设周期包括()阶段。
A．规划设计和工程预算期B．工程建设期C．空置期或租售期D．物业管理期正确答案：A, B, C4、单选就目前的地产市场来看，当土地具有开发或潜在开发价值时，()不失为一种可靠、实用和重要的估价方法。
A．剩余法B．成本法C．市场比较法D．收益法正确答案：A5、单选开发某一不动产，根据当前房地产市场的租金水平，与其类似的不动产月租金水平为400元／m2，其中维修费、管理费等为35％，该类不动产的还原率为8％，总建筑面积30000m2，可出租率为85％，则所开发的不动产的总价可确定为()万元。
A.99450B.117520C.8994D.9428正确答案：A6、判断题在选择土地最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。
()正确答案：对7、多选不动产开发的预付资本包括().A．地价款B．税金C．专业费D．开发建筑费正确答案：A, C, D8、判断题预付地价款的利息额应以整个开发建设周期的一半计算。
()正确答案：错9、判断题从更深层意义说，地租是各年租会剩余，剩余法是一次性的价格剩余。
()正确答案：对10、单选运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受()的限制。
A．土地收益B．市场变化C．城市规划D．开发前景正确答案：C11、单选剩余法除可用于评估土地价格外，还可用于()。
A．房地产开发项目的可行性分析B．房地产纯收益估测C．评估建筑质量D．物业管理评估正确答案：A12、多选估算开发建筑成本费用可采用()来估算。
A．比较法B．收益法C．路线价法D．建设工程概预算正确答案：A, D13、单选在选择地块最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择()。
2021土地估价理论与方法-多选集_110(精选试题)
土地估价理论与方法-多选集1、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。
根据上述条件回答问题。
开发商的利润额为______万元。
A.1600B.地价×20%+720C.地价×20%+800D.地价×20%+8802、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。
根据上述条件回答问题。
在不考虑利息因素的情况下，开发商可支付的最高地价额为______万元。
A.1267B.1360C.2333D.28003、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。
根据上述条件回答问题。
如该不动产被用作写字楼，则土地使用权出让最高年限是______年。
A.70B.50C.40D.304、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。
根据上述条件回答问题。
在剩余法中，开发建筑成本费用可采用______来估算。
A.比较法B.收益法C.建设工程概预算D.基准地价法5、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。
根据上述条件回答问题。
估价师进行土地估价时，在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于区域因素的有______。
A.交通条件B.物价变动C.繁华程度D.宗地临街状况E.房地产投机6、某工业开发区通过征地方式获得1km2土地。
估价理论与方法模拟题——剩余法
估价理论与方法模拟题——剩余法
[判断题]
1、剩余法以地租原理为理论依据，在计算上跟地租量是一致的（X ）
2、剩余法估价与项目可行性分析的区别就在于，剩余法假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入（X ）
3、只有在建筑物比较新，而且处于有效使用状态时，剩余法才是有效的方法（V ）
4、开发商的投资回报率一般按不动产总价或预付总资本的一定比例计算（X ）
[单选题]
1、在选择土地最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的（ C ）
A. 建筑容积率
B. 土地覆盖率
C. 土地用途
D. 建筑类型
2、专业费用一般按（ B ）的一定比率计算
A. 不动产售价
B. 开发建筑费
C. 建筑费加利息
D. 地价款加利息
3、某房地产开发建设周期的三个阶段分别为1年、2年和1年，计算预付资本利息时，地价款的计息期为（ A ）年
A. 4
B. 3
C. 2.5
D. 3.5
[多选题]
1、剩余法还可称作（ABCD ）
A. 假设开发法
B. 残余法
C. 倒算法
D. 余值法
2、根据所开发不动产的类型，对于习惯出租的不动产，要综合采用（AC ）来确定不动产总价。
A. 市场比较法
B. 成本逼近法
C. 收益还原法
D. 路线价法
3、不动产开发的预付资本包括（ABC ）（P247）
A.地价款
B. 建筑费
C. 专业费
D. 税费。
剩余法(一)土地估价师理论与方法
一、大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试基本要求掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。
熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。
了解：剩余法的应用领域。
(三)考试范围1．剩余法概念2．剩余法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)各公式的适用条件3．剩余法估价步骤(1)最佳开发利用方式的确定(2)开发完成后不动产价值的测算(3)开发成本的计算(4)利息的计算(5)利润的计算(6)土地价格的计算4．最佳开发利用方式(1)最佳开发利用方式的选择依据(2)确定最佳开发利用方式所要确定的项目5。
开发完成后不动产价值的测算(1)开发完成后不动产价值的概念(2)不同条件下不动产总价值的计算要求及方法6．开发成本(1)开发成本的概念(2)开发成本的构成及计算依据(3)不同条件下开发成本的计算要求及方法7．利息(1)剩余法中利息计算方式及其区别(2)单利与复利的计算方法(3)传统方法和现金流量折现法(4)利息率的选取依据及确定方法8．利润(1)利润的概念(2)利润的计算依据(3)计算利润的参数确定、计算方法9．土地价格的计算(1)适用公式的选择(2)土地价格的计算公式与方法10．剩余法适用范围二、内容精选剩余法一、剩余法：剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。
为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。
即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格。
二、剩余法的特点根据剩余法的原理和计算公式，剩余法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。
[土地估价师考试密押题库与答案解析]剩余法、成本逼近法
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B.计息周期
C.计息时期
D.计息日期
答案:B
问题:4. 剩余法在本质上和______相同，是以土地的预期收益为导向来求取土地的价值的方法。
A.路线价法
B.市场比较法
C.还原法
D.收益还原法
答案:D
问题:5. M城市某开发商的商品住宅开发项目，基本情况为：规划建筑面积10000m2，预计开发期为2年，建安工程费为1500元/m2，专业费及管理费为建安工程费的15%，第一年投入开发费用的40%，银行贷款年利率为5.5%，销售税费预计为8元/m2。则正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为______万元。
答案:C该建筑物年折旧值=2000×900×(1-3%)/50=34920元，该建筑物现值=年折旧值×剩余可使用年限+残值=34920×(50-15)+2000×900×3%=1276200元=127.6万元。
问题:26. 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的______。
问题:6. 房屋现值应根据估价时点的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。公式的正确形式是______。
A.房屋现值=房屋重建价×房屋成新状况
B.房屋现值=房屋重置价×房屋成新状况
C.房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
D.房屋现值=房屋重建价×房屋成新度
答案:C
D.宗地红线外
答案:C
问题:20. ______也称为土地增值收益，是指国家作为土地的所有权人在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬，它是绝对地租的资本化。
A.土地增值收益
B.土地所有权收益
C.土地使用年期修正
D.土地使用权收益
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开发建筑成本费用包括()。
A．直接工程费
B．建筑承包商利润
C．发包商负担的建筑附带费
D．间接工程费
利用剩余法进行土地估价，应根据()确定地块的最佳利用方式。
A．土地条件
B．土地市场条件
C．政府规划
D．政府规划管理
剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有（）。
A.根据实际投资状况采用重置成本法
B.根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法
C.根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法
D.根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法
剩余法除可用于评估土地价格外，还可用于()。
A．房地产开发项目的可行性分析
B．房地产纯收益估测
C．评估建筑质量
D．物业管理评估
就目前的地产市场来看，当土地具有开发或潜在开发价值时，()不失为一种可靠、实用和重要的估价方法。
A．剩余法
B．成本法
C．市场比较法
D．收益法
剩余法评估中，（）项目应计算利息。
A.地价
B.销售税费
C.工商登记费
D.投资利润。