2010年上半年深圳房地产二级市场分析报告-13DOC

2010年上半年深圳房地产二级市场分析报告房价高企楼市再遭调控历史总是惊人的相似，由于各地房价暴涨，地王频现，政府再次出重手调控楼市。

以深圳为例，从2009年2月份的低点到2010年2月份的高峰，全市平均房价上涨1倍有余，而一些楼盘的价格在一年左右的时间里，更是上涨了2倍左右。

深圳的土地市场同样火爆，2009年多宗地王诞生，其中尖岗山容积率超过1.0的一地块楼面地价高达18875元/平方米，创历史新高，是2004年片区出让的容积率只有0.5的大型低密度住宅用地楼面地价的2倍有余。

房价暴涨，不利于经济发展，不利于社会和谐，最终遭遇调控。

不同的是，本次调控的力度大大超过2007、2008年，不仅要求第二套首付5成以上，利率1.1倍，第三套可以停止放贷，还“认房又认贷”，只要名下有贷款或者有房产，均被认定为不是首次置业。

或许是由于政策空前严厉，或者是2008年的前车之鉴，新政后开发商很反应迅速，5、6月份一些品牌开发商开始降价，随后不少楼盘跟进，只是幅度相对有限。

新政后深圳住宅成交量大幅萎缩，但市场的需求仍在，这从一些低价、降价楼盘的热销可以看到。

相信在开发商积极降价、促进销售的行为影响下，下半年楼市的成交量会比5、6月份回升。

1. 供应量创新低，中小户型为主2010年上半年全市仅批售住宅，同比减少26.79%。

近年新批住宅量呈逐步走低的趋势，2010年上半年创多年来新低，其中虽然有开发商自身行为的影响，但最主要的还是因为近年深圳出让的土地一直处于低水平。

图1-1 历年深圳市商品住宅批准预售情况（2003年-2010年上半年）数据来源：深圳规划与国土资源委员会注：2010年全年数据为估计数值从实际推盘的情况看，上半年全市推出住宅178.88万平方米，同比减少16.36%，近年来推盘量也是逐年走低。

图1-2 历年深圳市商品住宅推售情况（2005年-2010年上半年）注：2010年全年数据为估计数值2010年上半年供应最多的月份是1月，达56.13万平方米，是2009年以来供应最多的月份。

2月份春节后供应虽然反弹，但其量只处于中等水平，6月份又大幅萎缩。

图1-3 深圳市一手商品住宅每月推售情况（2009年-2010年上半年）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会上半年宝安区批准预售量和推盘量最多，不过新增供应多数位于龙华片区，2008年后西乡片区的供应一直低迷。

龙岗的新增供应仅次于宝安，不过同比预售量和推盘量都大幅减少。

南山区的新增供应同样大幅减少，上半年预售量不到12万平方米，创多年来新低。

表1-1 2010年上半年各区商品住宅批售、推售面积列表数据来源：深圳市规划和国土资源委员会上半年全市新推住宅18693套，其中90平方米以下户型占比68.46%。

供应户型分散，没有单个户型占比超过20%的，仅5个户型占比超过10%。

表1-2 2010年上半年深圳市公开发售项目户型结构表2. 调控政策严厉，成交量萎缩4、5月份新政直指房贷，第二套房首府最低5成，第三套房银行可停止放贷。

首府提高意味很多自住购房者将被排除出市场之外，同时因资金杠杆缩小，投资客的投资意愿也减弱，新政后深圳住宅成交量随即萎缩。

虽然5、6月份一些楼盘因降价而成交火爆，但总体来看，2季度的成交低迷。

2.1 成交减少，上半年供过于求2010年上半年仅成交127.34万平方米，不及2009年全年的20%，同比减少67.15%。

新政前虽然成交火爆，但可售量少，成交量不多，新政后成交低迷。

上半年供求比达到1.41：1，高于2007、2008年，2009年的供需矛盾得到缓解，不过由于供应的绝对数值不高，如成交量回升，供过于求的局面很容易逆转。

图2-1 历年深圳市商品住宅供求情况（2001年-2010年上半年）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会2.2 新政后各月成交不及2008年除春节月份外，受到新政的影响，2010年5、6月的成交量低于2008年各月的成交量，1、3、4月份成交量虽然在上半年属于较高水平，但与2009年各月相比，处于低水平，这几个月的成交量主要是受到可售量少的影响。

图2-2 深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008年-2010年上半年）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会注：以上数据为签预售合同数据2.3 低总价优势，中小户型销售较好2010年上半年新增楼盘中，90平方米以下户型整体销售率52.39%，90平方米以上户型整体销售率只有40.99%，二套房首府提高后，总价较低的中小户型销售情况相对好。

单个户型看，90平方米以下的3房销售最好，此类产品对于初次置业或者首次改善性需求都是不错的选择。

历来也比较受欢迎的单房和1房销售率不高，主要是因为这两类产品过半是在新政后推出，且多数价格比较高。

90平方米以上中大户型销售最好的是144平方米以下4房，新政前供应该户型的楼盘多数销售一般，但新政后新推的价格有所调整，销售比较理想，对于一些有实力的改善性需求的购房者来说，合理的价格仍能促使他们入市，虽然购房成本增加。

上半年供应别墅共284套，整体销售差强人意。

别墅大部分都在新政前推出，但因一些项目较偏且定价较高，成交不是太理想。

表2-1 2010年上半年深圳市公开发售项目成交结构表2.4 各区成交量大减，龙岗新盘销售率高无论是成交套数或是成交面积，2010年上半年各区成交量同比都是大幅下滑。

上半年成交套数和成交面积最多的是龙岗区，新政前该区推出住宅约33万平方米，成交较好，新政后推出约26万平方米，由于楼盘降价或者促销的比较多，成交也比较理想。

宝安上半年新增供应最多，但新盘整体销售率不高，新政前推出31万平方米，而超过34万平方米的住宅在新政后推出，因一些价格比较高，成交不是很理想，以致上半年宝安仅成交住宅36.32万平方米，比龙岗少26.52%。

南山的新盘销售率也不高，虽然新政前供应量大，但一些项目价格高，成交不是太理想，新政后多数新盘价格水平仍处高位，在售楼盘也少有降价促销，因此南山上半年成交量不是很大。

罗湖、福田和盐田成交量都在10万平方米以下，三个区域新增供应少，且罗湖和福田的一些新盘价格高，成交慢。

表2-2 2010年上半年深圳市各区成交情况2.5 存量有所回升，龙岗、宝安存量多截至2010年6月底全市可售住宅约164万平方米，比去年末增加34.43%，新政后楼盘成交放慢，4、5月存量显著增加。

图2-3 深圳市商品住宅存量情况（2006年-2010年上半年）存量是指在售楼盘中所有显示“期房待售”的单位以及部分现售的单位龙岗存量最多，其次是宝安。

福田存量增加最多，主因是天安高尔夫珑园封盘。

宝安多个项目因价格较高，成交不太理想，2010年上半年存量也大幅增加。

表2-3 2010年上半年深圳市各区存量情况3. 品牌企业带头，房价下滑2007年7-9月政府出台多条楼市调控政策，其中9月份出台的《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》要求第二套房首付4成，贷款利率为基准利率的1.1倍，但随后的几个月深圳房价并未有显著的变化，直到2008年2、3月份，金地、万科旗下一些项目较大幅度调价，全市房价才开始出现回调的趋势。

而2010年的调控政策出台后，开发商的反应明显加快，4月份政策出台后不少项目的开盘价格相比之前已经大幅调低，5、6月份在佳兆业、万科的带动下，降价楼盘增加，房价已有较明显的下降趋势。

3.1 上半年房价创新高，新政后价格稳中有跌2010年上半年全市住宅成交均价高达21039元/平方米，创历史新高，同比上涨70.49%，比2009年全年上涨38.94%。

图3-2 历年深圳市一手商品住宅成交均价走势（2001年-2010年上半年）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会2月份受到春节的影响，成交量很低，一些高价楼盘成交拉升全市均价，使得当月均价高达24195元/平方米，创历史新高。

3月份成交量回升，个盘影响减弱，全市均价大幅下滑。

不过从个盘看，3月份楼盘价格持续上涨，一些项目价格比1、2月份上涨达3000元/平方米。

4月份新政出台前楼市仍是量价齐升，新政后成交大幅萎缩，本月均价仍小幅上涨。

5、6月陆续有楼盘降价或以较低价格入市，加上低价单位成交活跃而高价单位成交少，均价大幅下跌。

图3-1 历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势（2008年-2010年上半年）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会3.2 土地供应萎缩，进一步刺激房价上涨新政前深圳房价大幅上涨，除了国内经济上升、通货膨胀预期加重等因素影响外，土地供应的匮乏也起到推波助澜的作用。

2009年4季度至2010年1季度全市仅出让一宗住宅用地，而且该地块对竞买企业和未来的商品住宅购买对象有严格限制，是属于定向出让。

另外，2季度的土地出让公示中，也没有一宗商品住宅用地。

长时间没有土地，加深购房者对未来供应紧缺的心理预期，提高其对房价的预期，从而刺激当前房价上涨。

图3-3 深圳市历年商住用地供应与成交情况（2005年-2010年上半年）3.3 南山、福田均价高，南山涨幅大盐田成交量低，受东部华侨城天麓的影响，盐田上半年均价高达46940元/平方米。

除盐田外，南山均价最高，接近30000元/平方米，新政前南山楼盘价格普遍有较大幅度上涨，同比价格涨幅也是南山居首。

宝安上半年均价同比上涨超过7成，龙华楼盘价格涨幅大，典型如万科金域华府，2009年上半年均价在13000元/平方米左右，2010年均价26000元/平方米左右。

龙岗均价同比上涨超过57%，坂田、布吉的一些楼盘价格上涨幅度大，如万科里城2009年5、6月份价格13500元/平方米，2010年3月均价21000元/平方米。

龙岗其它区房价也普遍走高，只是幅度相对低一些。

罗湖上半年均价上涨50.56%，虽然新推的两个楼盘都以内部成交为主，成交价格不高，翠竹的一项目也推出优惠单位，但与2009年上半年成交多的华商时代公寓、鸿翠苑等项目相比，价格仍高不少。

福田上半年均价同比上涨最少，虽然深港1号、御河堤等小户型项目的价格要远高于2009年上半年销售的金地名座、四季山水，但2009年上半年有不少成交的豪宅天安高尔夫珑园今年上半年没有成交。

表3-1 2009年深圳市各区成交价格情况数据来源：深圳市规划和国土资源委员会5. 房价走低，下半年成交量有望回升我们认为2010年下半年房价仍将走低，成交在楼盘降价的带动下，会比二季度提升。

5.1 严厉调控政策近期不会有大改变，房价仍受压7月上旬多条新闻称“第三套房贷政策将取消，楼市调控政策松动”，不过7月13日多个部委都澄清政策不会松动，将严格执行4.14调控政策。

我们认为期望调控政策近期内有较大调整是不现实的，毕竟政策出台仅仅3个月的时间，虽然这3个月住宅成交量大幅萎缩，房价上涨势头得到遏制，但楼盘价格普遍变化不大。