2016年深圳龙岗商业市场调研报告

龙岗
成立龙岗区，下辖平湖、布 吉、横岗、龙岗、龙城、坪 山、坪地、坑梓、葵涌、大 鹏、南澳11个街道办事处
地铁3号线（龙岗线）试运营 成功举办第26届世界大学生运动会 深惠路改造成功，更名龙岗大道
轨道交通：12号线建设、14号 线建设，积极推动前海线和16 号线的接驳整合建设； 规划BRT交通系统；
龙岗、南山区、龙华新区商业发展历程 区域 起步期 2001年以前 龙岗 商业以传统沿街商业为主 发展期 2002-2009年 传统百货开始发展，世贸百货、 人人购物广场、龙盈泰商业中 心、五洲风情、乐购开业 1996-1999年 快速发展期 2010-2014年 摩尔城、星河Coco Park、宝能 allcity、万科广场等购物中心陆续 出现 2006-2014年 花园城中心、保利文化广场、海岸 城 、益田假日广场、京基百纳广场、 天利中央广场、欢乐海岸、海上世 界 等大批主题性商场、情景购物广场 以填补市场空白的差异化营销方式 纷纷切入 2011-2014年 书香门第上河坊购物乐园、佐阾香 颂、九方购物中心、星河COCO CITY 等购物中心及社区商业开始出现 未来发展 2015年以后 多个旧改项目启动，区域开发 重心将从住宅开发转为商业物 业及办公物业开发 2015年以后
龙岗市场调研报告
每一次都精雕细琢
2016年7月
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来自百度文库
1、区域概况
区域概况：龙岗位于深圳东北部，为深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。
龙岗中心组团 龙城
坪地
龙岗
龙岗中心组团：龙岗街道、龙城街道、坪地街道 功能定位：深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心 重点发展产业：商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业
南山区
南头区、蛇口区合并成立南 山区
滨海大道通车，成为南山连接 福田、罗湖的主要快速干道和 深圳市重要的海滨自然风景带
海上世界旧改、华润大冲旧改 等
-龙华 新区 --
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2015年以后 红山地铁站商业
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2、区域规划
龙岗价值研判： 从三个区的商业发展历程对比可以看出，龙岗中心区商业发展平缓，近年逐渐出现大型商业项 目，商业格局正在逐渐缓慢变化。
3、龙岗商业市场分析
（2）项目概况：
中心城商圈
老街商圈
大运商圈
商业分布：主要沿主要沿商龙翔大道和龙岗大 道两条主干道分布。 商业形态：涵盖购物中心、百货、超市、社区 商业街、专业市场等形态。
业态功能：以超市百货、服饰类居多，同时包
括餐饮、日常配套等业态；专业市场主要经营家 居建材、茶叶、电子等。 商业档次：商业档次为龙岗最高，形象档次较 好。 经营规模：商业密集度较高，片区可预见的商 业体量约100万㎡。
传统商业，满足日常消费需 求
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3、龙岗商业市场分析
龙岗中心组团内主要由三大商圈组成，即老街商圈、中心城商圈、大运商圈，新兴商业项目 主要沿地铁3号线线路周边布局，且多为大型购物中心，商业升级换代趋势明显。
老街商圈是龙岗最早的商业中心区域， 老街以商业街和集中商业为主体，主力经 营中低档商品。 中心城商圈目前以世贸中心、万科广场 为核心，加以周边商业项目，形成了以购 物中心和百货为主体的商业区域，主力经 营中高档消费品，商业分布比较分散。 大运商圈是以大运新城为核心的新兴商 圈，目前正处于发展阶段，商业项目主要 以星河COCOPARK为代表。
唐拉雅秀商业街
宝能城市广场
世贸百货
莱蒙都会 碧湖玫瑰园
集中商 业
新城天虹 宝能城市广场 岁宝百货
新城天虹
世贸百货
乐 购
远洋新干线
商业街
乐购 唐拉雅秀商业街
万科广场
碧湖玫瑰园 金地龙城中央 远洋新干线
岁宝百货 金地龙城中 央
未来商业 商业街 集中商业
未来项 目
莱蒙都会 万科广场 合正龙腾
合正龙腾
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3、龙岗商业市场分析
本项 目
老街商圈
中心城商圈
大运商圈
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3、龙岗商业市场分析
（1）项目分布：
中心城商圈
老街商圈
大运商圈
中心城商圈现经营典型商业体量约28万㎡，未来典型商业项目总量达55万㎡，商业体量大，为 龙岗档次最高商圈。
商业形 态 名称 万科广场 主要业态特征 超市+零售+餐饮+娱乐 超市+百货 超市+百货 超市+零售+餐饮+娱乐 超市+零售 超市+零售 餐饮 餐饮+配套 —— —— —— 购物中心 购物中心+社区商业 BLOCK街区 体量 约10万㎡ 约4万㎡ 约1.5万㎡ 约5万㎡ 约2.8万㎡ 约1.9万㎡ 约1.5万㎡ 约1万㎡ 约5万 约7.1万 约12万 10万 21万
1995年以前
南山区 南山基本无大型商场
1996年，南油东滨路人人乐购 物中心和家乐福常兴店相继开 业，南山商业特别是零售百货 业才开始出现较为集中的品牌 店。
华润旧改即将入市
2000年以前 龙华新 区
2001-2010年 佳华商场、天虹 、大润发等超市/百货商业形态 开始出现
2015年以后 卓越皇后道、1866佐伶荟、北 站奥特莱斯、观澜湖新城、特 发和平里等商业项目即将入市
数据来源：深圳市规划和国土资源委员会《深圳市龙岗中心组团分区规划（2005-2020）》
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2、区域规划
龙岗价值研判： 从三个区的规划、市政、人口引入、综合体项目等发展历程对比可以看出，龙岗中心区整体发 展平缓。
商业发展历程 区域 起步期 1992年 发展期 2005年~2009年 将龙城、龙岗、坪地街道规 划为龙岗中心组团； 设立坪山新区，将坪山、坑 梓两个街道划归坪山新区管理， 行政区划仍属于龙岗； 《深圳市城市更新办法》出 台，使得龙岗的城市更新全面 启动，很多停滞不前的项目全 面推进 1996-1999年 快速发展期 2010-2014年 未来发展 2015年以后
1990年
2006-2014年 深圳市城市规划委员会公布后海片 区规划，为南山商业文化中心区和 后海休憩商业区（RBD）提供配套居 住的主要片区之一； 深圳出台前海规划，描绘了未来前 海作为深圳新“中心”的图景。 2011-2014年 2011年12月30日龙华新区成立 北站启用，高铁开通
2015年以后